我们有一套 D'Nest 公寓和一套已还清贷款的 HDB EA——为退休应否两套都卖掉？

Dear Stacked，

我们在巴西立（Pasir Ris）的 D’Nest 拥有一套三卧室公寓，目前在出租，同时仍在偿还住房贷款。我们自住于巴西立的一套 HDB 行政公寓（EA），该单位已全额还清贷款。我们计划在五年后退休，正在两种选项之间做决定。

1. 在未来一至四年内出售 D’Nest，其后在四至五年内也出售这套 HDB EA。随后，我们会在 Pasir Ris Drive 3 的 BTO 项目 Costa Grove 购买一套朝向良好的较小四房组屋。剩余的销售收益将作为我们未来的退休基金。
2. 或者，我们可以保留 D’Nest 和 HDB EA，两套都出租，然后为自住再租一套较小的 HDB 组屋。租金收入将用于我们的生活开支，并在退休后承担自住租金。

您是否还能为我们推荐另一种可考虑的方案？

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，感谢来信！

您的问题本质上是在于：哪种方案更能在退休期间支持你们的生活——退休往往意味着固定收入更低，且更难消化突发性支出。

同时也要记住，如今对大多数房东而言，同时管理两套出租中的房产并非易事。

基于你们分享的信息，我们认为你们目前的资产状况相当稳健。你们在一个有着稳定租赁需求记录的区域持有两项住宅资产：EA 已经全款结清，而 D’Nest 的租金现金流也已开始入账。

接下来，问题在于，如何组织这些资产，使其在五年后——甚至更长时间内——持续为你们所用，同时不至于产生超过你们管理能力的长期义务。

我们先来看一下 D’Nest 在转售与租赁市场上的表现。

D’Nest 的表现如何

这是一座拥有 912 个单位的 99 年地契公寓项目，2017 年竣工。D’Nest 位于第 18 区的巴西立，户型涵盖一至五卧室，以及五卧与六卧的顶层复式。

自 2017 年起的转售交易显示，D’Nest 的平均 psf 价格从 2017 年约 $1,106 psf 稳步上升至 2025 年的 $1,495 psf。就三卧单位而言，平均成交价在同期从约 $1.11 million 升至 $1.49 million，涨幅约 34.5%。

接着，我们来对比 D18 以及更广义的私宅市场的平均价格表现。

D18 转售平均 PSF 表现

从我们整理的数据看，D’Nest 在 8 年里 34.5% 的整体涨幅看似稳健，但若与第 18 区的平均转售价格走势相比，其表现就逊色一些。同期内，其他非有地私宅的平均年化涨幅达到 6.75%，明显高于 D’Nest 的步伐。

同时，D’Nest 的价格大致与全岛转售市场的平均年化涨幅相匹配。

D’Nest 三卧单位的平均成交价格

D’Nest 与第 18 区同侪之间的价差值得关注，这暗示该项目的早期升值阶段已基本完成。其未来的资本增值更可能跟随更广泛的私宅市场走势，而非继续缩小与第 18 区表现更佳项目之间的差距。

对于考虑择时出售的业主而言，这一点很重要；当一个公寓项目相对邻居的“超额表现”窗口基本关闭时，选择继续等待的理由会更弱。

巴西立的行政公寓（EAs）至今表现如何？

行政公寓（EAs）是一种新加坡在 1980 年代中期至 2000 年代初期较为常见的公共住房类型，HDB 目前已不再兴建这类户型。其典型面积约 1,400 – 1,600 平方英尺，比标准五房 HDB 更宽敞，格局也更适合多代同堂的家庭。

我们整理了全岛可见的 EA 清单，可在此查阅。

根据 Stacked 整理的数据，巴西立 EA 的平均价格自 2015 年以来累计上涨近 50%，到 2025 年，各租约批次的平均价已略高于 $900,000。

巴西立 EA 转售均价

这些公共住房的大部分初始涨幅出现在 2020 年之后，主要由疫情期间及其后对大户型的强劲需求所推动。封城经历令许多自住者更重视居住空间。

由于市场没有新的 EA 供应进入，稀缺性支撑了价格，即便更老的批次已进一步步入租约折旧阶段。

EA 业主当前面临的问题在于：1985 至 2004 年建成的这些单位，如今屋龄已介于 21 至 40 年之间。

此外，买家的 CPF 使用受限于剩余租约是否能覆盖最年轻买家至 95 岁。这意味着随着租期缩短，符合条件的买家群体会收窄，无法充分享用 CPF 的买家需要以更多现金弥补。

这会压缩潜在买家的池子，并增强买方的议价能力，从而要求更低的售价。

但这并不意味着 EA 难以出售，而是意味着当前的需求承接未必会一直维持。若希望面对尽可能广的买家群体，卖家今天会比五到十年后更容易遇到愿意出手的买家。

下面我们更具体地看一看你们提出的两种方案。

方案 1：两套都卖出并缩小住房规模

在此方案中，你们会在未来几年内退出 D’Nest，然后在接近退休时出售 EA 并搬入更小的组屋。之后的计划是搬入 Costa Grove 内一套朝向良好的单位，这是位于巴西立的一个 BTO 项目。

这种做法把两项资产都转化为可用资本，清偿 D’Nest 的未偿贷款，并消除了退休后管理出租房的复杂性。最终你们会拥有一套全款自住房，且两次出售的收益可作为退休资金。

但在扣除了置换住房成本后，真正能用于退休的净额还有多少？

根据近期成交，D’Nest 的三卧单位一般可卖到约 $1.4 million 至 $1.5 million（未扣除未偿贷款）。另一方面，按照当前市场价格，巴西立的 EA 可能可达 $880,000 至 $930,000。

综合来看，我们认为这两个潜在售价构成了一个相当可观的总退出金额。

不过，置换自住房并非免费。以巴西立目前最“年轻”的四房组屋（约 2015 年落成）为例，到了 2025 年，平均成交价已在约 $770,000 左右。与此同时，Costa Grove 要到 2031 年才达到 MOP。届时，我们判断该组屋区的价格大概率还会走高。

如果目标是把 Costa Grove 作为最终居所，可能有更具成本效益的路径达成相同结果。

与其瞄准刚满 MOP、通常带有转售溢价的单位，不如考虑在巴西立选择一套更年长、但能满足你们面积与朝向需求的四房单位，价格或许更低。这更有机会让你们为退休保留下更大比例的合并售房收益。

总体而言，方案 1 的路径更直接、确定性较高。但其权衡在于：可用于退休的金额，很大程度上取决于你们为置换组屋所花的价款，以及剩余资本此后的管理方式。

方案 2：保留两套，以租金为生

此方案是保留两套房产，依赖持续的租金收入来覆盖未来生活开支，以及你们自住所需的一套更小组屋的租金。

我们先看两套房的租赁市场。根据 2026 年 1 月至 4 月的最新租赁数据，D’Nest 三卧单位平均月租约 $4,111；而巴西立的 EA 平均月租约 $3,667。

如果你们打算在同一片区为自住租一套四房组屋，目前的租金约为每月 $3,212。

巴西立近期租赁成交数据

这样，两套房合计月租流入约 $7,800，对应你们自住租金流出约 $3,200，表面上看每月有约 $4,500 的结余（尚未计入其他成本）。

这 $4,500 的结余中，你们仍需支付 D’Nest 的按揭还款。具体金额取决于剩余贷款额与贷款年限，但这往往是压缩净现金流的最大单项成本。

此外，还包括两套房的管理费、两套非自住单位的物业税、每轮新租约的中介费、以及周期性的保养与维修开支。

将上述因素计入后，实际每月可用于生活开支的现金，可能远低于最初的结余，尤其在 D’Nest 贷款仍未结清的阶段。随着贷款逐步还清，结余会改善，但退休初期恰恰是最需要更厚缓冲的时期。

此外，租金的一致性也无法保证。租客交接空置期、租赁市场走弱，或租客提前解约，都会造成租期与租金的间隙。

在这些波动期间同时管理两套房、并且自己还在外租住，需要你们长期的精力与行政处理能力。思考你们想要的退休生活样貌时，这一点也值得纳入考量。

整体上，我们认为此方案能保留资产并维持未来的灵活性。但在短期内，其所能提供的被动且可预测的收入，未必如初看上去那般稳妥。

方案 3：更为平衡的路径

在上述两种方案之间，还有一条折中路线：把资产组合从两套缩减到一套，而非清零或维持两套。

路线 A：卖出 D’Nest，继续自住 EA

从我们的角度看，这是更为稳健保守的路线。

卖出 D’Nest 可清偿未偿贷款，结束对该单位的租赁管理义务，并释放一笔可用资本，以便投入生息资产或作为退休储备。你们继续自住已拥有且熟悉的 EA，无需承担租金。

但需要注意，这并不会产生经常性收入，除非你们把出售 D’Nest 的所得积极再投资。EA 作为自住房，不会带来租金。

不过此举能显著简化财务结构：你们只持有一套房、没有贷款，问题就转化为如何管理 D’Nest 的出售资本，以支撑长期退休生活。对于想摆脱“有贷款的出租房”这类复杂管理负担的业主而言，这条路径能相对干净地完成过渡。

然而，正如前文所述，EA 同样无法免疫于租约折旧的负面影响。

巴西立最新的一批 EA 建于 1992 至 1994 年，如今剩余地契最少约 65 年；相比之下，D’Nest 的 99 年地契起始于 2010 年，目前尚余约 84 年。

如果你们的 EA 属于这一批次，那么在 CPF 限制开始影响转售买家池之前的窗口，可能没有想象中那么长。把 EA 作为退休自住是可行的，但也应配套规划一个未来的退出时点。

路线 B：卖出 EA，搬回 D’Nest 自住

另一种做法是把 D’Nest 作为自住房，卖出 EA 套现。这样你们能在一处更新、剩余租期更长的私宅中安居，并规避 EA 随年龄增长而来的维护与人群结构等方面的担忧。

权衡在于，你们将成为私宅自住业主，需要承担相应成本（管理费、物业税等），通常高于 EA。尽管 EA 的出售收益可在短期内提供缓冲，但与路线 A 一样，此方案本身并不产生收入。

还需要留意的是，若把 D’Nest 视为“长期安居之所”，它毕竟是一处 99 年地契、2010 年起始的项目——到 2026 年尚余约 84 年。如今看起来充裕，但在未来转售或传承时，租约折旧仍可能带来问题。

无论哪条路线，出售所得的再配置方式，决定了方案 3 是否真能支撑你们的退休生活。如果不做再投资，你们将只是消耗一笔固定资本池，其耗尽时间线是关键。

若将资金再投向能产生收入的工具，你们可建立一条更可预测的收入来源，而不再依赖入住率、租客质量或租市行情。

在两条路线之间的选择，也部分取决于生活方式偏好：对你们而言，更新的私宅地址更重要，还是已全款、简洁省心的现有居所更重要？

一个潜在的资产重置方案

我们还想强调另一条路径，尽管它超出传统退休策略的范畴。

如果你们距离退休尚有数年时间，手上有充足的收入储备，且仍有足够的贷款资格，可以考虑两套都卖出，并把合并所得投入到一处或两处地段更佳或品质更高的私宅资产。

其逻辑在于：趁仍有工作收入、还能供贷之时升级资产底座，未来无论是以更高价值出售，还是长线持有以获取租金，都可能比持有 D’Nest 或 EA 更有支撑力。

但这与您目前表达的目标相悖。在退休前夕承担新的贷款义务、并在私宅之间进行资产重置，会在你们最需要降低风险敞口的时候，反而放大对市场周期的暴露。如果价格回调或租赁需求转弱，你们需要在缺少工资缓冲的情况下去应对。

我们之所以提出，是因为有些读者会考虑这条路，从而过早否定其他方案。我们的看法是：这更适合 40 岁出头至中段、拥有更长时间跑道的人，而不太适合距退休仅五年、以简化为主要目标的人。

那么，该怎么做？

你们目前拥有两套在买卖与租赁需求上都受益于强劲市场力量的住宅资产，而且明确了距离退休还有五年的时间窗口。以我们看来，这已是非常不错的起点。

关键在于：当情况不如预期时，哪一种结构更不苛刻——也正是在这种时刻，方案之间的差异才会从“理论”变成“现实”。

方案 2 在表格上看最吸引人，但执行风险也最高。毛租金流看似可观，但在扣除按揭、税费、管理费以及自住租金后，净额会比表面更窄。

一旦租金下滑或其中一处空置两个月，整个结构就需要你们加以补贴。在退休后、以一笔固定资金来管理这种情况，与在仍有工资收入时的难度完全不同。

如果到你们退休时，D’Nest 的贷款已接近还清，计算会有所不同，此路径也更可行。不过，我们仍不建议把退休计划建立在几乎没有缓冲余地的现金流之上。

相对而言，方案 1 在义务上是最“干净”的退出，但其有效性取决于你们为置换组屋预留了多少资金。

如果把较大一部分合并售房收益投入到 Costa Grove 这样相对“新”的组屋——而彼时价格大概率处于高位——剩余的退休资金可能会比预期更紧。

在置换组屋上少花一些，例如以更低总价购买巴西立较旧的四房转售单位，能为未来 25 至 30 年保留下更多需要支撑你们生活的资本。

方案 3，尤其是“卖出 D’Nest、继续自住已全款的 EA”，大概率是处境与您相似的人最平衡的选择。它清除了贷款，免去了私宅出租管理的复杂性，并释放一笔可被妥善配置为退休收入的资本。

EA 为你们在熟悉的区域提供了稳定、零租金的居住保障。唯一需要注意的是，未来的退出需要提前规划。

如何再配置 D’Nest 的出售收益，是决定成效的关键变量。这部分值得与理财规划师而不仅仅是房产顾问深入讨论，因为答案涉及 CPF 补充、CPF 全额退休金（Full Retirement Sum）以及超出房产分析范畴的投资工具。

你们向我们呈现的底层选择，是以“租金”为锚，还是以“资本”为锚来支撑退休。两条路都可行。以租金为锚需要更主动的管理与对收入波动更高的容忍度；以资本为锚则要求在提取与再投资上更自律，但执行更简单、在环境变化时更易调整。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。