Hundred Palms、Riverfront Residences 或 Tampines Trilliant —— 如今对于年轻家庭而言哪一个更值得购买？

Hi Stacked，

我是一个有 8 个月大宝宝的购房者。我的首要目标是在中长期实现强劲的资本增值，目前主要关注 D19 的房源，但也对其他选择持开放态度。

我一直在对比 D19 的两个项目：

1. Hundred Palms Residences（Yio Chu Kang）—— 一座已过 MOP、将逐步私有化的 EC，2024 年 12 月满 5 年 MOP。它有坚实的涨幅记录（自推出以来 +157%，2025 年 10 月创下 S$2,055 psf 的纪录）。但我担心，作为新买家，如今的入场价已是完全私有化阶段的价格，最好的涨幅或许已被首批业主捕获。

2. Riverfront Residences（Hougang Ave 7）—— psf 入场价更低（约 S$1,725）、3 卧室户型更大（1,066–1,292 平方英尺）、剩余租期更长（约 93 年），且 Cross Island Line 与 Paya Lebar Air Base 重建等即将到来的催化剂尚未完全计入价格。

对于 3 卧室 premium 户型而言，Riverfront Residences 似乎在每平方英尺价格上更具性价比，也有更大的价格上行空间。但由于我也有年幼的孩子，临近优质学校与亲子友好配套同样重要。

我的核心问题：

1. 在 Hundred Palms 与 Riverfront Residences 之间，若以资本增值为核心诉求，你们会建议当下新进场的买家选择哪一个？

2. 我是否该改为考虑 Tampines Trilliant（D18）？它位于 Tampines 中央，拥有双 MRT 线，且未来将与 Cross Island Line 接通，颇具吸引力——不过其租期已降至约 88 年。

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢来信！

你的两个问题存在一定的张力：一是三者中哪里还存在上行空间；二是哪一个更能满足有幼儿的家庭日常所需。两者都很重要，在回答时值得始终记着这种平衡与取舍。

在进入分析之前，有一点需要先纠正。

Hundred Palms Residences 尚未完全私有化。它在 2024 年 12 月满 5 年 MOP，这意味着新加坡公民与永久居民（PR）如今可以在公开市场购买该项目的单位。

EC 的完全私有化是指外国买家也能购买单位，这通常发生在满 10 年时，对该项目而言大约在 2029 年。作为新加坡公民或 PR，这并不妨碍你购买，但未来转售的买方池会略为收窄，不过考虑到对外国买家征收的 60% ABSD，这个影响在数量上可能微不足道。

接下来，我们依据所汇总的数据来分析。

三大项目一览对比

三者的 3 卧室单位定价都落在相当接近的区间，因此问题与其说是入场点，不如说是谁在其增长周期中的位置更占优。

根据我们的数据整理，Hundred Palms Residences 的平均价格最高，为 $1,827 psf，其次是 Riverfront Residences 的 $1,772 psf。Tampines Trilliant 以 $1,648 psf 相对较低，但其平均约 1,084 平方英尺的更大面积，使得整体总价与另外两个项目大体相当。

还需注意，Hundred Palms Residences 与 Tampines Trilliant 都是 EC，受公共住房规则约束，完全私有化前存在持有与转售限制；而 Riverfront Residences 则是私宅公寓。

尽管如此，两座 EC 目前的 psf 成交价仍高于 Riverfront Residences。这反映了各自地段的持续需求，但也意味着 EC 从低于市场的开盘价重定价到公开市场价的那一波上调，已在很大程度上发生。

正如你所指出的，作为转售买家，如今入场基本已在那一轮强劲涨幅之后。

与周边项目相比，你在为哪些因素买单？

价格本身并不能决定一个项目是否处于有利位置。为此，将其与同一片区买家可选择的替代项目进行对比会更有帮助。

Hundred Palms Residences 与周边可选项目对比（3 卧单位，2025 年成交）

以 $1,827 psf 计算，Hundred Palms Residences 与两座较新的租赁公寓 The Garden Residences 与 Affinity at Serangoon 同属一个价位层级。欲了解更多信息，你可以查看我们 c本文对这两个项目的比较。

当年使 Hundred Palms Residences 相较邻近公寓显得“物美价廉”的价差如今已不复存在。你现在购买的是一座位于静谧住宅区的 99 年项目，其定价与同类产品的市场水平相当。

Riverfront Residences 与周边可选项目对比（3 卧单位，2025 年成交）

与此同时，Riverfront Residences 是其近邻范围内最新落成的项目，其 $1,772 psf 的平均价位也反映了这一定位。与 Kingsford Waterbay、Heron Bay 与 Riversails 相比，它对周边更早期、户型更大且总价更低的项目形成了明显溢价。

Riverfront 的价格竞争力部分来自项目体量：其 1,472 套单位（几乎是 Hundred Palms 531 套的三倍）意味着转售供应在市场上相对充沛，短期内往往会抑制价格的上冲力度。

因此，Riverfront Residences 的价格轨迹，与其说受地段影响，不如说更多反映了“当一座超大型项目拥有庞大卖方池与稳定买方群时，价格会如何演进”。

The Tampines Trilliant 与周边可选项目对比（3 卧单位，2025 年成交）

Tampines Trilliant 的 $1,648 psf 平均价格位于 Tampines 转售市场的较高端。更能说明问题的是 The Tapestry：它在 2021 年落成（比 Tampines Trilliant 晚 6 年），但目前以低 $56 psf 的价格成交。

同片区内更新的项目价格低于更早落成的项目，往往指向一个具体原因：Tampines Trilliant 距 Tampines MRT 与 Tampines 区域中心更近，这种区位溢价似乎在周边较新项目上尚未达到同等程度。

价格随时间的演变

三座项目自落成以来均有价格增长，但走势及其背后的驱动并不相同。

基于我们对成交数据的分析，Hundred Palms Residences 与 Tampines Trilliant 的年化涨幅跑赢了各自所属分区与大盘；另一方面，Riverfront Residences 低于三项基准。

不过，EC 的数据需要更细致地解读。

对 Hundred Palms Residences 而言，具有代表性的成交数据从 2022 年才开始，因为更早期的个别 pre-MOP 特批交易并不能反映公开市场状况。年化涨幅来源于一个相对压缩的时间窗口，且从较低的起点跃升，会放大该数字。

Tampines Trilliant 也面临类似问题：落成后最初数年的成交量稀少且代表性不足。这是 EC 的典型轨迹——早期买家从低于市场的开盘价重定价至公开市场价中受益。醒目的涨幅更大程度反映了“重定价”，而非当下转售买家仍可获取的持续资本利得。

至于 Riverfront Residences，3.65% 的年化表现并非一定是弱信号。体量较大的项目由于转售供应更为充足，通常需要更长时间积聚价格动能；更关键的是，随着项目成熟，这一点是否会改变，这对一个以中长期为持有期限的买家更具参考价值。

接下来可能推动价格走高的因素是什么？

Hundred Palms Residences 价格有望加速上涨的直接催化剂，是 Cross Island Line（CRL）上的 Serangoon North MRT 站在 2030 年投运。

目前该项目步行范围内没有 MRT。车站开通后情况将改变；回顾历史数据，与交通改善相关的住宅价格提升在新加坡通常有较强的支撑。

不过，2030 年距离现在还有数年，实际涨幅仍取决于彼时的大市环境。

如果 Hougang Central 的政府售地（GLS）地块以约 $2,245 psf ppr 的土地保本价推进，Hundred Palms 与 Riverfront 都将受益。新盘以较高地价入市时，其标杆效应往往会在时间中带动周边转售价，尤其当新项目为片区带来更多配套时。

Paya Lebar Air Base 的重建对 Riverfront Residences 是更长期的正面因素。空军基地完全迁移将释放大片土地，重建预计在未来十年逐步展开。但对周边住宅市场的总体影响目前仍难以准确判断。

对 Tampines Trilliant 而言，短期内缺少新的、能显著推动价格加速的催化。其 MRT 可达性、商场近邻与区域中心红利已被市场计价，这也是它相较更新的 Tampines 项目仍有溢价的原因。该项目的投资逻辑更多建立在一个配套完善、位置稳定的基底上，而非依赖即将落地的新基础设施。

这对年轻家庭意味着什么

在宜居性上，三者的差异最为明显；对有宝宝的家庭来说，这大概也是最直接影响日常生活的考量。

三者在 1km 内都有若干小学可选，这也是小学一年级（Primary 1）报名第 2B 阶段中最关键的距离带。Hundred Palms 覆盖 Roysth School 与 Hougang Primary School 等；Riverfront 靠近 Holy Innocents’ Primary School 与 CHIJ Our Lady of the Nativity；Tampines Trilliant 则有 Poi Ching School 与 Gongshang Primary School 在 1km 范围内。

根据你的描述，你的孩子将在 2031–2032 年临近小学一年级报名。届时你所处的学区会直接关系到选择空间，因此建议对每一套认真考虑的单位逐一核实其 1km 覆盖学校，而不要仅依赖上面的项目层面统计。

在日常宜居性上，Tampines Trilliant 的优势相当直观。Tampines Mall、Century Square 与 Tampines 1 都在步行范围内，且 MRT 枢纽让出行更为顺畅。Hundred Palms 与 Riverfront 更安静，但这种安静通常意味着日常琐事更多需要依赖私家车或公共交通。

你该怎么选？

三者都位于成熟住宅区，入场价格大体相近。它们之间的差别，与其说是质量，不如说是谁在其当下周期位置上更匹配你的目标。

对于 Hundred Palms Residences 与 Tampines Trilliant，造就醒目年化涨幅的那段成长故事，基本已不在当下转售买家的可得范围内：从 EC 开盘价经 MOP 到公开市场价的重定价已经发生。后续涨幅更可能与 D18、D19 各自的大盘同步，而非像历史数据所显示的那样显著跑赢。

Riverfront Residences 则处在公寓生命周期的较早阶段。其年化涨幅落后于分区与全国平均，部分原因在于其体量较大且新近落成，通常需要数年时间来形成转售动能。对计划持有 10 年或更久的买家而言，价格自当前水平上调的空间更大，尤其若 Hougang 的 GLS 地块按计划落地。虽然并无保证，但相较另外两座项目，它所提供的潜在“跑道”更长。

话虽如此，宜居与生活方式的考量不应退居其次。一套不适配你家庭日常的住房，会带来长期积累的摩擦与成本。

如果公共交通可达性与周边便利对你们很重要，Tampines Trilliant 的优势一目了然。与 Tampines 更新项目相比，其更低的 psf 也说明其区位溢价或许尚未被完全反映。

如果你能接受 Hundred Palms Residences 或 Riverfront Residences 目前在可达性上的限制，以换取更安静的环境与更长的剩余租期，这两者也都是可行方案，其中 Riverfront 对当下入场的买家而言，潜在的上行空间可能更大。

归根结底，还是取决于你如何权衡这两个变量。上述基建催化能否在你的具体持有期内转化为你期望的超额表现，仍有待观察。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。