2025 年 $1.8 million 内，哪里能找到面积最大的两房公寓

如今新盘的两房单位定价已触及甚至突破 $1.8 million。可负担性压力之下，一些小家庭开始思考在私宅市场是否应把两房作为首选。鉴于新盘价格偏高，我们建议当下不妨优先关注转售市场的两房，尤其是面积更可观的项目。以下是不错的起点：

CCR 的选择

项目	最低成交价	最高成交价	平均成交价	平均面积 (sqft)	成交单位数	地契	竣工年份	项目总单位数
DYNASTY GARDEN	$1,780,000	$1,780,000	$1,780,000	1141	1	永久地契	1979	33
8 @ MOUNT SOPHIA	$1,740,000	$1,860,000	$1,793,333	1102	3	103 年	2007	313
LOFT @ NATHAN	$1,400,000	$1,450,000	$1,425,000	1023	2	永久地契	2014	121
MON JERVOIS	$1,740,000	$1,740,000	$1,740,000	1001	1	99 年	2016	109
LOFT@HOLLAND	$1,388,000	$1,388,000	$1,388,000	980	1	永久地契	2014	41

其中两个较为突出的项目：一是位于 Orchard/Somerset 边缘、在 CCR 里少见的有地契年限项目 8 @ Mount Sophia；另一处则是与知名公寓 Principal Garden 相对而立的 Mon Jervois。

1. 8 @ Mount Sophia

8 @ Mount Sophia 在第 9 郡中罕见地采用 103 年地契，周边多数公寓为永久地契。项目共 313 户，2007 年落成。 

有限年期地契的影响利弊并存：一方面，夹在永久地契项目之间的有限年期项目通常被视为处于劣势；虽难以量化，但多数中介认为这可能不利于转售增值。另一方面，年限地契往往压低定价，使自住更可负担，对追求租金回报的房东也更可行。

地段本身也颇有看点：虽不在 Orchard Road 或 Somerset 的正核心，但距离非常近。例如可步行至 Plaza Singapura 及相连的 Dhoby Ghaut 站（CCL、NEL、NSL）。从这里一站到 Somerset，再一站到 Orchard。一些买家或许会觉得这很理想——贴近主购物带，却不必承受同等程度的车流与噪音。

此外，8 @ Mount Sophia 距 The Collective @ One Sophia 也相当近，可作为值得对比的转售替代。

受惠于靠近 Somerset 与 Orchard，这里的生活配套相当完善；St Margaret’s Primary 也在步行范围内。尽管整体仍属相当密集的都会环境，但对希望贴近 Orchard、却不想身处其正核心，同时又追求更可接受价格的家庭来说，颇具吸引力。

这里的两房面积相当可观，有些买家甚至会觉得名义上虽是两房、实则已接近三房。部分户型可见于这里。遗憾的是也存在花槽（planter box）等效率损耗。但以低于 $1.8 million 的价格在 Orchard 带附近入手，性价比不差。 

2. Mon Jervois

Mon Jervois 为一座规模不大（109 户）、99 年地契、于 2016 年落成的项目。它紧邻知名的 Principal Garden；若熟悉该项目，便会了解此处独特的区位优势：即使身处 CCR，这里仍相对宁静，更契合家庭居住。 

喜欢骑行的住户会欣赏其紧邻 Alexandra Park Connector，可一路骑行至市中心（即便位于高度城市化区域，也能享有骑行/步行通道）。Alexandra Primary 可步行到达，Crescent Girls 与 Gan Eng Seng（均为中学）亦在附近。

虽说从 Mon Jervois 步行至 MRT 站并不现实，但有直达巴士通往 Tiong Bahru MRT 站（EWL），以及该区一系列手作咖啡馆、餐厅与精品小店。需注意，最近的地铁站是 Redhill，但多数住户大概率直接前往 Tiong Bahru。就近配套方面，Valley Point 设有 NTUC 及若干餐饮。 

坦白说，这个位址对有车族最为友好：驱车至 Chinatown、Great World 等核心地带非常快，却不必承受贴近核心区所带来的严重拥堵与噪音。

以 1,001 sq. ft. 的面积，这里的两房几乎可视作三房： 

户型谈不上惊艳，但相当顺畅——不喜阳台者或许会介意客厅连通的大阳台，以及主卧另设的一处阳台；终究见仁见智。潜在不足在于缺少独立式厨房，若要改为封闭式，可能会侵占客餐厅面积。尽管如此，面积足以通过一些改造，打造成三房（或 2+Study）。 

以 $1.74 million 的成交价，在 CCR 地段已属相当可观的使用空间。 

RCR 的选择

项目	最低成交价	最高成交价	平均成交价	平均面积 (sqft)	成交单位数	地契	竣工年份	项目总单位数
CHELSEA GROVE	$1,600,000	$1,600,000	$1,600,000	1991	1	永久地契	2007	23
SUN COURT	$492,633	$492,633	$492,633	1798	1	永久地契	1985	12
CITY REGENCY	$1,760,000	$1,760,000	$1,760,000	1410	1	永久地契	2009	56
PINE GROVE	$1,425,000	$1,500,000	$1,462,500	1324	2	99 年	1984	660
SPOTTISWOODE PARK	$1,130,000	$1,200,000	$1,171,000	1270	5	99 年	1970	340

最醒目的是 Sun Court：即便屋龄偏大，成交价竟低于部分当今 HDB 公寓，颇为意外。其次是 Pine Grove——作为前 HUDC 住宅区，巨型户型是标配；在这里，两房根本称不上是对三房的“妥协”。 

1. Sun Court

先说在前：这确实是个特例，我们也不确定未来还会否出现类似成交；以 1,798 sq.ft. 的面积，成交价却低于 $500,000，确实令人咋舌。我们确实认为 Sun Court 是该区相对便宜的选择之一，但未必会便宜到如上面这笔成交。 

既然是特例，我们不再多着墨，快速梳理重点如下：

Sun Court 为 1985 年的永久地契小型项目，仅 19 户，产品非常小众。没有共用设施，但楼下是一排商业店面——我们上次查看时，有面包店、咖啡馆、餐厅与宠物医院。周边多为有地住宅或其他公寓。

外立面确实显露岁月痕迹，但地段自有其优点。除环境清幽、密度低外，步行即可达 Beauty World MRT 站（DTL）与相邻的 Beauty World Centre。Pei Hwa Presbyterian Primary 与 Bukit Timah Primary 也在 1 公里范围内。 

2. Pine Grove 

Pine Grove 前身为 HUDC 住宅区，1996 年私有化。项目建于 1984 年，地契为 99 年，目前剩余约 58 年。 

与多数 HUDC 项目一样，土地面积——也因此项目整体规模（660 户）——远大于一般私宅。两房达 1,324 sq. ft.，在多数公寓中已可轻松视作三房（供参考，其面积约等同于一套 5-room HDB）。 

需注意，近期新盘 Nava Grove 就在 Pine Grove 旁。建议参考我们在链接文章中的周边分析，Pine Grove 的环境特征与之近似。长话短说，这里更适合有车族：步行可达的配套不多，公共交通也不算便利——主要仰赖巴士接驳至 Clementi MRT（EWL），再利用 Clementi Mall 或前往其他区域满足日常所需。 

你得到的是充裕的室内空间与成本较低的“近城边缘”区位；代价则是地契年限渐短与可达性偏弱。另需一提的是，Pine Grove 曾多次发起集体出售（en-bloc）尝试。主要因地块体量过大，开发商对能否在时限内完成并售出庞大库存存疑；但未来情势也可能改变。 

至于户型，可在这里查看 Pine Grove 各类平面图；不过如同多数老公寓，图纸对细节的标注较为简略。 

OCR 的选择

项目	最低成交价	最高成交价	平均成交价	平均面积 (sqft)	成交单位数	地契	竣工年份	项目总单位数
LAKESIDE TOWER	$1,580,000	$1,600,000	$1,590,000	1970	2	99 年	1981	144
ESPIRA RESIDENCE	$1,703,800	$1,703,800	$1,703,800	1432	1	永久地契	2009	16
LOYANG VALLEY	$1,030,000	$1,500,000	$1,310,000	1328	3	99 年	1985	362
VARSITY PARK CONDOMINIUM	$1,780,000	$1,780,000	$1,780,000	1313	1	99 年	2008	530
JLB RESIDENCES	$1,500,000	$1,500,000	$1,500,000	1270	1	946 年	2008	36

Espira Residence 在此格外醒目——尽管价格居次高，但面积同样位列第二，同时又是最新且为永久地契。JLB Residences 也颇有意思，地契长达 946 年，本质上等同于永久地契公寓。

1. Espira Residence

Espira Residence 为 2009 年落成的精品永久地契项目，仅 16 户。坐落于 Lorong K Telok Kurau 的低密度社区，距 East Coast Road 相对不远，周围多为有地住宅或其他小型公寓。 

如同多数有地社区，这里更适合自驾：除少数巴士外，公共交通选择有限。但若自驾，区位便十分便捷：几分钟车程即可上 East Coast Road，抵达 Katong 生活带，那里有 i12 Katong、Parkway Parade 及大量餐饮、教育中心等；前往东海岸海滩带也相对容易。

不过最大硬伤在于，Espira Residence 旁边毗邻两处宗教场所，可能带来噪音，并进一步挤占本就狭窄的道路——一些买家会认为，这与他们选择低密度区域以求私密与清静的初衷相悖。 

以两房而言，面积相当亮眼，甚至可媲美当下部分四房。但各类单位的平面图显示，存在若干效率损耗，尤其是花槽（planter box），以及顶层单位的开放屋顶平台（付费却不甚实用）。 

不过在有限的占地之上，开发商仍设置了泳池与其他设施，这一点值得肯定。 

综合来看，这也解释了为何在第 15 区、靠近 Katong 带的地段，一套永久地契单位的成交价仍可控制在略高于 $1.7 million。对于更能包容缺点、且以预算为先的买家，利大于弊。

2. JLB Residences

JLB Residences 同样为精品项目（36 户），地契 946 年，2008 年落成。 

Jalan Loyang Besar 一带位于 Pasir Ris 的清幽地段，私密性高，适合偏好低密度生活的买家。此私宅小区靠近 Pasir Ris Park，步行可至 Downtown East——这是东部较大的家庭娱乐枢纽，设有水上乐园、餐饮与零售等。

若要走远一些，有直达巴士前往 Pasir Ris MRT（EWL），那里有 White Sands Mall。因此，虽说 JLB Residences 位于边缘地带，我们并不认为不便；对偏好私密、略带静谧氛围的买家，仍颇具吸引力。 

顺带一提，这里确实有 1 公里内的小学，分别是 Pasir Ris Primary 与 Casuarina Primary。 

JLB Residences 的两房也相当宽敞；但我们注意到其平面图包含花槽与屋顶平台，实际可居住面积可能显著小于建筑总面积。尽管如此，在 2025 年的市场环境下，$1.5 million 的价位叠加其地契条件，仍具吸引力。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文