过去两年里，多个新公寓项目一经推出便取得强劲去化，单位被买家迅速认购。过去那种新盘价格在数月、甚至数年里循序上升的光景，已一去不复返。
从 Springleaf Residences 到 River Modern，我们已常见到新盘在首个销售周末几近售罄的新闻标题。未能即刻售出的，多半是体量更大、总价更高的单位，买家往往需要更长时间权衡。
不过，仍有相当数量的近期开盘项目尚有余房在售。为协助仍在寻找新盘的潜在买家，我们整理出5个已推出、但目前仍有单位可选的发展项目。
我们尤其聚焦仍有两卧单位的项目——毕竟只介绍总价$4 Million以上的豪宅，对大多数买家帮助有限。
*以下信息截至2026年5月底。
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1. Narra Residences
Total Units: 540
Total Sold: 186
Remaining Units: 354 – 其中172个为两卧单位
Narra Residences 位于第23区 Dairy Farm Walk，共540户，99年地契，预计在1Q2030取得TOP。今年率先入市时，开盘当日即售出近1/4的单位，项目平均成交价约为$2,180 psf。
Narra Residences 亦是在经修订的 GFA 协调框架下开发；这意味着空调机位等非起居面积不计入买家所支付的单位面积。
因此与周边其他项目相比需予以留意，例如 Dairy Farm Residences（2019）与 The Botany at Dairy Farm（2023）均为“协调前”项目。
整体而言，Dairy Farm 版图仍在推进，仍有新开发地块推出。因此，Narra Residences 上市之初的定价颇具竞争力；其中两卧单位起价约$1.176 million，折合约$2,100 psf。
尽管这一价格为 Dairy Farm 区域树立了新的标杆——作为该区最新盘属常态——但放眼今年一手市场，它仍是两卧最为亲民的选择之一。
值得注意的是，Narra Residences 的户型组合中近一半为两卧，三卧约占1/3。从我们的角度看，开发商显然希望以相对较低且具吸引力的总价，作为本项目的核心卖点。
这是 Narra Residences 示范单位中展出的 Two-Bedroom + Study 户型。该配置为项目中最常见的类型。
其采用较新的哑铃式布局，双卧分列客/餐厅两侧，避免了走廊面积浪费。厨房为双排台面布局，可实现封闭；但由于无窗，通风可能较具挑战。
同样，书房也可封闭。主卧可放置特大床，公共卧室可容纳双人床。所有单位层高2.8米，客厅铺设瓷砖，卧室为乙烯基地板，厨房电器为 Smeg，卫浴配件为 Duravit。更多详情可参见我们的完整评测here。
Narra Residences 的吸引力很可能与来自 Bukit Panjang、Bukit Batok 与 Choa Chu Kang 的换房族产生共鸣。
这些是靠近 Dairy Farm 的 HDB 社区，不少组屋已达到 MOP。我们认为，Narra Residences 最具说服力的卖点在于其周边环境。项目用地约236,000平方英尺，对于一个540户的项目而言相当慷慨。
项目近2/3的面积用于景观绿化，因此楼与楼之间更显开阔，也更能体现其亲自然的设计理念。项目同时受惠于毗邻 Bukit Timah Nature Reserve、Dairy Farm Nature Park 与全长24km 的 Rail Corridor。
这对偏好户外生活的买家颇具吸引力，但也要意识到伴随而来的取舍：静谧的绿色飞地，意味着与商场或地铁站的距离更远，步行上并无舒适距离内的 MRT 站。附近的 Dairy Farm Mall 体量较小，若要更丰富的餐饮与零售选择，仍需外出。
2. One Marina Gardens
Total Units: 937
Total Sold: 639
Remaining Units: 298 – 其中168个为两卧单位
One Marina Gardens 位于 Marina South，共937户，99年地契，预计于2029年取得TOP。作为一体化项目，规划包含零售与托儿中心。这也是首个与 Thomson-East Coast Line（TEL）上的 Marina South MRT 站相连的项目。
需注意，该站虽已结构完工，但尚未通车；预期将在周边滨海南新滨水分区的大部分开发落成后同步启用。
该地块由 Kingsford Group 牵头的财团以$1.034 billion中标，折合土地成本为每地积比率（ppr）$1,402 psf。当时这对新滨水分区而言属强势出价，部分市场观察者据此推测：以该地价测算，未来项目在未经验证的地段里或将显得定价偏高。
然而在 One Marina Gardens 预览时，开发商将两卧起步价定在$1.8 million，全盘平均价格约$2,700 至 $2,800 psf。这与不少核心中央区（CCR）新盘大致相当，甚至更低。
本项目的两卧类型十分丰富，占比达44.6%，为全盘主力。
这是 One Marina Gardens 示范单位中的两卧户型。其面积为667 sq ft（GFA 协调后）。采用哑铃式布局，双卧分列客/餐厅两侧，避免了走廊面积浪费。
厨房藏于壁龛内且可封闭；公共浴室为 Jack-and-Jill 双入口设计——无需穿过公共卧室即可进入。阳台设有给水点与电源点。尽管有些人认为阳台是“低效”空间，但在 One Marina Gardens 情况有所不同：本项目的一大亮点是面向 Marina Bay 一带的视野，而阳台的设计正是为强化这一卖点。
一个有趣的考量是玄关的运用：该户型的设计让来客入门时不会直视厨房——这是我们在不少两卧中见到的常见设计。部分买家会很欣赏这一点，因为访客不至于一进门就看见水槽里的碗碟或厨房杂物。
同时，主卧可放置特大床，而公共卧室可放置双人床。
还需注意，One Marina Gardens 为双塔式项目。
两栋住宅楼分别为30层与44层。我们认为，这会在选购时带来一定的紧迫感：若错过心仪楼层的单位，替代选择可能是更高楼层、价格超出预算的单位，或是较低楼层、却未能享有标志性景观的单位。
我们也认为，此类项目更吸引偏好“城市型”生活方式的买家——这从配套设施的分布即可见一斑。多数设施沿两座塔楼垂直分布，健身房位于较高塔的顶层。由于用地受限，项目并未设置网球场。
这并非优劣的绝对评判，但意味着 One Marina Gardens 将特别吸引欣赏此类开发风格的买家。
其区位亦颇为独特：靠近中央商务区，增添了项目的声望；但同时，它又位于一个仍在成形的新分区。滨海南周边的零售、餐饮与公共交通连接等要素尚未真正落地。对于期待大多数 CCR 项目所具备的典型便捷性的买家而言，这里目前尚不具备，且在未来若干年内亦需时间成熟。
不过，若您以更长远视角看待这一前景可期的中央分区，One Marina Gardens 的价值主张颇具吸引力：在已属最成熟的核心城区里，捕捉难得的“第一波”入场优势。
3. The Collective @ One Sophia
Total Units: 367
Total Sold: 96
Remaining Units: 271 – 其中132个为两卧单位
The Collective @ One Sophia 是综合体 One Sophia 的367户住宅部分。该99年地契项目为第9区 Sophia Road 上原 Peace Centre / Peace Mansion 的重建，预计2029年取得TOP。
尽管许多人会预期第9区的综合体项目定价高于$3,000 psf，但 The Collective at One Sophia 于2024年入市时，平均开盘价约为$2,750 psf。
以平均售价计算，当时它是 CCR 新盘中相对更易入手的选择之一，两卧起步约$1.71 million。户型组合包括开间，以及1至3卧；并无4卧或顶层公寓。
我们认为，开发商更倾向将本项目定位于投资者、专业人士与年轻夫妻。尽管也会吸引部分家庭自住，但其占比大概并非主力。
这是面积764 sq ft 的两卧高级户型，为项目中最常见的户型之一，共有74套。
采用哑铃式布局，双卧分列客/餐厅两侧。厨房为开放式，但以L形向外延展，而非仅贴靠一面墙。家庭防护室（household shelter）位于厨房旁，也便于改作收纳。
公共浴室为 Jack-and-Jill 双入口布局，无需穿过公共卧室即可进入。两间卧室均可放置双人床，主卧可容纳特大床。
阳台确实会侵占一定室内可用面积，但 The Collective @ One Sophia 属于“GFA 协调后”的项目——该部分并不计入您所支付的建筑面积——同时也有利于通风采光。
我们对 One Sophia 的区位判断是：很难一概而论。
它位于 Dhoby Ghaut 边缘——若您愿意，步行即可至 Plaza Singapura——同时距离 Bugis 与 Little India 也不远。这意味着 One Sophia 周边配套密集，且不远处便是 Somerset 与 Orchard 区域，位置便利而居中。
不过，这一带（Middle Road 与 Prinsep Street 一带）在城市结构中颇具“过渡”属性。换言之，对部分新加坡人来说，这里是他们经过前往乌节路或 Bugis 其他地段的区域。周边没有 HDB 聚落，也较缺乏社区型的人情氛围。
此类地段往往租赁导向项目居多，自住型项目相对较少。对部分买家而言，这可能抵消其位置便利与中心性的优势。
尽管如此，One Sophia 的可达性依然很强：经由 Dhoby Ghaut（NSL、NEL、CCL）、Brash Basah（CCL）、Bencoolen（DTL）与 Rochor（DTL）等站，可衔接多条地铁线。
此外，这一带亦是文化与生活方式的聚集区，并以邻近 SOTA、LaSalle 与 NAFA 等艺术院校而闻名。
总体而言，The Collective at One Sophia 尤其会与房东、专业人士或长期单身者产生强烈共鸣。鉴于临近高等教育机构（面向教职员与学生租客），以及 Bugis 中城板块的成熟度，其租赁前景尤为可观。
4. The Sen
Total Units: 347
Total Sold: 126
Remaining Units: 221 – 其中107个为两卧单位
The Sen 位于 District 21 的 Jalan Jurong Kechil，共347户，99年地契，预计2029年取得TOP。
项目于2025年11月首次推出时，因定价具竞争力而吸引大量关注。当时广为流传的一句销售话术是：尽管 The Sen 属于 RCR，但其定价与 OCR 看齐。
（从技术层面说并无不妥，但我们对此仍有保留，详见下文）。
项目平均开盘价约$2,243 psf；两卧起价$1.499 million（以678 sq ft、GFA 协调后测算，约$2,212 psf）。之所以能做到较低价位，源于开发商以仅$841 psf的地价取得该地块，为2025年 RCR 地块中最低之一。
The Sen 的户型组合中，两卧与三卧占比较高，其中两卧（167户）接近全盘一半。两卧面积介于678–775 sq ft；以“协调后”口径计，较近期新盘的两卧更为宽裕。
这是面积678 sq ft 的两卧示范单位。值得一提的是，The Sen 采用更传统的走廊式布局，而非当前流行的哑铃式。尽管部分买家或认为其效率稍逊，但这使厨房得以完全封闭，并配有窗户实现自然通风。
厨房两侧均设操作台，两间浴室均带通风窗。公共卧室可放置大床（queen），主卧可放置特大床（king）。装饰用料包括公共空间的均质瓷砖、卧室的工程木地板，电器与洁具品牌涵盖 Smeg、Franke 与 Roca。
其中一个少见亮点是：首层与第10层单位享有3.9米层高，且无需额外加价；其余楼层层高为2.85米。您可在这篇完整评测中进一步了解 The Sen 的室内细节。
The Sen 的最大卖点在于其注重绿意的 Bukit Timah 区位。
虽然 The Sen 技术上位于 RCR，称其为“城边盘”或许略显勉强。舒适步行范围内并无 MRT 站，主要配套多需短途驾车可达，周边以自然公园、低密住宅与静谧道路为主，这与典型的城市边缘公寓并不完全相符。
话虽如此，这并不影响 The Sen 的吸引力；对某些买家而言，这反而是其亮点：以更可负担的价格，获得与 Bukit Timah 常见的绿意与开阔感。
项目毗邻 Bukit Batok Nature Park，靠近 Bukit Timah Nature Reserve；整体占地约207,000平方英尺，由5栋10层住宅组成，得以预留充裕的景观与设施空间。
门前即有巴士站，但我们判断许多住户仍会以私家车为主要代步工具。这也反映在项目1:1的车位配比上，提供347个车位对应347户。同样，日常配套并不在近邻，主要集中于附近的 Beauty World、Bukit Timah Plaza 或 HillV2。
我们认为，The Sen 最能打动看重空间、绿意与低密度生活的买家；其最大优势在于以相对更低的价位，兼得开阔与自然。
5. Union Square Residences
Total Units: 366
Total Sold: 152
Remaining Units: 214 – 其中92个为两卧单位
Union Square Residences 是综合体 Union Square 的366户豪华住宅部分，项目位于第1区 Havelock Road。
其所在地为原 Central Mall / Central Square 旧址，新项目涵盖住宅、办公、共居、零售与受保留店屋等多元业态，住户可享丰富的“门前便利”。
这并非当下市面上价格最低的项目。两卧起价约$1.998 million。多数两卧的平均价约$3,166 psf，面积更大的 Two-Bedroom plus Study 则平均约$3,112 psf。
这一价格反映了其成熟且中心的地段属性，不过，对 HDB 升级族而言，负担能力可能会被拉伸。项目中1卧与2卧约占74%，其中两卧169户，占比约46%。
这是 Union Square Residences 示范单位展示的 Two-Bedroom + Study 户型。其743 sq ft 的平面为5种两卧中最大者，且所有两卧均配备2间浴室。需注意，本项目设计定稿于 GFA 协调框架变更之前，因此面积计入了空调机位等要素。
多数两卧并非哑铃式布局，因此会有一定走廊面积。颇为有趣的是，书房位于入户门旁，可作为玄关延伸或展示空间使用。
厨房为开放式，并与餐区一体化。这与目标客群相契合：当 Clarke Quay、Chinatown 以及项目自带的 F&B 选择如此便捷时，住户在家进行重油烟烹饪的可能性并不高。
电器与配件属高端配置，涵盖 V-Zug、De Dietrich、Liebherr、Hansgrohe 与 Geberit 等品牌。
起居区紧凑但实用，可容纳3人沙发。公共浴室虽非套内，但位于公共卧室对面，仍保留一定私密性。设有阳台；尽管对一卧与两卧来说往往被视为效率较低，但此处尺度足够，可摆放桌椅并具备实用性。
核心卖点在于区位本身。Union Square Residences 步行即可到达 Clarke Quay（NEL）与 Chinatown（NEL、DTL）两座 MRT 站。
此外，住户可在家门口享受新综合体所带来的零售配套，同时近邻 Chinatown Point、Clarke Quay Central 与 Canninghill Square。CBD 亦在咫尺之间，对在此工作的双职工或单身人士尤为合适。
由于用地相对紧凑（约67,000平方英尺），项目的设施相对有限；没有网球场或大尺度地面景观空间，更多采用垂直式设施。这并非一处静谧的“家庭向”公寓。除自带商业之外，项目亦身处繁忙的市中心地带，车流与噪音或许是选择高楼层单位的理由。相应的取舍是：您近在咫尺即可拥抱城市夜生活、核心办公区，以及多到不愁寂寞的 F&B 选择。
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