CEA 提升行业标准，新加坡房地产经纪迎更严规范——“自助”房源发布亦在研

新加坡房地产经纪行业迎来多年来最大一次监管更新，负责监管经纪与中介公司的法定机构 Council for Estate Agencies（CEA）已确认 3 项重大变化。与此同时，更大范围的一揽子改革亦在研议中。

上述最新变化及在研建议由国家发展部兼交通部高级政务部长孙雪玲，于7月28日在 Singapore Institute of Estate Agents（SIEA）Conference 上宣布。

孙雪玲表示，这些调整背后的 3 个关键目标是：提升专业标准、加强透明度，并为消费者提供更清晰的信息与更多选择。

目前确定的要点如下：

三项已敲定、即将影响房地产经纪的变更

1. 房地产经纪注册有效期由 1 年延长至 3 年

自2027年1月1日起，地产代理公司牌照与房地产经纪注册将改为 3 年有效。目前则须每年更新。孙雪玲表示，此举是国家发展部（MND）与 CEA 推出的“亲商”措施之一。

预计这将减少从地产代理公司到个人经纪等各方的行政负担。不过，年度注册费维持不变；申请费将改为每 3 年缴付一次，而非每年缴付。

对于计划在 2026 年底续牌的现有经纪，首个 3 年注册周期为 2027年1月1日 至 2029年12月31日。

需要强调的是，改为 3 年期并不意味着对经纪的要求放松——下一项变动正体现了这一点。

2. 经纪须保持活跃，或通过复习考试

将同步引入新的 Currency Requirement（从业有效性要求）。经纪在续注册时须满足下列其一：

• 在 3 年内完成至少 3 宗符合资格的房地产交易；或
• 通过复习考试。

“消费者应该有信心，相信经纪提供的建议符合最新的规则与规定。”孙雪玲表示。她补充说，尽管大多数经纪已遵守这些标准，但 CEA 收到的反馈指出，长期未有成交记录的经纪，其市场知识的“时效性”可能不足。

SIEA 主席、同时也是 ERA Singapore 的 Key Executive Officer，Eugene Lim 指出，3 年至少 3 宗交易，折算为平均每年 1 宗。“对打算持续活跃从业的人而言，这是一个合理的基准。”他说。

CEA 的消费者研究也支持这项调整。根据 CEA 2024 Public Perception Survey，每 4 位消费者中有 3 位期望他们的经纪每年至少完成 1 宗交易。约有 40% 的注册经纪并未达到每年至少 1 宗成交。

符合资格的交易包括 HDB 转售与租赁、私人住宅买卖与租赁、商业与工业物业交易、海外物业销售，以及集体出售。

对新入行的经纪，将给予一定灵活性。由于新人通常需要时间建立客户基础，入行第 1 年无需完成任何交易；但在第 2 与第 3 年需合计完成 2 宗符合资格的交易，或通过复习考试。

Lim 亦指出，成交数量并不总能反映全貌。“有些经纪可能因家庭或其他责任而暂时放缓，或以较低强度执业；也有经纪专注于交易周期更长的细分市场，因此完成一宗交易所需时间更久。”他说。

因此，无法满足从业有效性要求而随后退出行业的经纪，若日后希望重返并成为持牌经纪，可能需要重新参加 Real Estate Salesperson（RES）考试。

3. CEA 将收集佣金数据

最后，CEA 将开始向地产代理公司收集佣金数据。其目标是最终发布汇总且匿名化的行业层面信息，让有意入行者更真实地了解房地产经纪这一职业的实际情况。

孙雪玲强调，数据收集并非为披露个别经纪的收入。CEA 将先对数据进行研究，再发布匿名化的行业统计。

尽管具体细节仍待公布，但这项举措有望让外界更清楚地了解经纪的典型收入水平。

更长期的改革仍在研议中

除上述 3 项已确定的调整外，孙雪玲表示，政府仍在研究一系列尚未定案的建议。

或将要求在开展工作前签署中介代理协议

CEA 正在研究，是否应在开始工作前，要求房地产经纪与客户签署中介代理协议（Estate Agency Agreement）。该协议也将要求经纪事先披露佣金由谁支付，以及具体金额。

“签署协议能让各方更清楚彼此的权责，避免后续纠纷。”孙雪玲说，并补充这项建议也有助于保护经纪，减少他们完成大量工作后，仍在佣金问题上与客户产生争议的情形。

这也将回应房地产行业由来已久的痛点：经纪介绍买家后未能促成交易，但之后该买家却与同一卖家成交——可能由另一名经纪完成，或直接由卖家与买家成交。

同时，这样的安排也切合当下行业实际——部分经纪如今投入的工作远较以往复杂，例如为房源拍摄视频导览、甚至自费进行线上内容分发。

更安全的房源核验平台

CEA 宣布，将于明年推出一个全面的平台，用以核验线上房源信息的真实性。该计划建立在早前的 Alliance for Action on Accurate Property Listings 基础之上。

据孙雪玲介绍，该平台旨在应对“错误、虚假、重复以及未经授权的房源信息”。

目前其他细节尚不明确，政府表示将在平台推出前公布具体实施细节。

就所属中介公司开展经纪问卷调查

CEA 计划针对房地产经纪开展一项调查，了解他们在所属中介公司的工作体验。高级政务部长鼓励经纪坦诚反馈，表示这将有助于 CEA 更好地理解中介公司的运作，并找出未来可改进之处。

HDB 的 Resale Flat Listing 或将成为默认发布渠道

另一项在研建议，是是否将 HDB 的 Resale Flat Listing（RFL）服务设为 HDB 转售房源的默认发布平台。自2024年5月推出以来，平台上已有超过 12,500 条经核验的房源信息，其中超过 60% 已成功成交。

不过，孙雪玲强调，该建议并非意在取代商业房产门户网站。房地产经纪与卖方仍可继续在常用的私人平台上投放广告。

HDB 正在向买家、卖家与经纪收集意见，之后再决定下一阶段的调整。

从我们的观察来看，这似乎意味着 HDB 希望对公共房屋转售流程的部分环节拥有更多的监督与掌控。这与 HDB 近年来对“百万组屋”公众观感的关注一脉相承。

业主或将可直接刊登房源

CEA 亦在研究，是否允许屋主无需聘请经纪，直接在商业房产门户网站上刊登自家房源。

或许在房源核验系统落地后，这将更可行。但以目前而言，多数主要平台并不允许此举，因为这会增加潜在虚假或失实房源的数量。

上一次允许屋主直接在公共平台刊登房源时，曾出现诸多不当甚至失礼案例，其中就包括著名的“裸照事件”。

客户或将能为经纪打分评价

另一项正在探讨的建议，是建立经核实的评价系统，让客户能够对其经纪进行评分。

尽管细节尚未公布，但此举可能是一把双刃剑——最受欢迎的经纪未必就是最优秀的。多数经纪都明白，如果一味迎合客户的既有看法，往往更容易被视为“配合且乐于助人”；而那些基于洞察、敢于纠正客户偏见的经纪，有时反而会因此蒙受不公正的评价。

这些宣布最耐人寻味之处，在于它们勾勒出经纪的未来角色

数项建议似乎都在为消费者提供更多自行出售房产的选项：业主或将可直接发布自家房源，买家也可能接触到更高质量、经核验的房源信息。

然而，这些建议并不意味着经纪的价值正在下降。恰恰相反，它们几乎是在承认另一种现实：我们需要经纪保持活跃并承担责任，因为对大多数人而言，经纪仍是必不可少的。

这些变化反映了信息不对称的根源之一：房地产是所有金融决策中反馈周期最长的领域之一。买卖之后，你并不会立刻知道自己的选择是否正确；往往需要数月甚至数年，才会发现自己是否买对了项目。

ERA 的 Lim 表示，对地产代理公司而言，仅以“人数规模”并不足以说明问题的全貌。

“关键在于我们的经纪是否积极参与市场、持续提升能力，并为组织的实力作出贡献。3 年（经纪注册）窗口期，足以让我们识别网络中不同层级的参与度，并采取相应的应对。”他说。

同样地，他也强调这一职业本身的要求正日益提高，并补充道：“消费者的信息更充分，竞争更激烈，而销售人员被期望能够就融资、法规与市场状况等方面提供建议”。

归根到底——除非你是非常老练的投资者——你需要每年处理多宗交易的从业者所带来的洞察；这也正是为何要强调“有效性”的原因。

我们或将看到一部分保留注册、但已不再在行业中发挥实际作用的经纪逐步流失。不过，最新变化将把关注点从中介公司的“人数”转向个体经纪的“生产力”。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。