房产经纪行业迎来多年来力度最大的一次监管更新。负责监管经纪人与中介公司的法定机构——房地产代理理事会（CEA）——已确认三项重大变革。与此同时，更大范围的一揽子调整亦在研议中。
上述最新变化与仍在评估的建议，由国家发展部（MND）兼交通部高级政务部长 Sun Xueling（孙雪玲）在 7 月 28 日举行的 Singapore Institute of Estate Agents（SIEA）Conference 上宣布。
孙雪玲表示，这些调整背后，政府对地产中介行业有三大核心目标：提升专业水准、增强透明度，并让消费者获取更清晰的信息与更多选择。
以下为目前已知的具体变化：
三项已确认、即将影响房产经纪的变化
1. 房产经纪注册从每年一次改为有效期三年
自 2027 年 1 月 1 日起，地产中介公司执照与房产经纪注册的有效期将为三年。目前相关执照需要每年续期。孙雪玲表示，此举是国家发展部（MND）与 CEA 推出的亲商措施之一。
这一调整有望减少行业各方的行政负担，从中介公司到个别经纪均受惠。不过，年度注册费维持不变，申请费则由每年缴付改为每三年一次。
对于需在 2026 年底续期的现有经纪，首个三年注册周期为 2027 年 1 月 1 日至 2029 年 12 月 31 日。
将执照期改为三年并不意味着标准放松——下一项重磅变化便能说明这一点。
2. 经纪须保持活跃，或通过复训考试
配合三年一周期的注册，CEA 将引入新的“从业活跃度”要求（Currency Requirement）。也就是说，经纪若要续期注册，需满足以下任一条件：
- 在三年内完成至少 3 宗符合资格的房产交易；或
- 通过复训考试。
“消费者应该能够信任，经纪的建议反映的是最新的政策与规定。”孙雪玲表示。她补充，虽然大多数经纪已经做到这一点，但 CEA 也收到反馈，指一些长期未成交的经纪，其市场知识的时效性令人担忧。
SIEA 主席、ERA Singapore 的 Key Executive Officer（KEO）Eugene Lim 指出，“三年内至少 3 宗交易”平均相当于每年 1 宗。“对于有意保持积极从业的人而言，这是合理的基本线。”他说。
根据 CEA 的消费者研究，这一注册期与公众预期相符。CEA 2024 Public Perception Survey 显示，四名消费者中有三名期望其经纪每年至少完成 1 宗交易。约 40% 的注册经纪每年未能达成至少 1 宗成交。
符合资格的交易包括 HDB 转售与租赁、私人住宅买卖与租赁、商用与工业物业交易、海外房产销售以及集体出售。
CEA 随后澄清，海外房产交易将计入统计。此举可确保专注该细分市场的经纪不会受到不公平对待，同时不偏离从业活跃度要求的本意。
新入行的经纪将享有一定灵活性。鉴于初入行者通常需要时间建立客户基础，首年无需完成任何交易；但在第二、第三年需完成 2 宗符合资格的交易，或再次通过复训考试。
Lim 也指出，成交数量并不总能反映全貌。“有些经纪可能因家庭或其他承诺而暂时停业，或仅在有限范围内执业；也有经纪专注于交易周期更长的细分市场，因此完成一宗交易所需时间更久。”他说。
因此，未能满足从业活跃度要求而离开行业的经纪，若日后想以持证经纪身份回归，可能需要重新参加房地产销售人员（RES）考试。
CEA 亦澄清，如因特殊情况（例如严重健康问题，或正在处理耗时更长的复杂房产交易）而无法达标者，可通过所属中介公司向 CEA 个案申请豁免从业活跃度要求。
此外，中介公司内担任管理职务且无意从事地产中介业务的人员，无需维持经纪注册，因此不受从业活跃度要求约束。
3. CEA 将收集佣金数据
最后，CEA 将开始向地产中介公司收集佣金数据。其目的是未来发布经汇总并匿名化的行业层面信息，帮助潜在从业者更现实地了解房产经纪这一职业的收入图景。
孙雪玲强调，此次数据收集并非要公开个别经纪的收入。CEA 将先行研究数据，再发布匿名且行业层面的统计。
CEA 表示，将自 2027 年 1 月 1 日起按月向中介公司收集佣金数据。至于何时发布所收集的数据，目前尚未决定。尽管细节仍待公布，此举有望让大众更清楚了解经纪的典型收入水平。
更长期的改革仍在研议
除上述三项已确定的变化外，孙雪玲也透露，政府仍在研究一系列尚未定案的建议。
在工作开始前强制签署中介委托协议的可能性
CEA 正研究是否应要求房产经纪与其客户在工作展开前签署 Estate Agency Agreement（中介委托协议）。该协议也将要求经纪事先披露佣金的支付方与金额。
“签署协议可为各方提供更清晰的权责边界，并避免后续纠纷。”孙雪玲表示，并补充说，该建议亦有助于保护经纪，减少其完成大量工作后却在佣金上发生争议的情况。
这也将回应地产行业一项由来已久的痛点：有经纪先行引荐买家但未能成交，后来却发现同一买家最终成交——可能由另一名经纪促成，或直接与卖方达成。
同时，这也契合经纪工作内容日益繁复的趋势。例如，为视频看房进行布景，并自掏腰包进行线上内容投放，已屡见不鲜。
安全的房源核验平台
CEA 宣布将于明年推出一个综合平台，用于核验线上房源信息的真实性。该举措是在早前的 Alliance for Action on Accurate Property Listings 基础上深化而来。CEA 表示，平台将在后台进行核验检查，并在房源发布前为其分配唯一代码。
据孙雪玲介绍，该平台旨在解决“不准确、虚假、重复以及未经授权的房源信息”。
目前掌握的信息仍有限，政府表示将在平台推出前公布更多实施细节。
针对经纪人与其所属中介公司的调查
CEA 计划就经纪与其所属中介公司的合作体验开展调查。高级政务部长鼓励经纪坦诚反馈，称这将有助于 CEA 更深入了解地产中介公司的运作，并识别未来改进方向。
HDB 的 Resale Flat Listing 服务或将成为默认渠道
另一项正在研究的建议，是是否将 HDB 的 Resale Flat Listing（RFL）服务设为 HDB 转售房源的默认挂牌平台。自 2024 年 5 月推出以来，平台已有逾 12,500 个经核验的挂牌，其中超过 60% 已成功成交。
不过，孙雪玲强调，这并不意味着要取代商业房产门户网站。房产经纪与卖方仍可在现有的私人平台继续投放广告。
HDB 正在向买家、卖家与经纪收集反馈，之后再决定下一步的调整方向。
从我们的观察，这似乎意味着 HDB 希望对公共住房转售流程的部分环节进行监督与把关。这也与 HDB 近年对“百万组屋”公众观感所表现出的关注相呼应。
业主或最终可直接发布广告
CEA 也在研究，是否允许屋主无需聘请经纪，便可在商业房产门户网站直接挂牌自家房产。
也许在落实房源核验体系后，这将更具可行性。但就目前而言，多数主流门户并不允许此举，因为这会增加虚假或失实房源的风险。
上一次业主能够在公共平台直接挂牌出售房产时，曾出现不当与失礼的案例，其中就包括裸照事件等。
客户或可对其房产经纪进行评分
当局也在探索建立经核验的评价系统，允许客户对房产经纪进行评分。
尽管细节尚未公布，但这可能是一把双刃剑：最受欢迎的经纪未必就是最优秀的。正如多数经纪所言，只要迎合客户的既有偏见，表面上就很容易显得“配合而有帮助”；而那些提供真实见解、却与客户成见相左的经纪，有时反而会因此吃亏。
目前，CEA Public Register 已向消费者提供任何地产中介公司与房产经纪的相关执照与注册详情。消费者也可查看房产经纪过去 36 个月完成的住宅物业交易记录、该经纪所获 Singapore Institute of Estate Agents（SIEA）Awards（如有），以及对中介公司与经纪采取的执法行动。
或许这些宣布中最耐人寻味的，是它们所折射出的房产经纪未来角色。
多项建议似乎都在为消费者提供更多出售房产的选择：业主或可直接为自家房源做广告，买家也可能获得经核验的房源信息。
但这些建议并不表示房产经纪不再重要。事实上，某种程度上恰恰相反：我们需要经纪保持活跃且可被问责，因为对多数人而言，经纪依然不可或缺。
这些变化折射出信息不对称的根源：在所有金融决策中，房地产的反馈周期可能是最长的。当你买卖房产时，并不会立刻知道自己的选择是否正确；往往需数月甚至数年后，才会发现自己是否买错了项目。
ERA 的 Lim 表示，仅凭中介公司的“人数规模”并不能说明全部问题。
“关键在于我们的经纪是否积极参与市场、是否持续提升能力，并为组织的韧性作出贡献。三年的注册周期，足以让我们识别网络中不同层级的参与度，并作出相应应对。”他说。
同样地，他也指出这一职业本身的要求正不断提高，并补充说：“消费者资讯更充分，竞争更激烈，而销售人员被期望在融资、监管与市场状况等方面提供建议。”
归根结底——除非你是非常老练的投资者——你需要那些每年处理多宗交易的从业者所带来的洞见；这正是为何要强调从业活跃度与时效性。
我们大概率会看到部分仍保留注册、但已不再在行业内持续活跃的经纪流失。然而，最新变化将把关注焦点，从单纯追求人数规模，转向个体经纪的生产力与实质贡献。
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