我想，许多随意关注的读者会惊讶于新加坡每年有多少大型商业大楼易手，以及这些优质投资资产通常能拍出多么惊人的价格。
今年前 3 个月，办公投资交易激增至季度纪录高位，成交额达 $14.73 billion。与 2025 年同期相比，同比增长 433%，据 JLL 的市场报告称。
然而，这些交易的受益者主要是私人财富基金、机构投资者和房地产投资信托（Reits）。房地产投资市场的繁荣基本绕开了许多分层产权商业物业业主。
上一次看到集体出售分层产权商业物业是在 2023 年 11 月。位于中央商务区（CBD）的 Shenton House 以 $538 million 售予马来西亚开发商 IOI Property Group 的 CEO。
近几年，许多分层产权开发不是尝试发起集体出售招标，就是多次寻求成功交易。大多数为 99-year 租赁权大楼，兼具零售与办公组成。
新加坡较为人熟知的老旧分层产权大楼包括 High Street Centre、GB Building、International Plaza、Sim Lim Square，以及 Tan Boon Liat Building。
由于楼龄增长，这些开发项目的保养与维护成本不断上升；同时，分层产权的碎片化业权也使翻新与升级更具挑战。结果，资本价值明显回调，租金在与更新、且由中央统一管理的商业物业对比时也难以追赶。
我也要指出，在住宅板块，涉及分层产权住宅的若干集体出售已成功成交。最近一宗是上个月 Loyang Valley 的出售。该 362-unit 开发项目预计将以 $880 million 售予由 SingHaiyi 牵头的财团。
在另一篇文章中，我们探讨了为何 SingHaiyi 及其合作方愿意出到这个价，以重建第 17 区这幅地块。
但回到分层产权商业业主所面对的困境——这是在一位 Stacked 读者来信后引起我注意的。她是 High Street Centre 一名业主，并表示该 99-year 租赁权开发中的数位业主对自身与大楼的前路感到不确定。
High Street Centre 于 2024 年 5 月重启集体出售，保留价 $748 million。虽有买家出手，但其 $678 million 的报价较保留价低约 9%。
尽管如此，集体出售委员会与营销代理仍争取到足够业主同意较低价格。但交易最终告吹，因为买方未能缴付推进交易所需的 1% 定金 $6.78 million。
自此，High Street Centre 的业主随着土地租约持续消耗、而大楼日渐显老而愈发担忧其命运。大楼建成于 1969，这栋 57 年楼龄的建筑尚余约 47 年租期。
High Street Centre 并非唯一在临门一脚时失利的分层产权商业开发。
2024 年 4 月，Far East Shopping Centre 的出售未能成事，因买方未获 URA 批准按照 Strategic Development Incentive Scheme 重新开发该址。
数月后，该开发以 $928 million 指引价重启出售，并吸引到 $850 million 出价。但接受较低价格的业主比例不足，交易亦告吹。
说新加坡商业集体出售市场近年全然失色并不公允，毕竟仍有数笔里程碑式交易达成，包括 Tanglin Shopping Centre 以 $868 million 成交，以及 2022 年 Golden Mile Complex 以 $700 million 售出。
SingHaiyi 也在 2021 年以 $650 million 收购前 Peace Centre/Peace Mansion。该址正开发为综合体开发 One Sophia。
近年来其他主要商业交易还包括 Concorde Hotel & Shopping Mall、Delfi Orchard 与 Katong Plaza。但这些并非分层产权开发。
我向商业地产资深人士 Steven Ming（Sakal Real Estate 创办人）请教，当下开发商与投资者对分层产权商业开发的情绪与看法。
他表示，开发商与房地产投资者对优越区位的市中心商业资产仍兴趣浓厚。位于 CBD 及其边缘地带的物业仍具吸引力，缘于新加坡作为避险市场的地位，尤其在持续的地缘政治紧张背景下。
对分层分割的调整也意味着此类大楼的新供给受限。具体而言，在综合体开发的商业部分以及商业开发的Central Area，禁止新增分层分割。这涵盖Orchard Road、Scotts Road 与 CBD 廊带；URA 推行该措施旨在防止业权碎片化与楼宇维护问题。
当被问及 99-year 租赁权开发是否更难成功进行集体出售时，Ming 指出，只要地段具备突出的区位属性、尺度合适，并能把握显著的增值或重建潜力，年限并非问题。
他也认为，卖方预期与投资者/开发商的测算出现错配并不罕见；但在集体出售与土地交易中，若买方开始更为保守地进行测算，短中期内价差可能会更为显著。
若建筑成本突然攀升，且短中期对利率的不确定性加大，这种情况可能会出现。与此同时，面对更高的置换物业价格，卖方会盯住一定的价格溢价，Ming 说。
最后，像 High Street Centre 这样的综合体开发或许更有机会找到买家。他说：“能够开发并持有一个全新的综合体开发，无疑令地块更具想象空间，这通常也会转化为对投资者与开发商更广泛的吸引力。”
我无法断言 High Street Centre 业主若再度发起集体出售能否成功。但新加坡投资市场的走势，以及中心地段商业资产的吸引力，使我相信投资机构与资产管理人仍在持续寻找合适的机会。
JLL 的市场报告亦指出，新加坡的投资需求仍集中于少数资产类别，即办公、零售与居住类资产。该咨询机构称，若中东冲突与全球能源危机延续，可能拖累房地产市场表现、抬升资金成本、降低风险偏好并抑制交易流量。
心怀期望的分层产权业主需在考虑其老化开发的前路时，时刻留意市场环境。
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