我想，许多读者可能会对新加坡每年有多少大型商业大楼易手，以及这些优质投资资产常常能拍出多么惊人的价格感到意外。
今年前三个月，办公投资交易额飙升至季度新高 $14.73 billion。根据 JLL 的市场报告，这较 2025 年同期同比（y-o-y）增长 433%。
不过，这些交易的受益者主要是私募财富基金、机构投资者以及房地产投资信托（Reits）。房地产投资市场的火热，基本上绕过了许多分层产权商业物业业主。
上一次看到集体出售分层产权商业物业还是在 2023 年 11 月。位于 Central Business District（CBD）的 Shenton House 以 $538 million 售予马来西亚开发商 IOI Property Group 的 CEO。
过去数年，许多分层产权项目要么试图启动集体出售招标，要么多次尝试寻求成功成交。其中大多是兼具零售与办公功能的 99-year 租赁地契建筑。
新加坡较为人熟知的老旧分层产权建筑包括 High Street Centre、GB Building、International Plaza、Sim Lim Square 和 Tan Boon Liat Building。
上述项目因楼龄增长，面临不断攀升的保养与维护成本；同时，分层产权导致业权分散，使得翻新与焕新更加困难。结果是资本价值大幅回落，租金在与更新、由单一主体集中管理的商业资产对比时也难以跟上。
值得一提的是，在住宅板块，近年有数宗涉及分层产权住宅项目的集体出售已成功达成。最近的一例是上月的 Loyang Valley 交易，这个 362-unit 项目预计将以 $880 million 售予由 SingHaiyi 牵头的财团。
我们也在另一篇文章中探讨了为什么 SingHaiyi 及其合作方愿意支付这样的价格来重建这个 District 17 的地块。
回到分层产权商业业主所面临的困境——这是在一位 Stacked 读者来信后引起我注意的。她是 High Street Centre 的一名单元业主，表示这座 99-year 地契项目中的不少业主，对自身与物业的前景感到茫然。
High Street Centre 于 2024 年 5 月重启集体出售，保留价为 $748 million。尽管有买家出面，但其 $678 million 的报价比保留价低约 9%。
尽管如此，集体出售委员会与营销代理还是争取到足够业主同意较低价格。但交易最终告吹，原因是买方未能缴付推进交易所需的 1% 定金 $6.78 million。
自那以后，High Street Centre 的业主愈发担忧自身处境：地契年限在不断消耗，而大楼老态已现。该楼于 1969 年落成，至今 57 年楼龄，剩余地契约 47 年。
High Street Centre 并非唯一一个在临门一脚时失利的分层产权商业项目。
2024 年 4 月，Far East Shopping Centre 的交易亦未能成行，因买方未能获得 URA 根据 Strategic Development Incentive Scheme 批准其对该址的重建计划。
数月后，该项目以 $928 million 指引价重新推出市场，并吸引到 $850 million 的报价。但接受较低价格的业主比例不足，交易再度告吹。
话虽如此，称近年的新加坡商业集体出售市场“全面低迷”并不公允，毕竟仍有几宗地标性交易成功过关，包括以 $868 million 成交的 Tanglin Shopping Centre，以及 2022 年以 $700 million 成交的 Golden Mile Complex。
SingHaiyi 亦于 2021 年收购原 Peace Centre/Peace Mansion，作价 $650 million。该址正被打造成综合体 One Sophia。
近年其他大型商业交易还包括 Concorde Hotel & Shopping Mall、Delfi Orchard 与 Katong Plaza，但这些并非分层产权项目。
我向商业地产资深人士、Sakal Real Estate Partners 创始人 Steven Ming 请教了当下开发商与投资者对分层产权商业项目的情绪。
他表示，开发商与房地产投资者对地段优越的市中心商业资产依然兴趣浓厚。位于 CBD 及其边缘地段的资产，因新加坡在当前地缘政治紧张背景下被视为“避风港”市场，依旧具备吸引力。
他补充，分层产权商业项目的需求还得益于一个事实：这类建筑的长期供给在收缩。
这指的是对商业项目以及综合体项目中的商业部分，在Central Area 内实施的新分层划分禁令。该范围涵盖Orchard Road、Scotts Road 及 CBD 走廊等地段；URA 推行此举，旨在避免业权分散及楼宇维护问题。
当被问及 99-year 地契项目是否更难实现集体出售（en bloc）时，Ming 指出：只要项目具备突出的区位条件、合适的规模，并能把握显著的价值提升或重建潜力，年限并非关键问题。
他表示，卖方预期与投资者/开发商的财务测算出现错位并不罕见；若买方开始以更保守的假设进行测算，在集体出售与土地交易中，短中期的价差可能会进一步扩大。
若建造成本突然飙升且短中期利率前景的不确定性上升，这种情况就可能出现。与此同时，面对替代物业价格走高，卖方往往坚持实现一定的价格溢价，Ming 称。
最后，类似 High Street Centre 的综合体项目找到买家的机会或许更大。他说：“具备开发并持有一个全新综合体的可能性，确实会让地块更具吸引力，这通常也会转化为对投资者与开发商更广泛的吸引力。”
至于 High Street Centre 业主若再度发起集体出售（en bloc），成败仍难断言。不过，新加坡投资市场的走势与中心地段商业资产的吸引力，都让我相信投资机构与资产管理人仍在留意并寻找合适的机会。
JLL 的市场报告亦指出，新加坡的投资需求仍主要集中在少数资产类别：办公、零售与居住类资产。该行同时提醒，若中东冲突延宕、全球能源危机加剧，可能拖累房地产市场表现、抬升资金成本、降低风险偏好并抑制交易活动。
仍抱希望的分层产权业主在为老化项目谋求出路时，必须将当下的市场形势纳入考量。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments