我们名下有一套已还清贷款的HDB与一套永久产权公寓——我们是否该两套都保留并选择租房?
June 4, 2026
Dear Stacked,
我们是一个五口之家,包括我与太太、今年将进入理工学院的儿子、明年将进入初级学院的女儿,以及我的母亲。
我们在Yishun拥有一套四房型BTO组屋,已全部还清贷款并已过其Minimum Occupation Period(MOP)。我们还在Guillemard Road沿线拥有一套永久产权公寓,于2021年从开发商处购买。
这套公寓与我母亲共有,目前已出租,租金可覆盖每月贷款供款,但没有结余。
我们希望在Bishan租一套Executive Maisonette或Executive Apartment,这样女儿离初级学院更近,儿子前往理工学院的通勤也会改善。儿子曾受益于住在靠近中学的地方,我们也希望在她备考A-Levels时,为女儿提供类似的条件。
我们正考虑卖掉Yishun的组屋以腾出资金,投资一处工业物业。我们也认为先卖公寓更合理:如果在不卖的情况下在Bishan租房,我们不能在不触发ABSD的前提下再购买另一处私人住宅,同时在仍持有公寓的情况下也无法购买HDB组屋。
但我们担心长期租房可能并不划算,因为我们至少需要四间卧室。
与此同时,我们考虑把Yishun的组屋出租,以部分抵消在Bishan计划租住单位的租金成本,同时继续持有公寓再等两到四年,让其继续升值后再出售。
关于组屋的租约折旧、不断累积的CPF应计利息,以及永久产权物业是否真的会长期跑赢,我们感到不安和困惑。
在我们于Bishan租房期间同时持有两处物业是否合理,还是现在就重组资产更为明智?
谢谢。
(这是我们持续推出的一个系列,专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题,欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。)
你好,感谢来信!
根据你们的情况,这一切的触发点更像是为了孩子上学的需求,而非纯粹的财务决定。
你们的问题
围绕资产组合检视、因租约折旧带来的焦虑、以及投资工业物业的考量——这些其实都次于一个核心事实:你们希望缩短女儿的上学通勤时间。
在我们看来,用这样的视角来界定你们的置业问题很重要,因为它把焦点放在你们真正需要做出的决定上。
把居住地搬到Bishan有一个明确的时间框架:两年,也就是女儿在初级学院备考A’ Levels的大致时长。如何配置资产,则是随之而来的问题。
我们先看你们已持有资产的数据表现,再逐一讨论你们提出的四种方案。
很多读者来信,是因为不确定下一步该怎么做,也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑,我们提供结构化的一对一咨询,帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析,不带立场。
没有任何义务,只是让你更清晰。
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实际的租金缺口有多大
在评估任何方案之前,先把在Bishan租房的成本量化。
根据过去六个月的成交,Bishan的Executive HDB单位平均月租约为$4,419,两年合计约$106,000。
Yishun一套四房型组屋的平均月租约为$3,066。若把Yishun组屋出租并将租金用于支付Bishan的租金,每月仍需自掏约$1,353。
两年下来,这部分缺口约为$32,000,前提是你们的Yishun组屋在此期间始终保持出租。
至于这$32,000的净成本是否值得让女儿享受更短的通勤时间,见仁见智;但这已明显低于为实现这一安排而需支付的$106,000总租金。
至于Guillemard的公寓,则是另一回事。按你们所述,目前租金与贷款正好相抵,没有结余,因此无法用来弥补租金缺口。
看看你们Yishun组屋的转售表现。
Yishun四房型组屋的平均转售价从2015年的约$359,000,上涨至2025年的约$566,000,十年涨幅约为57.6%。
这一涨幅略高于同期全国四房型组屋约55%的增幅。
Yishun四房型HDB与全国平均的转售均价对比
| 年份 | Yishun四房型HDB | 所有四房型HDB |
| 2015 | $359,304 | $433,627 |
| 2016 | $368,074 | $434,479 |
| 2017 | $354,177 | $437,120 |
| 2018 | $345,277 | $431,753 |
| 2019 | $365,891 | $429,749 |
| 2020 | $372,337 | $448,608 |
| 2021 | $429,611 | $505,095 |
| 2022 | $468,176 | $549,088 |
| 2023 | $497,714 | $584,050 |
| 2024 | $538,154 | $627,378 |
| 2025 | $566,367 | $672,080 |
| %自2015年起增幅 | 57.63% | 54.99% |
由于我们不清楚你们单位的确切地址或租约起始年份,下面的表格按租约起始年份分列了Yishun四房型组屋。这很重要,因为你们BTO的起始年份既影响CPF应计利息的计算,也会影响长期的潜在买家范围。
按租约起始年份划分的Yishun四房型转售均价
| 年份 | 租约起始年份 | ||||
| 1975–1984 | 1985–1994 | 1995–2004 | 2005–2014 | 2015及以后 | |
| 2015 | $371,368 | $357,917 | $382,210 | ||
| 2016 | $359,682 | $360,030 | $381,000 | $404,481 | |
| 2017 | $365,867 | $341,910 | $374,984 | $399,767 | |
| 2018 | $329,707 | $332,134 | $362,731 | $385,562 | $398,194 |
| 2019 | $327,075 | $323,137 | $353,500 | $479,426 | $395,855 |
| 2020 | $342,149 | $333,349 | $350,580 | $459,487 | $401,407 |
| 2021 | $405,285 | $390,285 | $392,833 | $512,293 | $462,125 |
| 2022 | $439,756 | $435,640 | $453,002 | $519,391 | $515,110 |
| 2023 | $464,327 | $461,357 | $494,286 | $550,282 | $548,208 |
| 2024 | $510,375 | $502,308 | $523,600 | $617,370 | $576,329 |
| 2025 | $528,862 | $529,534 | $562,500 | $645,216 | $604,442 |
| 自最早年份起的涨幅% | 42.41% | 47.95% | 47.17% | 59.52% | 51.80% |
根据Stacked整理的数据,这一类别的单位在各个租约批次中转售价均有大幅上升,其中最老的一组涨幅亦超过42%。
这表明,迄今为止,租约折旧对Yishun四房型组屋转售价值的负面影响,并未明显削弱买方需求。但随着时间推移,较老批次将在买家池方面越来越受限,因为CPF相关资格规则会限制对租期较短物业的融资。
尽管CPF应计利息常被视为应尽快出售的理由,但它并非孤立存在的“成本”,尤其对你们的情况而言。
应计利息是你们为购房提取的CPF普通户头资金按2.5%利率复利计算的结果。它会减少你们出售时可拿到的现金部分,但只有在房产表现不佳的情况下,你们的总体权益才会真正受影响。
对于BTO组屋——其转售市场价格往往是原始开盘价的数倍——应计利息几乎肯定已被房价升值所覆盖。不过,我们建议你们还是先就具体CPF使用额做一轮测算,再决定是否应把它视为警讯。
检视Guillemard Road沿线公寓的价格表现
Guillemard Road所在的District 14一带,多数私人住宅项目为永久产权的精品型开发,户数少于150套。若观察该类项目在本区的转售价格数据,平均$PSF从2015年的约$1,121,上升至2025年的约$1,519。
District 14永久产权精品项目的转售平均$PSF
| 年份 | D14永久产权精品项目转售平均$PSF | D14所有非有地私人住宅转售平均$PSF | 所有非有地私人住宅转售平均$PSF |
| 2015 | $1,121 | $1,093 | $1,197 |
| 2016 | $1,135 | $1,086 | $1,248 |
| 2017 | $1,104 | $1,099 | $1,293 |
| 2018 | $1,175 | $1,184 | $1,323 |
| 2019 | $1,163 | $1,199 | $1,346 |
| 2020 | $1,169 | $1,198 | $1,280 |
| 2021 | $1,227 | $1,286 | $1,354 |
| 2022 | $1,311 | $1,458 | $1,473 |
| 2023 | $1,417 | $1,613 | $1,595 |
| 2024 | $1,508 | $1,727 | $1,681 |
| 2025 | $1,519 | $1,805 | $1,756 |
| 年化 | 3.08% | 5.15% | 3.91% |
成交数据显示,在该时段内,D14永久产权精品项目的年化增速,落后于本区平均与全国私宅平均水平。
这意味着,在私宅市场的这一细分领域,freehold地契并未稳定地转化成更强的价格增幅。
按户型划分的转售平均$PSF——D14永久产权精品项目
| 年份 | 1卧 | 2卧 | 3卧 | 4卧 |
| 2015 | $1,398 | $1,110 | $922 | $832 |
| 2016 | $1,332 | $1,161 | $856 | $779 |
| 2017 | $1,305 | $1,160 | $937 | $788 |
| 2018 | $1,345 | $1,191 | $967 | $906 |
| 2019 | $1,331 | $1,239 | $999 | $851 |
| 2020 | $1,280 | $1,224 | $965 | $821 |
| 2021 | $1,330 | $1,236 | $1,072 | $1,019 |
| 2022 | $1,405 | $1,362 | $1,145 | $1,183 |
| 2023 | $1,498 | $1,440 | $1,269 | $1,264 |
| 2024 | $1,564 | $1,552 | $1,400 | $1,503 |
| 2025 | $1,570 | $1,610 | $1,406 | – |
| 年化 | 1.17% | 3.78% | 4.31% | 6.80% |
整体而言,大面积户型在年化$PSF表现上更好,这是私宅市场中的常见规律。但即便在户型面积的上沿,这些数字也不足以支撑“为了最大化退出价而再等两到四年”的强论据。
例如,如果你们在2021年以接近疫情前区间的价格购买了2卧(或更小)单位,那么迄今的资本增值可能相对温和。
按户型划分的转售均价——D14永久产权精品项目
| 年份 | 1卧 | 2卧 | 3卧 | 4卧 |
| 2015 | $644,971 | $898,995 | $1,107,205 | $1,200,000 |
| 2016 | $602,437 | $858,066 | $1,048,319 | $1,190,000 |
| 2017 | $604,371 | $853,985 | $1,107,620 | $1,280,000 |
| 2018 | $628,015 | $844,611 | $1,184,589 | $1,420,000 |
| 2019 | $628,767 | $858,876 | $1,158,015 | $1,378,000 |
| 2020 | $592,847 | $804,680 | $1,150,354 | $1,675,000 |
| 2021 | $649,418 | $925,395 | $1,272,011 | $1,575,000 |
| 2022 | $682,253 | $993,536 | $1,377,913 | $1,703,400 |
| 2023 | $726,504 | $1,055,764 | $1,438,673 | $1,754,000 |
| 2024 | $774,921 | $1,126,587 | $1,575,062 | $1,780,000 |
| 2025 | $744,243 | $1,077,619 | $1,611,815 | – |
此外,你们的持有结构也有现实考量。该公寓与母亲共有,因此出售需要双方达成一致。这并非障碍,但在设定时间表前需要协调与规划。
接下来逐一看看你们提出的各个方案。
方案一:在Bishan租房,同时保留两处物业
这一方案对你们资产组合影响最小。你们将把Yishun组屋出租,用其租金抵扣Bishan租住单位的成本,同时在现有租约持续的情况下,继续持有Guillemard的公寓。
按我们的估算,扣除Yishun组屋租金后,净成本约为每月$1,353。换个角度看,这就是为两位孩子提供两年更佳通勤条件所付出的“价格”。
Guillemard Road的公寓可自给自足,而Yishun组屋继续带来租金收入。好处在于,你们无需在时间压力下做出任何不可逆的决定。
不过需要指出,大约两年后,女儿将完成A’ Levels,儿子也已适应理工学院的生活。保留两处物业,使你们能够在更清晰的家庭局面下再行评估。
在我们看来,此方案的风险在于机会成本。若你们已锁定一项需要动用Yishun组屋资金的工业物业投资,那么持有期间意味着这笔资本被占用。若尚未找到合适标的,在你们做研究期间保留组屋,成本更低。
总体而言,长期租房在女儿完成初院两年学业之后才会变得不划算。Bishan一套Executive或Executive Maisonette每月约$4,400的租金,若没有任何租金抵扣,是一笔不小的持续开支。
因此,当前这种由Yishun组屋覆盖大部分成本的安排,与无限期租住是截然不同的命题。
方案二:卖掉Yishun组屋,保留公寓
出售这套已还清贷款的组屋可实现资产价值。以Yishun四房型单位当前中位数价格估计,在归还CPF之后,你们可能获得约$500,000 – $570,000的净回款,具体取决于楼层、朝向及原始购买价。
这笔资金也将成为你们投入所述工业物业的资本池。
直接的取舍在于,你们将失去用于抵扣Bishan租金缺口的出租收入。来自Yishun组屋每月$3,066的现金流一旦消失,Bishan的租住安排在净额上将更昂贵。
你们还将在处置一项持有成本极低的“零贷款”资产,以转向一个历来资本增值更为温和的资产类别。
按工业物业类型划分的平均$PSF
| 年份 | 多用户厂房 | 单用户厂房 | 仓库 |
| 2015 | $500 | $341 | $551 |
| 2016 | $454 | $415 | $579 |
| 2017 | $457 | $323 | $528 |
| 2018 | $435 | $378 | $541 |
| 2019 | $433 | $322 | $538 |
| 2020 | $400 | $363 | $500 |
| 2021 | $441 | $399 | $548 |
| 2022 | $447 | $405 | $580 |
| 2023 | $482 | $403 | $535 |
| 2024 | $522 | $433 | $591 |
| 2025 | $528 | $438 | $606 |
| 年化 | 0.56% | 2.54% | 0.95% |
总体上,多数工业物业仍可构成稳健投资。位置良好的工业资产租金回报率往往高于住宅,而不受ABSD约束也是结构性优势。
但是否购买应基于具体标的本身,而不是出于“规避ABSD”这一原则性理由。请考虑:即便替代资产能提供4–5%的毛租回报率,也需要运行数年才能弥补交易成本,以及你们放弃Yishun组屋后失去的租金收入。
在我们看来,若你们已锁定一处收益特征理想的工业物业,并清楚比较过所放弃与所获得的差异,那么“卖Yishun”的方案才最有意义。
方案三:卖掉Guillemard公寓,保留Yishun组屋
这正是你们偏好的顺序,其背后有一定逻辑。出售公寓可干净退出私人住宅持有,从而满足未来再入市而不触发ABSD的前提。与此同时,Yishun组屋继续带来租金收入,部分抵消Bishan的租住成本。
与方案二相比,优势在于保留了这项低成本、能产生现金流的资产,同时释放公寓的资本。Yishun组屋无需供款,且租金稳定,是更省心的持有标的。
接下来要考虑的是公寓变现后的去向。视你们当前持有安排、未偿贷款与CPF使用情况而定,再投资另一处物业可能是可行的选择。而在出售公寓、保留Yishun组屋的安排下,你们在过渡期内既能维持这项低维护、零贷款的资产,又能持续获取租金收入。
同时,还需思考“现在卖”或“再等两到四年”是否会有显著不同。D14永久产权精品项目的表现,并未展现出通过多年持有即可明显获益的稳定上行趋势。就该细分而言,目前价格已接近历史高位。这并非催促你们立刻出售,但也提示:将两到四年的等待视作更好退出价的可靠路径,并无充分数据支撑。
方案四:双双出售并重新配置
最彻底的方案是同时退出两处资产,从零开始重塑资产组合。一种可行顺序是:先卖掉Guillemard公寓,同时在Bishan租住并把Yishun组屋出租。当你与太太名下均无住宅后,你们的下一次购置——无论是公寓或转售HDB——都可在“白纸”状态下进行。
对你母亲而言,出售公寓后需等待15个月方可购买HDB组屋。取决于她的资格与财力,她在等待期后可考虑以自己名义购买更大的单位——例如Executive Apartment或Executive Maisonette。至于是否需要动用Yishun组屋的资金来完成该购置,可视具体需要,在她购置前或之后再行出售。
此方案能最清晰地区分自住需求与投资目标。你们不再被迫寻找一套既要自住又要满足投资回报的“二合一”物业。等到购买私人住宅时,可单纯从投资角度评估(区位、租客需求、资本增值、退出流动性),而不必同时满足“五口之家”的居住功能。
其主要“成本”在于复杂度:需要更多人达成一致(包括与你共有公寓的母亲)、需要更周密的顺序安排,也更易在过渡期遭遇市场时点风险。由于我们不了解你们的未偿贷款余额、CPF使用、合并收入与可用现金,无法判断此路径是否与贵方具体数字相匹配。但这是最值得在承诺前进行压力测试的方案。
你们该怎么做?
答案主要取决于你们的工业物业计划推进到了哪一步。
如果已锁定具体标的并完成测算,可以考虑先出售Guillemard公寓。这样可消除共有带来的复杂性,并释放资本用于再投资。
Yishun组屋暂时保留,以部分抵消Bishan的租金成本。待工业物业准备就绪,且与你们的投资与财务规划相符时,再另行出售。
若你们仍在研究拟投资的工业物业,在尚未确定资金去向前就出售任何资产,等同于把“在产”资产兑现为现金并持币观望——这本身也有成本。
在此情境下,于女儿就读初院的两年内同时持有两处资产,是更低风险的姿态。净租金缺口为每月$1,353,只要你们财务允许是可控的;这两年也给了你们充足时间,在承诺前充分评估工业物业机会。
我们要提醒的是,不要仅仅因为公寓是永久产权而选择继续持有,期待在两到四年后获得显著更好的退出价。就District 14这一细分而言,数据并不支持这种预期。如果基于其他理由出售公寓是合理的,“永久产权”并不是等待的理由。
某个具体工业资产能否优于你们现有住宅持有,并非仅靠物业类别层面的数据就能比较。必须把该标的的租金回报率、剩余地契、融资条件与空置风险,与所放弃的收益逐项对照。我们建议在出售任何资产之前,先把这份分析做好——从这里开始。
在 Stacked,我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字,关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划,可以在这里预约 一对一咨询。
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