我们名下有一套已还清贷款的HDB与一套永久产权公寓——我们是否该两套都保留并选择租房？

Dear Stacked,

我们是一个五口之家，包括我与太太、今年将进入理工学院的儿子、明年将进入初级学院的女儿，以及我的母亲。

我们在Yishun拥有一套四房型BTO组屋，已全部还清贷款并已过其Minimum Occupation Period（MOP）。我们还在Guillemard Road沿线拥有一套永久产权公寓，于2021年从开发商处购买。

这套公寓与我母亲共有，目前已出租，租金可覆盖每月贷款供款，但没有结余。

我们希望在Bishan租一套Executive Maisonette或Executive Apartment，这样女儿离初级学院更近，儿子前往理工学院的通勤也会改善。儿子曾受益于住在靠近中学的地方，我们也希望在她备考A-Levels时，为女儿提供类似的条件。

我们正考虑卖掉Yishun的组屋以腾出资金，投资一处工业物业。我们也认为先卖公寓更合理：如果在不卖的情况下在Bishan租房，我们不能在不触发ABSD的前提下再购买另一处私人住宅，同时在仍持有公寓的情况下也无法购买HDB组屋。

但我们担心长期租房可能并不划算，因为我们至少需要四间卧室。 

与此同时，我们考虑把Yishun的组屋出租，以部分抵消在Bishan计划租住单位的租金成本，同时继续持有公寓再等两到四年，让其继续升值后再出售。

关于组屋的租约折旧、不断累积的CPF应计利息，以及永久产权物业是否真的会长期跑赢，我们感到不安和困惑。

在我们于Bishan租房期间同时持有两处物业是否合理，还是现在就重组资产更为明智？

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢来信！

根据你们的情况，这一切的触发点更像是为了孩子上学的需求，而非纯粹的财务决定。

你们的问题 

围绕资产组合检视、因租约折旧带来的焦虑、以及投资工业物业的考量——这些其实都次于一个核心事实：你们希望缩短女儿的上学通勤时间。

在我们看来，用这样的视角来界定你们的置业问题很重要，因为它把焦点放在你们真正需要做出的决定上。

把居住地搬到Bishan有一个明确的时间框架：两年，也就是女儿在初级学院备考A’ Levels的大致时长。如何配置资产，则是随之而来的问题。

我们先看你们已持有资产的数据表现，再逐一讨论你们提出的四种方案。

实际的租金缺口有多大

在评估任何方案之前，先把在Bishan租房的成本量化。

根据过去六个月的成交，Bishan的Executive HDB单位平均月租约为$4,419，两年合计约$106,000。

Yishun一套四房型组屋的平均月租约为$3,066。若把Yishun组屋出租并将租金用于支付Bishan的租金，每月仍需自掏约$1,353。

两年下来，这部分缺口约为$32,000，前提是你们的Yishun组屋在此期间始终保持出租。

至于这$32,000的净成本是否值得让女儿享受更短的通勤时间，见仁见智；但这已明显低于为实现这一安排而需支付的$106,000总租金。

至于Guillemard的公寓，则是另一回事。按你们所述，目前租金与贷款正好相抵，没有结余，因此无法用来弥补租金缺口。

看看你们Yishun组屋的转售表现。

Yishun四房型组屋的平均转售价从2015年的约$359,000，上涨至2025年的约$566,000，十年涨幅约为57.6%。

这一涨幅略高于同期全国四房型组屋约55%的增幅。

Yishun四房型HDB与全国平均的转售均价对比

由于我们不清楚你们单位的确切地址或租约起始年份，下面的表格按租约起始年份分列了Yishun四房型组屋。这很重要，因为你们BTO的起始年份既影响CPF应计利息的计算，也会影响长期的潜在买家范围。

按租约起始年份划分的Yishun四房型转售均价

根据Stacked整理的数据，这一类别的单位在各个租约批次中转售价均有大幅上升，其中最老的一组涨幅亦超过42%。

这表明，迄今为止，租约折旧对Yishun四房型组屋转售价值的负面影响，并未明显削弱买方需求。但随着时间推移，较老批次将在买家池方面越来越受限，因为CPF相关资格规则会限制对租期较短物业的融资。

尽管CPF应计利息常被视为应尽快出售的理由，但它并非孤立存在的“成本”，尤其对你们的情况而言。

应计利息是你们为购房提取的CPF普通户头资金按2.5%利率复利计算的结果。它会减少你们出售时可拿到的现金部分，但只有在房产表现不佳的情况下，你们的总体权益才会真正受影响。

对于BTO组屋——其转售市场价格往往是原始开盘价的数倍——应计利息几乎肯定已被房价升值所覆盖。不过，我们建议你们还是先就具体CPF使用额做一轮测算，再决定是否应把它视为警讯。

检视Guillemard Road沿线公寓的价格表现

Guillemard Road所在的District 14一带，多数私人住宅项目为永久产权的精品型开发，户数少于150套。若观察该类项目在本区的转售价格数据，平均$PSF从2015年的约$1,121，上升至2025年的约$1,519。

District 14永久产权精品项目的转售平均$PSF

成交数据显示，在该时段内，D14永久产权精品项目的年化增速，落后于本区平均与全国私宅平均水平。

这意味着，在私宅市场的这一细分领域，freehold地契并未稳定地转化成更强的价格增幅。

按户型划分的转售平均$PSF——D14永久产权精品项目

整体而言，大面积户型在年化$PSF表现上更好，这是私宅市场中的常见规律。但即便在户型面积的上沿，这些数字也不足以支撑“为了最大化退出价而再等两到四年”的强论据。

例如，如果你们在2021年以接近疫情前区间的价格购买了2卧（或更小）单位，那么迄今的资本增值可能相对温和。

按户型划分的转售均价——D14永久产权精品项目

此外，你们的持有结构也有现实考量。该公寓与母亲共有，因此出售需要双方达成一致。这并非障碍，但在设定时间表前需要协调与规划。

接下来逐一看看你们提出的各个方案。

方案一：在Bishan租房，同时保留两处物业

这一方案对你们资产组合影响最小。你们将把Yishun组屋出租，用其租金抵扣Bishan租住单位的成本，同时在现有租约持续的情况下，继续持有Guillemard的公寓。

按我们的估算，扣除Yishun组屋租金后，净成本约为每月$1,353。换个角度看，这就是为两位孩子提供两年更佳通勤条件所付出的“价格”。

Guillemard Road的公寓可自给自足，而Yishun组屋继续带来租金收入。好处在于，你们无需在时间压力下做出任何不可逆的决定。

不过需要指出，大约两年后，女儿将完成A’ Levels，儿子也已适应理工学院的生活。保留两处物业，使你们能够在更清晰的家庭局面下再行评估。

在我们看来，此方案的风险在于机会成本。若你们已锁定一项需要动用Yishun组屋资金的工业物业投资，那么持有期间意味着这笔资本被占用。若尚未找到合适标的，在你们做研究期间保留组屋，成本更低。

总体而言，长期租房在女儿完成初院两年学业之后才会变得不划算。Bishan一套Executive或Executive Maisonette每月约$4,400的租金，若没有任何租金抵扣，是一笔不小的持续开支。

因此，当前这种由Yishun组屋覆盖大部分成本的安排，与无限期租住是截然不同的命题。

方案二：卖掉Yishun组屋，保留公寓

出售这套已还清贷款的组屋可实现资产价值。以Yishun四房型单位当前中位数价格估计，在归还CPF之后，你们可能获得约$500,000 – $570,000的净回款，具体取决于楼层、朝向及原始购买价。

这笔资金也将成为你们投入所述工业物业的资本池。

直接的取舍在于，你们将失去用于抵扣Bishan租金缺口的出租收入。来自Yishun组屋每月$3,066的现金流一旦消失，Bishan的租住安排在净额上将更昂贵。

你们还将在处置一项持有成本极低的“零贷款”资产，以转向一个历来资本增值更为温和的资产类别。

按工业物业类型划分的平均$PSF

总体上，多数工业物业仍可构成稳健投资。位置良好的工业资产租金回报率往往高于住宅，而不受ABSD约束也是结构性优势。

但是否购买应基于具体标的本身，而不是出于“规避ABSD”这一原则性理由。请考虑：即便替代资产能提供4–5%的毛租回报率，也需要运行数年才能弥补交易成本，以及你们放弃Yishun组屋后失去的租金收入。

在我们看来，若你们已锁定一处收益特征理想的工业物业，并清楚比较过所放弃与所获得的差异，那么“卖Yishun”的方案才最有意义。

方案三：卖掉Guillemard公寓，保留Yishun组屋

这正是你们偏好的顺序，其背后有一定逻辑。出售公寓可干净退出私人住宅持有，从而满足未来再入市而不触发ABSD的前提。与此同时，Yishun组屋继续带来租金收入，部分抵消Bishan的租住成本。

与方案二相比，优势在于保留了这项低成本、能产生现金流的资产，同时释放公寓的资本。Yishun组屋无需供款，且租金稳定，是更省心的持有标的。

接下来要考虑的是公寓变现后的去向。视你们当前持有安排、未偿贷款与CPF使用情况而定，再投资另一处物业可能是可行的选择。而在出售公寓、保留Yishun组屋的安排下，你们在过渡期内既能维持这项低维护、零贷款的资产，又能持续获取租金收入。

同时，还需思考“现在卖”或“再等两到四年”是否会有显著不同。D14永久产权精品项目的表现，并未展现出通过多年持有即可明显获益的稳定上行趋势。就该细分而言，目前价格已接近历史高位。这并非催促你们立刻出售，但也提示：将两到四年的等待视作更好退出价的可靠路径，并无充分数据支撑。

方案四：双双出售并重新配置

最彻底的方案是同时退出两处资产，从零开始重塑资产组合。一种可行顺序是：先卖掉Guillemard公寓，同时在Bishan租住并把Yishun组屋出租。当你与太太名下均无住宅后，你们的下一次购置——无论是公寓或转售HDB——都可在“白纸”状态下进行。

对你母亲而言，出售公寓后需等待15个月方可购买HDB组屋。取决于她的资格与财力，她在等待期后可考虑以自己名义购买更大的单位——例如Executive Apartment或Executive Maisonette。至于是否需要动用Yishun组屋的资金来完成该购置，可视具体需要，在她购置前或之后再行出售。

此方案能最清晰地区分自住需求与投资目标。你们不再被迫寻找一套既要自住又要满足投资回报的“二合一”物业。等到购买私人住宅时，可单纯从投资角度评估（区位、租客需求、资本增值、退出流动性），而不必同时满足“五口之家”的居住功能。

其主要“成本”在于复杂度：需要更多人达成一致（包括与你共有公寓的母亲）、需要更周密的顺序安排，也更易在过渡期遭遇市场时点风险。由于我们不了解你们的未偿贷款余额、CPF使用、合并收入与可用现金，无法判断此路径是否与贵方具体数字相匹配。但这是最值得在承诺前进行压力测试的方案。

你们该怎么做？

答案主要取决于你们的工业物业计划推进到了哪一步。

如果已锁定具体标的并完成测算，可以考虑先出售Guillemard公寓。这样可消除共有带来的复杂性，并释放资本用于再投资。

Yishun组屋暂时保留，以部分抵消Bishan的租金成本。待工业物业准备就绪，且与你们的投资与财务规划相符时，再另行出售。

若你们仍在研究拟投资的工业物业，在尚未确定资金去向前就出售任何资产，等同于把“在产”资产兑现为现金并持币观望——这本身也有成本。

在此情境下，于女儿就读初院的两年内同时持有两处资产，是更低风险的姿态。净租金缺口为每月$1,353，只要你们财务允许是可控的；这两年也给了你们充足时间，在承诺前充分评估工业物业机会。

我们要提醒的是，不要仅仅因为公寓是永久产权而选择继续持有，期待在两到四年后获得显著更好的退出价。就District 14这一细分而言，数据并不支持这种预期。如果基于其他理由出售公寓是合理的，“永久产权”并不是等待的理由。

某个具体工业资产能否优于你们现有住宅持有，并非仅靠物业类别层面的数据就能比较。必须把该标的的租金回报率、剩余地契、融资条件与空置风险，与所放弃的收益逐项对照。我们建议在出售任何资产之前，先把这份分析做好——从这里开始。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。