为何在 $2.5 Million 预算下我们选择购买较旧的转售公寓而非新盘：买家个案研究

本案例研究基于 Stacked 合作物业顾问兼地产经纪 Grady (R047131G) 近期进行的一次咨询。本文将梳理其中关键的决策、取舍与市场考量，并提供对买卖双方都有参考价值的见解。

当这对夫妇在 2025 年 8 月首次联系 Stacked 咨询团队时，已有迹象表明HDB 转售市场将进入一段温和期，尤其体现在价格涨幅的放缓。

这让当时居住在 Skyline II @ Bukit Batok 五房式 Build-To-Order (BTO) 组屋的家庭有所担忧。该项目是在 2012 年 3 月的 BTO 销售活动中推出。

该 BTO 项目于 2018 年落成，这个家庭的单位在 2023 年达到最低居住年限（MOP）。相比于追逐新盘或相对更“年轻”的转售房，他们选择以不同的路径来完成这次升级之旅。

将居住与生活方式需求置于资本增值之上

在与 Stacked 咨询团队的经纪 Grady 的首次会面中，这对夫妇明确表示，他们的置业目标十分清晰：买一套更大的房子，以匹配他们经常大规模待客的生活方式。

与此同时，他们也注意到 Skyline II 中一些邻居已在2024 年达到 MOP后开始挂牌出售，这也让他们思考是否到了该升级的时机。

在他们所住的同一栋楼里，自 2024 年 7 月起就有五房式单位以 $865,000 起成交。此类单位的转售价在 2025 年 3 月达到峰值，最高成交 $1.02 million。此后多数五房式成交价回落至约 $900,000 区间，至 2026 年 5 月的平均价回落至 $892,000。

当时，他们单位的估价为 $928,000，这一数字会影响潜在买家可使用的最高住房贷款与 CPF 资金额度。

这对夫妇向 Grady 表示，希望新家能在长期持有中保持价值。从这个意义上说，虽然可观的资本增值在他们的优先事项清单上，但并非首位。

 除偏好西部地段外，这个家庭还希望新居具备以下特征：

• 宽敞的客餐厅空间
• 足够宽敞的户外露台，方便招待亲友
• 为一家人未来成长留出充足空间
• 充足收纳，以适应他们积极的生活方式，包括存放周末骑行用的自行车
• 接近 Keming Primary School，以及住在 Bukit Batok 一带的家中长辈

基于上述清单，Grady 在 D21 和 D23 为他们筛选出若干较旧的永久地契与 999 年地契项目，基本满足其地段与空间需求。

项目清单包括 Hume Park I、Symphony Heights、Parc Palais、Southaven II、Summerhill、Glendale Park、Hillington Green、Hillview Green、Hillview Heights、Hume Park II 和 The Hillside。

由于这家人对自身需求十分明确，他们很快排除了看起来过小的选项。有些单位由于格局受限，尽管实际面积不小，但房间依然显得局促；另一些则是布局并不合他们的偏好。

无论是地段、周边还是定价，他们最看重的都是项目的宜居性以及其直接周边环境。

锁定 Hillington Green 的选择

总体而言，购入较旧项目时，多数买家会担心更严格的融资规则，以及项目基础设施不够新。

不过，尽管 Hillington Green 的楼龄已逾 20 年，它仍因一些新项目难以比拟的因素而脱颖而出。

首先，项目的 999 年地契在很大程度上消除了对未来租约折旧的担忧。此外，他们所看中的 1,927 平方英尺三卧室布局，较筛选名单上多数组合更新但面积更小的替代方案，提供了显著更多的可用空间。这与家庭未来 10 年的生活方式需求高度契合。

在历时 2 个月、跨多个项目看房之后，尽管起初更偏好高楼层，他们最终选择了 Hillington Green 的一套一层角落单位。

这对夫妇表示，他们喜欢宽敞的格局与面向泳池的户外露台，非常适合他们频繁举办的聚会。

此外，从资本增值角度看，Hillington Green 的平均转售价在过去 10 年呈现稳健且持续的上扬趋势。虽然 2021 年涨幅有所放缓，但之后已开始加速。

2015-2025 年的转售交易

与同一 10 年期间 D23 其他私宅相比，Hillington Green 的价格增长 4.22% 低于 D23 的平均增幅，但与更广泛的非有地私宅市场大体保持同步。

邻近 Dairy Farm Walk 的政府售地（GLS）推出，为该区带来更多即将到来的私宅项目供应，未来几年这也将对区域价格表现起到一定推动作用。

尽管新项目的引入会加剧本区私宅的竞争，但诸如户型布局以及老项目更大的单位面积等因素——例如 Hillington Green——仍会吸引重视这些特征的买家。

买方有意成交，接下来的挑战是如何处置他们现有的五房式组屋。

在一宗典型的HDB 转售交易中，买家需在展开看房前申请 HDB Flat Eligibility（HFE）函件。议价达成后，卖方会向买方发出 Option To Purchase（OTP），买方有 21 天行使期权。对于私人住宅转售交易，流程相似，但买家通常有 14 天（可协商）来行使期权。

这是潜在买家必须走完的流程，之后 Grady 的客户才能收到所需的售房款项。

然而，这个家庭当时尚未开始为组屋进行市场推广并寻找买家，这会在上述流程之外增加更多时间。因此需要更长的周期，客户也需要先完成他们五房式组屋的交易。

“所幸 Hillington Green 该单位卖方愿意延长行使期权的期限，缓解了我们急售组屋的压力。我们也谈成了 6 个月的私宅交易完成期，为出售 Bukit Batok 组屋赢得更多时间。” Grady 说。

当 Grady 将 Bukit Batok 组屋挂牌出售，第一个月收到 6 个询盘，并促成 5 位潜在买家看房。其中 1 位买家出价刚好与估价相符，交易随即敲定。

好在HDB 转售市场的温和调整对成交结果影响不大。他们的 HDB 组屋于 2025 年 10 月以 $928,000 的估价成交，自挂牌后 1 个月内售出，整个交易在 3 个月内完成。

Grady 补充说，尽管整体转售成交活动在放缓，但该出价处于合理市价范围内，卖方并未犹豫太久便接受了报价。因此，接受报价并推进 Hillington Green 的购入决定也相当迅速。

最终，在 Hillview / Upper Bukit Timah 一带看过超过 10 个项目后，这个家庭搬入了他们的新家——位于 Hillington Green 的一套较旧的 1,927 平方英尺三卧室转售单位。

最后的想法

Grady 对本案例中的关键时刻与决策点作出如下总结。

1. 评估价值，而非只看楼龄

房产的价值由多种因素决定，包括楼龄、楼层高低、朝向以及当前状况。

我们在新盘项目上常见的热烈反响，主要源于市场对“更年轻”房产的普遍偏好。

但房地产也存在更难以量化的价值，例如社区相对于买方需求的宜居性。除三卧室的面积外，这位买家还喜欢从阳台可直接通往公寓设施，这意味着泳池就在家门口。

2. 卖之前先弄清楚你要买的是什么

买家带着“既要宽敞、又能保值并具备良好资本增值潜力”的愿望清单来找 Grady。这让他们在兼顾家庭长期规划的前提下，锁定了合适的居所。

对交易数据的分析显示，Hillington Green 的转售价大体与整体私宅市场同步。这与这对夫妇“长期自住而非投资”的计划相契合。

3. 让买卖决策匹配你的真实目标

跟风“时机对了就卖”或许很诱人——通常指项目刚达 MOP 之后，Grady 说。

但这对夫妇则聚焦于家庭的生活方式偏好，同时牢记当下与未来的演变需求。“只要心态正确、决策框架清晰，理想的家会在业主旅程的每个阶段自然而然地出现。” Grady 说。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。