复兴 Clarke Quay 的计划始于 1,062 套新住宅

从克拉码头（Clarke Quay）到 River Valley 这一段新加坡河，正经历近年来最令人期待的一轮蜕变。数个全新的综合用途开发即将重塑这片滨河地带的天际线，并为这一黄金河畔片区带来焕新活力的契机。

在 Havelock Road 一侧，推动片区转型的最重要新项目是由 City Developments Ltd (CDL) 打造的 Union Square。这是该区域体量最大的综合用途项目之一。

CDL 曾参与众多塑造新加坡天际线的里程碑式项目，而 Union Square 则是这家地产巨头再次展示其开发与资产管理深度与能力的最新舞台。

此次新开发包括Union Square Residences——位于一栋 40 层塔楼内、共 366 个单位的豪华住宅组团——以及独立的 20 层 Union Square Central、持酒店牌照的共居组件，另有全新的零售与餐饮（F&B）空间。

Union Square Residences 于 2024 年 11 月开售，平均售价约 $3,200 psf。开售期间成交的其中一套为位于 38^th 层、面积 2,476 平方英尺的五卧室 Sky Suite，成交价 $9.288 million（$3,751 psf）。

目前，Union Square Residences 的去化率已超过 40%。可售户型涵盖 463 平方英尺的一卧室至 1,518 平方英尺的四卧室尊享户型，并包括位于 39^th 层的 Sky Suite。

本文将梳理克拉码头即将落成的两大项目——Union Square 与 CanningHill Piers——以及稍下游 River Valley 一带热络的购房动向。

Union Square 与 CanningHill Piers 能为克拉码头注入新活力吗？

过去数年，关于克拉码头夜生活的社论与新闻标题常见悲观论调。多家知名餐饮（F&B）运营商退场，而多数租户将困境归因于租金攀升、酒税偏高与人力成本居高不下，使得经营难以为继。

这些都是当下且长久存在的现实问题，短期内餐饮业者仍将持续面临压力。那么，从房地产角度，如何着手推进片区复兴？

前行之道，似乎在于对旧资产进行再定位，并将其更新为更具活力的综合用途开发，从而在更广范围内（并且更成功地）推动这条河畔地带的场所营造。

我们已看到 CDL 与合作伙伴 CapitaLand Development 率先迈出一步：原 Liang Court 重建为CanningHill Piers。该综合体坐落于 Fort Canning Hill 对面，是推动克拉码头转型的另一大核心项目。

而作为新加坡河沿岸的地标，Liang Court 在运营 36 年后于 2020 年走入历史，也由此带来一次重要契机：以更高强度利用这块滨河用地，使之在场所营造中承担更核心的角色。

4 年后，CDL 在河对岸采取了类似路径，重建原 Central Mall（办公楼与保留建筑）与 Central Square 的地块，Union Square 便由此孕育成形。

该项目预计于 2029 年完工，市场也寄望 CDL 交付一个强韧且长期的场所营造样板，以扭转片区的低迷表现。

把被忽视的空间，变为有活力的公共场所

这座地标级综合体由多元组件构成，我们将探讨新增餐饮空间、共居产品、甲级写字楼与豪华住宅，可能为片区带来的影响。

尤为关键的是，CDL 通过运用 URA 的 Strategic Development Initiative Scheme，使新开发的总楼面面积提升了 67%。该计划旨在鼓励对新加坡河等战略片区的旧建筑进行活化，进而带动城市更新。

公共空间的提升是此次重建的基石。原有建筑在人行通达性方面较为封闭，对连接 Merchant Road 与 Havelock Road 的作用也十分有限。

随着 Union Square 的推进，包括 Solomon Street 在内的周边街道将实施部分步行化。视地面层设计而定，这将打通一条亟需的公共通行廊道：自毗邻的 Pearl’s Hill City Park 起，穿越 Union Square 与克拉码头，一直连接至 CanningHill Piers 与 Fort Canning Park。

同时，保育与保留建筑将引入零售与餐饮业态，而位于 Cumming Street 与 Fisher Street 路口的公共露天剧场，则将成为户外公共空间的锚点。

Central Business District（CDB）中的 Tanjong Pagar 转型，正是成功范例：当一个地标项目扎实落地，并辅以长期而有力的场所营造策略，空间便能转化为让人自发聚集的“场所”。

自与 Tanjong Pagar MRT 相连的一体化项目 Guoco Tower 竣工以来，该片区在周末与夜间的活跃度显著提升。与此同时，CDL 在 Bugis/Beach Road 片区打造的 South Beach，以及 Guoco Midtown 的落成，也明显增强了该商业与生活方式区的活力。

在 Union Square，新增的豪华住宅与甲级写字楼，加上持酒店牌照的共居概念，或将形成策略落地所需的“自带客群”。Union Square 与 CanningHill Piers 合计将为克拉码头片区带来 1,062 套新增私人住宅。

Union Square Residences 两卧室户型一览

根据 5 月 13 日下载的 caveat 记录，迄今在 Union Square Residences 已售出的单位中，略超过一半为两卧室配置。我们来简要看看部分两卧室的选择。

总体而言，近月大多数新盘的去化表现也反映出买家对两卧室的偏好。两卧室通常在户型灵活性方面更具优势，其面积在价格与空间之间也取得较佳平衡。

此外，两卧室的转售买家池相对更大，买家类型从自住小两口到投资者皆有；相比之下，开间与一卧室在转售端多半以投资者为主。

回到 Union Square Residences，项目共提供 5 种两卧室配置；常规两卧室为 700 至 732 平方英尺，另有 743 平方英尺的两卧室加书房户型。

我们先看 700 平方英尺的两卧室（Type B2）户型，它是该类户型中唯一采用“哑铃式”布局的方案。

入户即为厨房，且并非走廊式布局。这一安排也更易将厨房改为封闭式；相比之下，其他两卧室均为开放式厨房。

在我们对项目的初评中也提到，项目周边——包括 Union Square 体量内——有大量餐饮选择，这意味着多数业主可能仅偶尔使用厨房。

动线随后进入客餐厅，并分别通往主卧与第二卧。Union Square Residences 的两卧室一大亮点在于，所有两卧室皆为“两卧两卫”配置，此类灵活度对自住与出租两端均具吸引力。

本户型朝向 Havelock Road，视野为城市景观；部分单位则面向河景。两卧室（B3）与两卧室加书房为仅有的两种可望向滨河景观的两卧室。

如欲阅读我们对 Union Square Residences 其他户型的更完整评测，请参阅我们 2024 年 11 月的文章。

中区新奢宅热销加速

自 Union Square Residences 于 2024 年 11 月推出以来，中区高端住宅的需求明显升温。近期位于 CBD 与邻近 River Valley 片区的新盘去化表现，亦清晰反映了这一趋势。

今年率先点燃 CBD 新盘市场的是Newport Residences，它是 Newport Plaza 的豪华住宅组件。该位于 Anson Road 的综合用途项目由 CDL 打造，重建自原 Fuji Xerox Towers。

自这座永久产权、共 246 个单位的项目于 1 月开售以来，CDL 已售出逾 76% 的总量——对 CBD 内的新奢宅而言相当亮眼；目前成交中亦包含多套三卧室尊享与三卧室尊享加书房的户型。

River Valley 的其他新盘同样去化强劲，包括 CDL 的 Zyon Grand、Wing Tai 的 River Green、Allgreen Properties 的 Promenade Peak，以及 GuocoLand 的 River Modern。今年 6 月将有第五幅地块截标，River Valley 新私宅价格或将进一步走高。

随着 River Valley 购房热度升温，Union Square 与 CanningHill Piers 也逐步迈向各自的完工节点。鉴于新加坡河沿线暂无其他在途项目，加之 Union Square Residences 仍有丰富户型可选，该项目将持续受到买家的关注。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。