为何新加坡一些最成功的房地产故事，起步于买家曾经忽视的地方

传统上，城市被整齐地划分为专用分区，新加坡的发展蓝图同样采纳了这种土地规划方式。

也许这是对独立后紧迫住房需求的回应，或许是对殖民地时期新加坡“杂乱”城市发展的一种记忆——当时住宅常被毗邻的商铺或仓库的噪音与车流所淹没。但大约从 1960s 到 1990s，新加坡被划分成非常整齐、界限清晰的城市分区，这带来了：

• Jurong = 工业
• CBD = 办公
• Orchard = 商场 
• Changi = 与飞机有关的一切
• Sentosa = 高端旅游 
• Pasir Ris = 度假屋

这些概括性的定位塑造了大多数新加坡人对这些地点的看法。某种程度上，这些身份至今仍在，但你也会注意到它们近年也在演变。

熟悉的例子是最初“只是”工业区的 Jurong。如今，Jurong East 被设想为“第二个 CBD”，而 Jurong Lake 一带也更明显地走向混合用途发展。2H2026 Confirmed List 中最新的 GLS 地块之一位于 Town Hall Link，这块大型白地可提供 1,200 套住宅，并配套办公、零售与酒店。 

我们也在城郊区域看到这些枢纽形成的其他例子：Paya Lebar 早先以老店屋、轻工业区和旧机场闻名。如今，它已是新加坡最大的区域性商业枢纽之一，并支撑着不断增长的居住人口。

Punggol 与 Sengkang 的发展同样符合这一趋势。它们曾是“ulu”的代名词；但随着新住宅的建设和 Punggol Digital District 的落成，该区已由教育机构、商务园区与面向未来的数字产业所支撑。

我们城市景观的演变，广义上始于 1991 年 URA 的概念规划

到那时，新加坡已在建设新镇与工业园，但在 CBD 之外打造多个商务中心的想法，在当时仍属新颖。

可以想象，当年若告诉人们 Jurong 或 Punggol 终有一天会成为商住枢纽，反应大概会是： 

自 2001 年起的后续概念规划迭代，加速了去中心化的推进。二十多年前已很清楚，此前那种高度专门化的城市发展方式（即办公室都在 CBD、购物都在 Orchard、住宅都在 Punggol 等等）将无法满足新加坡的未来需求。尤其是考虑到新加坡的交通基础设施：我们的巴士与地铁难以承载在同一时段进出单一中心区的人口激增。

如果你早晨必须通勤到 CBD，大概深知 MRT 会有多“夸张”。 

简而言之，若几乎所有甲级写字楼都在 CBD、所有大型零售都在 Orchard Road，而住宅遍布岛上其他地方，新加坡很快就会触及物理极限。私家车、地铁与巴士都会在巨大瓶颈前“卡住”。

因此，很明确的是，发展不同的区域性枢纽（如 Paya Lebar Quarter、Tampines Central 节点、Jurong East 与 Punggol Waterway）至关重要。这花了很长时间，但事实证明值得——不过从我们在近期 Government Land Sales (GLS) 地块中所见，这只是开始。 

如今可以看出，新加坡去中心化的规划不止于建设不同枢纽——也在于改变既有高价值社区的性质。 

许多最新的 GLS 地块并非位于城市边缘，而是坐落在已经很有价值、或已属中心的位置：

• Marina South
• Tanjong Rhu
• The Greater Southern Waterfront
• Holland Plain

这些地区与此前开发的区域性中心与枢纽不同，因为它们本就相对成熟。

以 Marina South 为例。最初公布滨水地带的发展规划时，多数旁观者仅将其视为 Marina Bay 的延伸。然而如今，我们已在该分区看到第三个住宅类 GLS 地块。这不再只是要在 Marina Bay 附近增添更多办公室或商店；而是要引入足够规模的常住人口，来支撑商铺、配套、学校与社区生活。

就连 Tanjong Rhu 也体现了微妙的转变。它曾被视为纯私宅飞地，如今却通过 Thomson-East Coast Line (TEL)、Kallang Alive、East Coast Park，以及新 HDB 组屋与更广阔的城市更紧密相连。顺带一提，这也大大平衡了区域功能，因为在即将推出的 HDB 组团之前，这里在零售或娱乐方面并不多。

Tanjong Rhu 距离市中心很近，但如果你不住在那里，它很少会成为“目的地”本身。 

关于这种转变，有两点值得注意： 

其一是新加坡长期强调的社会融合。例如在新建 HDB 项目中，即便是价格更高的 Prime 与 Plus 组屋，也纳入了租赁住房。

如今这一点正在更广的层面上体现：开发商在 RCR 与 CCR 被激励建设更可负担的住房。 

想想近期一波 CCR 推盘。过去，开发商常假设中心地段买家会更看重奢华、声望与面积。大户型很常见，目标受众要么是富裕的新加坡人，要么是财力雄厚的海外买家。

而今天的取向显然不同。

如 River Modern、Promenade Peak 与 One Marina Gardens 等项目，刻意将定价放在本地买家可企及的范围。同时，针对海外买家与实体征收的 60% ABSD，也从根本上改变了典型 CCR 买家的画像。

迄今为止，不少 CCR 分区长期由流动性较强的人群主导：外籍人士、投资者、租客，以及拥有多套物业的富裕家庭。它们更多扮演的是“门牌光环”，而非“社区”。 

但若当前趋势延续，我们或许会看到这些社区逐步形成更强的社区认同，像成熟社区那样——在人们在此成长、求学，并与地区保持联系。正如我们在 Ang Mo Kio、Bedok、Tampines 或 Sengkang 等地看到的特质。

我并不是说这会很快发生，而是我们当下观察到的趋势正在夯实基础。

为促成这一点，我们对城市规划诸多方面的取向也在转变

规划分区日益偏好混合用途，而非单一专门化。在祖辈的时代，理想的城市是住宅、办公、商铺与工业泾渭分明、彼此分隔。

如今的目标已从单功能分区，转向让片区全天候保持活力。这也解释了为何那么多近年的 GLS 地块，采用居住与商业相结合的模式。

除了 Jurong 的 Town Hall Link 地块外，我们也在 one-north 见到这一点的展开。比如 Hudson Place Residences 与 Bloomsbury Residences 的推出，均体现出对区域画像变化的敏感与回应。

one-north 的初期发展由多个人研与商务园区落地起步，核心项目包括 Biopolis、Fusionopolis 以及邻近的 JTC Launch Pad。此后，我们看到 one-north 在总体规划的后续阶段不断引入更多居住型飞地，正将 one-north 逐步转化为一个真正的社区。

这并非新加坡独有的创新，它也已在其他城市成熟、发达的都市中心被验证有效。

早在 2022 年，我写过日本的分区制度及其与新加坡的差异。其中一个关键观察是日本街区在功能组合上更灵活。住宅区可以自然地融入办公室、商铺、诊所、学校与其他设施，使得片区整日保持活力。

新加坡的做法更为结构化，尽管我们的方向看起来愈发相近。

荷兰亦然。在阿姆斯特丹与鹿特丹，诸如 Eastern Docklands 等旧码头从港口与工业用途再开发为包含住宅、零售与文化空间的混合用途街区。 

甚至在曾于 20 世纪大力推崇严格分区的美国，过去十年也在努力逆转这些政策。巧合的是，Hudson Place Residences 受纽约 Hudson Yards 启发；就像 One-North 一样，Hudson Yards 曾是铁路场，而今正被再开发为混合用途分区。 

这对新加坡购房者意味着什么？ 

首先，可以预期会有更多综合体或混合用途开发出现，因为它们天然契合这种多元街区的发展思路。就我个人而言，预计未来还会就本地综合体项目更高的 $PSF是否“值得”展开更多争论。

此外，更大的启示或许是：买家需要超越地点当下所能提供的东西。

二十年前，许多买家主要将 Jurong East 视为工业区。少有人会预见它有朝一日会走上成为新加坡最大区域商业中心之一的道路。不过，这也可能反向发生：一个如今是主要商业枢纽的区域，也不能想当然地会永远如此。回想早在 2017 年，就已出现关于 Orchard Road 走弱的猜测；而这或许促成了Orchard 焕新计划。 

如今我们在其他地方也看到类似变化。Marina Bay 不再被纯粹规划为金融区，One-North 不再只是科研与商务园，Greater Southern Waterfront 也不再只是拥有更好景观的 HDB 组屋。不同新加坡街区的身份，以及它们“适合”或“不适合”的用途，较之过去已不那么固定。 

好的一面是，与多数城市相比，URA 的信息透明度异常之高。我们能获得概念规划、总体规划、GLS 计划、总体规划草案，甚至部长演讲。

因此，没有理由只做那种“只看眼前”的买家。查询可获得的城市规划信息，同样重要于你查看价格增长与公共交通可达性。 

与此同时，其他房地产新闻……

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。