我们已 60 多岁，担心租约折旧——是否应从较旧的公寓换到较新的？

亲爱的 Stacked，

我和妻子目前住在 Parc Oasis 的一套 1,507 平方英尺四居室单位，已全款付清。我们同栋楼里一套类似单位最近成交约 $1.94 million。

我们此前考虑过购买一套 Tengah Garden Residence 的三居室，开发商开价约 $2.2 million。

但最终我们放弃了，因为额外买家印花税（ABSD）将接近 $400,000。此外，按 55% LTV 贷款 $1.2 million，每月约 $9,000 的供款也会将我们的财务拉到极限。

我今年 62 岁，仍在职场上，但妻子是家庭主妇，CPF 里余额不多。我们的现金储蓄主要配置在债券、定存和股票里，是为退休所预留的。同时，我们的两个孩子已二十多岁，正各自组建家庭。

我们正在考虑在 Caspian 购买一套 1,238 平方英尺的三居室，叫价约 $2.1 million。我们的目标是在租约折旧侵蚀转售价值之前卖掉 Parc Oasis 的单位，同时避免任何 ABSD，因为在卖掉 Parc Oasis 后可获退还。我估计未来几年我们在 Parc Oasis 的单位可能会贬值约 $200,000，而换屋的额外成本（Buyer Stamp Duty、律师与中介费、装修费）大约是 $219,000。

我该如何避免 Parc Oasis 单位的租约折旧问题？

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，感谢来信！

在我们帮您分析购买 Caspian 单位是否合适之前，值得先停下来思考一下，最初促使您搬家的真正原因是什么。

根据您分享的信息，这个置业规划建立在一个前提上：租约折旧的负面影响正在或即将影响您在 Parc Oasis 单位的价值。

然而，如果 Parc Oasis 的价格走势与这一假设并不一致，那么花费您估算的 $219,000 去换到一座 14 年楼龄的公寓，很可能是在解决一个并不存在的问题。

因此，我们会在本文中检视三件事。首先，Parc Oasis 的转售单位是否真的在与附近较新的项目相比中失去优势。接着，搬到 Caspian 是否真能改善您的处境，还是只是表面看起来更好。最后，您的退休时间表对这笔资金占用意味着什么。

租约折旧的影响是否真的波及了 Parc Oasis 的转售价格？

Parc Oasis 是位于第 22 区 Jurong East Avenue 1 的 99 年地契公寓。于 1994 年落成，共 950 个单位，地契尚余约 64 年。它算是一处相对成熟的项目，但还没老到失去该区转售买家的青睐。

这与 CPF 的使用规则有关。

购房时的规则是：若要充分享用 CPF 并取得全额贷款，买家的年龄加上剩余地契年限须至少为 95。以剩余 64 年地契计算，31 岁及以上的买家均符合条件。31 岁以下的买家仍可购买，但可用的 CPF 较少，需在前期准备更多现金。

对于 1,507 平方英尺的四居室而言，这些更年轻的买家原本就很可能不是主要客群。这意味着可能会考虑您单位的买家池仍然相当广。

我们可以通过比较，来检验 Parc Oasis 的转售轨迹相较同区较新公寓的表现。

Lakeside/Chinese Garden 一带公寓的落成年份

Lakeside/Chinese Garden 一带的转售平均 $PSF

根据 Stacked 汇编的成交数据，2015 至 2025 年间，Parc Oasis 的转售价以年均 3.83% 的幅度增长。

另一方面，Caspian 同样是位于第 22 区 Lakeside Drive 的 99 年地契公寓，共 712 个单位，2012 年落成，比 Parc Oasis 年轻约 18 年。在相同 10 年期间，Caspian 的平均年涨幅约为 3.93%。

从更大范围看，2015 至 2025 年间，全岛私人住宅转售价年均涨幅约 3.91%。

这意味着尽管 Parc Oasis 更老，其价格增长基本与 Caspian 持平，两者的价格轨迹也大致跟上了全岛平均水平。

数据或许显示第 22 区私人住宅的价格增速更高，约为 5.1%，但这具有误导性。分区平均被近年来入市的新项目所抬升，包括如 Lake Grande、Lakeville、The Lakefront Residences 等。

这些新项目的开盘价相对更高，无法与一座 1990 年代落成的公寓做公平比较。更合适的对照仍是将 Parc Oasis 与 Caspian 相比。两者位于同一街区，吸引的大致买家群近似，但 Caspian 相对更新。

如果租约折旧的负面影响真的在发酵，我们应当看到 Parc Oasis 的转售涨幅明显落后于 Caspian。但目前的成交数据并未体现这一点。

需要指出的是，近期的大部分涨幅来自在 Covid-19 疫情结束后迅速回暖的房地产市场。2021 至 2023 年，私人住宅在多数分区都出现了较为陡峭的价格上涨。

较大面积的转售单位受益最大，因更多买家出于在家办公的需要而转向更大的户型。

因此，回看过去十年的交易未必是衡量未来租约折旧表现的最佳指标。但同样地，如果租约折旧已是重大劣势，在这个明显偏好更新、更长地契项目的市场中，Parc Oasis 早就会被抛在后面。

不过，我们也认同其地契逐步缩短所带来的下行压力终将到来，只是暂时还未到节点。

再过 10 年，Parc Oasis 的地契将剩约 54 年。届时按 CPF 规则，买家至少需 41 岁才能充分享用 CPF 并取得全额贷款。买家池将明显收缩，影响到愿意购买的群体规模。

因此，我们认为对部分 Parc Oasis 业主而言，规划退出的时间轴大致是在十年后，而非接下来两三年。

搬到 Caspian 是否真的能改善您的处境？

总体上，若您决定搬到 Caspian，确实有一些实际好处。其地契自 2008 年起算，较 Parc Oasis 的约 64 年剩余地契，多出约 17 年，约有 81 年可用。

Caspian 的楼龄相对更轻，绝大多数配套设施的状况预期也会优于 Parc Oasis 的部分设施。再加上地契相对新，这两个都是想要换屋的合理理由。

但这些好处也要与您所放弃的进行权衡。以下是我们建议考虑的取舍点：

首先要注意的是，Caspian 也并非全新项目，这个 712 户的公寓在 2012 年落成，楼龄约 14 年。

这意味着，您将至少花费 $219,000，并损失 269 平方英尺的居住面积，换来的是一座已步入自身老化曲线中的公寓多出约 17 年的地契。

Caspian 的 $PSF 也比 Parc Oasis 高约 32%，因此同等资本能购得的面积更小。

以您当下的人生阶段来看，面积的缩小值得斟酌。1,238 平方英尺的三居室对于夫妻二人是舒适的，但若家人要长时间小住，或孩子在两处住址之间临时搬回家，这样的空间就较为紧张。如果预计孙辈会经常来访，多出的一间房也有其意义。

购买新盘是否更能从根本上解决地契问题？

在我们看来，搬到 Caspian 的更深层问题在于，它只是在部分程度上解决您的担忧。

到了 2062 年，Caspian 的楼龄将达 50 年，差不多就是 Parc Oasis 今天所处的位置。如果您打算在下一处住所安度余生，这样做只是将地契问题向后推了约 17 年，而不是消除它。

相对而言，新盘不同，因为它提供全新的 99 年地契，等于重置了时钟。以您差点购买的 Tengah Garden Residences 三居室为例，其价格并不比您正关注的 Caspian 单位高出太多。

根据我们整理的情况，有两点尤其值得留意。

其一，您在询问中提到的 Caspian 与 Tengah Garden Residences 新盘三居之间，价格差仅约 $100,000，但地契差距接近 18 年。也就是说，您在 Caspian 单位之上仅支付小幅溢价，换来的却是更大的“重置”。

其二，新盘一般采用分期付款方式，您可在三至四年的建造期按阶段付款，而不是像转售交易那样一次性付清。这能缓解现金流压力——当您希望让退休储蓄持续发挥作用时，这一点尤为重要。

不过，我们也要提醒，新盘在您的情形下并非自动就是正确答案。以 $2.1 至 $2.2 million 的购置价，ABSD 约为 $420,000。若购买已建成的新盘，您需在购置后六个月内卖掉 Parc Oasis；若购买未建成的新盘，则需在取得钥匙后六个月内卖掉 Parc Oasis，方可获退款。

但前提是您要先垫付这 $420,000，并在之后申领退还；而 IRAS 不会延长这六个月的期限。鉴于您大部分储蓄都在退休类资产中，哪怕只是暂时将 $420,000 用于缴税，也并非小数目。

如果您的真正目标是解决租约贬值的问题，那么关键的比较应是 Parc Oasis 的价格增长，与未来新盘的价格轨迹之比。在我们看来，Caspian 处于中间位置，更像是“折中措施”。

这对您的退休规划意味着什么？

假设您的 CPF Ordinary Account 有超过 $800,000，且您目前每月薪资约 $15,000。我们也假设您距离退休约五年。

在这种情况下，您确实有操作空间，但一旦将大笔资本绑在房产上，这个窗口会迅速收窄。

拿出 $219,000 是一笔不小的数目——这大致是一个家庭一到两年退休开支的水平。另一方面，勉力承担一套新盘也意味着不小的承诺，尤其在等待退税期间，ABSD 会在您的资产负债表上“占位”一段时间。

无论选择哪条路径，这一步都在与同一笔需支撑未来 25 至 30 年生活的储蓄竞争。

从我们的角度看，留下来的理由很直接：您在 Parc Oasis 的单位已全款付清，且其转售价基本与大盘同步，这让您在现有居住空间中无需承担额外的每月住房成本。

但反对留下来的理由是，租约折旧并不是您希望在 70 多岁时才去解决的问题——到那时，选择与借贷能力都将更受限制。

您该怎么做？

搬到 Caspian 本身并非错误。但以其所需成本而言，它并不能在您真正想解决的问题上带来太多进展。您放弃了 269 平方英尺，要花 $219,000，而新家在 15 至 20 年后也会面临相同的地契问题。

如果您主要是想要更新的建筑，那么更长的地契只是附带收益；作为解决租约折旧的举措，它更像是小步向前，而非根本之策。

数据也并未显示您需要立刻行动。过去十年里，Parc Oasis 基本跟上了更广泛市场的步伐，如今的买家池仍然很广。真正的“挤压”大约在十年后，当地契掉到 50 年出头、CPF 开始限制谁能买的时候。那才是需要对标的时间轴。

如果要彻底解决租约问题，未来新盘才是更有效的方案。progressive payment 结构能在建造期间缓解现金流压力，且您可以把握出售 Parc Oasis 的时间，来满足 ABSD 退还条件。与 Caspian 相比，新盘的价格差距不大，但在地契上的收益大得多。

我们的建议是暂时留在 Parc Oasis，并利用这段时间同时做两件事。其一，关注未来两三年内、您真正愿意居住区域的新盘。即将推出的地块不少，只要把握到合适的新盘，便能在 Parc Oasis 面临地契压力之前，留出充足的腾挪空间。

其二，与理财规划师沟通您的 CPF 余额、提取计划以及 CPF Full Retirement Sum，因为这些与本次决策相互影响，并非单靠房产分析就能覆盖。

真正需要关注的信号，并非 Parc Oasis 的“楼龄”本身，而是“合适新盘的价格”与“您在 ABSD 退税时限内出售 Parc Oasis 可获得的价格”之间的差距。当这个差距小到不会侵蚀您的退休储蓄时，这一步才开始变得真正合理——而不是像今天这样勉强。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。