新加坡夫妇因白蚁侵害家中财物起诉公寓 MCST——谁胜诉？

在新加坡法院审理的一起案件中，这或许是同类首宗：某公寓的 Management Corporation Strata Title (MCST) 因未能妥善处理白蚁问题，被判向受害方支付逾 $42,000 的律师费与开支。

过去也不乏公寓管理与维护纠纷，但白蚁侵蚀住户室内财物的争议，似乎还是头一回。MCST 与业主之间的法律争端凸显了这种双向合作关系的重要性，此案要点值得其他公寓业主关注。

事件始于 2023 年 12 月，居住在 Freesia Woods 5 楼一户的 Glenford Tan 与妻子 Vivian Loo 发现家中滋生白蚁。Freesia Woods 位于 District 21 的 61 Sunset Way，共 129 个单位，为永久地契项目，2003 年落成。

 这对夫妇家中多处受损，其中以木制橱柜最为严重。

后来查明，这些白蚁最初在物业底层的土壤中筑巢，并沿着建筑向上蔓延。上述区域属于共用区域，其管理与维护责任由公寓的 MCST 承担。

到了 2025 年，这对夫妇提起诉讼，就自家财物损失提起索赔，并追究 MCST 未能合理维护公寓共用财产的责任——具体而言，未能阻止白蚁在共用区域土壤中筑巢。

MCST 并不否认屋内确有白蚁，但称夫妻二人的单位屋顶露台设有一处未经批准的厨房水槽，导致潮湿，进而诱发白蚁滋生。

（简而言之，MCST 的论点是：问题不是“地下白蚁”（否则就要追究其未在底层根除的责任），而是“湿木白蚁”。）

据庭审记录，这对夫妇在争议升级后聘请了昆虫学专家证人 Teh Jo Leen。她在现场勘验后作证称，白蚁源自地面，在共用区域的土壤中筑巢。在同次勘验中，她还在多处共用区域（包括健身房附近）发现了广泛的地下白蚁活动。

MCST 律师提交的证据未获采信

从判词可见，MCST 的律师未能提出足以支撑其主张的有力证据。主持此案的地方法官 Chiah Kok Khun 指出，对方律师并未到场勘验，仅以一段简短的现场白蚁视频为依据。

法官还指出，Freesia Woods 的 MCST 所聘常年灭虫公司亦有失职之处。多年每两周到场一次的 Lucky Pest，却未能发现 Teh 一次勘验便揭示的广泛地下白蚁活动。

此外，法官亦质疑 MCST 律师将 Lucky Pest 的业主 Chaudhry Muhammad 推举为“专家证人”。Chiah 法官指出，Chaudhry 作为受 MCST 聘用的灭虫公司业主，显然在案件结果上存在利害关系。

在交叉盘问中，Chaudhry 亦承认，其并不具备就所涉议题提供“专家意见”所需的相关科学、技术或其他专门知识，难以协助法院作出判断。更令人担忧的是，这份“专家意见”似乎实为 MCST 的律师代笔。

本案启示

本案亦引发一项关键讨论：Building Strata Management Act 2004 中关于“将共用区域维持在良好且可正常使用的维修状态”的具体内涵，以及何谓尽责，仍存争议空间。

本案的实质在于：MCST 是否已对共用区域内可控的问题采取了足够的预防措施，避免其演变为入侵住户家中的大规模虫害。

最终，法官认定 MCST 未尽职责，判令赔偿这对夫妇 $10,978 的财物损失。该金额包括受侵蚀的木作拆除与更换费用，以及可再利用物件的拆卸、复装等相关必要工程费用。

在这份判决中——据称亦是首宗涉及 MCST 对共用区域防治白蚁职责的公开判例——Chiah 法官命令 MCST 向这对夫妇支付全额赔偿，并另行承担本案产生的逾 $42,000 律师费与相关开支。

此案表明，公寓 MCST 的问责范围可能超出其自认为的边界。尽管受损发生在单元室内，但根源在于 MCST 管辖的共用区域，因此其仍须承担相应责任。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。