这名租客如何在押金中损失 $1,695 —— 以及你如何避免同样代价高昂的错误

每年都有成千上万份租约签署，房东与租客围绕押金的纠纷时有发生，甚至把双方带上法庭。最近一起因缺失已签署的物品清单而引发的纠纷，导致房东从 $8,000 的押金中扣留了 $2,765。

这起经由小额索赔法庭审理的案件，缘起于一名租客在 2025年8月 交还其承租单位的钥匙。但房东仅从押金中退回了 $5,235，余款予以扣留。

在今年 6月5日 的判决中，审裁官 Jared Kang Chern Wey 写道，尽管这看似一起关于押金的直截了当的案件，困难之处在于双方对租约赋予与限制的理解并不完整。

“在此，具体而言，双方并未真正理解，租约并非一种松散的许可，允许在屋主物品之中占用他人的住所。它赋予的……是对房屋的排他占有权，”审裁官 Jared Kang Chern Wey 如是说。

这对房东而言是个值得留意的案例，对任何未在交接时妥善记录就签署租约的租客而言更是一个警示。尽管金额不高，这份判决书仍值得一读，并阐明了审理此类纠纷的评估框架。

这起纠纷到底在争什么

一切始于 2023年7月，租客签署了一份为期 2 年的住宅租约，租期自 2023年8月 起，每月租金为 $4,000。其中，房屋部分 $2,700，家具 $1,000，维护 $300。

虽然 7 月签署的租赁协议提到家具、固定装置与配件“如附表所载明”，但实际上并未附上任何附表，也没有签署的物品清单。正是这份缺失的文件，几乎决定了后续的一切。

租约结束时，房东认为，他们在租期开始时留在单位内的任何物品，均属于租约的一部分。

他们称一张 queen-size 床与一张 King Koil 床垫“遗失”，还有清洁费、杂项，以及从弄脏的沙发到损坏的水龙头在内的一长串维修项目。他们表示，这些都由租客负责维护并完好归还。

当然，租客的看法并不相同。既然没有一份逐项列明这些物品的清单，他不认为自己有义务照管房东留下的东西。双方都持有验房时的照片与视频，但都没有一份已签署的物品清单。

因此，租客首先就被扣留的 $2,765 提出索偿，随后又修改申请，就租期内产生的问题另行主张 $5,855。

租客称，因房东在租期开始时延迟交付单位，另索取 $100；又因房东遗留物品导致可用空间减少，索取 $4,800；此外，因窗户与窗帘清洁被延误（租客称应由房东在租期开始前完成），索取 $125。

此外，租客还主张，为房东留下的床与床垫提供存放的 $600，以及处置其所称房东遗留物品所产生的 $230 费用。

审裁庭确立的 4 项原则

在判决中，审裁官概括了 4 个要点，租客应当留意。

1. 房东负举证责任。

押金原则上应予退还，除非尚有所欠。起点立场是：钱要退回。若房东欲保留其中任何部分，须由房东说明并证明理由。被告知有扣款的租客无须证明扣款不当；应由房东提出充分依据。

2. 任何损坏必须在最终联合验房时提出。

租赁协议第 2(ll) 条如下所示： 

为免生疑义，租客应在双方及/或其各自代理共同验房后，将上述房屋交还房东。自该联合验房确认的损坏及/或瑕疵之外，租客对此后发现的任何其他房屋损坏不再向房东承担责任，房东亦不得就此向租客提出任何主张。

此类条款在住宅租约中并不罕见，将房东的索偿范围限制在联合验房中识别的问题上。照片、视频、信息、同时间记录或证言均可作为证据；但在交还钥匙后才提出的瑕疵不在其内。证据本身可以是非正式的，但问题必须在验房时提出。

3. 笼统的抱怨不构成法律主张。

“单位很脏。”“维护不到位。”正如审裁庭指出的，这样的表述并不能确立违约。一个合格的主张必须指向具体条款，解释条款要求，列明租客据称未履行之处，并显示由此造成的损失。听上去像一张法律清单，但对租客而言结论很简单：房东的抱怨越笼统，其背后的法律依据就越薄弱。

4. 房东的个人物品并不会自动成为租客的责任。

审裁官指出，双方犯了同样的错误。房东仍将单位部分视为自家住所，留下物品却未明确说明其属于租约的一部分；而租客则将缺少清单视为可以随意处置这些物品的许可。

但法律上的要求是，一旦单位成为承租的房屋，“其他一切必须谨慎明确载明”。这意味着，房东希望租客保留、使用并在租期结束时归还的物品，必须出现在物品清单上；而房东仅为存放之物，应当移走，或将存放安排以书面载明。任何处于灰色地带的东西，都是滋生纠纷的开端。

这些原则如何影响本案结果

这 4 点最终带来了一个“喜忧参半”的结果：租客对前房东的主张仅部分获支持。

在房东所扣留的 $2,765 中，法院认定其有权从押金中保留 $1,695。由于实际扣留了 $2,765，须将差额 $1,070 退还给租客。

关于床与床垫的 $700 扣款获准，因审裁官认定尽管缺少清单，它们仍属“带家具租约”的一部分。另有 $505 的清洁费用亦获准，因为相关问题已在联合验房时被确认。

另一方面，最初 $1,490 的维修申索中，最终仅 $360 获支持，因为每一项都需对应到具体损坏。$1,490 缩减到 $360 的原因很简单：多数项目中，房东无法指出具体条款、具体损坏，以及在验房时所记录的证据。

其他维修主张被驳回，是因为房东无法区分由租客造成的损坏、日常磨损，或是租期开始前已存在的问题。与此同时，租客追加的 $5,855 申索亦被驳回。

租客应从本案汲取的要点

有 3 条实用的教训值得注意，而且理解它们并不需要法律背景。

若租赁协议提及物品清单或附表，务必确保该清单确已拟定、逐项列明并在交钥匙前签署。将家具与配件的合照拍下、注明日期，并作为附件。结合本案可见，物品清单能将讨论从“想当然”转变为“已达成一致”。

其次，若房东希望在单位内留下个人物品，无论是待存放的床、厨具，还是任何非租约供给之物，也必须以书面载明该安排。若未载明，租客对其不负任何照管义务，房东亦不得在租期结束时主张相反立场。

至于最终验房，租客应将房东提出的每一项问题留痕记录，可用照片、视频及书面信息确认标注的事项。若未来再次进入诉讼程序，法院并不要求交接时必须有一份正式签署的清单，但要求这些问题须在验房过程中已被提出。

根据本案的裁判，若房东在交还钥匙后的两周才电邮一份“新”的损坏清单，那就为时已晚。

小额索赔法庭可以对个案作出裁判，但无法重写租赁实践。在新加坡的大多数租赁协议中，仍会提到一份物品清单或附表，但在实际操作中往往从未真正拟定。双方通常改而依赖在租期开始与结束时拍摄的照片与视频。

判决明确指出，照片与视频在验房阶段对于记录属于租约范围内物品的状态很有用，但它们不能代替物品清单本身。一张床的照片无法告诉审裁庭，这张床是租给了租客，还是仅由房东遗留在此；而这正是导致本案诸多争议的缺口。只要这一缺口存在，同类争议还会反复出现。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。