新规前最后一批5年MOP的EC：它们将在哪儿推出——以及为何定价可能出乎买家意料

行政公寓（EC）计划的最新调整，暂时让将在未来数月陆续推出多项新EC项目的开发商占得先机。

具体而言，这是指在今年5月8日最新变化实施之前，成功拿下最后5幅EC地块的开发商。这5个项目将沿用此前的5年Minimum Occupation Period（MOP）。

而在5月8日之后通过政府售地（GLS）成交的所有EC，将附带10年MOP，并在满15年后完全私有化。

你可在这里阅读我们对EC最新变化的梳理。我们也在这篇文章中探讨了这些变化将如何影响多数新加坡人的典型置业进阶路径。

总体而言，EC计划的最新变化让今年的潜在EC买家有所担忧，部分人预期开发商会借机提高这最后一批“5年”EC的售价。

属于此类的项目包括即将于Senja Close、Woodlands Drive 17（Plots 1 and 2）、Sembawang Road，以及Miltonia Close推出的EC。

本文将梳理这些地块、其土地价格，以及周边转售私宅的价格，为未来这些新EC推出时的价值判断提供参考。

随后，待这些EC入市后，我们也会回访并更新本文，以观察开发商是否——以及提高了多少——售价。

1. Senja Close

位于Senja Close的这幅EC地块坐落在第23区，紧邻Kranji Expressway（KJE）。有关地段位置的更多详情，可参阅我们此前的文章这里。

该地块于2025年8月由City Developments Ltd（CDL）以$252.9 million的最高报价中标，地块面积为109,354 sq ft。折合土地价格为$771 psf per plot ratio（ppr）。CDL其后宣布拟在此开发一个302户的EC项目。

彼时，部分市场观察者认为这属于相对激进的拿地价，因地块位于Bukit Panjang中住宅成熟度较低的地段。

CDL此前已在这一带开发过项目，包括邻近的Blossom Residences。这座位于Segar Road的602户EC于2011年推出销售。Blossom Residences的成功，很可能支撑了CDL对该位置的信心。

以下为周边项目的价格概况：

Senja Close

2025年平均 $PSF

2025年平均价格

尽管直觉上我们可能会以周边的EC项目如Blossom Residences或Chestervale为参照，但它们未必是合适的对标。两者分别于2013年与2000年落成，属于较早一代的EC——其价格与设计水准与当下项目有所不同。

再加上Senja Close的EC将成为最后一批享有5年MOP的项目，这也使分析更具复杂性。

我们认为，买家更应参考较新的私人公寓作为替代标杆。区内较值得关注的项目包括位于Upper Bukit Timah Road的The Myst，其2卧平均价格约$1.63 million，3卧约$2.28 million。这同样是CDL的开发项目。

至于位于Jelebu Road的Hillion Residences（546户），3卧平均价格已超过$2.1 million，4卧约$2.65 million。此项目于2017年落成。

根据Stacked整理的成交数据，尽管The Linear或Maysprings等项目在$PSF层面价格较低，但其更大的户型面积令总价量级更高。

例如，The Linear的3卧平均价格接近$1.92 million。对当下多数HDB升级者而言，这已接近可负担能力的上限；超过$2 million的购置往往更为吃力。

若Senja Close的EC将3卧定价置于低$2 million区间，潜在买家或会出现一定的价格阻力。

在该价位上，许多买家很可能会将其与The Myst或其他较旧的周边公寓进行比较。对部分人而言，略微“拉伸”预算转而购买私人公寓或更为合理。话虽如此，附近可选的转售替代在绝对总价上也并不便宜。

若Senja Close新EC的平均成交价能维持在$1.6 million至$1.7 million区间，买家很可能会将其视为该区域内性价比较高的项目。

Bukit Panjang与Choa Chu Kang周边的HDB社区也提供了庞大的升级客源。许多附近组屋已达MOP，Senja Close或将成为其中部分家庭的自然下一站。

2. Woodlands Drive 17 (Plots 1 and 2)

第25区的Woodlands Drive 17沿线将有两座新EC排队推出。该位置位于Woodlands South一带，距离Thomson-East Coast Line（TEL）的Woodlands South MRT站不远。关于位置的更多细节，请参阅我们此前的文章这里。

与部分人认为拿地较为激进的Senja Close不同，Woodlands Drive 17两幅地块的价格刷新了EC用地的纪录。第一幅地（Plot 1）由CDL以$360.9 million的中标价于2025年8月拿下，地块面积为271,328 sq ft；折合$782 psf ppr。

第二幅地（Plot 2）其后于今年1月由Sim Lian Group以$484 million，约$794 psf ppr的最高价中标，地块面积为290,409 sq ft，再次创下EC用地的新高。

两幅EC地块均吸引到强劲的开发商参与，反映了Woodlands作为关键区域中心的重要性与日俱增。以下为周边价格现状：

Woodlands Drive 17 (Plots 1 and 2)

2025年平均 $PSF

2025年平均价格

这一带已有多座EC，例如Bellewoods、Forestville、La Casa与Twin Fountains。

从成交情况看，Bellewoods的多数3卧成交约$1.39 million，部分4卧则常见约$1.67 million；在Twin Fountains，4卧平均价格已接近$1.68 million。不过，这些EC来自更早期，买方需求也取决于是否接受较老的配套与户型。

私人住宅方面，周边较老的公寓价格并不低，部分买家可能并不把它们视为可行替代。例如，Rosewood的4卧平均转售价已接近$1.93 million，对于一座2003年建成、99年地契的公寓而言，这一价格并不低。

不过，Woodlands或拥有最活跃的HDB升级客源之一，倾向于向EC板块迁移。如前所述，随着明年1月Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System（RTS）的即将开通，Woodlands正进入发力阶段。

这很可能带来更多“黏性”更强的升级者——他们对熟悉、且即将经历重大转型的社区更不愿离开。

3. Sembawang Road

同时，第27区的Sembawang Road即将推出的EC项目，靠近Canberra与Sembawang一带。关于位置更多细节，可见这里。

与其他将推出的EC相比，Sembawang Road地块的竞标价格相对温和。该地块于2025年9月由Oriental Pacific Holdings以$198 million的中标价获得，地块面积为204,161 sq ft；折合土地价格约$692 psf ppr。

在相对有竞争力的拿地成本下，与Woodlands创纪录的地价相比，开发商在首推定价上或具备更大灵活度。

以下为周边价格现状：

Sembawang Road

2025年平均 $PSF

2025年平均价格

Canberra一带已聚集了不少EC，如The Visionaire、The Brownstone、Parc Life、1 Canberra、Provence Residence与The Watergardens at Canberra等。

丰富的替代选择，或将成为此处即将推出EC的最大挑战。不同于替代较少的地段，Canberra与Sembawang已提供了大量相对较新的EC，拥有更新的设施、户型与更“年轻”的地契。

因此，买家可能拥有更多可行选择，且对支付更高溢价购买一座新、尚未完工的EC的动力较弱。

根据成交记录，The Brownstone的3卧平均约$1.38 million，而The Visionaire的同类单位平均约$1.44 million。即便是较新的The Watergardens at Canberra，目前3卧平均约$1.8 million，这仍在多数HDB升级者的预算范围内。

若我们观察此区私宅名录，The Commodore的多数3卧平均成交约$1.79 million，4卧则超过$2.2 million。同样，Seletaris等较老项目因户型面积更大而维持较高总价。

值得注意的是，2026年至2029年间，Yishun与Sembawang约有3,500套HDB预计达成MOP。这意味着此EC或将在一波可观的潜在升级客入市之际推出。作为所谓“最后一批5年EC”，他们很可能会将该项目视为一次难得机会。

4. Miltonia Close 

最后，位于Miltonia Close的EC地块坐落在第27区，属Yishun一带，靠近Lower Seletar Reservoir。更多位置细节见我们此前的文章这里。

我们认为，Miltonia Close或是这批“5年EC”中更具可负担性的之一。该地块于今年4月由Hoi Hup Realty以$340.85 million中标，地块面积为166,315 sq ft；折合土地价格为$732 psf ppr。

不过，该地块亦非毫无挑战。尽管其坐拥大量绿地与户外空间，但缺乏便捷的MRT连通；整体而言，Seletar一带仍在发展中，配套相对较少。

然而，事实已表明，即便在发展中区域，EC仍具强劲吸引力。以新兴Tengah新镇为例，近乎售罄的Tengah Garden Residences，已大大增强了开发商的信心。

以下为周边价格现状：

Miltonia Close

2025年平均 $PSF

2025年平均价格

附近的EC如Signature at Yishun、The Criterion与Lilydale，其成交价仍相对贴近多数HDB升级者的总体可负担范围。例如，Signature at Yishun的3卧平均约$1.35 million，而The Criterion的同类单位约$1.57 million。

私宅方面，Skies Miltonia、The Miltonia Residences与The Wisteria等项目，相较新加坡其他地段不少更新的OCR项目，其总体价格量级亦相对温和。

根据Stacked整理的数据，周边私宅价格支撑了“这将是未来数月入市的更可负担EC之一”的判断。我们也认为，周边转售市场在升级者可负担水平上相对“锚定”。

不过，近期如Tengah Garden Residences等项目的表现显示，买家乐于接受新兴地点，而可负担性可能胜过短中期的不便。叠加其属于最后一批5年EC，这或许仍会推高该EC的首推定价。

开发商会为这最后一批“5年EC”设定多少价格溢价，将颇具看点。

尽管最新政策变化显然为这些项目带来阶段性优势，但现实的可负担上限仍在，尤其受限于$16,000的入息顶线与30% Mortgage Servicing Ratio（MSR）。

随着这些项目在未来数月陆续推出，我们会回访本文，追踪实际定价如何落地；请关注Stacked以获取更新。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。