Cavenagh Fortuna，这个位于 91 Cavenagh Road 的永久地契住宅项目，已以 $60 million 的指引价启动出售。按 23,089 sq ft 的可出租净面积计，指引价相当于 $2,599 psf；若按 30,324 sq ft 的总楼面面积（GFA）计，则为每平方英尺 $1,979。
JLL 正协助卖方推介 Cavenagh Fortuna，该资产将通过意向邀请（EOI）方式出售。
这处位于 District 9、与 Istana 总统府隔街相望的物业，其全部 26 个单位由同一家公司持有。这意味着资产可通过一宗交易整体转让，而无需经历多业主项目所需的集体出售流程。
为何所有权结构重要
对于希望在优质永久地契项目中收购多个住宅单位的买家，常见路径是进行集体出售。该流程要求按份额价值计算至少 80% 的业主同意发起招标出售，往往需时 18 个月或更久，且一次交易可能因单一反对业主而告吹。
而收购 Cavenagh Fortuna 则不在此流程之内。根据 JLL 表示，该项目由一家在新加坡注册成立的公司独资持有，全部 26 个单位均归属该实体。
因此，买家通过私下协商而非征求同意程序来取得整栋资产，从而去除了一层在典型集体出售中常见的执行风险。
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不过，仍有一项未完成的法律程序需留意。该项目目前坐落于两个独立地段上，正进行合并为单一产权的手续。
Wee Swee Teow LLP，受委托的律师事务所，预计数月内可完成地段合并，且将与出售进程并行推进。买家需要将此纳入取得运营控制权的时间规划。
项目概况
Cavenagh Fortuna 由一栋于 1990s 竣工的住宅楼组成。该 26 单位项目包含 13 个一卧室、10 个二卧室及 3 个三卧室单位。单位面积介于一卧室的 570 sq ft 至三卧室的 2,282 sq ft。
项目于 2014 至 2016 年间进行了全面翻新，据报成本约 $6 million。过去五年，该项目的平均入住率约为 98%。
这一入住率在五年间穿越疫情后租赁高峰及其后的回落期仍得以维持，成为潜在买家判断资产短期收益稳定性的最有力支撑。
“该物业因其低密度居住环境与便捷性，深受本地与外籍住户青睐，”JLL 土地与集体出售主管 Nicholas Ng 表示。
Cavenagh Fortuna 步行不久即可抵达 The Centrepoint，该商场与Somerset MRT 的North-South Line（NSL）直接相连。从该站出发，一站即可到达 Dhoby Ghaut MRT 枢纽，连接 NSL、North East Line 与 Circle Line。
靠近 Orchard Road 购物带也意味着可便捷享受多元配套，包括购物、餐饮、娱乐、生活方式、健康与医疗、公共与文化、艺术与教育设施。
据 JLL 指出，从该项目驾车至 Central Business District 约 8 分钟，且区域亦可便捷接驳 Central Expressway（CTE）。
在周边学校方面，Anglo-Chinese School (Junior) 与 St. Margaret’s Primary School 位于项目 1 公里范围内。区域内其他学校包括 Anglo-Chinese School (Primary)、Singapore Chinese Girls’ Primary School 与 St. Joseph’s Institution Junior。
潜在买家的三条投资路径
JLL 为收购该永久地契住宅资产的买家提出三大战略方向。
其一，继续作为住宅出租项目运营，是最为直接的路径。98% 的入住率记录有助于降低承保风险，而永久地契意味着对长期持有者不存在租约折旧。对于希望在无需重塑定位投入的情况下获取即期收益的投资者，这是干扰最小的方案。
其二，申请变更为服务式公寓亦是不少买家的选项。JLL 表示，如提交申请，URA 乐于予以审议。若获批，新业主可重组单位配比，并有望获取高于长期住宅租约的每晚租金水平。
当然，其中存在审批风险，执行上也需追加资本投入，但该位置——毗邻 Istana 总统府、坐落于乌节路走廊旁的静街——与新加坡历史上服务式公寓需求最强的区域相契合。
其三，引入共居或灵活住宿运营商。当前以一卧与二卧为主的单位配置，契合此类短至长期住宿业者常见的偏好。
从技术层面看，根据 2025 Master Plan 赋予的 Residential 分区，重建亦在可行范围内。但地块现有 30,324 sq ft 的 GFA、对应 29,095 sq ft 的土地面积，显示当前地积比率已基本被充分利用。
若买家考虑重建，需通过变更用途或加强开发的方案，提出有说服力的 GFA 提升依据。地块正对 Istana 总统府的区位亦可能带来限高要求，这是潜在买家应注意的另一项监管变量。
$60 million 在市场中的定位
按 GFA 计算的每平方英尺 $1,979 指引价，大体与 Cavenagh Road 上个别永久地契公寓在二级市场的成交水平相符。
例如，同街上最具可比性的永久地契项目 Cavenagh Court，于 January 2022 至 December 2025 期间录得 nine 宗转售交易。根据契约记录，这些成交单位的平均转售价约为 $1,867 psf。
与此同时，位于 Cavenagh Road 更深处的 Waterscape at Cavenagh 的转售单位，依据 January 2022 至今年 February 登记的交易，成交价约为 $2,015 psf。该项目在上述期间共录得 42 宗转售交易，依据 URA 契约记录。
从这个角度看，按 GFA 计的指引价，相较于同街道上个别永久地契单位的成交价，并未体现出较大的溢价。
但若按可出租净面积计则视角不同。以每平方英尺 $2,599 计，该指引价高于过去 12 个月 District 9 永久地契个别公寓转售交易约 $2,243 的中位数。
这一价格溢价，反映了 Cavenagh Fortuna 的租赁入住记录、无需进行征求同意即可一次性收购全部 26 个单位的便利性，以及在此规模上黄金地段永久地契整栋资产机会的稀缺性。
此类交易结构的直接可比案例并不多见。
JLL 亦在推介位于同一分区的 Residences at Emerald Hill 中 26 个永久地契单位的组合。该单位组合已于 April 2026 推出，可按单个单位出售，指引价介于每户 $4.7 million 至 $13.4 million；亦可整体收购，指引总值为 $180 million。
然而，Residences at Emerald Hill 正在出售的单位组合，与 Cavenagh Fortuna 的整栋出售属于不同命题：前者的买家购入的是分属不同产权的单个单位；而 Cavenagh Fortuna 的买家则以远低于整体组合成本的一部分价格，取得一个资产并拥有完整的组合控制权，且无需与多名卖方分别谈判。
谁可能会买 Cavenagh Fortuna
以 Cavenagh Fortuna 的 $60 million 指引价来看，潜在买家群体将较为小众。
潜在买家或包括家族办公室或高净值个人，他们可能看重稳定且可验证的租金回报、资产的永久地契属性，并将其作为家族资产组合中的代际资产。
在单一产权下拥有 26 个单位，业主保留可在后续分割、传承或逐步变现个别单位的权利。
与此同时，具备长期投资视角、并有意在Core Central Region（CCR）优质地段持有永久地契住宅资产的机构投资者亦可能契合需求。共居或服务式公寓运营商也是潜在买家，但需计入过渡成本以及取得用途变更审批所需的时间。
以重建为目标的开发商则未必是强有力的竞争者。就一块 29,095 sq ft、Residential 分区的地块而言，$60 million 的总价对应每平方英尺 $2,062 的地价，这为开发商留出的利润空间有限；开发商还需同时考量建造成本、潜在的 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD），以及在该分区内与现有永久地契存量竞争的定价压力。
针对 Cavenagh Fortuna 的 EOI 将于 July 15 截止。
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