这处Canberra的EC将成为首个实施10年MOP与更严格融资的项目——未来价格可能会如何

政府今日在 Canberra Drive 推出一幅行政公寓（EC）用地供出售。这是5月8日一系列EC制度调整实施后，首个EC开发地块的公开招标。

可在此文了解EC持有规则的变化：2026年新EC规则：10年MOP、15年私有化时间线——这对买家意味着什么。

最新推出出售的EC地块位于 Canberra Drive 与 Jalan Sendudok 之间，面积为 124,166 平方英尺，可开发为一项新增的 185 单位EC项目。该地块靠近 North-South Line 上的 Canberra MRT 站。

尽管EC措施有所调整，Canberra Drive EC 地块的竞标活动仍有望吸引开发商的合理兴趣，因为整体EC需求依然稳健，PropNex 研究与内容主管 Wong Siew Ying 表示。

她指出，这主要源于EC相较于当下新推私宅公寓仍具相对可负担性，同时 Canberra Drive EC 地块的区位属性也颇具吸引力。

该区位的吸引力部分来自其邻近 Canberra MRT 站，以及周边的社区设施与配套，例如 Bukit Canberra 的综合开发、Sembawang Shopping Centre 和 Canberra Plaza。

此外，Sembawang Primary School 与 Wellington Primary School 均位于地块 1km 范围内，这将成为有学龄子女的家庭以及年轻家庭的一大考量。

不过，地块规模可能使部分开发商持观望态度。Wong 表示：“鉴于项目体量较小，一些开发商可能对该地块兴趣不大。”

与此同时，ERA Singapore 关键执行官 Eugene Lim 指出，此次EC地块招标将备受关注，因为其结果或将为后续招标（包括 Sembawang Drive 以及 2H 2026 GLS 计划中的其他潜在地块）树立标杆。

新的EC规定或将抑制开发商报价

“我们认为，考虑到近期导致持有条件趋严的变化，开发商在报价方面可能不会过于激进，”Wong 表示。她指的是 10年MOP、EC 融资方面的变化（例如取消延期付款计划（DPS）），以及对首次购房者的优先配额提升。

在取消 DPS、且首次购房者在新盘首轮买家中占比更大的情况下，未来的EC可能会吸引更为价格敏感的群体。“因此，这应会促使开发商在拿地上更加谨慎，因为更高的土地成本将使EC定价更难与买家可实际负担的水平相匹配，”Lim 表示。

他还认为，在新一轮EC定价标杆成形之前，开发商评估市场时，报价差距可能会进一步拉大。

总体而言，最新变化意味着开发商必须在测算中纳入这些新措施未来可能如何改变EC需求动态的假设，尤其是因为这将是最新规则下首个推出的EC项目。

例如，项目在优先期内将把 90% 的EC单位配给首次购房者、为期 2 年；鉴于过去次购族在项目开盘首月可占据多达 30% 的销量，这一安排可能会放缓项目的初期去化速度，Wong 指出。

Sembawang、Yishun 与 Woodlands 将有逾 5,300 套 MOP 单位

截至目前，今年新推EC项目的销售去化表现异常强劲。年初推出的 748 单位Coastal Cabana，在首个销售周末便售出其总单位数的 66%。

随后，位于 Tampines West、共 572 单位的 EC 项目 Rivelle 于 3 月入市。它成为今年迄今最畅销的新EC项目，在首日销售结束时售出 92.5% 的总单位数。

多年来 Canberra 一带已有多个EC项目，而此次新地块位于 The Visionaire 与 The Brownstone 的对面。不过这两者都相对较早期，其中 The Visionaire 于 2018 年落成，The Bownstone 于 2017 年落成。

就 Sembawang 而言，ERA 汇编的市场数据显示，在 2025 至 2027 年期间，Sembawang、Yishun 与 Woodlands 将有约 5,361 套组屋完成其最短居住期（MOP）。

Lim 表示，这意味着居住在这些城镇的HDB 升级者或将成为未来该EC项目的潜在客源。但他也提醒，北部地区即将推出的大量EC项目管线，包括将推出的项目以及 1H2026 Confirmed List 上已知地块，可能会分散买方需求。

该区域目前已有 2 个即将推出的EC项目：一处位于 Woodlands Drive 17、约 420 单位，另一处位于 Sembawang Road、约 265 单位。二者预计在 4Q2026 推出销售。

可参考我们的文章：新加坡最后一批 5 年 MOP 的 EC：将在哪里推出——以及为何价格可能令买家意外。

该区域上一次成交的EC地块位于 Sembawang Road。2025 年 9 月，Oriental Pacific Holdings 以 $198 million 的中标价竞得这幅 204,161 平方英尺的地块。折合土地价格约为 $692 psf ppr。

PropNex 估计，新EC地块可能吸引 2 至 4 份标书，最高中标的土地价格或在 $620 psf ppr 至 $660 psf ppr 左右。

ERA 指出，该地块预计仅可建约 185 个单位，资本暴露较低，或为寻求进入EC市场的中小型开发商打开机会之门。该行预计将有 2 至 3 家参与竞标，报价可能落在约 $650 至 $700 psf ppr。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。