为何新加坡房东即便空置也仍拒绝降租

与许多国家相比，新加坡的房东有什么不同？在我看来，差别在于他们对空置的容忍度。当然，这并不适用于每一位房东，也只是经验之谈；但我在这里遇到更多房东，宁可让单位空置长达1年，也不愿接受更低的租金。 

这也是为什么新加坡的租赁市场常让人感觉有点“粘性”。即便市场情绪转弱，租金也未必会很快下调。这部分源于我们严格的融资限制，令买家通常资本较为充足：最高贷款成数为75%（以价格或估值孰低者计）、Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 等等。 

或者，正如一位读者曾直白地对我说的：“如果你有钱在新加坡拥有第2套房，你也有钱让它空着。” 

大多数房东对他们心目中的“合理租金”十分坚定；如果你当过租客，就会很快体会到这种现实。新加坡的大多数租客是外籍人士，受限于高房价与60% ABSD，往往无力购房。即使他们因AI、地缘政治等因素担忧职业前景，选择也确实不多。 

至于仍在等待下一套住房、或暂时还无法购得房屋的新加坡人，他们也常陷入类似的两难处境。 

施工延误、离婚程序、子女就学安排，或仅仅是买卖房屋的时间配合，都会迫使他们签下一份特定的租约。很多时候，他们并没有充裕的时间去物色更理想的选择。 

这或许能解释Savills最新Q1 2026租赁报告中的一些矛盾之处。 

从账面上看，今年Q1的租赁活动其实有所上升：住宅租赁交易环比增长4%，达到20,862宗。 

到底“更短”是多短？我们并没有相关信息。但问题在于：更高的短租合约成交量，并不总意味着强劲的需求。它也可能只是反映了更频繁的续约与重新谈判。

例如，某位租客过去可能因为工作稳定、或预期将在新加坡长期停留，而选择签2年租约；这自然会在一段时间内带来更少的租约成交。

但如果同一位租客现在改为选择多次的短期租约，那么租赁“活动量”会上升，尽管实际的住房需求水平可能变化不大。事实上，这甚至可能意味着相反：他们对是否会在此长期停留的不确定性更强。

这也可能说明，租客在有意保持灵活性。如果之后租赁市场走软，或经济环境转差，他们不希望长期被锁定在当下较高的租金水平。

因此，租约成交量的上升未必体现信心，反而可能体现谨慎、灵活，以及对长期承诺日益不情愿。

这也与Savills所描述的更广泛市场行为相一致。 

尽管租赁交易增加，但CCR以外的空置率却小幅上升。 

RCR的空置率上升至6.3%，而OCR的空置率增加至5.2%。只有CCR有所改善，空置率小幅回落至8.2%。

如果租赁需求真的在飙升，我们原本会预期所有区域的空置率都会显著下降。可眼下看到的只是CCR空置率略减，而OCR与RCR的空置率实际上还在上升。 

这大概也是为什么尽管成交量更高，但一线感受仍显得“相对平淡”。签约活动与新租约很多，但整体态度更偏向谨慎。 

所以如果你是房东，而你的中介在新租约签下后仍显得不安，原因可能正在于此。 

不过，租金水平仍然有韧性 

正如我所说，以我的经验，多数新加坡房东都很“固执”。这在CCR或其他高租金地段尤其奏效。 

Savills所选的一篮子高端非有地住宅，租金环比上涨1.7%至$6.15 psf，这已是连续第六个季度上涨。自上一次低迷期（约在Q3 2024）以来，核心地段的租金累计反弹了7%。 

其中一个原因或许只是供应增幅仍相对可控。Q1 2026仅有911套私人住宅（不含EC）取得TOP，几乎可以忽略不计；这仅让私人住房存量增加了0.2%。

不过，接下来可能会有所变化，因为我们在2025年CCR有大量新盘推出；随着更多新项目落成，CCR的租客或将拥有更广泛的选择。 

此外，需求仍高度集中在少数大型项目上。仅Normanton Park在Q1就录得265份租约，中位租金为$6.19 psf；而Marina One Residences录得141宗，租金为$6.49 psf。 

这一点颇为重要，因为在早些年我们首次看到大型项目时，竞争曾是一个隐忧。部分项目初次推出时，反对者常见的论点是：过多的房东相互竞争会压低租金。逻辑是，当数百套相似单位同时入市，房东最终会在价格上竞争。但在实践中，这一理论并未应验。 

若这一趋势持续，或可缓解市场对大型项目作为租赁资产的担忧。 

在某种程度上，这又回到了新加坡租赁市场的独特性。 

即便租客更为谨慎，租金也不太会轻易走软。只要供应增幅仍可控、房东的资本状况仍稳健，这一点就难以改变。这也或许解释了尽管有ABSD与房价上涨，“房东梦”仍历久不衰。新加坡的租赁市场韧性极强；我们很少看到其瞬间全面崩跌。即使在最不确定的时期，它往往也只是横盘一段时间。 

到目前为止，坚持的房东大多赢了，也如愿以偿。 

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