诺维娜 Chancery Hill 的 4 套永久产权排屋，归于 1 个 Strata 产权名下 — 以 $35M 放售

位于 Chancery Hill Walk 的一组永久产权群组式排屋以 $35 million 放售。该批四卧住宅于 2008 年落成，自此一直由同一名业主持有。

坐落于黄金第11邮区的 7、7A、7B 和 7C Chancery Hill Walk，每套四卧户型均配备私人泳池、阁楼，以及设有娱乐室、客房与女佣房的地下室。

整体而言，该排屋群坐落于一块 11,121 平方英尺的地皮上，归于单一 Strata 产权名下，总楼面面积约 12,594 平方英尺。按楼面面积计算，叫价约为 $2,779 psf。

此外，四套单位目前均已出租，合计每月带来逾 $40,000 的总租金收入，续约谈判正在进行中。

该批物业由 ERA Singapore 负责营销，将连同土地及现有建筑物与租约，以现状整体出售。阅读我们对此次销售的初步报道这里。

该组房屋位于 Chancery Lane 支路的袋状路尽头，周边为低层有地住宅区，邻近 Bukit Tunggal 的 Good Class Bungalow（GCBA）区域。

依据现行发展准则，如今已无法在该地块上新建 4 套排屋。ERA 表示，这意味着现有的群组式配置反映了 2008 年的原始规划审批，已不可复制。

在成交稀少的私密飞地中，难得一见的机会

在 Chancery Hill 这一带入手有地住宅的机会十分罕见。

该片区主要由分布在 Chancery Hill Walk、Chancery Hill Road、Chancery Lane 和 Padang Chancery 一带的有地住宅构成。根据 URA 备忘录，自 2021 年以来，该片区仅录得 17 宗交易。

在该片区转售盘源本就稀缺的背景下，要在同一围合小区内一次性购入四套独立的永久产权排屋，更是少见。

一个较为接近的等价情形，须同时有四位独立的有地屋主同意集体出售其房产。而这类集体出售本身就伴随一系列复杂性与考量。

但由于该排屋群为同一业主名下的单一产权资产，无需进行任何集体出售程序。这种直接交易的确定性本身就具备价值；在当下市场，几乎不可能通过其他途径拼组出可比的资产组合。

据 ERA 表示，少数在 Chancery Hill 片区出现的“投资组合层面”机会，历来都能引发买家的激烈竞争。

例如，邻近的 Chancery Hill Road 与 Dyson Road 上三栋相邻的永久地契独立洋房，于 2023 年 3 月被发展商 Sustained Land 以 $61.08 million 收购。三处物业合计地块面积为 32,148 平方英尺，成交价折合约 $1,898 psf。

上述永久产权洋房隶属已故 Agnes Tan 的遗产，其遗嘱执行人包括创作歌手 Dick Lee 的兄弟姐妹。该项目初次放售时吸引逾 10 份来自发展商与高净值家族的报价，中标价亦高于 $60 million 的指导价。

从个别有备忘录的交易亦可见，高净值买家对该片区有地住宅的偏好。

例如，Barker Road 上一栋占地 15,783 平方英尺的永久产权独立洋房，据报于 2026 年 2 月被 OCBC Bank 创办人 Lee Kong Chian 的曾孙 Lee Shih Kwei 以 $43.2 million 购入，土地单价约为 $2,737 psf。

自 2017 年以来，政府尚未推出任何有地住宅地块供售，未来亦不太可能再释出新的有地地块。这意味着发展商与有地屋主将持续依赖既有的有地住宅区进行重建与整合。

在第11邮区，目前开发管线中并无新的有地项目。鉴于有地屋主普遍拥有较强持有能力，渴望入市的买家无论是收购现有或全新房屋，机会都不多。

“在当下市场，能一次性购入一组永久产权排屋的机会极为罕见。”ERA 资本市场与投资销售总监 Donald Goh 说。他并指出，个别单位未来或可分割，亦可作为家族传承的规划选项，传承予下一代。

第11邮区有地住宅价格

这组永久产权排屋的指导价为 $35 million，按总楼面面积 12,594 平方英尺计，折合约 $2,779 psf。

根据 URA 数据，第11邮区有地住宅的中位价稳步上升，从 2021 年约 $2,170 psf，攀升至今年前四个月的 $2,800 psf。因此，本次排屋的指导价较年初至今的中位价高出约 12%。

去年，位于 11C Chancery Hill Walk 的物业于 3 月以 $4.2 million 成交。该物业占地 2,863 平方英尺，折合约 $1,467 psf。

再之前的一宗成交发生在 2022 年 5 月，5C Chancery Hill Walk 以 $$7.7 million 易手。该屋占地 2,492 平方英尺，成交单价约 $3,089 psf。

与本次标的最具可比性的，是位于 35 Chancery Lane 的一栋永久产权独立洋房，于 2025 年 5 月以 $23.5 million 成交。该物业占地 11,468 平方英尺——与本次标的地块面积最为接近——成交单价约 $2,049 psf。而本次四套排屋的叫价较之高出约 54%。

今年至今，Chancery Lane 另有两宗有地住宅成交。

来自 Pinnacle Assets Group 的新项目 The Pinnacle Collection At Chancery 中，位于 12A Chancery Lane 的一套五卧单位于 1 月 29 日以 $14.5 million 售出。该物业占地 3,962 平方英尺，折合约 $3,660 psf。

与此同时，位于 8F Chancery Lane 的住宅——占地 4,861 平方英尺——于 1 月 27 日以 $10.88 million 易手，折合约 $2,238 psf。

上述两处有地住宅的地块规模均明显小于本次标的的 11,121 平方英尺，其更高的 psf 亦反映了小地段的溢价。两者与本次这种规模的复合式宅院并不具备直接可比性。

综合近期交易观察，要为这组待售的四套排屋找到直接可比的案例并不容易。其地块规模、永久产权属性及单一产权结构，使之区别于该片区内的所有交易，这也在一定程度上支撑了其价格溢价。

哪些买家会青睐这一组群组式排屋？

据 ERA 指出，Chancery Hill Walk 的这组排屋将吸引希望在同一围合范围内实现“相连而独立”居住的多代同堂家庭。

亦可能吸引部分希望在保留群组式布局的同时“rightsize”的 GCB 屋主，以及寻求拥有稳健出租记录之第11邮区永久产权房屋组合的长期型投资者。

Goh 补充表示，有地住宅仍是许多新加坡人在其置业旅程不同阶段的终极向往；升级置业者与新公民的持续需求，亦为这一细分市场提供支撑。

除自住外，买家亦可自住其中一套，其余三套各以约 $10,000 每月出租，在保留第11邮区私人泳池四卧住宅的同时，部分对冲持有成本。

以当前租约计，合计月租逾 $40,000，年化约 $480,000（未计支出），对应叫价的毛回报率约 1.4%。

ERA 预期正在进行的续租谈判将带来正向租金回升。即便如此，我们的观点是，以约 1.4% 的毛回报率而言，租金收益本身并非主要投资逻辑；这组永久产权排屋更偏向于在第11邮区永久有地市场的高端，以土地价值与生活方式为主的配置。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。