位于 Chancery Hill Walk 的一组永久地契排屋集群，现以 $35 million 出售。于 2008 年落成，这些四卧室住宅自此一直由同一位业主持有。
这些房产坐落于优质第11邮区的 7、7A、7B 和 7C Chancery Hill Walk，每套四卧单位均配有私人泳池、阁楼，以及设有娱乐室、客房与工人房的地下室。
整体而言，该排屋集群坐落在一块 11,121 sq ft 的土地上，归于单一 Strata 产权之下，总楼面面积约为 12,594 sq ft。按楼面面积计算，指导价折合约 $2,779 psf。
此外，4 套单位目前均已出租，合计每月带来超过 $40,000 的总租金收入，续约谈判仍在进行中。
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这些房产目前由 ERA Singapore 负责营销，将与土地与现有建筑结构一并整体出售，并按现有租约与现状（as-is）交付。我们对该交易的初步报道可见这里。
这一组房屋位于 Chancery Lane 外一条袋状路的尽头，这片低密度有地住宅区毗邻 Bukit Tunggal 的 Good Class Bungalow (GCBA) 区域。
现行的开发准则并不允许今日在该地块上重建 4 套新的排屋。据 ERA 表示，这意味着现有的集群布局反映了 2008 年获批的原始规划，属于不可复制的形态。
在销售机会寥寥的私密社区里的一项罕见机会
在 Chancery Hill 这一带收购有地住宅的机会非常罕见。
该片区主要由沿 Chancery Hill Walk、Chancery Hill Road、Chancery Lane 和 Padang Chancery 的有地住宅组成。根据 URA 的备案，自 2021 年初以来，该区仅发生过 17 宗物业交易。
在该片区转售房源本就稀缺的情况下，要在同一带门围合的集群内同时购得 4 套永久地契排屋的机会，更是凤毛麟角。
最接近的等价情形，或须 4 位彼此独立的有地住宅业主同时同意集体出售其房产。这类集体交易往往伴随着自身一套复杂的流程与考量。
但鉴于该排屋集群为单一产权、归同一业主所有，无需开展此类集体出售程序。于当下市场中，这种交易路径的简洁本身就具备价值，因为通过其他任何方式组建同等资产组合几乎不可行。
据 ERA 表示，在 Chancery Hill 片区难得出现组合层面的收购机会时，买方之间的竞争通常相当激烈。
例如，邻近的 Chancery Hill Road 与 Dyson Road 上 3 套相连的永久地契独立洋房，于 2023 年 3 月被发展商 Sustained Land 以 $61.08 million 收购。三处房产合并土地面积为 32,148 sq ft，成交价折合约 $1,898 psf。
上述永久地契独立洋房属于已故 Agnes Tan 的遗产，其遗嘱执行人包括创作歌手 Dick Lee 的兄弟姐妹。该批物业最初挂牌出售时，吸引了来自发展商与高净值家族的逾 10 份报价，最终中标价高于 $60 million 的指导价。
从个别的备案交易亦可见，高净值买家对该片区有地住宅的青睐程度。
例如，Barker Road 上一栋坐落于 15,783 sq ft 地块的永久地契独立洋房，据报于 2026 年 2 月由 OCBC Bank 创办人 Lee Kong Chian 的曾孙 Lee Shih Kwei 以 $43.2 million 购得。以土地面积计，购入价折合 $2,737 psf。
政府自 2017 年以来未曾推出有地住宅地块供售，且短期内亦不大可能再释放新的有地地块。这意味着发展商与有地屋主的重建机会仍将主要依赖既有的有地住宅区。
在第11邮区，当前开发储备管线中并无新的有地项目。鉴于有地屋主普遍拥有较强的持有能力，意向买家无论要在此购置现房或新房，机会都相当有限。
“在当前市场上，能收购一组永久地契排屋的机会极为罕见。”ERA 资本市场与投资销售部总监 Donald Goh 表示。他亦指出，各个独立单位未来具备细分或传承给下一代的潜力，可作为家族传承规划的一环。
第11邮区有地住宅价格
这组永久地契排屋的 $35 million 指导价，按其 12,594 sq ft 的总楼面面积计算，约为 $2,779 psf。
根据 URA 数据，第11邮区有地住宅的中位数单价稳步上升，自 2021 年约 $2,170 psf 上扬至今年前四个月的 $2,800 psf。因此，该组排屋的指导价较今年以来的中位数约高出 12%。
去年，位于 11C Chancery Hill Walk 的物业于 3 月以 $4.2 million 成交。该物业占地 2,863 sq ft，成交价折合 $1,467 psf。
更早一宗交易发生在 2022 年 5 月，位于 5C Chancery Hill Walk 的物业以 $$7.7 million 成交。该房屋占地 2,492 sq ft，成交价折合 $3,089 psf。
在该片区内，与本案最具可比性的交易，是 35 Chancery Lane 一栋永久地契独立屋于 2025 年 5 月以 $23.5 million 易手。该物业占地 11,468 sq ft——与本案最为接近的土地面积——成交价折合 $2,049 psf。而本次 4 套排屋集群的叫价较该交易约高出 54%。
今年迄今，Chancery Lane 上还有另外两宗有地住宅成交。
12A Chancery Lane 的一套五卧单位——来自 Pinnacle Assets Group 打造的新项目 The Pinnacle Collection At Chancery——于 Jan 29 以 $14.5 million 售出。该物业占地 3,962 sq ft，折合 $3,660 psf。
与此同时，位于 8F Chancery Lane、占地 4,861 sq ft 的房屋于 Jan 27 以 $10.88 million 易手，折合 $2,238 psf。
上述两处有地住宅的占地均显著小于本案 11,121 sq ft 的标的地块，其更高的 psf 亦反映了小地块溢价。二者皆无法与如此规模的“院落式”组合直接比拟。
综合近期交易来看，很难为这组待售的四连排屋找到直接可比标的。其合并土地面积、永久地契年限与单一产权结构，使其在该片区的所有交易中都独树一帜，这亦部分解释了其价格溢价的合理性。
哪些买家会对这类集群住宅产生兴趣？
据 ERA 表示，Chancery Hill Walk 上这组排屋，适合希望在同一带门围合边界内实现“相连但各自独立”居住的多代同堂家庭。
同时，亦可能吸引部分希望在保留集群布局的前提下“适度缩小”居住规模的 GCB 业主，以及寻求持有一批在第11邮区、具备成熟租赁记录的永久地契房屋的长期物业投资者。
Goh 补充称，有地住宅在许多新加坡人的置业历程中始终是“终极目标”，而换屋升级者与新公民的需求，持续支撑着这一细分市场的购买力。
除自住以外，买家亦可自住其中一套，同时以每套约 $10,000/月的租金出租其余三套，在保留第11邮区一套带私人泳池的四卧房屋的同时，部分对冲持有成本。
按当前租约计算，合计每月超过 $40,000 的总租金收入，意味着该集群在扣除各项开支前每年约产生 $480,000 的收入，对应要价的毛回报约 1.4%。
ERA 预期正在进行的续约谈判将带来正向的租金回升。即便如此，我们认为，在 1.4% 的毛回报水平下，租金本身并不足以构成主要的投资逻辑。该永久地契排屋集群的吸引力，更在于其土地价值与生活方式属性，定位于第11邮区永久地契有地市场的高端段位。
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