新加坡刚刚对建造质量不佳的公寓项目开发商引入更严厉的处罚措施

政府正加强用于规范开发商与新建住宅项目建造质量的监管框架的执行力度。

在 MND、URA 和 BCA 于 5 月 22 日发布的联合通告中指出，当局现可禁止开发商获取未来的 Government Land Sales（GLS）地块，并可对尚未推出的未来项目实施销售暂停。

这是在现有框架基础上的补充，现有框架包括针对开发商与承建商的分级制度，于 2023 年 5 月推出。该制度对开发商施加了更多审查，以确保其项目达到更高的建造标准。

以下是监管框架的变化要点。

开发商今后可能被取消参与 GLS 招标的资格

这属于新的“土地销售取消资格框架”。该框架是一项重大的监管惩戒，适用于未能符合以下标准的开发商：

• 交付项目存在严重监管不合规且影响安全
• 屡次交付存在重大缺陷的项目，并呈现当局所称的“屡教不改”的行为

相应处罚为：此类开发商将在最长 5 年内被取消参与住宅类 GLS 招标的资格。被排除的还包括带有任何住宅成分的地块，例如综合体、一层带商业的住宅、酒店带住宅，以及白地

实际上，这意味着违规开发商若要继续开发新项目，只能转向私人集体出售（en-bloc）市场来补充其土地储备。

正如我们在这篇早前文章中所解释的，新加坡大多数主要开发商更偏好 GLS 地块，因为更容易中标，且相对更快推出销售。 

相较之下，部分集体出售交易可能会遭到少数业主反对，从而拖延交接与成交进度。多数开发商希望避免这类冗长的谈判过程。

此外，在某些市场条件下，集体出售也会更具挑战。例如，新冠疫情后私人住宅价格上升，集体出售交易明显减少。原因在于部分业主意识到，通过集体出售获得的售款已不足以负担当下更高的置换住房成本。

尽管如此，市值较小、专注于精品小型项目的开发商，通常缺乏资金，难以现实地在大多数住宅类 GLS 招标中竞争。

因此，此次监管举措更可能对大型房企产生更大影响。

开发商还可能面临对未来项目销售的限制。

另一项重大处罚为新的“销售暂停框架”。在该框架下，若开发商的项目存在严重的安全相关不合规和/或重大缺陷，可能面临以下措施：

• 被列入一般性销售暂停名单，最长期限为 5 年
• 其未来尚未推出的项目被施加“禁止销售许可”的条件

部分读者或许还记得如 Normanton Park 等过往案例，当时曾被施加禁止销售许可。以往的主要限制是：在取得临时占用许可证（TOP）之前，该项目的单位不得销售。

这会因额外买方印花税（ABSD）的期限而对开发商造成财务压力，即便有禁止销售许可，期限也不会暂停。开发商须在 5 年内完成并售出项目所有单位，方可获得 ABSD 全额退还。

新的处罚将影响开发商未来的项目储备，而不仅仅是单个在建项目。开发商如今可能在其尚未推出的未来项目上面临销售限制。这也可能与上述土地销售取消资格同时发生。

规则的适用对象可延伸至开发商实体之外。

该新框架不仅适用于作为法人实体的开发商。当局明确，相关处罚还将延伸至：

• 董事
• 主要股东
• 主要股东的董事
• 与其董事/股东重叠的关联公司

这也可防止开发商通过重组或设立新载体来规避限制。

何谓“重大缺陷”？

MND、URA 与 BCA 的联合通告列举了以下缺陷示例：

• 窗玻璃开裂或破损
• 瓷砖或石材饰面开裂
• 淋浴隔断或镜子破损
• 建筑配件缺失
• 其他对宜居性或功能性造成显著影响的缺陷

在评估项目时，当局将考量：

• 缺陷的规模与严重程度
• 是否影响安全或宜居性
• 整改推进的速度
• 开发商是否屡次违规
• 是否存在加重或减轻的情节

在我们看来，该清单显示出一定的裁量空间。该框架不太可能仅因个别或轻微缺陷而施罚，更像是针对持续性或大范围的不当行为。

违规开发商将收到早期警示，获给予整改机会，并可在处罚作出前提出陈述申辩。

这对房地产市场意味着什么？

多数大型开发商已遵循现行建造标准，涉及禁止销售许可的情况亦较为罕见。此举更像是在强化既有政策，而非针对性的严打。当局并未点名某个引发变动的具体事件。

开发商将更加谨慎，并更密切监管其承包商。即便这可能使推进节奏略慢或更为保守，但对购房者而言是利好。

不过，通告并未说明新处罚将如何准确反映在开发商分级上。推测遭遇土地销售取消资格或销售暂停措施的开发商，亦可能被降至更低等级，但当局目前尚未提供具体细节。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。