房产拍卖不等于绝境求售

举个例子：过去几周，不少读者认为，涉$3 billion洗钱案中被查封的房产不会有人出手竞拍，理由是这些房产最初以不法所得购入，被贴上“忌讳”标签。事实并非如此；已有数个单位在拍卖会上成交，其中包括一套$6.6 million的顶层公寓。详见报道

但我留意到，即便这些房产已成交，这种看法仍未消退；仍有人表示，就算买得起也不会买。

撇开犯罪因素不谈，不少人也把此类拍卖与离婚、身故或破产等情况联系在一起。尤其是银行法拍（mortgagee sale），更容易被先入为主地联想到。或许也受近期形势影响：在2026年上半年，大多数房产拍卖确为银行法拍。上半年银行法拍挂牌创6年新高，292个拍卖挂牌中有216个（74%）为银行法拍；业主自售仅53个（18.2%）。

但从更长周期看，2021–23年间，业主自售其实多于银行法拍。即便在2021年疫情后不久，业主挂牌占拍卖清单的50%，法拍为45%。到2022年，业主占比升至58%，2023年更达65%（详情可见详见）。

尽管如此，受近期事件叠加长期刻板印象影响，许多新加坡人仍以为走到拍卖这一步就是“非常之时”。

从一线反馈看，中介也告诉我们——即使在业主挂牌多于法拍的时期，确实更容易在拍卖会上成交的往往还是法拍，而非业主挂牌。我也留意到，例如据Knight Frank的报告，在2023年第四季度的24宗拍卖成交中，有21宗为法拍；尽管当季业主挂牌有239宗，对比法拍106宗（约为后者的2.25倍）。

这进一步加深了“拍卖=法拍”的印象，然而事实并非总是如此。

那么，为什么仍有屋主选择拍卖？

这未必是出于绝望。这是一种误解，而且“大幅折价”的情况相当罕见。

与传统售房方式相比，拍卖有其优势，主要包括：

• 为特殊或低成交频次的房源摸清价位
• 买家财务准备更充分
• 当挂牌热度下滑时的备选方案
• 即便拍卖未成，往往仍会转入私下议价

1. 为特殊或低成交频次的房源摸清价格区间

房市常见的问题之一是可比成交不足。这在有地住宅（尤其是高价、独一无二的洋房），以及顶层公寓和小型精品项目中尤为常见。

若过去12个月没有可比成交，无论对卖方还是潜在买家，都很难判断何为“公平报价”。这时拍卖的竞价机制就派上用场了。当所有竞争买家同场较量，出价能反映市场大致愿意支付的水平。

这并不会凭空制造需求；但流拍同样也是一种答案，供卖方参考。无论结果如何，总比凭空定个理论价、指望碰巧有人点头来得踏实。

2. 买家财务准备更充分

大多数私人房产拍卖中，潜在买家会在竞拍前看房、审阅《售卖条款》（Conditions of Sale），并预先安排好融资。

（拍卖行会在拍卖前统一安排看房）

大多数到场者都熟悉规则：一旦出价达到保留价且木槌落下，中标者须立即签署《买卖备忘录》或《售卖条款》。他们还必须在当日支付订金——通常为中标价的5%或10%。余款通常在约8至12周后支付。

这并不意味着拍卖买家不会违约或遇到融资问题。但这确实意味着多数潜在买家准备更充分、行动更迅速；成交速度可能快于传统方式。这对时间紧迫的卖方很有吸引力（例如你需要尽快锁定下一套住房，或你的ABSD退税时限将至）。

3. 当挂牌热度下滑时的备选方案

对传统挂牌而言，前两周左右往往是最关键的窗口。此时你是正在搜寻该片区买家的“新选项”；我也认为在这段短暂的起步期，传统挂牌的关注度甚至可能高于拍卖。

但如果一拖再拖、持续数月无果，会怎样呢？到了某个阶段，兴趣往往会时断时续。此时采用拍卖，就能设定一个明确的目标日期，并把注意力聚拢到一批更专注的竞拍者身上。这些潜在买家的行为与在门户上寻觅房源的群体很不一样，至少在一点上截然不同：拍卖房都有明确的落槌日期。

到场竞标者也往往是全新的一拨人，其中不少人从未在门户上见过该房源。即便见过，拍卖前的一次看房也足以重新点燃兴趣。

4. 即便流拍，往往也会转入私下洽谈

先把话挑明：多数房产并不会在拍卖场上直接成交，很多时候未能触及保留价。但这不意味着没有引起买家的注意；谈判往往并未结束——只是从拍卖厅转到场外。

拍卖结束后，潜在买家通常会私下联系卖方，双方对价格区间也更有谱。因此，有时拍卖正是把模糊兴趣转化为认真私下议价的过程。

在门户主导的市场里，对买卖双方而言，这一工具的利用度仍偏低

我当年对Propnex在2019年推出HDB拍卖颇为期待。这是把拍卖平台引入转售组屋的首次认真尝试。计划最终在2021年告一段落，主要受新冠疫情影响；也许未来会有机构再度尝试。

情感层面的阻力依然存在：除了“禁忌”，也有人觉得拍卖是在趁人之危、让人失去家园。没人会假装目睹他人失去房产是件愉快的事，但我们或许误解了拍卖的角色：财务困境早在拍卖前就已存在。公开拍卖比起悄悄折价卖给单一买家，更可能对债务人起到保护作用；而保留价也远没有很多人以为的那样“大幅打折”。

此外，许多拍卖并不属于上述情形，而是自愿卖方为价格发现而采取的方式。

新加坡的转售市场高度依赖门户网站，拍卖并不会取而代之。但对不适合在门户上挂牌的房源，它提供了一条替代路径——例如标的较为特殊、需要价格发现的单位，或卖方时间不占优的个案。

拍卖成本因机构而异，差异不小。粗略而言，通常需支付$800至$1,500的拍卖费（无论是否成交），若成交还需支付1%至2%的佣金。除此之外，还有办理文件的法律费用。与传统售房相比，并不一定更高——后者的佣金通常也是1%至2%。

买家可在线向各机构登记参加拍卖，通常无需费用；但务必提前备好资金，拍卖行或中介都会向你说明要求。

还在犹豫下一步该怎么规划房产？

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文