从新加坡表现最强的两房公寓看出的5个启示

过去几个月里，我们在 Stacked Pro 上连载了一系列两房公寓专题。其间我们分析了逾 260 个公寓项目，并筛选出十多个两房单位表现最突出的项目。

我们的分析覆盖了新加坡大多数主要分区，从巴西立等郊区，到河谷、乌节等市中心地段。结果并非如我们最初所想的那般“整齐划一”。

我们发现了若干颠覆惯常认知的项目。例如，一些顶尖项目并不总是租金回报最高、离 MRT 最近，或开盘价最低。

这些出众的项目中，有些为永久地契，另一些为 99 年地契。不止一次地，我们发现部分“优等生”还要与其后陆续落成的数千套新盘竞争。

尽管其成功多与具体语境相关，我们仍梳理出若干反复出现的规律。

在本系列的最后一篇中，我们回顾与整理此前的结论与发现。正在物色两房单位的自住与投资买家，可据此为接下来的购房之旅提供参考。

表现最出色的两房单位的共性

注：URA 成交记录仅自 1995 年起提供。对更早启动的项目，如 Clementi Park、Emerald Park、Parc Oasis 和 Aspen Heights，我们采用自 1995 年起可取得的最早交易记录。

*Ripple Bay 并非巴西立投资回报率（ROI）最高的项目。Estella Gardens 与 Carissa Park Condominium 的数据更高，但分别仅基于 6 笔与 7 笔盈利交易。Ripple Bay 之所以入选表现最佳，是因为其录得 28 笔盈利交易，且仅有 2 笔小幅亏损。

综合上表与过去数周的分析，我们认为以下 5 大趋势最能指向强劲表现：

• 单位面积已成显著优势，前提是不把总价推得过高
• 超额表现通常由多重因素叠加，而非单一“杀手锏”
• 社区升级对区域房产表现的拉动尤为明显，尤其在事前未被预见时
• 永久地契并非超额表现的保证
• 项目过去的强劲战绩或已被充分兑现，未必还能延续

1. 单位面积已成为显著优势，但前提是不会把总价推得过高

在整个系列中，最清晰的趋势是：两房的面积对资本增值与租赁表现的贡献格外显著。我们列出的 12 个项目中，有 8 个的两房面积至少 900 平方英尺。

例如，Parc Oasis 的两房起步即为 1,076 平方英尺，而 Aspen Heights、Legenda @ Joo Chiat、Laguna Green 与 Signature Park 的两房均超过 1,000 平方英尺。作参照，一般四房式 HDB 面积约 960 至 1,100 平方英尺。

之所以这组对比重要，在于不少公寓买家本就是 HDB 升级客，多数人并不愿意“升级”到一个更小的家。

在此了解更多关于 Parc Oasis 的内容。

这也与项目的新旧程度间接相关。12 个上榜项目中，有 10 个在 2004 年前后或更早落成。除单位更大外，较早期的转售公寓相较当今新盘，定价往往也更为亲民。

例如，当下一套约 750 平方英尺或更大的新盘两房，总价已可达 $1.8 million。相较之下，一套 900 至 1,000 多平方英尺的较旧两房，若总价相近（甚至更低），即便考虑楼龄，也颇具吸引力。

更大的单位也能扩大转售受众，吸引对“更新但更小”的两房不感兴趣的买家。除单身人士、年轻夫妻与投资者外，较旧两房往往更有机会真正容纳一个家庭。

话虽如此，这种优势也有边界

若单位过大、将绝对总价推得过高，反而不利。

以 2025 年的均价来看，我们名单中的 12 个项目里，有 10 个两房的转售均价介于 $1.3 million 至 $1.8 million。整体中位数约 $1.59 million，平均值约 $1.61 million。

Aspen Heights 是个例外，其两房平均转售价约 $2.24 million，这很可能归因于其位处乌节/河谷一带。而以该价位在当地买到一套 999 年地契、1,044 平方英尺的单位，对有能力的买家而言并不失色。

在此了解更多关于 Aspen Heights 的内容。

在某些情况下，小体量项目同样能有亮眼表现。我们将其归因于：尽管单位比不少同侪更大，但总价仍被控制在可承受范围。Waterview 便是典型：

2025 年，Waterview 的两房平均成交价约 $1.28 million。虽仅 786 平方英尺，但仍大于淡滨尼一些更新替代项目，例如 The Alps Residences（689 平方英尺）与 The Santorini（721 平方英尺）。

简言之，面积是优势，但“大”并非万能。买家需把握平衡：在同区内提供比竞品更充裕的空间固然有利，前提是仍有相当数量的买家负担得起。

2. 超额表现通常由多重因素叠加，而非“单一大理由”

榜单上的多数项目并非因单一特质脱颖而出。

以 Ripple Bay 为例：它既非售价特别低，也非户型最佳。但其两房表现不俗，关键在于总价可控，且项目靠近 Downtown East。

Chiltern Park 亦然：它多方面表现出色，却没有在某一项上“碾压”对手。项目通达 MRT，且 2025 年两房总价约 $1.64 million，在当区并不算高。

然而，邻近项目同样靠近 MRT，有的面积更大，或价格相近。差别在于，Chiltern Park 将上述要素叠加，形成了完整的竞争力。

我们承认，这远不如为每个“优等生”找出一个“秘密武器”来得戏剧化，但在广泛分析不同项目与两房后，这才是更贴近现实的答案。

3. 社区升级对区域房产表现的影响尤为突出，尤其在此前未被预见时

The Gardens at Bishan 最能说明这一点。项目于 2004 年落成，而 Bright Hill MRT（TEL）直到 2021 年才开通；事实上，TEL 也要到 2008 年才宣布。

由于 The Gardens at Bishan 的首批业主在开售时不可能知晓这条新线，潜在利好并未计入定价。直至公寓落成约 20 年后，业主才惊喜地发现，这个过去相对不便的家，如今就在 MRT 旁。

在此了解更多关于 The Gardens at Bishan 的内容。

Hazel Park Condominium 也有类似经历。90 年代与 00 年代初的买家，买到的是一个宁静却不够便利的地段。2015 年 Cashew MRT（DTL）开通后，居民忽然多了一条虽路程较长、但可直达市区的通道。

社区升级也不必局限于 MRT。Clementi Park 或许受益于 2020 年隔壁公寓 Ki Residences 的推出，后者抬升了区域的价格标杆。当年，Ki Residences 的两房均价约 $1,758 psf，而 Clementi Park 约为 $1,132 psf。买家一对比便会发现，Clementi Park 同为永久地契、单位更大、密度更低，却有不小的折价。

当然，你不可能“刻意去寻找”一个无法预见的事件；“未知”正是其定义。但可借鉴的是：当你听到一个“区域蜕变故事”且各项规划升级都已公开时，最终涨幅未必如想象般“炸裂”。若升级将在未来几年落地，其影响很可能已计入当前要价。

4. 永久地契并不总能带来公寓的超额表现

在我们选取的 12 个项目中，8 个为 99 年地契。仅 Clementi Park 与 Signature Park 为永久地契，而 Hazel Park Condominium 与 Aspen Heights 为 999 年地契。

以永久地契的 Clementi Park 为例，其平均 ROI 为 32.21%，而 99 年地契的 West Bay Condominium 为 31.29%。整体而言，两者回报率差距并不大，地契性质并非决定性因素。

点击此处了解更多 Clementi Park 的相关信息。

事实上，从百分比涨幅角度看，99 年地契项目有时更具优势，因为通常入手价更低。Legenda @ Joo Chiat 的两房入场均价约 $501 psf，而同区永久地契项目如 Haig Ten（$627 psf）、Dunman Place（$604 psf）及 Butterworth 8（$705 psf）均更高。

但随后，Legenda @ Joo Chiat 的表现反而超越了上述项目，成为阿裕尼、巴耶利峇与友诺士一带表现最好的项目。

这并非说地契无足轻重。持有期越长，永久地契的意义越大；在集体出售（en-bloc）情形下，有时也会有所助益。但我们的发现是：地契并不能作为“保证表现”的依据。

5. 公寓过去的强劲战绩可能已被充分兑现，未必还能延续

今天购买同一项目的同类单位，与过往业主相比，入手价位已然不同，最终结果也可能大相径庭。

我们对 The Gardens at Bishan 的分析便是明证。正如前文所述，早期买家在 Bright Hill MRT 尚未建成、甚至尚未宣布之前入市，价格较低。如今这些利好已人尽皆知，并体现在价格之中。

与此同时，Waterview 入市之时，淡滨尼 Avenue 10 一带的新公寓集群尚在成形。如今周边已成熟许多，买家有了 Q Bay Residences、The Santorini、The Alps Residences 与 The Tapestry 等替代选择。Waterview 的高效格局与靠近 Bedok Reservoir 的优势依旧吸引人，但如今需面对更激烈的竞争，而且当地价格也已走高。

需要说明的是，我们名单上的不少项目未来大概率仍会升值——只是其是否还能超额表现，已不再是必然。对于追求更高收益的买家来说，策略不应简单地“买入过去的赢家”。

要找出下一批“表现最佳的两房”，或许并不存在固定公式。

但可以肯定的是，不要将市场过度简化，也不要把注意力过度聚焦于某个标签，比如“永久地契”“近 MRT”或“大面积”。

更有帮助的问题是：未来谁会想从我手里买下这套房，他们为何会在众多替代中选择它？此外，从总体规划（Master Plan）与分区中，哪些是看得见的，哪些是看不见的？

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。