在不少新加坡人眼里，Pasir Ris 一直算是较为“偏远”的城镇。对未曾在此居住的人而言，这里多半只会联想到度假别墅和海滩。
不过，过去这些年 Pasir Ris 变化显著，住宅市场亦迅速起势。从 Downtown East 到全新的 Pasir Ris Mall，它正逐步塑造为新加坡东部最适合家庭居住的城镇之一。
随着配套升级、基建逐步完善，Pasir Ris 吸引了更多年轻家庭与夫妻进驻。随之回暖的购房热度，也让一个过去不算抢眼的户型重新受到关注：两房。
转售公寓中更大面积的两房供应增多，再加上整体总价更易负担，这类单位正重拾青睐。
本文延续我们“最佳两房表现”系列，聚焦 Pasir Ris，梳理哪些项目的两房脱颖而出，并拆解其强势背后的原因。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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为找出表现最强者，我们分析了过去 10 年 Pasir Ris 各项目两房的获利表现。
我们聚焦转售与次级转售交易，避开受开发商定价影响的新盘。同时，剔除盈利成交少于 5 宗的项目，避免极端个案拉偏平均值。
| Project | Gains | Losses | ||||||
| Average ROI | Average profit | Average holding period (years) | No. of units | Average ROI | Average profit | Average holding period (years) | No. of units | |
| PARC OLYMPIA | 20.66% | $156,158 | 4.8 | 28 | -3.49% | -$23,333 | 4.0 | 3 |
| LIVIA | 22.11% | $185,154 | 4.3 | 13 | ||||
| SEASTRAND | 22.56% | $199,600 | 5.5 | 5 | -1.18% | -$10,000 | 3.3 | 1 |
| PALM ISLES | 22.78% | $175,808 | 4.7 | 11 | ||||
| THE INFLORA | 23.07% | $181,470 | 3.4 | 13 | ||||
| D’NEST | 23.53% | $195,149 | 4.3 | 18 | -6.10% | -$50,000 | 3.3 | 1 |
| HEDGES PARK CONDOMINIUM | 23.53% | $189,170 | 4.9 | 34 | ||||
| BLUWATERS 2 | 24.40% | $214,378 | 6.2 | 5 | ||||
| THE PALETTE | 24.67% | $211,733 | 4.8 | 30 | -1.64% | -$14,000 | 5.3 | 2 |
| EDELWEISS PARK CONDOMINIUM | 24.69% | $210,022 | 5.6 | 9 | 0.00% | $0 | 5.8 | 1 |
| STRATUM | 26.21% | $220,850 | 4.5 | 8 | ||||
| BALLOTA PARK CONDOMINIUM | 26.24% | $229,361 | 4.1 | 8 | ||||
| FERRARIA PARK CONDOMINIUM | 26.31% | $232,968 | 4.3 | 22 | -1.67% | -$20,000 | 0.6 | 1 |
| NV RESIDENCES | 26.60% | $215,742 | 4.5 | 28 | ||||
| THE GALE | 27.18% | $293,185 | 4.6 | 6 | -3.51% | -$34,000 | 2.8 | 1 |
| LOYANG VALLEY | 28.70% | $273,000 | 4.2 | 8 | ||||
| SEA HORIZON | 29.59% | $226,262 | 3.2 | 5 | ||||
| DAHLIA PARK CONDOMINIUM | 30.30% | $276,000 | 3.6 | 5 | ||||
| COCO PALMS | 30.45% | $271,078 | 4.3 | 14 | ||||
| RIPPLE BAY | 30.74% | $261,528 | 5.1 | 28 | -0.07% | -$556 | 4.1 | 2 |
| CARISSA PARK CONDOMINIUM | 32.75% | $275,286 | 5.2 | 7 | ||||
| ESTELLA GARDENS | 36.49% | $298,481 | 5.1 | 6 | ||||
不同于系列中其他片区，这回 Pasir Ris 并未出现“一骑绝尘”的冠军。虽由 Estella Gardens 与 Carissa Park 位居榜首，但各自仅以 6 与 7 宗盈利成交勉强达标。
从绝对利润看，差距也不大。前三名项目的平均利润大致介于 $261,000 至 $298,000 之间。
我们更倾向把 Ripple Bay 视为更具说服力的强者。无论 ROI 还是资本增值，它都与 Estella Gardens、Carissa Park 相当，且转售成交量不俗（28 宗）。
Ripple Bay 的转售表现同样稳健。过去 10 年，仅出现 2 宗两房非盈利成交，且基本打平，平均亏损仅 $556（0.07%）。
既然已确认 Ripple Bay 为表现最强者，接下来的问题很直接——它为何能胜过同侪？
先从开盘价入手。一般而言，若某项目相较周边同类以更低价格入市，其转售价往往有更大上行空间，这是最直接的解释。
因此，我们来看看 Ripple Bay 的开盘价，与周边项目相比如何。
| Project | Completion year | Property type | Average $PSF | Average price* | Average size (for units transacted) |
| WATERCOLOURS | 2014 | Executive Condominium | $737 | $560,258 | 761 |
| PARC OLYMPIA | 2015 | Condominium | $895 | $675,710 | 759 |
| SEA ESTA | 2015 | Condominium | $911 | $689,440 | 760 |
| RIPPLE BAY | 2015 | Condominium | $880 | $699,974 | 802 |
| PALM ISLES | 2015 | Condominium | $884 | $717,560 | 812 |
| HEDGES PARK CONDOMINIUM | 2015 | Condominium | $907 | $748,181 | 827 |
| THE EDGEWATER | 2003 | Condominium | $792 | $750,000 | 947 |
| THE PALETTE | 2015 | Condominium | $927 | $777,781 | 841 |
| BLUWATERS | 2007 | Apartment | $963 | $788,000 | 818 |
| AVILA GARDENS | 1995 | Condominium | $886 | $792,000 | 893 |
| NV RESIDENCES | 2013 | Condominium | $1,005 | $816,781 | 815 |
| BALLOTA PARK CONDOMINIUM | 2000 | Condominium | $775 | $824,300 | 1069 |
| ESTELLA GARDENS | 1999 | Condominium | $864 | $835,429 | 968 |
| COASTAL BREEZE RESIDENCES | 2012 | Condominium | $887 | $850,000 | 958 |
| SEASTRAND | 2014 | Condominium | $970 | $855,536 | 883 |
| BLUWATERS 2 | 2010 | Condominium | $936 | $868,333 | 929 |
| CARISSA PARK CONDOMINIUM | 2001 | Condominium | $901 | $875,125 | 973 |
| LOYANG VALLEY | 1985 | Condominium | $674 | $887,290 | 1331 |
| EDELWEISS PARK CONDOMINIUM | 2006 | Condominium | $929 | $905,063 | 976 |
| LIVIA | 2011 | Condominium | $1,000 | $908,533 | 909 |
| JLB RESIDENCES | 2008 | Apartment | $876 | $910,000 | 1060 |
| DAHLIA PARK CONDOMINIUM | 2003 | Condominium | $846 | $916,315 | 1084 |
| LIGHTHOUSE | 2004 | Condominium | $856 | $958,000 | 1119 |
| FERRARIA PARK CONDOMINIUM | 2009 | Condominium | $969 | $961,138 | 993 |
| THE GALE | 2013 | Condominium | $934 | $965,800 | 1038 |
| RIS GRANDEUR | 2005 | Condominium | $920 | $980,000 | 1066 |
| OASIS @ ELIAS | 2011 | Condominium | $1,004 | $983,333 | 980 |
| COASTAL VIEW RESIDENCES | 2009 | Apartment | $1,043 | $1,045,000 | 1002 |
综合 Stacked 汇整的数据，Ripple Bay 入市定价具备一定竞争力，但谈不上“显著折价”。
以 $880 psf 入市，它低于 Sea Esta（$911 psf）、Hedges Park（$907 psf）、The Palette（$927 psf）与 Seastrand（$970 psf）。不过它也并非最便宜：Parc Olympia 为 $895 psf、Palm Isles 为 $884 psf，另外更早期的转售公寓价格更低。
我们也留意到一处有趣之处：Ripple Bay 的两房面积在周边项目中相对更大。其两房平均 802 平方英尺，显著高于 Sea Esta（760 平方英尺）与 Parc Olympia（759 平方英尺），且价格仍具竞争力。
这意味着买家不仅能以较低门槛入场，也能在同等预算下获得更大的空间。恰巧，这也是一位近期在 Ripple Bay 入手的买家动机，我们已在这篇个案研究中分享。
不过，我们也不会把 Ripple Bay 的成功简单归因于“首发价格偏低”。相较周边选项，它的入市价整体处于合理区间。
是否因为地段为它带来优势？
如果表现强劲的项目在区位上拥有一些共通优势（而表现较弱的项目又欠缺这些要素），这就能为地段是否发挥作用提供线索。我们来看看：
| Project | Average ROI | Sub-location | Nearest MRT station | Walking time to MRT | Year nearest MRT station opened | Is it within 1km of any renowned primary school? | Convenient access to nearby parks? | |
| Gains | Losses | |||||||
| PARC OLYMPIA | 20.66% | -3.49% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No |
| LIVIA | 22.11% | Pasir Ris Grove | Pasir Ris | 11 min | 1989 | No | Yes | |
| SEASTRAND | 22.56% | -1.18% | Pasir Ris Drive 3/ Downtown East | – | – | – | No | Yes |
| PALM ISLES | 22.78% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No | |
| THE INFLORA | 23.07% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No | |
| D’NEST | 23.53% | -6.10% | Pasir Ris Grove | Pasir Ris | 10 min | 1989 | No | Yes |
| HEDGES PARK CONDOMINIUM | 23.53% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No | |
| BLUWATERS 2 | 24.40% | Pasir Ris Drive 3/ Downtown East | – | – | – | No | Yes | |
| THE PALETTE | 24.67% | -1.64% | Pasir Ris Grove | Pasir Ris | 10 min | 1989 | No | Yes |
| EDELWEISS PARK CONDOMINIUM | 24.69% | 0.00% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No |
| STRATUM | 26.21% | Pasir Ris Terrace/Elias Rd | Pasir Ris | 13 min | 1989 | No | Yes | |
| BALLOTA PARK CONDOMINIUM | 26.24% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No | |
| FERRARIA PARK CONDOMINIUM | 26.31% | -1.67% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No |
| NV RESIDENCES | 26.60% | Pasir Ris Grove | Pasir Ris | 10 min | 1989 | No | Yes | |
| THE GALE | 27.18% | -3.51% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No |
| LOYANG VALLEY | 28.70% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No | |
| SEA HORIZON | 29.59% | Pasir Ris Drive 3/ Downtown East | – | – | – | No | Yes | |
| DAHLIA PARK CONDOMINIUM | 30.30% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No | |
| COCO PALMS | 30.45% | Pasir Ris Grove | Pasir Ris | 7 min | 1989 | No | Yes | |
| RIPPLE BAY | 30.74% | -0.07% | Pasir Ris Drive 3/ Downtown East | – | – | – | No | Yes |
| CARISSA PARK CONDOMINIUM | 32.75% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No | |
| ESTELLA GARDENS | 36.49% | Floral Drive/ Loyang | – | – | – | No | No | |
从与 MRT 的距离来看，并未呈现出明确的优势规律。一些表现最佳的项目，如 Estella Gardens、Carissa Park 与 Loyang Valley，位于 Loyang/Floral Drive 一带，距离任何 MRT 站都不近。相反，若干步行可达 Pasir Ris MRT（EWL）的项目，回报却更为温和。
不过，我们确实看到另一种分布特征：不少强势项目集中在 Pasir Ris Grove 片区，或是靠近 Downtown East 的 Pasir Ris Drive 3 一带。Ripple Bay、Coco Palms、Sea Horizon、Seastrand、NV Residences、D’Nest 与 The Palette 都位于这些区域。
这很可能是因为Downtown East是零售、餐饮与家庭娱乐的重要枢纽。在 Pasir Ris，相较于靠近地铁站，临近 Downtown East 或许是更强的优势。
这是我们持续观察到的唯一清晰模式；至于与名校的距离，则未呈现出同样明确的优势。
由此我们判断，靠近 Downtown East 确实是促成 Ripple Bay 表现的因素之一，但并非唯一驱动。Sea Horizon、Seastrand 与 Coco Palms 同样靠近 Downtown East，却未呈现出同等幅度的回报。
再细看 Ripple Bay，其两房是否有独到之处？
| Project | Average ROI | Minimum 2-bedroom size | Land size (sqm) | Number of units in the project | Land area (sqm) per unit | Unit mix | Average price in 2012 | Average price in 2025 | |
| Gains | Losses | ||||||||
| PARC OLYMPIA | 20.66% | -3.49% | 646 | 29,950 | 486 | 62 | 1, 2, 3, 4 | $675,710 | $1,165,021 |
| LIVIA | 22.11% | 883 | 41,545 | 724 | 57 | 2, 3, 4, 5 | $908,533 | $1,719,412 | |
| SEASTRAND | 22.56% | -1.18% | 883 | 20,000 | 473 | 42 | 1, 2, 3, 4 | $855,536 | $1,088,684 |
| PALM ISLES | 22.78% | 786 | 26,818 | 429 | 63 | 1, 2, 3, 4 | $717,560 | $1,293,495 | |
| THE INFLORA | 23.07% | 743 | 21,702 | 396 | 55 | 1, 2, 3, 4 | – | $966,864 | |
| D’NEST | 23.53% | -6.10% | 753 | 41,293 | 912 | 45 | 1, 2, 3, 4, 5, 6 | – | $1,461,055 |
| HEDGES PARK CONDOMINIUM | 23.53% | 764 | 31,143 | 501 | 62 | 1, 2, 3, 4 | $748,181 | $1,165,012 | |
| BLUWATERS 2 | 24.40% | 840 | 4,496 | 71 | 63 | 2, 3, 4 | $868,333 | $1,090,333 | |
| THE PALETTE | 24.67% | -1.64% | 721 | 42,857 | 892 | 48 | 1, 2, 3, 4, 5 | $777,781 | $1,656,163 |
| EDELWEISS PARK CONDOMINIUM | 24.69% | 0.00% | 915 | 46,564 | 517 | 90 | 1, 2, 3, 4 | $905,063 | $1,474,529 |
| STRATUM | 26.21% | 710 | 23,322 | 380 | 61 | 1, 2, 3, 4, 5 | – | $1,249,598 | |
| BALLOTA PARK CONDOMINIUM | 26.24% | 990 | 37,324 | 365 | 102 | 2, 3, 4 | $824,300 | $1,502,714 | |
| FERRARIA PARK CONDOMINIUM | 26.31% | -1.67% | 883 | 42,022 | 472 | 89 | 1, 2, 3, 4 | $961,138 | $1,458,223 |
| NV RESIDENCES | 26.60% | 743 | 30,493 | 642 | 47 | 1, 2, 3, 4, 5 | $816,781 | $1,299,158 | |
| THE GALE | 27.18% | -3.51% | 904 | 26,097 | 329 | 79 | 2, 3, 4 | $965,800 | $1,507,556 |
| LOYANG VALLEY | 28.70% | 1001 | 78,099 | 362 | 216 | 2, 3, 4 | $887,290 | $1,567,633 | |
| SEA HORIZON | 29.59% | 764 | 27,660 | 495 | 56 | 2, 3, 4, 5 | – | $1,550,549 | |
| DAHLIA PARK CONDOMINIUM | 30.30% | 1055 | 26,505 | 299 | 89 | 2, 3, 4 | $916,315 | $1,411,736 | |
| COCO PALMS | 30.45% | 743 | 41,514 | 944 | 44 | 1, 2, 3, 4, 5, 6 | – | $1,506,992 | |
| RIPPLE BAY | 30.74% | -0.07% | 764 | 27,055 | 679 | 40 | 1, 2, 3, 4, 5 | $699,974 | $1,310,633 |
| CARISSA PARK CONDOMINIUM | 32.75% | 926 | 47,391 | 528 | 90 | 1, 2, 3, 4 | $875,125 | $1,255,793 | |
| ESTELLA GARDENS | 36.49% | 936 | 28,111 | 350 | 80 | 1, 2, 3 | $835,429 | $1,244,717 | |
整体看，Ripple Bay 的两房并无压倒性的“物理”优势。最小两房为 764 平方英尺，不算小，但 Livia（883 平方英尺）、Seastrand（883 平方英尺）、Ferraria Park（883 平方英尺）、The Gale（904 平方英尺）等项目的两房更大。
Ripple Bay 也并非低密度。27,055 平方米的用地上共 679 户，折合每户约 40 平方米土地面积，放在对比中属相对“密集”一类。
更为突出的，是 Ripple Bay 在“面积与价格”上的平衡：既不会因面积过大拉高总价，又比周边更新项目的两房更为宽敞。
Ripple Bay 的两房面积大于 Coco Palms（743 平方英尺）、NV Residences（743 平方英尺）、The Palette（721 平方英尺）与 D’Nest（753 平方英尺）。同时，其以约 $700,000 的平均价格入市，相较这些更新项目更为可负担。
近几年市场上三房、四房的平均面积持续缩小，加之私宅价格上行压缩总价可负担性，这种“面积与价格的平衡”愈发吸引买家。
因此，Ripple Bay 的两房正好落在甜蜜点：对小家庭空间够用，对多数升级族的预算也负担得起。
我们也应将 Ripple Bay 的典型两房平面与周边替代方案作比较，看看是否有亮点。
我们将 Ripple Bay 的两房与其最近的邻居 Sea Esta 作一对比。
764 平方英尺是 Ripple Bay 最小的两房，而此处评述的 Sea Esta 818 平方英尺，则属其两房中较大的布局。
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