你对核心邮区有何期待？多半不是眼前这一片工地景象。
这或许也是Amberwood at Holland在开盘周末仅成交23套的原因之一。需要说明的是，开发商表示首轮仅推出70套，相当于售出所推出单位的33%。但这也意味着，按总户数计算，仅售出10%。
尽管业内评论多半委婉，但事实是：在如今新盘普遍于开售周末去化70%或以上的市场里，这样的成绩颇为反常。
看到Amberwood at Holland的成绩，我想起One Marina Gardens的首发。与Amberwood at Holland相似，这个位于Marina South的项目在2025年入市时首批去化也较慢，仅售出38%的单位（而截至今年6月，整体去化约68%，仍未售罄）。
两者处于传统高总价、高声望的片区，但有个共同点：核心邮区并不等同于核心生活圈。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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交通与配套，不能只看邮区编号
先说明，我并非把Amberwood at Holland与One Marina Gardens直接对标。前者位于Holland Plain，主打更大、更适合家庭的户型，入场总价也更高；后者则有其定价与（主要是入市时点相关的）问题。但它们有一个重要的共性：
无论邮区编号如何，两者都坐落在仍处于起步阶段的住宅片区。
One Marina Gardens是Marina South的首个住宅项目。尽管与Marina Bay咫尺相望，除了项目本身自带的配套外，买家仍需面对周边商店与F&B配套不足的问题。Marina South MRT站（TEL）也尚未向公众开放，必须等到周边住户规模足以支撑运营。
类似地，Amberwood at Holland是新Holland Plain分区的首个私人住宅项目。宣传册标注为第10邮区，但实地一看，映入眼帘主要还是施工景象。对最早入住的居民而言，无论通达性还是配套都还有限。
当然，价格等因素也有影响；但更深一层的启示是：开发商不能只指望邮区编号。买家愈发有鉴别力，不再热衷于第1或第10邮区这类“面子”光环。
River Green的开盘也印证了这一点：该项目位于第9邮区，尽管因户型偏小、且在以永久地契为主的区域内采用99年地契而受批评，仍在开盘当天售出88%。
与买家和中介的交流表明，地段优势盖过了其他顾虑。吸引力不在于它属于第9邮区，而在于Great World是CCR内最适合家庭的地带之一，并且River Green靠近River Valley Primary与大型商场。
在这里，“先行者优势”的含义也发生了变化
放在中央区外（OCR），买家往往更愿意接受先行者优势。这部分源于以往在Jurong或Punggol等地的经验，区域蝶变的效果有目共睹。
但传统上，先行者优势意味着从比喻意义上的“起点层”入场：以更低价格补偿你的耐心，要搭接驳巴士、附近没有学校或商场，还得忍受朋友十年里打趣说去你家得带护照。
而在CCR和核心邮区，这套叙事更难打动人。
首先，买家本就支付着溢价。例如Holland Plain的Amberwood at Holland，起步价约$2.5 million。One Marina Gardens虽然尽力压低售价，1卧约$1.16 million、2卧约$1.79 million。放在该邮区的均价背景下，这些入场价可以说并不离谱。
但买家的心理并非如此运作。对多数普通买家而言，这些价格已属高位，自然不会把这样的总价与“为便利等待10至15年”联系在一起。
还必须考量目标客群的特性。
在更体面的邮区置业的买家，许多追求的是身份象征或自住享受：要的是设施齐备或空间宽裕，而非过度在意租金回报或涨幅。
这正是为何在高总价段，“先行者”故事难以奏效。若入场价本就带有补偿意味，且买家本就在预算内精打细算，他们或许会接受“成长空间”的说法；但为核心地址买单的客群，期望的是完整的生活方式配套——之所以付出高价，是为了当下就享有便利与舒适。
这对这些去化较慢的项目意味着什么？
我并不认为这些项目会“没戏”。Marina South与Holland Plain随着时间推移都会发展得更为完善，最早期买家很可能获益最大。但这确实揭示了开盘选址的一些有趣之处。
基于普遍的买家预期，OCR里的“ulu”（偏远）地段，反而可能比核心邮区内的偏远角落更容易卖。
处在这种特殊位置的开发商，恐怕需要换一套叙事，而非一味强调“先行者优势”。与其让买家为未来转型提前买单，不如证明项目即使撇开外部蜕变也站得住脚。这应当以当下可感知的形式呈现，例如更宽绰的户型、更优质的装修，或更完善的设施。
若这些理由仍不足以打动人，那就只能让价格更“出力”。当下若还是“绿地或工地”的状态，$PSF仅仅略低于区均价，恐怕远远不够。
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每周成交盘点（9月21日至27日）
新盘成交价最高前5（按项目）
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 地契 |
| UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD | $7,769,000 | 2056 | $3,779 | 99年（2024） |
| AMBERWOOD AT HOLLAND | $4,834,000 | 1561 | $3,097 | 99年 |
| THE CONTINUUM | $4,565,000 | 1690 | $2,701 | 永久 |
| TERRA HILL | $4,017,000 | 1851 | $2,170 | 永久 |
| BAGNALL HAUS | $3,861,000 | 1528 | $2,526 | 永久 |
新盘成交价最低前5（按项目）
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 地契 |
| UNION SQUARE RESIDENCES | $1,291,000.00 | 463 | $2,789.00 | 99年（2024） |
| NARRA RESIDENCES | $1,506,000.00 | 721 | $2,088.00 | 99年（2025） |
| THE SEN | $1,547,000.00 | 678 | $2,281.00 | 99年（2025） |
| COASTAL CABANA | $1,706,000.00 | 915 | $1,865.00 | 99年（2024） |
| BLOOMSBURY RESIDENCES | $1,772,000.00 | 678 | $2,613.00 | 99年（2024） |
二手成交价最高前5
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 地契 |
| SCULPTURA ARDMORE | $20,000,000 | 3272 | $6,112 | 永久 |
| SKY@ELEVEN | $9,380,000 | 5490 | $1,709 | 永久 |
| GRANGE RESIDENCES | $9,250,000 | 2583 | $3,581 | 永久 |
| CLUNY PARK RESIDENCE | $8,280,000 | 2842 | $2,914 | 永久 |
| ARDMORE II | $7,320,000 | 2024 | $3,617 | 永久 |
二手成交价最低前5
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 地契 |
| THE INFLORA | $665,000 | 463 | $1,437 | 99年（2012） |
| 448@EAST COAST | $712,000 | 431 | $1,654 | 永久 |
| THE ALPS RESIDENCES | $725,000 | 463 | $1,566 | 99年（2015） |
| URBAN VISTA | $725,000 | 441 | $1,643 | 99年（2012） |
| DOUBLE BAY RESIDENCES | $735,000 | 538 | $1,366 | 99年（2008） |
获利额最高前5
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 获利额 | 持有期 |
| GRANGE RESIDENCES | $9,250,000 | 2583 | $3,581 | $3,150,000 | 15年 |
| LEEDON RESIDENCE | $7,200,000 | 2669 | $2,697 | $2,300,000 | 11年 |
| AALTO | $5,280,000 | 1959 | $2,695 | $2,030,000 | 15年 |
| SUNGLADE | $2,000,000 | 1173 | $1,705 | $1,383,500 | 25年 |
| ASTRID MEADOWS | $5,250,000 | 2433 | $2,158 | $1,300,000 | 13年 |
亏损额最大前5
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 获利额 | 持有期 |
| 19 NASSIM | $2,435,000 | 829 | $2,938 | -$303,636 | 3年 |
| DEVONSHIRE RESIDENCES | $1,030,000 | 495 | $2,080 | -$205,600 | 15年 |
| DAISY SUITES | $1,038,000 | 764 | $1,358 | -$156,190 | 12年 |
| VELA BAY | $2,501,000 | 883 | $2,834 | $0 | 4个月 |
| COASTAL CABANA | $1,733,000 | 990 | $1,750 | $0 | 1年 |
回报率最高前5（ROI%）
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | ROI（%） | 持有期 |
| SUNGLADE | $2,000,000 | 1173 | $1,705 | 224% | 25年 |
| THE QUARTZ | $1,800,000 | 1130 | $1,593 | 171% | 18年 |
| THE FLORIDA | $1,593,000 | 1389 | $1,147 | 169% | 28年 |
| SIMS GREEN | $1,470,000 | 1238 | $1,188 | 160% | 25年 |
| HUNDRED PALMS RESIDENCES | $2,050,000 | 958 | $2,140 | 152% | 9年 |
回报率最低前5（ROI%）
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | ROI（%） | 持有期 |
| DEVONSHIRE RESIDENCES | $1,030,000 | 495 | $2,080 | -17% | 15年 |
| DAISY SUITES | $1,038,000 | 764 | $1,358 | -13% | 12年 |
| 19 NASSIM | $2,435,000 | 829 | $2,938 | -11% | 3年 |
| VELA BAY | $2,501,000 | 883 | $2,834 | 0% | 4个月 |
| COASTAL CABANA | $1,733,000 | 990 | $1,750 | 0% | 1年 |
交易分布
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