社区护理公寓正遭遇“人气不足”难题。
（周日版配文：是否可配一张几位乐龄者双臂交叉、神情不太愉快地站在某个组屋项目（如 Harmony Village）前的照片？）
Harmony Village @ Bukit Batok 作为首个社区护理公寓（CCA）项目，共 169 套单位收到 706 份申请，平均每户 4.2 名申请者，可谓开局不错。
随后，位于 Queenstown 的 CCA 仍属超额申请，但当时申请比率已降至 1.6；别忘了，那可是 Queenstown —— 地段自带号召力，极大拉动了兴趣。此后 3 个 CCA 项目则均告不足额，最新的 Fernvale Plains 项目 207 套仅收到 152 份申请（折合每户 0.7 名申请者）。
尽管如此，区位确实起着关键作用：我们并不了解各地按年龄段的精确人口结构，老年人口较少的城镇需求自然会更低，等等。但在 CCA 需求走弱的背后，一个日益突出的因素是成本。
我指的不是 CCA 的房价，而是强制性的 Basic Service Package（基本服务配套）。最近 The Straits Times 的一篇文章给出的数据就点出了症结：
在 2021 年 2 月推出 Harmony Village 时，选择 15-year 租约的买家有两种付款方式：要么一次性先付 $22,000；要么先付 $13,000，之后每月预计支付 $50。
当时亦说明，尽管 $50 的月费可作检讨，但每 5 年的涨幅将封顶在 5%。那么，为什么在上述报道中，接受 The Straits Times 采访的两位住户却表示他们每月支付约 $180？
对考虑过 CCA 的人而言，发现实际金额较最初提到的“$50”高出 3 倍，难免会大吃一惊。
先解释 $50 如何变成了 $180。
最初的 $50 月费，是以买家需先行支付 $13,000 至 $42,000 为前提。然而，随后付款模式发生了变化。
至 2022 年 10 月第二个 CCA —— Queensway Canopy —— 推出时，新买家已不再享有原先的付款方式。取代较大额的前期款，他们只需缴付相当于 1 年费用的可退还押金，随后按月支付。
这套方案的月费起步为 $164。也就是说，前期更便宜，但月度支出更高。作为替代，住户也可选择每 3 年支付 $6,200。
然而，这一重大变化发生在第一个与第二个 CCA 之间，公众对此次转变的认知似乎并不充分。
大多数买家不会逐一翻查不同 BTO 批次的条款，细算哪些金额要先付、哪些将来可能调整，等等。因此，对许多曾考虑过 CCA 的人来说，他们看到的只是：
第一个 CCA 提到每月 $50，第二个是 $164，如今据报道有人每月付约 $180。
除非一直密切跟进，否则确实会令人不安。
这种误解只是问题的一部分，因为 Basic Service Package 确实在变得更贵。
撇开误解不谈，大家对成本的担忧并非没有道理。
在 Harmony Village，原先 15-year 配套可一次性付 $22,000 了结。根据自 Q2 2027 起实施的修订服务模式，预计全期现金需求已升至 $31,000。35-year 租约的差距更大：原配套可一次性付 $59,000，而修订模式下的预计现金需求将达 $106,000。在较新的 Merpati Alcove 和 Fernvale Plains 项目，35-year 租约在修订模式下的预计需求约为 $94,000。（定价可见这里）。
诚然，这些修订后的数字是按整段租期预估的现金需求，也需要计入通胀等因素；但我认为，这样的差距本身，难免令人顾虑。
在原有安排下，买家可通过更高的前期付款，在某种程度上锁定成本。在新模式下，住户必须为持续的月付做预算，同时也更难判断这些费用会随时间如何变化。
我不认为解决之道是把月费拉回 $50。
这个数额取决于买家是否愿意先付一笔可观的金额；而且要运营方准确预测未来 35 年的人力与照护成本，也并不现实。
但每次 CCA 推出时，成本信息都应以相同格式呈现：应清晰列示首付款或押金、起始月费、整段租期的预计现金需求，以及允许的最大涨幅。
也应给予 CCA 买家在付款结构上的选择。偏好确定性的，可选择更大的前期或部分付款，以锁定更多成本；希望前期负担更低的，则按月支付，但未来涨幅应遵循透明公式，并设定明确上限。
眼下，先把“最初的 $50 为何看起来变成了约 $180”解释清楚，是个不错的起点。这或许无法解决需求下滑的所有原因，但至少能消除一个令人警惕的因素。
与此同时，其他房产动态……
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每周成交盘点（8 月 17 日至 23 日）
新售最高价前 5 名（按项目）
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 地契年限 |
| TERRA HILL | $7,280,000 | 3035 | $2,398 | FH |
| THE CONTINUUM | $5,389,000 | 1905 | $2,829 | FH |
| THE MYST | $3,234,000 | 1518 | $2,131 | 99 yrs (2023) |
| ONE MARINA GARDENS | $3,051,300 | 1012 | $3,016 | 99 yrs (2023) |
| CANBERRA CRESCENT RESIDENCES | $2,476,015 | 1216 | $2,036 | 99 yrs (2024) |
新售最低价前 5 名（按项目）
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 地契年限 |
| DUET @ EMILY | $1,025,000.00 | 409 | $2,506.00 | FH |
| HUDSON PLACE RESIDENCES | $1,465,000.00 | 646 | $2,268.00 | 99 yrs (2025) |
| DUNEARN HOUSE | $1,512,000.00 | 527 | $2,867.00 | 99 yrs (2025) |
| THE SEN | $1,644,000.00 | 678 | $2,424.00 | 99 yrs (2025) |
| COASTAL CABANA | $1,738,000.00 | 915 | $1,900.00 | 99 yrs (2024) |
转售最高价前 5 名
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 地契年限 |
| THE METZ | $7,800,000 | 3240 | $2,407 | FH |
| 111 EMERALD HILL | $6,000,000 | 2497 | $2,403 | FH |
| ASTRID MEADOWS | $5,975,000 | 2583 | $2,313 | FH |
| ELIZABETH TOWER | $5,800,000 | 3068 | $1,891 | FH |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $5,300,000 | 2939 | $1,804 | 99 yrs (2006) |
转售最低价前 5 名
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 地契年限 |
| AVANT RESIDENCES | $659,000 | 484 | $1,361 | 99 yrs (2012) |
| SUITES@ KATONG | $701,000 | 474 | $1,480 | FH |
| THE INTERWEAVE | $758,000 | 431 | $1,760 | FH |
| HILLSTA | $765,000 | 538 | $1,421 | 99 yrs (2011) |
| PRIMO RESIDENCES | $788,000 | 538 | $1,464 | FH |
最大盈利前 5 名
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 收益 | 持有期 |
| GOLDENHILL PARK CONDOMINIUM | $3,500,000 | 1313 | $2,665 | $2,552,700 | 24 Years |
| ASTRID MEADOWS | $5,975,000 | 2583 | $2,313 | $2,175,000 | 19 Years |
| THE METZ | $7,800,000 | 3240 | $2,407 | $1,800,000 | 12 Years |
| HUNDRED PALMS RESIDENCES | $2,700,000 | 1324 | $2,039 | $1,563,800 | 9 Years |
| SYMPHONY HEIGHTS | $2,620,000 | 1539 | $1,702 | $1,560,000 | 30 Years |
最大亏损前 5 名
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 收益 | 持有期 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $5,300,000 | 2939 | $1,804 | -$1,985,000 | 19 Years |
| THE SCOTTS TOWER | $1,850,000 | 904 | $2,046 | -$1,458,609 | 14 Years |
| OUE TWIN PEAKS | $3,880,000 | 1604 | $2,419 | -$985,000 | 9 Years |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,250,000 | 710 | $1,760 | -$578,000 | 8 Years |
| 111 EMERALD HILL | $6,000,000 | 2497 | $2,403 | -$304,100 | 8 Years |
投资回报率（ROI%）最高前 5 名
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| GOLDENHILL PARK CONDOMINIUM | $3,500,000 | 1313 | $2,665 | 270% | 24 Years |
| THE QUARTZ | $1,905,000 | 1485 | $1,282 | 230% | 20 Years |
| HARBOURLIGHTS | $2,298,000 | 1259 | $1,825 | 202% | 24 Years |
| MANDARIN GARDENS | $1,970,000 | 1572 | $1,254 | 176% | 27 Years |
| THE IMPERIAL | $2,420,000 | 980 | $2,471 | 169% | 23 Years |
投资回报率（ROI%）最低前 5 名
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THE SCOTTS TOWER | $1,850,000 | 904 | $2,046 | -44% | 14 Years |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,250,000 | 710 | $1,760 | -32% | 8 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $5,300,000 | 2939 | $1,804 | -27% | 19 Years |
| OUE TWIN PEAKS | $3,880,000 | 1604 | $2,419 | -20% | 9 Years |
| AVANT RESIDENCES | $659,000 | 484 | $1,361 | -10% | 8 Years |
成交类型分布
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