社区关怀公寓正面临“人气不足”的困境。
Harmony Village @ Bukit Batok 是首个 Community Care Apartments（CCA）项目，共有 169 套单位，收到 706 份申请，平均每个单位有 4.2 份申请，开局不俗。
下一个位于 Queenstown 的 CCA 仍然出现超额认购，但当时申请比率降至 1.6。毕竟这是Queenstown——优越地段本身就自带不少关注度。随后三个 CCA 项目均告认购不足，最新的 Fernvale Plains 提供 207 套单位，最终只收到 152 份申请（即每个单位 0.7 份申请）。
公平地说，地段确实起着关键作用：我们并不清楚各城镇的年龄结构，乐龄人口较少的地区自然需求也会偏低等。但在 CCA 单位需求走平的背后，愈发突显的问题在于成本。
我指的并非 CCA 的房价，而是强制性的 Basic Service Package（基本服务配套）。《海峡时报》近期一篇文章给出的数字道出了症结：
Harmony Village 于 2021 年 2 月推出时，选择 15 年租约的买家可选两种付款方式：要么一次性支付 $22,000；要么先付 $13,000，之后每月约 $50。
当时也说明，尽管每月 $50 的费用会定期检讨，但每 5 年的涨幅上限定为 5%。那为何在上述报道中，受访的两位住户都表示每月要付约 $180？
对考虑过 CCA 的人来说，发现实际金额比最初提到的“$50”高出三倍，的确让人担忧。
先解释一下 $50 如何变成了 $180。
最初的每月 $50，前提是须预先支付 $13,000 至 $42,000 的一次性款项。此后，付费模式发生了变化。
到 2022 年 10 月，第二个 CCA——Queensway Canopy——推出时，新买家已无法沿用旧模式。取代大额前期款的，是只需缴付相当于 1 年费用的可退还押金，之后按月缴费。
该选项每月起步为 $164。换言之，前期更省，但月付更高。作为替代，住户也可选择每 3 年支付 $6,200。
然而，这一重大变化发生在首个与第二个 CCA 之间，公众对这次“改制”的认知似乎并不充分。
多数买家不会特地翻查不同 BTO 批次的条款，也不会细算哪些属前期支付、哪些日后可调整。于是，对许多曾考虑 CCA 的人来说，他们看到的是：
第一个 CCA 写的是每月 $50，第二个写的是 $164，而现在还有人据称每月付到约 $180。
除非持续跟进相关变化，否则这些数字看起来确实会令人心惊。
但误解只是问题的一部分，因为基本服务配套确实在变贵。
撇开误解不谈，大家对成本的担忧并非空穴来风。
Harmony Village 的原始 15 年配套可一次性支付 $22,000 结清。按 2027 年 Q2 起采用的服务模式修订后，预计全期现金需求已上升至 $31,000。35 年租约的差距更大：原先可一次性支付 $59,000，而修订模式下的预计现金需求将达 $106,000。至于较新的 Merpati Alcove 和 Fernvale Plains，35 年租约在修订模式下的预计需求约为 $94,000。（定价可见这里）。
诚然，这些修订数字是按全租期的预计现金需求推算，也需计入通胀等因素。但我认为，单就差距之大，本身已足以引起关注。
在原先安排下，买家可选择支付较大笔前期款，从而在一定程度上锁定成本。在较新的模式下，住户必须为经常性付款编列预算，且未来这些费用将如何变化并不确定。
我不认为把月费恢复到 $50 是解方。
那个数字是建立在买家先支付一笔可观前期款的前提之上。此外，要运营方精确预判未来 35 年的人力与照护成本，并不现实。
不过，每次 CCA 推介都应以一致的格式呈现费用，清楚列出首付款或押金、起始月费、整个租期的预计现金需求，以及允许上调的最高幅度。
也可为 CCA 买家提供不同的付费结构：偏好确定性的，可支付更高的前期或阶段性款项，以更大程度锁定成本；希望降低前期支出的，则可选择按月缴费，但未来的调整应遵循透明公式，并设定明确上限。
当下，先把“为何当初的 $50 看起来变成了约 $180”解释清楚，是个良好的起点。它或许无法解决需求走弱的所有成因，但起码能消除一个令人警惕的因素。
与此同时，其他房地产新闻……
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每周成交盘点（17 – 23 August）
新盘成交价前五（按项目）
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | 单价（$PSF） | 地契 |
| TERRA HILL | $7,280,000 | 3035 | $2,398 | FH |
| THE CONTINUUM | $5,389,000 | 1905 | $2,829 | FH |
| THE MYST | $3,234,000 | 1518 | $2,131 | 99 yrs (2023) |
| ONE MARINA GARDENS | $3,051,300 | 1012 | $3,016 | 99 yrs (2023) |
| CANBERRA CRESCENT RESIDENCES | $2,476,015 | 1216 | $2,036 | 99 yrs (2024) |
新盘成交价最低前五（按项目）
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | 单价（$PSF） | 地契 |
| DUET @ EMILY | $1,025,000.00 | 409 | $2,506.00 | FH |
| HUDSON PLACE RESIDENCES | $1,465,000.00 | 646 | $2,268.00 | 99 yrs (2025) |
| DUNEARN HOUSE | $1,512,000.00 | 527 | $2,867.00 | 99 yrs (2025) |
| THE SEN | $1,644,000.00 | 678 | $2,424.00 | 99 yrs (2025) |
| COASTAL CABANA | $1,738,000.00 | 915 | $1,900.00 | 99 yrs (2024) |
转售成交价前五
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | 单价（$PSF） | 地契 |
| THE METZ | $7,800,000 | 3240 | $2,407 | FH |
| 111 EMERALD HILL | $6,000,000 | 2497 | $2,403 | FH |
| ASTRID MEADOWS | $5,975,000 | 2583 | $2,313 | FH |
| ELIZABETH TOWER | $5,800,000 | 3068 | $1,891 | FH |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $5,300,000 | 2939 | $1,804 | 99 yrs (2006) |
转售成交价最低前五
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | 单价（$PSF） | 地契 |
| AVANT RESIDENCES | $659,000 | 484 | $1,361 | 99 yrs (2012) |
| SUITES@ KATONG | $701,000 | 474 | $1,480 | FH |
| THE INTERWEAVE | $758,000 | 431 | $1,760 | FH |
| HILLSTA | $765,000 | 538 | $1,421 | 99 yrs (2011) |
| PRIMO RESIDENCES | $788,000 | 538 | $1,464 | FH |
最大获利前五
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | 单价（$PSF） | 收益 | 持有期 |
| GOLDENHILL PARK CONDOMINIUM | $3,500,000 | 1313 | $2,665 | $2,552,700 | 24 年 |
| ASTRID MEADOWS | $5,975,000 | 2583 | $2,313 | $2,175,000 | 19 年 |
| THE METZ | $7,800,000 | 3240 | $2,407 | $1,800,000 | 12 年 |
| HUNDRED PALMS RESIDENCES | $2,700,000 | 1324 | $2,039 | $1,563,800 | 9 年 |
| SYMPHONY HEIGHTS | $2,620,000 | 1539 | $1,702 | $1,560,000 | 30 年 |
亏损最多前五
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | 单价（$PSF） | 收益 | 持有期 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $5,300,000 | 2939 | $1,804 | -$1,985,000 | 19 年 |
| THE SCOTTS TOWER | $1,850,000 | 904 | $2,046 | -$1,458,609 | 14 年 |
| OUE TWIN PEAKS | $3,880,000 | 1604 | $2,419 | -$985,000 | 9 年 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,250,000 | 710 | $1,760 | -$578,000 | 8 年 |
| 111 EMERALD HILL | $6,000,000 | 2497 | $2,403 | -$304,100 | 8 年 |
ROI% 表现最佳前五
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | 单价（$PSF） | ROI（%） | 持有期 |
| GOLDENHILL PARK CONDOMINIUM | $3,500,000 | 1313 | $2,665 | 270% | 24 年 |
| THE QUARTZ | $1,905,000 | 1485 | $1,282 | 230% | 20 年 |
| HARBOURLIGHTS | $2,298,000 | 1259 | $1,825 | 202% | 24 年 |
| MANDARIN GARDENS | $1,970,000 | 1572 | $1,254 | 176% | 27 年 |
| THE IMPERIAL | $2,420,000 | 980 | $2,471 | 169% | 23 年 |
ROI% 表现最差前五
| 项目名称 | 售价（S$） | 面积（SQFT） | 单价（$PSF） | ROI（%） | 持有期 |
| THE SCOTTS TOWER | $1,850,000 | 904 | $2,046 | -44% | 14 年 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,250,000 | 710 | $1,760 | -32% | 8 年 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $5,300,000 | 2939 | $1,804 | -27% | 19 年 |
| OUE TWIN PEAKS | $3,880,000 | 1604 | $2,419 | -20% | 9 年 |
| AVANT RESIDENCES | $659,000 | 484 | $1,361 | -10% | 8 年 |
成交分布
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