近期对集体出售（en-bloc）规则的调整，让老旧公寓更易发起集体出售*。
*这使更容易凑齐集体出售所需的同意。至于最终能否成交，则是另一回事，而对此我并不太乐观。
既然公寓可以更容易发起集体出售，何不把同样思路用于老化的 HDB 社区？这似乎正是目前MinLaw 和 MND 之间讨论的核心。
之所以更显迫切，是因为去年 8 月政府宣布未来不再推出新的“选择性整体重建计划”（SERS）项目。这意味着，接下来 HDB 组屋的归宿，要么走“自愿提前重建计划”（VERS），要么一直住到 99 年租约届满。
VERS 适用于部分屋龄达 70 年及以上的 HDB 组屋。屋主将投票决定，政府是否应在 99 年租约到期前回购这些单位。作为回报，屋主会按剩余租约获得补偿，并可更早获得新租期的替代单位。
目前，VERS 的投票门槛尚未对外公布。但在私宅市场，最新提出的调整为：楼龄 40 至 59 年的项目，所需同意比例由 80% 下调至 70%；楼龄 60 年及以上的项目，则降至 65%。
一句话概括：项目越老，所需同意门槛越低。我的疑问是，VERS 是否也应按屋龄设定分级且更低的门槛。
总体而言，我确实认为 VERS 需要设定更低的通过门槛。
尽管 HDB 社区与私人住宅项目差异很大，但仍不乏共通之处。即便在公寓里，集体出售向来难推。
而对 HDB 项目而言——住户密度往往更高——还多了一个维度：更多单位是自住而非投资。加之过去常常是多座楼同时推进 SERS，牵涉家庭更多，要达成广泛共识更不容易。
因此，相较私人住宅，HDB 项目对搬迁的抵触情绪大概率更强。
但这也正是我觉得，仅仅下调门槛未必足以撬动局面的原因。既然已参考私宅的“分级门槛”，不妨再借鉴第二点：
近年私宅集体出售市场可谓低迷。规模较小、私有地块偶有成交，但超大型地块／项目明显受限。
成因很多——例如近期政府售地（GLS）项目更具吸引力——但其中一个关键掣肘始终是“置换成本”。集体出售所得未必足以在相近优质地段买到同等面积的房子。
在这方面 VERS 具备潜在优势：政府已表态会提前筹备替代住房方案，包括协调邻近地块建设新屋。这消除了私人集体出售中最令人不安的不确定性之一。
尽管如此，要做到毫无怨言并不现实。其一，早年的单位普遍更大；对一些稀缺房型的屋主尤甚，如复式单位（maisonette）或“巨无霸”单位（jumbo flat），这些如今多属较老的存量（数量本就不多）。
也难免有屋主认为，与其接受政府赔付，不如自行出售更合算。我与数位屋主聊过，他们觉得即便几年后再卖——哪怕租约缩短对价格的拖累更大——自行出手的结果仍会更好。
在我看来，这有些过于自信——因为一旦触及“70 年门槛”，买家可获融资与动用 CPF 的空间将被严限，甚至归零。或许，眼下即便很老的单位仍能卖出高价，才让这种自信得以延续；但我认为，一旦我们见到第一批 未能成事的 VERS 进入尾声，这种想法就会改变。
鉴于此，下调 VERS 门槛或有助推进，但关键着力点仍在替代单位。
我注意到，SERS 与 VERS 最大的差异在于：SERS 无需说服任何人。无论你是否满意替代方案，它一定会发生，已成定局。
但在 VERS 下，我们需要说服屋主接受方案，以便更新老化社区。这也有助于织就一张更广泛、无形的安全网：让更少的人活到租约期满。
此外，这对需要终身照护的受扶养者而言，亦是对年长新加坡人的一大助力——让其受扶养者（其处境不宜妄断）得以继承一套拥有新租约的住所，而非终其一生都难以自力置业。
要说服居民选择 VERS，关键多半系于替代住房方案本身。其重视程度须高于以往的 SERS 操作：不再只是精美册子，而要像新盘一样，尽早做好各类“预热”。
或许，应让居民实地参观样板、走访替代社区，并由专人与其当面梳理家庭的费用与搬迁时间表。相关部门甚至可考虑在 HDB Hub 设立示范单位。进入投票前，居民就该对未来在替代住房中的生活有一幅具体清晰的图景。
至于样板、示范单位与宣传册等实体呈现，本质上就是新盘常用的高密度、高触达式营销。这会推高 VERS 的开销，但至少在前几次推行时，HDB 大概率需要借鉴这种做法。
在我看来，下调同意门槛只是这套昂贵而复杂流程中的一小环。额外成本，部分正是请人们“连根拔起”的代价。前几次 VERS 也将为后续树立标杆；若居民看到的是成本可承受、配套完善的替代住房，之后的推行成功率自然更高。
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每周成交盘点（31 August – 06 September）
新盘成交价最高前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 年限 |
| GRAND DUNMAN | $5,282,000 | 2131 | $2,478 | 99 yrs (2022) |
| TERRA HILL | $4,738,000 | 1894 | $2,501 | FH |
| VELA BAY | $4,113,000 | 1378 | $2,985 | 99 yrs (2025) |
| ELTA | $4,098,000 | 1776 | $2,307 | 99 yrs (2024) |
| SPRINGLEAF RESIDENCE | $3,429,000 | 1453 | $2,360 | 99 yrs (2024) |
新盘成交价最低前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 年限 |
| UNION SQUARE RESIDENCES | $1,280,000.00 | 463 | $2,765.00 | 99 yrs (2024) |
| NARRA RESIDENCES | $1,317,000.00 | 560 | $2,353.00 | 99 yrs (2025) |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,564,100.00 | 678 | $2,306.00 | 99 yrs (2023) |
| OTTO PLACE | $1,598,000.00 | 872 | $1,833.00 | 99 yrs (2024) |
| KASSIA | $1,621,000.00 | 753 | $2,151.00 | FH |
转售价最高前 5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 年限 |
| THE CLAYMORE | $8,127,000 | 2680 | $3,032 | FH |
| MARINA COLLECTION | $6,800,000 | 4725 | $1,439 | 99 yrs (2007) |
| TEMBUSU GRAND | $5,900,000 | 2691 | $2,192 | 99 yrs (2022) |
| LEONIE GARDENS | $5,700,000 | 3261 | $1,748 | 99 yrs (1990) |
| HILLTOPS | $5,360,000 | 1550 | $3,458 | FH |
转售价最低前 5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 年限 |
| PARC ROSEWOOD | $650,000 | 431 | $1,510 | 99 yrs (2011) |
| PEOPLE’S PARK COMPLEX | $688,000 | 463 | $1,486 | 99 yrs (1968) |
| RIPPLE BAY | $715,000 | 484 | $1,476 | 99 yrs (2011) |
| PARC BOTANNIA | $778,000 | 506 | $1,538 | 99 yrs (2016) |
| KINGSFORD . HILLVIEW PEAK | $790,000 | 549 | $1,439 | 99 yrs (2012) |
收益最高前 5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 收益 | 持有期 |
| THE CLAYMORE | $8,127,000 | 2680 | $3,032 | $3,863,000 | 30 年 |
| MIRAGE TOWER | $4,200,000 | 1744 | $2,409 | $1,932,000 | 16 年 |
| CLEMENTIWOODS CONDOMINIUM | $2,570,000 | 1679 | $1,531 | $1,669,100 | 20 年 |
| THE METROPOLITAN CONDOMINIUM | $3,000,000 | 1399 | $2,144 | $1,573,020 | 19 年 |
| KING’S MANSION | $3,290,000 | 1604 | $2,051 | $1,480,000 | 9 年 |
亏损最大前 5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 收益 | 持有期 |
| MARINA COLLECTION | $6,800,000 | 4725 | $1,439 | -$5,870,240 | 19 年 |
| THE COAST AT SENTOSA COVE | $3,550,000 | 2562 | $1,386 | -$665,800 | 20 年 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $2,150,000 | 1130 | $1,902 | -$160,809 | 10 年 |
| KOPAR AT NEWTON | $1,730,000 | 689 | $2,511 | -$88,630 | 4 年 |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,564,100 | 678 | $2,306 | -$27,900 | 1 年 |
回报率最高前 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | ROI（%） | 持有期 |
| LAKEHOLMZ | $2,048,000 | 1507 | $1,359 | 210% | 20 年 |
| CLEMENTIWOODS CONDOMINIUM | $2,570,000 | 1679 | $1,531 | 185% | 20 年 |
| CENTRAL GREEN CONDOMINIUM | $2,100,000 | 1292 | $1,626 | 168% | 27 年 |
| BOTANNIA | $2,275,000 | 1270 | $1,791 | 163% | 18 年 |
| BAYSHORE PARK | $1,108,000 | 947 | $1,170 | 152% | 26 年 |
负回报率幅度最大前 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | ROI（%） | 持有期 |
| MARINA COLLECTION | $6,800,000 | 4725 | $1,439 | -46% | 19 年 |
| THE COAST AT SENTOSA COVE | $3,550,000 | 2562 | $1,386 | -16% | 20 年 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $2,150,000 | 1130 | $1,902 | -7% | 10 年 |
| KOPAR AT NEWTON | $1,730,000 | 689 | $2,511 | -5% | 4 年 |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,564,100 | 678 | $2,306 | -2% | 1 年 |
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