近期对于集体出售（en-bloc）规则的调整，使老旧公寓更容易发起集体出售*。
*这有助于更快取得集体出售所需的同意；但能否最终成交则另当别论，而对此我并不太乐观。
既然公寓的集体出售都能放宽门槛，为什么不把同样的思路用在老化的 HDB 项目上？这似乎正是眼下律政部（MinLaw）与国家发展部（MND）的讨论核心。
这一话题之所以更具现实意义，还在于去年 8 月，政府宣布未来不再推出新的 Selective En-Bloc Redevelopment Scheme（选择性整体重建计划，SERS）地点。换言之，今后 HDB 的最终路径要么是 Voluntary Early Re-Development Scheme（自愿提前重建计划，VERS），要么就是走到 99 年租约期满。
VERS 适用于部分被选中的屋龄 70 年及以上的 HDB 组屋。屋主将投票决定政府是否应在 99 年租约到期前回购这些单位。作为回报，屋主会按剩余租期获得补偿，并可更早获得全新租约的替代单位。
目前 VERS 的投票通过门槛尚未公开。但在私宅市场，最新的建议是：屋龄 40 至 59 年的项目，取得同意的比例从 80% 下调至 70%；屋龄 60 年及以上的项目，下调至 65%。
一句话，项目越老，同意门槛越低。问题在于，VERS 是否也应根据组屋屋龄，采用类似的分级、更低的通过门槛。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
总体而言，我确实认为 VERS 需要设定更低的通过门槛。
尽管 HDB 项目与私宅项目差异很大，但也有共通点。即便在公寓里，推动集体出售也一向困难。
对于 HDB 项目——通常住户密度更高——复杂性又更上一层：更多单位是“自住的家”，而非“投资资产”。此外，SERS 往往涉及多座楼同步推进，牵涉的家庭更多，要达成足够广泛的共识也就更费功夫。
因此，我认为相较于私宅，HDB 项目对离开原有社区的抗拒情绪很可能更强。
也正因如此，我觉得仅仅降低门槛，恐怕难以带来足够改变。既然我们在“分级门槛”上借鉴了私宅市场，不妨再借鉴另一点：
私宅市场的集体出售近年可谓乏善可陈，委婉地说，几近停滞。小型、私有的地块仍有机会成功集体出售，但超大地块或项目的交易则寥寥无几。
原因固然不少——例如近期 GLS 地块的吸引力——但主因之一始终是“置换房”的成本。完成集体出售后，所得款项未必足以在同等优越的位置再买到一套同等面积的房子。
在这点上，VERS 具备潜在优势：政府表示会提前准备替代房源选项，包括协调附近地块兴建新组屋。这消除了私宅集体出售中的一大不确定性。
尽管如此，过程仍难免引来抱怨。其一，早期的组屋往往面积更大。这对稀缺户型的屋主尤其明显，例如复式组屋（maisonettes）或“巨无霸”组屋（jumbo flats）；这些如今多属较老的单位（尽管绝对数量并不多）。
此外，难免有一些屋主觉得，与其接受政府的补偿，不如自己出售更划算。我也与数位屋主聊过，他们认为即便把这件事放在更靠后的时间点去做，哪怕租约“缩水”对房价的负面影响更严重，仍然能取得更好的结果。
在我看来，这种自信可能过头了——因为到了那个 70 年节点，买方的融资与 CPF 使用很可能受到严格限制，甚至不可行。也许如今的信心来自于“即便很老的组屋仍能卖出不低价格”，但我认为，一旦我们看到首批 VERS 以失败收官，这种情况就会改变。
鉴于此，下调 VERS 门槛或能助推，但最关键的发力点在于“替代单位”。
我注意到，SERS 与 VERS 最大的不同在于：SERS 无须“说服”。无论你对替代方案是否满意，它都会推进，结论就是如此。
但对 VERS 而言，我们需要说服屋主“接受这笔交易”，好让我们更新老化社区。这也为社会织就一张更广、更隐形的安全网：能减少“人比租约活得更久”的情形。
此外，这对需照顾终身受扶养人的年长新加坡人尤为重要；这样一来，那些基于各种原因（我们无须评判）终其一生都难以自力更生置业的受扶养者，便能承接到“全新租约”的组屋。
要说服居民选择 VERS，“替代房源”的分量将非常之重。其重视程度应高于以往的 SERS：不再只靠一本精美手册，而要像新盘公寓那样，提前做好“预热”。
可让居民先走进实体样板、实地参观替代社区，并安排专人与其坐下，详解家庭成本与搬迁时间表。相关部门甚至可考虑在 HDB Hub 设立示范单位。应在正式投票前很久，就让居民对替代居所的生活图景有“看得见、摸得着”的认识。
至于模型、示范单位与宣传册，则可沿用新盘公寓那套“高接触、强推介”的方式。这会增加 VERS 的成本，但至少在前几轮 VERS 中，HDB 很可能需要“照此办理”。
在我看来，降低同意门槛只是这个复杂且成本不菲过程中的一小步。其中一部分额外开支，恰是“请人们连根拔起、重新安家的代价”。首批 VERS 也将为后续树立预期——若居民看到“可承受的置换成本”和“到位的实际支持”，此后各轮的达成率自然会更高。
近期其他房产资讯……
- 若租户因房屋缺陷起诉，会发生什么？这起案例的判决对租户与房东都颇具启发。
- Amberwood 或将打头阵，成为 Holland Plain 最早推出的公寓之一。来看目前可期待的亮点。
- 如果你够幸运，手上有两套公寓，是否该都卖掉去置换一间有地住宅？看看我们就读者提问给出的思考与建议。
- 谈到裕廊的租赁市场，过去租客多为工业员工。如今，办公白领、学生、教职人员等也在此寻租。这里带你看看该区租赁生态如何变化。
每周成交盘点（31 August - 06 September）
新盘成交价最高的前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| GRAND DUNMAN | $5,282,000 | 2131 | $2,478 | 99 yrs (2022) |
| TERRA HILL | $4,738,000 | 1894 | $2,501 | FH |
| VELA BAY | $4,113,000 | 1378 | $2,985 | 99 yrs (2025) |
| ELTA | $4,098,000 | 1776 | $2,307 | 99 yrs (2024) |
| SPRINGLEAF RESIDENCE | $3,429,000 | 1453 | $2,360 | 99 yrs (2024) |
新盘成交价最低的前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| UNION SQUARE RESIDENCES | $1,280,000.00 | 463 | $2,765.00 | 99 yrs (2024) |
| NARRA RESIDENCES | $1,317,000.00 | 560 | $2,353.00 | 99 yrs (2025) |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,564,100.00 | 678 | $2,306.00 | 99 yrs (2023) |
| OTTO PLACE | $1,598,000.00 | 872 | $1,833.00 | 99 yrs (2024) |
| KASSIA | $1,621,000.00 | 753 | $2,151.00 | FH |
转售（Resale）成交价最高的前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| THE CLAYMORE | $8,127,000 | 2680 | $3,032 | FH |
| MARINA COLLECTION | $6,800,000 | 4725 | $1,439 | 99 yrs (2007) |
| TEMBUSU GRAND | $5,900,000 | 2691 | $2,192 | 99 yrs (2022) |
| LEONIE GARDENS | $5,700,000 | 3261 | $1,748 | 99 yrs (1990) |
| HILLTOPS | $5,360,000 | 1550 | $3,458 | FH |
转售（Resale）成交价最低的前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| PARC ROSEWOOD | $650,000 | 431 | $1,510 | 99 yrs (2011) |
| PEOPLE'S PARK COMPLEX | $688,000 | 463 | $1,486 | 99 yrs (1968) |
| RIPPLE BAY | $715,000 | 484 | $1,476 | 99 yrs (2011) |
| PARC BOTANNIA | $778,000 | 506 | $1,538 | 99 yrs (2016) |
| KINGSFORD . HILLVIEW PEAK | $790,000 | 549 | $1,439 | 99 yrs (2012) |
账面收益最高的前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 账面收益 | 持有期 |
| THE CLAYMORE | $8,127,000 | 2680 | $3,032 | $3,863,000 | 30 年 |
| MIRAGE TOWER | $4,200,000 | 1744 | $2,409 | $1,932,000 | 16 年 |
| CLEMENTIWOODS CONDOMINIUM | $2,570,000 | 1679 | $1,531 | $1,669,100 | 20 年 |
| THE METROPOLITAN CONDOMINIUM | $3,000,000 | 1399 | $2,144 | $1,573,020 | 19 年 |
| KING'S MANSION | $3,290,000 | 1604 | $2,051 | $1,480,000 | 9 年 |
账面亏损最大的前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 账面收益 | 持有期 |
| MARINA COLLECTION | $6,800,000 | 4725 | $1,439 | -$5,870,240 | 19 年 |
| THE COAST AT SENTOSA COVE | $3,550,000 | 2562 | $1,386 | -$665,800 | 20 年 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $2,150,000 | 1130 | $1,902 | -$160,809 | 10 年 |
| KOPAR AT NEWTON | $1,730,000 | 689 | $2,511 | -$88,630 | 4 年 |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,564,100 | 678 | $2,306 | -$27,900 | 1 年 |
ROI% 最高的前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| LAKEHOLMZ | $2,048,000 | 1507 | $1,359 | 210% | 20 年 |
| CLEMENTIWOODS CONDOMINIUM | $2,570,000 | 1679 | $1,531 | 185% | 20 年 |
| CENTRAL GREEN CONDOMINIUM | $2,100,000 | 1292 | $1,626 | 168% | 27 年 |
| BOTANNIA | $2,275,000 | 1270 | $1,791 | 163% | 18 年 |
| BAYSHORE PARK | $1,108,000 | 947 | $1,170 | 152% | 26 年 |
ROI% 最低的前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| MARINA COLLECTION | $6,800,000 | 4725 | $1,439 | -46% | 19 年 |
| THE COAST AT SENTOSA COVE | $3,550,000 | 2562 | $1,386 | -16% | 20 年 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $2,150,000 | 1130 | $1,902 | -7% | 10 年 |
| KOPAR AT NEWTON | $1,730,000 | 689 | $2,511 | -5% | 4 年 |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,564,100 | 678 | $2,306 | -2% | 1 年 |
交易类型分布
欢迎关注 Stacked，获取新加坡房地产市场的最新新闻与动态。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
0 Comments