老旧公寓集体出售或更易启动，但未必更易成交：原因在此

这些规则真的有利于老旧项目推进集体出售吗？

8 月 4 日，政府在《土地所有权（分层）（修正）法案》中提出调整集体出售同意门槛。建议包括：楼龄 40–59 年的项目将门槛降至 70%，超过 60 年楼龄的项目降至 65%；同时也提出按楼龄分层设置门槛的可能性——楼龄越高，所需同意比例越低。

此举旨在推动体量大且老化的物业更新，为私人住宅供应做出贡献，也为因地契折旧导致房产价值下滑的业主提供“退出”途径。

但在当前环境下，我认为更可能出现的是：尝试集体出售的案例会增多，但成功率仍然偏低。

这些立法变更（若通过）确实有助于更多老旧物业走上市场，让更多销售委员会顺利发起集体出售招标。不过，所拟调整主要疏通的是一个特定瓶颈——即为发起招标而取得足够业主同意——却几乎未触及真正的经济瓶颈。

部分问题还在于 Government Land Sales（GLS）地块与其他开发机会的供给，开发商可能更愿意选择这些。

由于 GLS 地块为开发商提供了另一条拿地渠道，政府推地与私人市场的集体出售实际上在争夺同一笔开发资金。而在两者之间，不少开发商往往更偏好 GLS 地块。

相较于集体出售中繁杂的博弈，GLS 的竞标流程更为直接：无须应对少数业主的反对、保留价的变更，或反对者临时发动的法律行动。

因此，当政府近年来显著加大 GLS 供应时，这一影响就尤为明显。2024 年，GLS 总体供应约可带来 11,110 套私人住宅入市——是自 2013 年以来新盘供应增幅最大的一年。

此外，2025 年项目计划中所有成功招标的 GLS 地块，合计又将带来近 9,800 套。本年度的 2H2026 Confirmed List 亦包含 9 个地块，至少可再贡献 4,745 套私人住宅。

不仅数量增加，近期推出的 GLS 地块在“质”的层面也难以忽视。

以 Bedok 的New Upper Changi Road 地块为例：就在本周稍早时截标。你或许会觉得，UOL Group、CapitaLand Development 和 Singapore Land 以 $1.4 billion（$1,537 psf ppr）的报价，对一个郊区地段而言看似偏高。但我（以及不少开发商）并不这么看。

一般而言，开发商在评估土地价值与潜在买家圈层方面相当老练；而 Bedok 的买家“蓄水池”深厚。它毗邻多个 HDB 升级族基数庞大且供应偏紧的社区，且地块靠近 MRT 站与周边商场。

相较之下，再看近月重返市场的一些集体出售“候选者”，如 High Point。这是一座位于 30 Mount Elizabeth、第 9 区核心地段的永久地契公寓。该项目刚刚重启集体出售招标，此前在今年 4 月的第五次尝试仍未成功觅得买家。

若以 $PSF 计，其叫价当然更高（$2,645 psf），尽管总价约 $580 million。但在 New Upper Changi Road 的 GLS 地块与 High Point 两个选项之间，我会判断前者对某些开发商来说更稳妥、确定性更高。

在这种情形下，仅仅让老旧公寓业主更容易发起集体出售，并不会带来实质差别。即便达到所需同意比例，在大量优质 GLS 地块的吸引下，不少项目仍会被忽视，哪怕它们位于一向“体面”的核心地段。

New Upper Changi Road GLS 的有效地价也折射出相关问题：集体出售业主更换住房的成本

过去，若买不起原地段的替代房源，集体出售卖家只需把目光转向更外围的社区即可。

但到了 2026 年，这点已不再那么确定。我们一向把 OCR 视为住房市场中最可负担的板块；然而，像 New Upper Changi Road 这样的地块价格稳步走高，让这一认知面临挑战。

总体而言，近几年 OCR 与更中心区域的平均地价差距在快速收窄。2014 年，CCR 公寓均价约 $1,942 psf；RCR 约 $1,401 psf；OCR 为 $1,069 psf。

到 2025 年，三者分别上升至约 $2,620 psf、$2,357 psf 与 $1,769 psf（我们在早前文章中谈到这一趋势）。简而言之：2014 年 CCR 比 OCR 贵约 82%，到了 2025 年仅贵约 48%。

没错，OCR 仍然更便宜；但其“相对折扣”已明显收窄。且别忘了，受租赁年限折损影响的老旧公寓，在集体出售市场上的定价往往更低。

这让试图集体出售的业主陷入两难：他们需要足够高的出售收益来购买合适的替代住房；即使退而求其次选择 OCR，房价相对也更贵。但一旦把集体出售的保留价抬高，开发商出手的可能性就更低。

因此，集体出售卖家面临“双重打击”：GLS 地块在争夺开发商资金；而就算出售成功，业主在替代住房的面积或地段上也可能不得不让步。

在我看来，单纯降低同意门槛，在这一更关键的瓶颈面前显得有些“力不从心”。

此外，还有土地增值费（LBC），其成本也并未走低。

当对地块进行“增益”时需缴纳的税费，例如拆旧建新、提高容积以增加单位数等。LBC 由开发商缴付，费率每年检讨两次。

自 2026 年 9 月起，非有地住宅用途的 LBC 费率平均上调 3.4%。新加坡 118 个分区中有 70 个上调，涨幅约介于 1% 至 29%。

这又是开发商在评估愿意为集体出售地块支付多少时必须纳入的考量。鉴于业主的收益预期与开发商可承受价格之间的“空间”正在变窄，提高 LBC 显然难以缓解问题。回到我先前的观点：同意门槛虽降低，但这些背景因素依旧存在。

若目标是推动老旧住宅的关键性城市更新，或许需要更具针对性的激励。

我不认为应当让所有集体出售都变得更容易或更“划算”。我们最不想重演的是 2010 年代末那一波集体出售狂潮——它进一步推高了新盘价格。

更合理的做法，或许是圈定少数确需更新的老旧项目，有针对性地调整规则。形式可以多样：某些地块——如体量巨大的前 HUDC 组屋——可考虑为开发商提供更长的 ABSD 期限、在 LBC 上给予一定弹性，或配套相关激励。

此时难免有人担心：这样一来，每个老公寓业主都能通过集体出售“一夜暴富”。我并不这么认为：对于最老的社区而言，剩余地契已足以抑制任何“彩票效应”。一个已 50–60 年楼龄、地契年限不断走低的 99 年地契项目，哪怕较转售价有溢价，成交价也往往更低，而更换住房的更高成本会把这部分溢价抵消掉。

这对持有老旧大面积单位的业主尤其如此。即便获得小幅溢价，他们也很可能发现：在相近地段买回同等面积，所需补差相当可观。

因此，我不认为这种“定点协助”等同于早年那种“集体出售彩票中奖”。不过就目前而言，所提变更确实让业主更容易达成“同意”，但并未出现能促使开发商也说“好”的改变。结果大概率会是：尝试会更多；至于能否带来更多successful 的集体出售，我仍然存疑。

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每周成交盘点（8 月 24 日至 8 月 30 日）

新盘成交价前 5（按项目）

新盘成交价最低前 5（按项目）

二手成交价前 5

二手成交价最低前 5

本周最大获利前 5

本周最大亏损前 5

本周最大获利前 5（ROI%）

本周最大亏损前 5（ROI%）

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