坎贝拉一幅行政公寓（EC）地块的政府售地招标于10月1日截止，开发商参与踊跃、最高出价均大幅超出市场分析师的早前预期。
在招标截止前，市场观察人士普遍预期开发商反应偏冷。
原因在于，这是收紧EC规定后首个入市项目：将最低自住年限（MOP）由5年延长至10年，取消延期付款计划（Deferred Payment Scheme），并把首次购屋者配额提高至90%。
此外，这也是自今年国庆群众大会宣布将家庭月入顶限调高至$18,000后，首个适用新顶限的EC项目。
正因如此，PropNex调研与内容主管Wong Siew Ying指出，开发商在评估标地时必须把上述变化纳入定价考量，这套新规原本可能会削弱他们对该地块的兴趣。
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EC地块土地价创纪录
这幅124,166 sq ft地块的最高出价为$163.9 million，折合$825 psf ppr。多数分析师预期，新EC售价或将从$1,900 psf起跳。
若该标地授予最高出价者——由Santarli Realty、Kay Lim Holdings、Heeton Holdings与Sunray Group Holdings组成的四方财团——将创下EC地块土地价新纪录。
这也再次印证，过去两三年的地价涨势已传导至新盘定价，尤其在EC板块，市场对价格的心理门槛已高于$1,700 psf。
这幅位于District 27、坐落Canberra Drive的EC地块，吸引了13家开发商及财团竞投。上一次EC地块出现如此激烈角逐，已是八年前。
2018年2月，一幅位于Sumang Walk的EC地块在政府售地（GLS）招标截止时，共获得创纪录的17份标书。City Developments Ltd（CDL）与其合资伙伴TID以$509.37 million（$583 psf ppr）夺标。
当时这也是EC地块史上最高总价，较此前$486 million（$556 psf ppr）的纪录再高约5%。
CDL与TID随后将该Sumang Walk地块开发为Piermont Grand，共820户，并于2019年7月开盘。项目首个销售周末售出46%单位，均价$1,080 psf。
Canberra Drive EC地块投标一览
| 开发商 | 出价（$） | 出价（$PSF ppr） |
|---|---|---|
| Santarli Realty, Kay Lim Holdings, Heeton Holdings and Sunray Group Holdings | 163,903,000 | 825 |
| Hong Leong Holdings and TID | 159,434,000 | 803 |
| Apex Asia, BHCC Development and HSB Development | 158,600,000 | 798 |
| Chan Rong Fen Construction and BS Capital Group | 153,000,000 | 770 |
| City Developments Ltd | 146,099,999 | 735 |
| Kheng Leong Co. | 141,050,000 | 710 |
| EL Development | 135,100,000 | 680 |
| Evia Real Estate, Arc Canberra and H10 Holdings | 130,500,999 | 657 |
| Master Contract Services | 129,330,000 | 651 |
| Macly Group, Roxy-Pacific Holdings, Lin Bing Cheng of LWH Holdings, Kimly Group and HLBC | 127,198,889 | 640 |
| JBE Capital | 124,365,380 | 626 |
| Forsea Holding, Qingjian Realty and Jianan Realty | 123,777,000 | 623 |
| Sim Lian Group | 71,718,787 | 361 |
Canberra EC地块的踊跃参与表明，延长持有年限与取消延期付款计划并不足以让有意购买EC的家庭却步，同时看来也未令部分开发商担忧。
甚至可能出现“反向心理”。Wong表示，预期新规会令投标更趋谨慎，反而吸引更多开发商入场“试水”，认为较温和的报价亦可能中标，从而带动更为热络的参与。
七家开发商报出的相对不那么激进的价位，或许反映了这种心态。可见，有七份报价低于东方太平洋控股（Oriental Pacific Holdings）去年9月在Sembawang Road附近另一幅EC地块截标时所付出的$692 psf ppr。
不过，Wong也指出，这些较为温和的报价，也可能只是反映了各家对该地块价值的自身判断。
坎贝拉的升级换房客群
SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示，尽管部分开发商或许试图以相对温和的价格“扫货”，但多家资金实力雄厚的开发商入场，显示即便EC计划有所调整，市场对EC的兴趣仍然稳健。
他指出，Santarli牵头的财团报出的$825 psf ppr，比近期Miltonia Close地块的EC报价高出12.7%。该标地仅吸引三份投标，Hoi Hup Realty以$732 psf ppr（$340.9 million）居首。
Sandrasegeran说：“领先报价的相对接近，也可能意味着多家开发商对地块的开发潜力与坎贝拉及更广北部地区新EC住房的潜在需求深度，作出了大体相似的判断。”
他补充，周边这些年日趋成熟，新住宅项目、交通与配套设施持续完善。
这幅最新EC地块亦毗邻既有配套，如Canberra Plaza、Sun Plaza，以及各类邻里零售与餐饮。
2019年坎贝拉MRT站开通，大幅提升了该区公共交通连通性。近年来，多项BTO与EC项目相继落地，较为人熟知的包括Canberra Residences、The Visionaire与The Brownstone。
Sandrasegeran表示，新BTO与较早期EC的住户构成了现成的居住客群，未来这幅EC项目可望从中释放升级换房的潜在需求。
他认为，此次坎贝拉EC地块的竞标结果，将成为开发商在新框架下评估EC地价的有益参照。“后续EC招标将进一步显示，随着开发商更熟悉修订后的市场参数，竞标策略与地价评估是否会出现实质性调整。”
后续EC招标或仍将更趋谨慎
迄今，几乎每个新EC项目都获得买家的热烈响应，尽管过去七年新盘均价一路走高。
今年首个新EC——748户的Coastal Cabana——在开盘首个周末售出66%单位，该巴西立项目的平均售价亦达$1,734 psf的平均售价。
随后推出的Rivelle（位于Tampines West，572户）亦是今年畅销项目之一，去化率达92.5%，并创下$1,893 psf的平均售价。
原计划今年内推出的另三幅EC项目——Senja Close、Woodlands Drive 17与Sembawang Road——在EC计划调整后，开发商似乎已将目标开盘时间推至2027年。
即将推出的EC项目
| 项目/GLS地块 | 预计单位数 |
|---|---|
| Wynwood Grand (Woodlands Drive 17, 1H 2025) | 420 |
| Sembawang Road | 265 |
| Woodlands Drive 17 (2H 2025) | 560 |
| Miltonia Close | 430 |
| Canberra Drive | 185 |
| Admiralty Walk（原Sembawang Drive） | 450 |
ERA Singapore执行董事Eugene Lim表示，尽管参与度强劲，但（此次坎贝拉EC地块）最高与最低出价相差达128.5%，反映不同开发商对未来EC市场接受度的看法分歧明显。
他说：“此次踊跃参与，并不意味着未来EC招标就可放松谨慎。开发商是否入场，仍取决于后续供应与地块自身条件，并需结合新的EC规定权衡。”
市场将重点关注Wynwood Grand，以及Sembawang Road、Woodlands Drive 17、Miltonia Close与Canberra Drive等即将推出的项目。
这些项目合计或将为EC供应管线新增约1,860个单位。Lim说：“因此，在决定是否入场角逐Admiralty Walk EC地块之前，开发商很可能会把这波供应高峰牢牢记在心上。”
他补充，利率走高与国内就业市场转弱，同样可能抑制购屋情绪，也会促使开发商在后续招标中更为克制。
这是否打乱了政府为EC市场降温的计划？
部分市场分析师如Mogul.sg首席研究员Nicholas Mak认为，创纪录的地价显示，尽管政府已出手干预，EC价格仍可能继续上行。
据Mak引用的数据，过去15年新EC单位的成交中位价稳步攀升，至2026年第三季达到$1,849 psf，15年累计涨幅为165%。
Mak说：“（坎贝拉EC）这幅地块可建的EC单位数相对较少，约185个。即便在更严格的EC规定下，开发商仍有信心在ABSD期限内售清这批单位并实现合理利润。”
简言之，开发商押注，提高收入顶限的效应将大于10年MOP的降温作用。
他估计，按此次地价计算，明年推出的Canberra Drive新EC，其价格中位数可能落在$1,850 psf至$1,920 psf区间。
若位于上述区间，该项目大概率处于当前新推EC价格的较高端。
作一对比，近期EC项目的价格中位数包括：Rivelle Tampines（$1,934 psf）、Coastal Cabana（$1,795 psf）、Otto Place（$1,758 psf）与Aurelle of Tampines（$2,052 psf）。
展望未来，在我看来，我们正迅速逼近一个关口：新推EC触及$2,000 psf或已近在眼前。
保持观望的EC买家可能因此感到担忧，认为这一住房选项与其可负担性渐行渐远；与此同时，私人住宅市场的涨势也未见放缓。
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