有时，赢也会让人惴惴不安
如果我是近期拿下 Marina 一幅白地招标的开发商财团，我大概会有这种感受。GuocoLand、Intrepid Investments 和 TID Residential 近日以 $984 psf 的价格，竞标位于 Marina Gardens Crescent 的一块租赁地段。
该地块预计可建约 775 套新住宅，另带一部分商业用途，面向海峡水岸，且与 Marina Bay Sands 距离很近。按常理，$984 psf 的报价只怕只会换来政府人员一份大笑的逐字稿。
但在这次，财团多半是赢标了，原因很简单——“没有其他人愿意出手”。
也有人会说，这种“赢”更像是在 Tekong 做 BMT 时“赢来”的奖品（也就是额外做 200 个俯卧撑）。目前尚不确定政府是否会以 $984 psf ppr 授予该地块，但眼下几乎零市场兴趣，政府或许会更为谨慎。
2024 年承接核心地段项目，风险不小。
截至去年 4 月，针对外国人的额外买方印花税（ABSD）税率提高至 60 per cent。若以 Marina 区一个项目保守估算 $2 million，单是印花税就要 $1.2 million；在澳大利亚或香港等周边地区，那笔钱足够再买一套（甚至好几套）房子。
我们也要考虑经济逆风——加沙与乌克兰的冲突，以及即将在美国政坛上演的又一场激烈大选。当大型企业营收下滑时，常见的降本手段包括减少外派人数，或缩减住房津贴。而这些外派人士，正是最有可能在像 Marina Bay 这样的地段租房的人群。
上述因素对持有中心区租赁资产的房东都不是好消息；这也将成为未来项目需要克服的又一道难关。
而如果因为高税负而将外国买家排除在外，本地有多少人会在那儿买房？Marina 区固然华丽，但附近没有学校（至少目前如此），且要直面与 Orchard 等同样强势地段的激烈竞争（那里的物业更可能还是永久产权）。
在土地增值费高企、利润空间收窄、按揭利率走高的环境下，拿下核心区项目是大胆之举；不过，也许更低的地价足以为风险提供一些支撑。
未来在 Marina Crescent 推出的项目将备受关注；更低的地价是否会换来更可口的开盘价（提示：大概不会），也值得观察。至少，更低的拿地价意味着更高的误差空间——也更有余地去承担风险，打造更具吸引力的产品。
从另一面看，Marina 区的变化或许尚未完全显现
通常，政府划定白地时，会附带较为严苛的要求；他们希望看到与该片区愿景相契合的内容。这也意味着，政府很可能准备投入相当资源，从根本上改造该区域。
这让我想起 Bugis，一开始推进也有些缓慢。20 世纪 70 年代至 80 年代中期，Bugis 一度相当杂乱；尽管“空调街”让环境更为整洁，但直到 2010 年代中后期，Bugis 才真正腾飞，足以与 Orchard 分庭抗礼。
所以我们不免猜想，即便如今已颇为亮眼，Marina Bay 也许仍像动漫里的那位角色，会大喊：这还不是他的最终形态。
与此同时，其他房地产资讯…
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每周销售汇总 (15 January – 21 January)
新售最贵 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| THE RESERVE RESIDENCES | $5,292,199 | 1916 | $2,762 | 99 yrs (2021) |
| 35 GILSTEAD | $3,828,000 | 1615 | $2,371 | FH |
| ENCHANTE | $3,503,400 | 1281 | $2,735 | FH |
| THE ARCADY AT BOON KENG | $3,303,000 | 1281 | $2,579 | FH |
| PINETREE HILL | $3,238,000 | 1292 | $2,507 | 99 yrs (2022) |
新售最便宜 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| THE MYST | $1,207,000 | 517 | $2,336 | 99 yrs (2023) |
| THE ARCADY AT BOON KENG | $1,316,000 | 527 | $2,495 | FH |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,317,200 | 592 | $2,225 | 99 yrs (2023) |
| THE ARDEN | $1,348,000 | 721 | $1,869 | 99 yrs (2023) |
| HILLHAVEN | $1,367,010 | 678 | $2,016 | 99 yrs |
转售最贵 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| THE LADYHILL | $8,700,000 | 3810 | $2,283 | FH |
| CAPE ROYALE | $5,661,000 | 2508 | $2,257 | 99 yrs (2008) |
| VILLA DELLE ROSE | $5,400,000 | 3261 | $1,656 | FH |
| RESIDENCES @ EVELYN | $3,758,000 | 1539 | $2,441 | FH |
| D’LEEDON | $3,380,000 | 1722 | $1,963 | 99 yrs (2010) |
转售最便宜 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| EDENZ SUITES | $685,000 | 474 | $1,446 | FH |
| CENTRA SUITES | $715,000 | 452 | $1,582 | FH |
| THE SANTORINI | $735,000 | 527 | $1,394 | 99 yrs (2013) |
| PARC IMPERIAL | $745,000 | 398 | $1,871 | FH |
| EUHABITAT | $750,000 | 549 | $1,366 | 99 yrs (2010) |
盈利最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| KERRISDALE | $3,200,000 | 2422 | $1,321 | $2,214,000 | 18 Years |
| VILLA DELLE ROSE | $5,400,000 | 3261 | $1,656 | $1,750,536 | 4 Years |
| AMARANDA GARDENS | $2,400,000 | 1163 | $2,064 | $1,620,704 | 22 Years |
| COSTA DEL SOL | $3,000,000 | 1755 | $1,710 | $1,570,000 | 23 Years |
| GILSTEAD COURT | $2,650,000 | 1389 | $1,908 | $1,562,000 | 28 Years |
亏损最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| 120 GRANGE | $1,760,000 | 570 | $3,085 | -$84,000 | 6 Year |
| CORALS AT KEPPEL BAY | $2,570,000 | 1378 | $1,865 | -$80,000 | 6 Years |
| THE SAIL @ MARINA BAY | $1,330,000 | 678 | $1,961 | -$59,900 | 14 Years |
| THE FORESTA @ MOUNT FABER | $890,000 | 431 | $2,067 | $0 | 8 Years |
| NEWEST | $2,480,000 | 2400 | $1,033 | $34,669 | 10 Years |
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