因为大幅降价，你应该购买 Cuscaden Reserve 吗？

由于重推与大幅降价，Cuscaden Reserve 近期频频见诸报端：目前我们看到价格从 $2,800+ psf 起，较最初定价的 $3,327 – $3,830 psf 明显下调。降幅相当陡，约 20 per cent 的折扣，令这座位于 Orchard 一带的公寓看上去颇具吸引力。许多人也指出 OCR 已经突破 $2,000+ psf，但是否因为这次折扣就一定是好买入？我们来仔细看看：

为何 Cuscaden Reserve 会以更低价格重新推出？

简单来说，去化缓慢，而且 Cuscaden Reserve 已经获得了 ABSD 展期。开发商必须在 5 年内完成建设并售出所有单位，否则将支付高额的 ABSD 税负。就 Cuscaden Reserve 而言，税负约为土地价格的 15 per cent；所幸开发商在 2018 年 5 月购地，恰好赶在当年 7 月 ABSD 上调之前。鉴于土地价格约为 $410 million，这相当于约 $61.5 million 的印花税。

迄今为止，记录在案的有 12 笔交易（来自最初的发布），据称在重推后又通过私人配售售出 45 个单位。

你可能也注意到 5 年期限在去年已到；不过 Cuscaden Reserve 获得了 ABSD 的延期，延至今年某个时间（目前我们不清楚开发商是否已就 ABSD、展期等支付了任何费用）。

这给了开发商强烈动机以更低价快速去化余量，因此选择以更低价格重推。据我们所见，价格区间从 $2,800+ psf 起，较初期 $3,600+ psf 的定价下调约 20 per cent。

问题很可能归结于定价与周边竞品。

新推公寓的一个“怪癖”就在于定价。比如，开发商的保本价或许是 $1,500 psf，但依然可能“任性”地把售价定到 $6,000 psf。现在，这并不意味着一定能以这个价格成交——但奇怪的是，银行会自动接受这一定价作为估值，并在符合常规要求的前提下，按开发商设定的价格为买家放贷。

但就像你在消费品上看到的（还记得$5,000 的 Segway 滑铁卢），价格并不总是等于价值。

此外，这里也会联想到“价格锚定”（我们此前在Grand Dunman 与 Continuum上写过），即最先呈现给我们的价格（锚）会影响我们对后续定价信息的感知。同理，Cuscaden Reserve 的 $2,800+ psf 也许是当下的“合理价”，但因为最初发布价是 $3,600+ psf，如今看起来就像更大的便宜。

无论如何，下面是它与周边竞品的对比。我们只看 1 与 2 卧单位，因为它们构成了 Cuscaden Reserve 的主力户型：

以下是 Cuscaden Reserve 的参考定价：

如上所示，降价之后，Cuscaden Reserve 的定价与周边竞品更趋一致。但要注意，它并不更便宜，仍高于附近相近面积的项目。且别忘了，除 The Loft 外，其余皆为永久产权项目。

但更低的定价会让 Cuscaden Reserve 成为值得入手的选择吗？

公寓重推降价，并不意味着它自动就是“好买入”——例如，其中一个要问的问题就是：为何一开始去化会慢？尽管降价，目前仍有几点需要考虑：

• 在众多永久产权之中，它是租赁产权
• 未来转售价格很可能不会以最初定价为基准
• 新的降温措施使 CCR 的前景恶化
• 地段似乎面向一小撮细分买家
• Orchard Boulevard GLS

1. 在众多永久产权之中，它是租赁产权

Cuscaden Reserve 最显著的问题是其租赁产权。若你看周边公寓，如 Cuscaden Residences、3 Orchard By the Park、Park Nova 等，几乎都是永久产权——第 10 区以此为主。

我们并不是说永久产权永远更好，但语境很关键：如果社区内永久与租赁并存，问题或许会小一些。可现实是，买家会把 Cuscaden Reserve——最初挂着 $3,600+ psf 的价签——与邻近几乎同价却是永久产权的项目相比较。无论怎么包装，这都会显得吃亏。

顺带一提，我们见过类似情形，例如 OUE Twin Peaks：我们在这里就谈到，与周边物业相比的租赁产权，导致了与 Cuscaden Reserve 类似的问题。事实上，OUE Twin Peaks 与 Cuscaden Reserve 的经历颇为相似：在高端奢华板块里，以较高价格（因其更偏“设计师”定位）出售租赁产权产品，并非该市场端买家所偏好。既然他们本就资金雄厚，更愿意为永久产权支付更高价格。

我们认为把价格降至 $2,800+ psf 在一定程度上能对冲这一问题，但要记得，除非区域价格整体被进一步推高，否则未来买家仍会看到这一点。当你的单位是在一众房源中唯一的租赁产权，转售谈判往往更难。

2. 未来转售价格很可能不会以最初定价为基准

按最初 $3,600+ psf 定价售出的单位只是少数（约一打）。大多数买家会以此次重推的新价格购买——因此等你转售时，成交历史记录将反映的是更低的价格。

这对早期买家当然是不利的，但对现阶段买家也值得一想。别把重推价格当作“巨额折扣”，因为未来的成交大概率就以此次重推价为基准。如果“常态”会在 $2,800+ psf 左右——与你现在买入时相同——那你真的占到便宜了吗？

你只是相较那 12 位最初买家有明显优势，而不是优于其他所有人。虽然长期价格有可能涨到高于最初买家的水平，但问题是：你是否有足够耐心去等待？

3. 新的降温措施使 CCR 的前景恶化

我们在这里更详细地讨论过 CCR 的问题。简而言之：上一轮降温措施把外国人 ABSD 提高到 60 per cent，首先冲击 CCR。随着高净值外国买家被抑制，CCR 的前景转弱；我们甚至开始看到 CCR 与 RCR 的价格差在收窄。

考虑到更广泛的宏观因素，如利率上升、欧洲的战争等，企业也可能转趋谨慎。这往往意味着预算削减、外籍员工数量减少或住房津贴缩减；这些因素都可能促使租住从 CCR 外流至更可负担的城市边缘地带。

因此，即便 Cuscaden Reserve 更便宜，也请考虑你买入的是最受降温政策影响的新加坡板块。对租金回报与增值应保持理性预期。

4. 地段似乎面向一小撮细分买家

周边没有学校（1 公里内无），且鉴于总价较高，许多买家大概只会考虑 1 卧或 2 卧单位。我们理解年轻夫妻或单身人士在 Orchard 附近置业的吸引力；但除非你富足到可以不在意回报，请考虑其长期影响。

从区域画像可见，问题并非“地段不好”。像 Park Nova 与Boulevard 88 这类高端项目表现优异，但它们的产品画像截然不同。显然，市场对该区的永久产权、豪华大面积单位有强烈需求——而这些项目正好满足了这点。

若转而看小面积单位，附近的 3 Cuscaden 可作参照。其户型更小但为永久产权，或许此类买家更愿意为此买单——即便总价可能更高。

5. Orchard Boulevard GLS

目前信息有限，很难说太多。但该项目未来入市势必会影响你的出场——取决于其定价如何。

中标的开发商（UOL-Singapore Land）显然意识到在该区域租赁地块的挑战，其投标价 $1,616 psf ppr 低于 Cuscaden Reserve 的 $2,377，也反映了这一点。

他们也会从中吸取经验，思考如何在该区打造更具吸引力的产品。而一旦有更合理定价的新项目出现，将成为你未来出场时的又一竞品。

最后，我们认为较低的营销投入，以及市场近期对大型项目的偏好，也可能起了作用。

在这篇文章或重推之前，你听说过 Cuscaden Reserve 吗？

若答案是否定的，我们并不意外。像这类小体量的豪宅项目，一个问题在于开发商对经纪营销的依赖日益加深。对大体量项目而言，开发商通常有更高的营销投入：你会在公共交通工具上看到项目名、会有路演、各大网站布满横幅广告等。

但对小体量豪宅而言，往往更多交由经纪：动用其高净值人脉、推广自有房源等。近年，一些经纪对这类项目的兴趣在下降，因为获客成本更高——开发商几乎不出钱，成本多由经纪承担（尽管因总价高佣金或许更高，但经纪面临“重金投入却零成交”的风险）。

我们怀疑 Cuscaden Reserve 关注度不足，部分源于此：经纪与开发商都指望对方来做营销，而双方投入都有限。

总体而言，此次重推或许是个不错的机会，但前提是自住为主

如果你是纯自住买家，只想在 Orchard 附近享受居住（短期回报与租金收益并不重要），那么这是个不错的机会。以 2024 年的新高端公寓而言，$2,800 psf 是个体面的价格；此次重推值得留意。项目颜值在线、质感奢华，对追求差异化设计的人而言——各项要素都对得上。

但如果你以投资为导向，Cuscaden Reserve 的降价不应让你目眩。再次强调，$2,800+ psf 很可能只是新的基准价，因此相较最初发布价，你并不会立刻“吃到利润”。

因此，降价让总价落入更可承受的区间，但支撑项目未来需求的基本面依然未明。

请记住，这终究是面向细分人群的项目，而这一人群在未来也不太会改变。既能负担此等价格、又愿意为设计买单的买家，始终是有限的。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。