新加坡逾 1,000 个公寓已超过 30 年楼龄 — 这可能改变买家的思维

近期，关于政府是否应出手援助可能无力负担必要工程费用的公寓管理公司 Strata Title（MCSTs）一事，社会上出现了争论。

这正值政府检讨《建筑（Strata 管理）法案》，该法案规范 MCSTs 如何管理各自的物业。

但鉴于约 80% 的新加坡人并不居住在公寓，为此提供政府财政支持，很难得到大多数纳税人的支持。

不过，我确实认可一个更深层的普遍问题：公寓中维护不善的设施会演变为安全隐患，其影响不止于私有业主；然而，用公共资金为私人物业的维护买单，几乎无法令人信服。 

值得注意的一点是，约 3,750 个住宅项目中有 1,000 个的楼龄已超过 30 年。这一数字远高于我的预期，因为我们上一次深度分析显示，极少有项目能达到那样的年纪。

随着这些项目继续老化，维护成本很可能持续攀升，这也会影响业主可能发起的集体出售（en bloc）尝试。

迄今为止，在我们这个年轻国家的历史中，关于物业集体出售的讨论多集中在其上行好处，例如一旦成功业主可获得的意外之财。

但不断上升的维护成本带来了另一种压力。随着时间推移、公寓继续变老，问题或将从是否值得集体出售转向继续留在该公寓是否仍然可行。

一些项目可能面临这样的处境：为老化设施与设备进行保养与更换的费用日益高企，但又无法取得进行集体出售所需的共识。若维修基金不足而重大工程在即，他们可能陷入缓慢下滑的困局，难以找到明确的出路。

至少在理论上，一个可能的方向是对集体出售的达标门槛采取更具条件性的做法。比如，租约已过半、且维修基金不足以应付必要工程的项目，或可被赋予较低的门槛来发起集体出售。

需要说明的是，这并不能解决一些根本性问题，例如价格对发展商是否合理，或现有业主能否顺利找到替代住房。但若有项目的资金即将被消耗殆尽，这也许能提供一条潜在的出路。

到目前为止，我们尚未见到有公寓真正因此而触礁，但随着那约 1,000 个项目中更多逐步步入租约剩余年限的阶段，这将成为未来的隐忧。 

还有另一条路，但这取决于业主群体的集体行动。

也有一些案例表明，项目在集体出售未果后，转而加大对维护保养的投入。在某些情况下，这被证明是出售与重建之外可行的替代方案。 

一个很好的例子是 Mandarin Gardens。在最近一次集体出售未能取得所需的 80% 支持后，居民的方向发生了转变。他们不再继续推动出售，而是着眼于更新与升级工程。 

居民通过了约 $5 million 的改进工程，包括更换水箱与防水等项目，而此前这些工程一直难以获得共识。 

集体出售的失败在一定程度上让这些升级更容易获得大多数业主的同意。一旦集体出售不再是选项，拖延维护的动机也会减少。这是老龄公寓可以选择的另一条路径，但完全取决于业主是否具备推动此类集体行动的能力。

展望未来，这也可能改变买家对较旧转售公寓的考量方式。

目前，大多数买家往往只从每月需缴交的管理费来理解公寓维护情况。但随着更多项目老化，他们将不得不更为关注。

买家或需要开始深入了解维修基金的状况、重大工程是否已实施或被延后、MCST 是否积极管理小区等。这些都是我们今天习以为常而略过的因素，但随着更多转售公寓进入租约的最后几十年，这些考量将不得不改变。

本周我们也收到了读者的几个提问。

我今年 33 岁，等不起新盘建成。目前在看 Stirling Residences（较新、租赁产权、MRT 便捷）和 Signature Park（较旧、永久产权、户型更大）之类的选择。我的主要考虑是选对第一套房，既能有不错的升值，也便于日后退出。能否分享在资本增值方面，产权年限与地段/流动性哪个更重要？

你描述的是一种常见的取舍。基于我们对不同项目长期表现的观察，我的看法如下：

住宅项目的永久产权在超长期内有助于支撑房价，但同时也抬高了入场价。较高的基准往往意味着，与同类地段的租赁产权项目相比，百分比涨幅可能更弱。在多数情况下，需要更长的持有期来证明永久产权溢价是值得的；因此，除非你的持有期看向 15 至 20 年甚至更久，否则从收益角度看，永久产权未必划算。

（关于永久产权与租赁产权的更多细节见这里。）

至于能否容易退出，户型更大并不总是更好，其中有些微妙之处。

HDB 升级换屋者在私人住宅买家中占很大比例，而这类买家几乎总是以家庭为主。因此他们往往偏好三卧等家庭型户型。就此而言，相较于一卧或两卧等更紧凑的户型，退出策略可能更容易。

但同样地，HDB 升级换屋者也受制于其可负担性。在多数情况下，他们所能负担的价格受原有组屋出售所得所限。因此，面积非常大、总价很高的单位可能会将他们拒之门外，成交也更难。比如截至 2026 年，$1.8 million 至 $2 million 的总价大致是多数升级者所能触及的水平。高于这一价位的房源，潜在买家可能更少。 

（但请注意，等你真正出售时，这个数字很可能会发生变化。） 

这也可能是选择更易把握的户型面积的理由：或许不一定要选宣传册里最大的三卧，但也不必选择过于紧凑的一卧。 

至于地段，拥有地铁直接连通、小学近距与周边配套完善的项目，往往能吸引更广泛的买家群，从而支撑流动性与转售成交量。就你的例子而言，Stirling Residences位于市区边缘，步行可达 Queenstown MRT。此类定位往往能同时吸引自住与投资买家，有助于支撑基础转售需求。

Signature Park拥有更大的户型与永久产权，适合长期自住。但作为一处较旧、地段相对不那么中心的项目，其买家池可能更窄。即便单位本身空间更大，这也可能影响你退出的速度。

最终取决于你的优先顺序。若你更看重灵活性与退出的容易度，Stirling Residences 或许更合适；若更看重长期持有与空间，那么 Signature Park 可能更契合。

顺带一提，作为第一套房，你的需求很可能会演变——这只是置业旅程的第一站。因此，多数与你处境相似的买家应优先考虑能否顺利退出。

在 Bidadari 局部创纪录的 HDB 转售价，是否就是 Woodleigh Residences 自 2025 年初以来价格显著攀升的原因？三卧单位从约 $2.4 million 涨至约 $2.8 million。相比之下，鉴于价格更低且联通性强，像 Hougang 这样的区域是否更值得考虑？

这是个不错的观察，我的回答是：你说得对，但更多是间接影响。

Bidadari 强劲的 HDB 转售价确实进一步强化了该片区的定位。这不仅表明了需求与区域的吸引力，更因为市场预期——当这些 Bidadari 业主可出售其组屋时，其高价值的转售组屋将推动该区域对私人住宅的需求上行。

总体而言，多数 HDB 升级换屋者即便换房，也倾向于留在原有片区。因此，预期他们既有意愿也有出售收益来负担附近的公寓单位。听上去或许有点武断，但这是普遍预期；且据我们从一线经纪处听到的零散证据看，往往确实如此。

话虽如此，Woodleigh Residences 的价格走势并不只是因为 Bidadari。

其很大一部分源于其综合式开发项目的定位。它仍是该近邻范围内唯一一个与 Woodleigh MRT 与商场直接连通的项目。巧合的是，我们本周也对 Park Colonial 做了个研究，该盘的市场定位部分就基于“毗邻 Woodleigh Residences 但更便宜”；一些洞见具有相通之处，详见这里。 

无论如何，你现在所见，更少是单纯由 Bidadari 驱动，而更多是 Woodleigh Residences 入市后设定了一个更高的价格标杆。 

至于 Hougang，你说得对，它兼具良好联通性与更低入场价。从性价比角度，我认为这里的许多物业目前确实值得关注。 

我会说，Woodleigh 更强调在较新、精心规划环境中的便捷性。Hougang 提供的是更广的联通性与更成熟的社区；但除去配套更旧这一点（你未必介意），Woodleigh 还有一项优势：它距离 Serangoon 只是一站之遥，而那里有 NEX Megamall，本身与 Hougang 一样成熟完善。 

若你手上已有具体楼盘的候选清单，欢迎写信来交流；因为最终还是要回到项目本身的具体差异，而非仅比对大区域。 

与此同时，本周其他地产要闻…

• 随着房贷利率下行，现在或许是更新你在房贷上可节省金额认知的时候。请查看当前再融资需要了解的要点。 
• 即将推出的 Dover Drive GLS 地块，会成为值得关注的未来公寓吗？详情见这里。 
• Lease decay 影响所有 HDB 组屋——但加入 Stacked Pro，与我们一起看看不同城镇并不完全相同，在 Woodlands 的具体情况。  

每周销售汇总 (16 – 22 March)

新盘成交最贵前 5（按项目）

新盘成交最便宜前 5（按项目）

转售最贵前 5

转售最便宜前 5

赚幅最高前 5

亏幅最大前 5

回报率最高前 5（ROI%）

回报率最低前 5（ROI%）

交易分布

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。