8月创下新高：201套百万HDB组屋易手——取消15个月等待期后，有何变化？

政府历经近四年，才取消针对无HDB贷款、购买非补贴HDB转售组屋的私宅业主须遵守的15个月等待期。

这项在2022年9月以临时手段推出、旨在抑制当时大面积HDB转售组屋需求上升的楼市降温措施，自推出以来一直备受市场关注。

今年7月28日即时取消该政策，基本符合多数市场分析师的预期。不少分析师此前便判断，鉴于HDB转售市场近来趋稳，政府将会在2025年起回撤这项措施。

我们去年发表了副主编Ryan Ong的社论，指出该政策已不合时宜：In a Weak Economy, This Policy Hurts Singaporean Homeowners Most。

如今，在取消等待期后的这一个月内，我们观察到五房及以上大户型的刷新纪录成交明显增多。尽管HDB转售组屋破百万的新闻已屡见不鲜，但过去两周内的成交数量之多，仍令人侧目。

近期创纪录的HDB转售交易

据我们统计，自8月24日至今的两周内，至少有六宗刷新纪录的成交，涵盖屋龄较高的转售组屋与新近取得转售资格的单位。同期未刷新所在街区纪录的百万成交，以及超过$900,000的交易，并未计入其内。

目前言之尚早，尚不确定这是否只是取消15个月等待期后的短期冲高，抑或会带动五房、行政复式（Executive Maisonette）与行政公寓式单位（Executive Apartment）的需求持续回升。

（如果你正物色此类大面积转售单位，我们已整理出全岛分布及最新价格的完整清单。）

无论如何，创纪录的HDB成交短期内不太可能消失。单在8月，转售市场便有201套百万组屋易手，创单月新高。其中包括82套四房、65套五房、53套行政单位，以及Queenstown的一套三房HDB排屋。

过去两周，我们已报道多宗HDB最新破纪录成交，包括：

• Pasir Ris One 一套五房DBSS单位以$1.15 million成交，刷新纪录
• Bedok South Horizon 一套五房单位以$1.45 million售出
• Tampines Central 8（DBSS）一套五房以$1.12 million成交

近几日亦有其他新高。一套位于Macpherson Spring的四房单位本周稍早以$1.11 million成交。该单位面积1,001 sq ft，楼层介于19至21层，折合$1,089 psf。

就在两个月前，Macpherson Spring的前次纪录方才诞生：今年7月，一套四房单位以$1.10 million易手。事实上，该项目对“七位数”并不陌生，四房价格自2024年9月起便陆续跨过百万门槛。

以Macpherson Spring为例，自今年4月的三房转售创纪录起，到最新的四房成交，价格一路走高。迄今，今年多宗四房“百万”新高，均出自该项目。

同样，Bedok Beacon一套四房以$1.2 million（$1,198 psf）成交，面积1,001 sq ft，楼层介于10至12层。这也把Bedok的四房转售纪录再推高$10,000——此前的次高则来自另一处BTO项目Bedok South Horizon的四房单位。

Bedok South Horizon在五房成交方面同样频频破纪录。从5月至8月，这两座楼内共有五宗转售突破$1.2 million。

区位与交通等属性强力加持，推升“百万组屋”估值

地段、交通连通性与社区更新，是部分刷新纪录的HDB转售成交区域之所以维持高价的关键因素。

以Macpherson Spring为例，小区邻近市区线与环线交汇的Macpherson转换站，且距Paya Lebar MRT站仅一站之遥。Paya Lebar是区域商业枢纽，坐拥Paya Lebar Quarter、SingPost Centre与Paya Lebar Square等地标。

Bedok Beacon亦具备相似优势。我们先前提及，2026年将有18,425套HDB单位达到MOP，其中该BTO项目约有500套两房与三房单位可进入转售市场。

项目位于Bedok核心地段，毗邻Bedok综合交通枢纽、Bedok Mall与Bedok Interchange Hawker Centre；市镇中心、HDB分局与Bedok MRT站均在数分钟步行范围内。

随着该项目三座楼今年达MOP后首宗四房以$1.2 million成交、树立标杆，若该区需求延续，项目价格仍有上行空间。相较之下，周边屋龄较高、剩余租约仅逾50年的小区，涨幅或将更为温和。

为何大户型需求飙升，并成为此轮政策受益焦点

近期取消15个月等待期，为打算从私宅换屋（right-size）至HDB转售市场的业主重新打开了大门。

自2026年7月28日起，符合资格的私宅业主在售出原有住房后，无需再等待15个月，便可购买非补贴HDB转售组屋。此前等待豁免申请处理者，也可直接申请HDB Flat Eligibility（HFE）函。

这一调整是在HDB转售价格连续多个季度温和回调、市场显露企稳迹象之后出台的。

许多私宅业主此前之所以延后换屋，主要因15个月等待期迫使他们另觅过渡性住处。如今，他们可在与卖方完成交易及交屋的时间框架内，更顺畅地从私宅搬入更大的HDB转售组屋。

我们或将看到部分打算换入HDB的私宅业主，更优先考虑以下大面积户型：

• 五房单位
• 行政公寓式单位（Executive Apartment）
• 行政复式（Executive Maisonette）
• 多代同堂组屋
• 成熟市镇中的大面积单位

近年百万转售成交本就呈增长之势。未来这类交易或会更多，主要由缩小换屋的私宅买家群体扩大所驱动。

从更长远看，HDB转售市场或将更加分化，而非齐步走：新项目与大户型的需求与价格可能领跑，而不会在整体市场中平均分布。

Stacked咨询合伙人、地产经纪Norman Koh表示，政策调整后，他尚未看到私宅挂牌明显增多。他也注意到，更中心化的市镇更受缩小换屋的业主青睐。

“像行政单位等大面积户型的买家，多为进行换屋的退休者，因此他们对较短的剩余租约并不那么在意。”Koh说。他同时预期，对五房与行政公寓式单位等大户型的购置兴趣将以短期为主，且集中于供应有限的区域。

即便如此，优质大户型成交数量的短期激增，也不太可能对整体转售市场造成显著影响。鉴于此类高端户型只占总成交少数，任何价格波动大概率会局限在该细分领域内。

租赁市场亦会受到影响：此前因等待期而需短租的本地住户，如今不再需要临时安置，小型公寓与大面积HDB转售组屋的租赁需求或将回落。

通常，购买高端HDB的家庭倾向于寻求与私宅相当的使用空间，且最好位于配套成熟的市镇。与家人距离、学校与交通连通性等因素亦会纳入考量；不过对退休者而言，这些因素的重要性相对较低。

对部分私宅业主而言，高端HDB已不再被视为“降级”，更像是一种兼顾生活方式与资产配置的策略性选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。