政府用了近四年，才取消针对无HDB贷款且购买非补贴HDB转售组屋的私人房主需等待15个月的规定。

这项于2022年9月以临时举措推出、旨在为当时对大面积HDB转售组屋的炙热需求降温的政策，此后一直笼罩着住宅市场。

今年7月28日即时取消这项政策，基本符合多数市场分析师的预期。鉴于近期HDB转售市场趋稳，许多人自2025年起便预期政府会撤回这项措施。

我们在去年发表了一篇由副主编 Ryan Ong 撰写的社论，指出这项政策已显滞后：在疲弱的经济中，这项政策对新加坡屋主伤害最大。

取消等待期后的一个月内，我们观察到五房及以上单位的创纪录转售显著增加。虽然HDB转售的百万级成交早已屡见报端，但过去两周内的数量之多，仍然格外引人注目。

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近期创纪录的HDB转售交易

区域地址价格 ($)单价 ($psf)面积 (sq ft)
Geylang82B Circuit Road1,110,0001,098.91,001
Bedok222A Bedok North Drive1,200,0001,198.81,001
Tampines519B Tampines Central 81,120,000954.91,172.8
Toa Payoh101A Lor 2 Toa Payoh1,350,000853.51,581.7
Bedok153B Bedok South Road1,450,0001,192.61,215.8
Pasir Ris530D Pasir Ris Drive 11,150,0001,017.81,129.8
由 Stacked 整理

据我们统计，自8月24日至今的两周内，至少出现6笔刷新纪录的成交。其间既有屋龄更早的转售组屋，也有刚达到可转售年限的单位。未计入其中的，还有部分成交价在百万或$900,000以上、但未刷新各自社区纪录的交易。

目前尚难断定，这是否只是取消15个月等待期后的短期冲高，抑或会持续带动对五房、executive maisonettes 和 executive apartments 的稳健回升。

（如果你正寻找这类大面积转售单位，我们也整理了全岛各区的分布及最新价格清单。）

无论如何，可以肯定的是，刷新纪录的HDB交易短期内不会消退。仅8月，转售市场就有201套百万级单位成交，创下单月新高。其中包括：四房82套、五房65套、executive单位53套，以及女皇镇一套三房HDB terrace。

200 HDB Flats sold
来源：Propnex

我们已报道过去两周内的大部分创纪录HDB交易，包括：

此外，近期还有其他刷新纪录的交易。本周早些时候，Macpherson Spring 一套四房以$1.11 million成交。该单位面积1,001 sq ft，楼层介于19至21层，成交单价为$1,089 psf。

就在两个月前，Macpherson Spring 的上一笔纪录才刚诞生：那是在7月一套四房以$1.10 million易手。事实上，这个项目对“七位数”并不陌生，早在2024年9月，四房价格便已突破百万门槛。

就 Macpherson Spring 而言，从今年4月创纪录的三房转售到最新的四房成交，价格一路稳步走高。今年迄今，不少四房百万级纪录成交均出自该项目。

同样，Bedok Beacon 一套四房以$1.2 million（$1,198 psf）易手，面积1,001 sq ft，楼层介于10至12层。这也把Bedok此前的转售纪录再推高$10,000——紧随其后的是另一处BTO项目，Bedok South Horizon 的一套四房。

Bedok South Horizon 的五房成交同样屡创新高。在5月至8月间，两座楼内共有5笔转售以超过$1.2 million易手。

区位优势强劲，是百万定价的关键支撑

在这些屡创新高的HDB转售热点中，地段、交通可达性以及社区升级，都是支撑房价高企的关键因素。

以 Macpherson Spring 为例，小区靠近连接市区线与环线的 Macpherson 换乘站，且距Paya Lebar MRT 一站之遥。后者是区域性商业枢纽，坐拥 Paya Lebar Quarter、SingPost Centre、Paya Lebar Square 等地标项目。

82B CIRCUIT ROAD MACPHERSON SPRING
近年 Macpherson Spring 的三房与四房屡创成交纪录。（地图：HDB）

Bedok Beacon 亦具备类似优势。我们此前提到，将在2026年达到 MOP 的18,425套HDB中，该BTO项目预计贡献约500套可转售单位，涵盖二房与三房等。

项目位于Bedok核心地带，紧邻 Bedok Integrated Transport Hub、Bedok Mall 与 Bedok Interchange Hawker Centre 等关键配套；镇中心、HDB 分局及 Bedok MRT 站亦在数分钟步行范围内。

今年首批达到MOP的三个楼座，已把成交价“锚定”在$1.2 million。若该区需求延续，这个BTO项目的价格仍有上行空间；相较之下，周边以屋龄较高、剩余租期仅逾50年的小区为主，涨幅或将更为温和。

Block 222A Bedok Nth Dr Bedok Beacon
Bedok Beacon 的首笔成交将四房定锚在$1.2 million。（地图：HDB）

大面积单位为何走俏，且成为本轮政策的主要受益者

近期取消15个月等待期，为打算“换小”转入HDB转售市场的私人屋主重新打开了大门。

自2026年7月28日起，合资格的私人业主在出售原屋后，无需再等待15个月即可购买非补贴的HDB转售组屋；对于先前申请豁免等待期而仍在审理中的个案，亦可直接申请 HDB Flat Eligibility（HFE）函件。

这项调整是在HDB转售价格连续数季放缓、市场显现稳定迹象之后推出的。

过去，因须应对15个月空档期并安排过渡住所，不少私人屋主延后了“换小”计划。如今，他们可以在常规买卖与交接周期内，更为顺畅地直接从私人房产搬入一套较大的HDB转售单位。

接下来，意在“换小”至HDB的私人屋主，或将优先关注以下大面积单位：

  • 五房单位
  • Executive Apartments
  • Executive Maisonettes
  • 多代同堂单位
  • 成熟区的大面积单位

事实上，近年百万级转售交易持续上升。随着“降档”入市的私人买家增多，此类成交未来大概率还会进一步增加。

从长期看，HDB转售市场或将日益“分化”，而非整齐划一地同向波动——较新项目与大面积单位的需求与价格可能走得更快，而不是在整个市场中均匀上扬。

Stacked 咨询合伙人、房地产经纪 Norman Koh 表示，政策调整后，私宅放盘数量暂未明显增加。他观察到，位置更为中心的社区，更受计划“换小”的屋主青睐。

Koh 称：“购买如 Executive 等大面积单位的，多半是正在‘换小’的退休人士，因此他们对较短的剩余租期并不太在意。”他也预期，对五房与 Executive Apartments 等大面积HDB的兴趣或偏短期，且主要集中在供应相对有限的区域。

即便如此，优质大单位的成交即便短期飙升，也不太可能显著影响整体转售市场。由于这类交易在总量中占比不高，价格波动大多将局限于该细分板块。

此外，对小型公寓与大面积HDB转售单位的租赁需求也会受影响——过去为度过等待期而承租这类房源的本地住户，如今不再需要临时安置。

通常，购买优质HDB的买家会希望拥有可与私宅相近的空间，且最好位于配套完善的成熟社区。与家人距离、学校与交通便利性等因素也会一并纳入考量，尽管对退休人士的重要性相对较低。

对部分私人屋主而言，优质HDB已不再只是“降级”，而更是一项兼顾生活方式与资产配置的策略选择。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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