New Launch Condo Reviews
NYON 公寓评测：娘惹风格的精品公寓
December 23, 2020 10 min read
东部一座独具一格的项目
NYON 适合那些希望居住在设计上与众不同的项目中，同时兼顾通勤便利（靠近 Tanjong Katong MRT）与休闲生活（East Coast Park）的人士。
| 项目： | NYON |
|---|---|
| 区域： | 15 |
| 地址： | 12 Amber Road |
| 产权： | Freehold |
| 总户数： | 92 |
| 占地面积： | 28,409 平方英尺 |
| 发展商： | Aurum Land |
| TOP： | Sep 2022 |
对于不太熟悉东部的读者来说，文化底蕴深厚的 Katong 社区，过去遍布椰林，海边散落着富裕的土生华人（Peranakan）与欧亚人的滨海洋房与战前店屋。如今，这些店屋依然以其精致的装饰与缤纷的立面屹立不倒，而许多洋房已让位于高层公寓。事实上，Aurum Land 收购多栋有地住宅以兴建 NYON 后，基本上也宣告了 Amber Road 沿线仅存的有地房产地块的终结。
NYON 的名字取意自 “Nyonya”（娘惹），即土生华人社群对女性的称呼。除名称之外，NYON 也是一座以娘惹文化为主题的发展项目，在许多设计元素上向该区历史致敬。虽然这并非本区首个娘惹风格的项目（Marine Parade 的 Straits Mansion 亦浮现在脑海中），但我认为 NYON 的整体呈现更为出色，稍后会更详细介绍其特色。
除了浓厚的人文氛围，NYON 位于 Amber Road 的位置也可谓便捷至极。我自小生活在第 15 区，或许难免带点偏爱，但在我看来，新加坡能同时兼备这种便利与生活方式的区域并不多。East Coast Park 步行 5 分钟（400m）即可抵达；而 Marina Bay Financial Centre 与 Changi Airport 则各自仅需 10 分钟车程，分处相反方向。随着 Thomson-East Coast Line（TEL）在 2023 年通车，Tanjong Katong MRT 距 NYON 约 3 分钟步行，住户的出行将更为便利。
近年来，Amber Road 一带新盘频仍，2018 年推出的 Amber 45（已 TOP）之后，Amber Park、Coastline Residences 与 NYON 相继登场，皆通过en bloc 收购而来。
让我们看看，这个永久产权发展在其他方面的表现，是否值得你纳入考虑清单。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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NYON 公寓内部导览
Amber 一带其实不大，仅由 2 条平行道路（Amber Road 与 Amber Gardens）组成，各约 500 米长，沿线林立着高层公寓。
NYON 共 92 户，坐落在 Amber Road 的尽头附近（或起点，取决于你从哪一端驶来），毗邻我数月前评测过的项目 Amber Skye。
作一比较，NYON 并非 Amber Road 上体量最大的项目，这里以地标级的 The Sea View（377,657 平方英尺）与 One Amber（249,212 平方英尺）为主。在新盘之中，Amber Park 占地 213,675 平方英尺，几乎是 NYON 的 9 倍。
因此，NYON 并未与周边项目在“配套最齐全”上硬碰硬。与许多 Aurum Land 的项目一样，它专注于一个鲜明理念，并力求以雅致、可取的方式呈现。在这里，主题便是为真正热爱 Katong 的买家打造的娘惹风。NYON 的设施分布在第 1 层与第 14 层，我先从前者说起。
从门卫室说起，你会注意到车道分为两条，一条通往地下车库的住户车道，另一条供下客使用。以 92 户项目而言，这样的安排相当难得。尤其一旁占地更大的 Amber Skye 仅设置了单车道。这里车位按 1:1 配置，停车应不成问题。此外，预计也有不少单位将出租给租客，他们更可能选择步行至近在咫尺的 MRT。
下客处相对朴素，谈不上气派。公道地说，鉴于占地有限，我本也没有太多期待。值得肯定的是，这里已开始融入娘惹元素，下客区将铺设带有娘惹风格的马赛克瓷砖。
下客处将引导住户进入我认为 NYON 最令人印象深刻的空间——美丽的庭院，仿若 Katong 传统的娘惹宅院，配以雕塑感楼梯与垂挂绿植。第一印象很重要，这也弥补了下客区的朴素。
仅看模型有时不易想象，这里是一张效果图，展示庭院空间的预期面貌。
通往侧门的步道全程有上盖。如果觉得面熟，那是因为 NYON 在设计上的用心确实到位。采用轻钢与百叶的手法，是对传统“五脚基”的现代演绎。对这种一丝不苟的细节处理，我非常欣赏。
看到这里，你对会所的主题应当不会意外。从马赛克瓷砖到灯具与柱体，都延续了娘惹风格的灵感。
会所基本上是一座独立于主体建筑的小“屋”，位于项目一侧，紧邻 16@Amber 与 King’s Mansion。
对孩子而言，第 1 层设有树屋游乐场，第 14 层还有一处儿童活动区。鉴于 NYON 的用地不大，自然不宜期望太多；反正 East Coast Park 步行 5 分钟即到，那里更适合放电。
同样值得一提的是，项目尝试以更契合整体风格的方式来呈现游乐空间，而非惯常的五彩塑料设施，这点我很受用。
我很喜欢的另一处空间是马赛克泳池。灵感源自娘惹 kebaya，这条 30m 跑道泳池无疑是新项目中较为独特的一例。或许不如 The Hyde 的星座泳池那么“酷”，但也足够辨识度十足。
以当今市场而言，30m 并非最理想长度，但考虑到 NYON 是小体量的精品项目，这是必须面对的限制。邻近项目作参照：108 户的 Amber Skye 配有 48m 跑道泳池；而 40 户的 16@Amber 泳池长度恐怕不足 20m。
不过以仅 92 户而言，我不认为泳池尺寸会成为这里的实际问题。
更可取的是，泳池并未正对 King’s Mansion 的住宅楼栋，中间留有不错的开阔距离，颇有喘息空间。
泳池周边亦设置了多处日光躺椅平台，并在主泳池旁配有小型凉亭池与按摩池。
烧烤台也位于泳池一侧，自然是最理想的位置。大人叙旧、孩子戏水，两不耽误。此处设有上盖，可遮阳挡雨，也很贴心。
接着来到第 14 层的空中露台（Sky Terrace）。这里集合了多项设施，尽享更高楼层的视野。
健身房面积尚可，挑高的层高对空间感的提升功不可没。
此外还有室外健身区，与健身房互为补充，可在高峰时段分流。健身房朝向可望见局部海景，让你在跑步机上的时光更具疗愈感。
同样可见这些“口袋海景”的，还有名副其实的 Seaview Patio 与 Sitting Room，想必是你忙碌一天后松弛身心的好去处。
第 14 层另一端是空中餐台（Sky Dining terrace），看起来配有烹饪设备与一张可容纳 18 人的长桌。若届时如期呈现，这将会是相当体面的待客空间。仅 92 户共享，除节庆旺日外，预约使用想必不算困难。
最后谈谈我对 NYON 整体外观的观感。坦白说，从远观的立面来看，它并非最具辨识度的那一类。
唯有走近，方能发现处处细节的用心。
比如阳台上的娘惹风格瓷砖。
又如庭院之中的繁复细节。
最后，模型上点缀的小人偶也很有趣。虽然与项目落成无关，但确实带来了一丝俏皮的感受。
现在，让我带你看看样板间！
NYON 公寓 3 房型评测
NYON 的 3 房户型有数种，即便在同一号堆叠中也有差异。样板间为 C2 户型，主要位于 5 号堆叠的大部分偶数楼层。此处 1,216 平方英尺的单位包含客厅上方 14 平方米的挑空，仅 15th 层单位无挑空，面积为 1,066 平方英尺（已以 $2.68m 售出）。公共区域地面为大理石，卧室为木地板，这些在当今公寓中相当常见。
踏入 3 房单位，首先会见到稍长的玄关。已预留部分收纳柜体；若需要，你也可增设更多收纳，或放置一张长凳作出门整理之用。
右手边是封闭式厨房，配置了 Bosch 电器，包括抽油烟机、烤箱、独立冰箱，以及独立的洗衣机与烘干机。
我有一点小抱怨：NYON 全部户型（包括这一类较大的）都未配明火炉灶，本户配的是 3 区电磁炉。另一个小挑剔是电器品牌选择——以 NYON 当前定价，我认为 Bosch 稍显大众。另配有 Carysil 水槽与 Gessi 龙头；部分 3 房户型还会附带 Vintec 酒柜。
这里也配有 Tomal 直饮龙头（与The Hyde 相同）。这在其他项目中并不常见，可见其考究之处。
此厨房的优点在于上下柜体充足，收纳得心应手。
但不那么理想的是，厨房面积偏小，即便有开窗，一些人可能仍觉得略显局促。
不过，这主要是因为项目保留了完整的家务区，同时设有女佣房与卫生间（WC）。
并且带有窗户，无论对使用女佣房的人，或是对存放物品的防霉通风，都是加分项。
在新加坡高房价下，家务区与杂物间往往最先被“牺牲”，因此对能负担这类额外空间的人来说，这无疑是欢迎的配置。
总之，尽管牺牲了一些厨房面积，但从实用角度看，保留家务区也很重要——某种意义上，你在这里兼得其利。
若要说疑问最多的，可能是餐区。与多数样板间一样，这里采用卡座设计以最大化座位数。你的家具选择会很关键——很大程度决定这里能坐 4 人还是 6 人。
主要是因为需要为从入户门到卧室走廊预留通行空间。或者，你也可以发挥创意，把客厅移到平台上，如此餐区便能得到更大的面积（若你经常宴客，这会更合适）。
接下来，看看这个 3 房单位最吸睛之处。
俗话说一分钱一分货，这里 6 米的客厅挑高便是体现。就我个人而言，我很喜欢双层挑高；而 6 米的高度，已是我所见之最之一。作一参照，市面多数双层挑高常见于 4–5 米之间。
非双层挑高单位的层高则为 3.25 米，本就高于市场平均的 2.8 米。
双层挑高带来诸多可能性。若你此前来过样板间，会注意到客厅的家具平台是近几周才加装的新布置。
尽管你几乎总要为“空气”买单，但至少 NYON 的挑空是真正“可用”的。当然，你也可不做平台，留出空间摆放电视柜与茶几。不过，家具平台也自有其用，这里被打造成一处温馨的书房。随着居家办公成为不少公司的常态，它有助于实现动静分区。就我而言，我可能会把这里布置成一个放松角落——懒人沙发、一本书，加些音乐。
或者，正如前文所述，也可将其作为另一处小客厅（虽紧凑，但温馨）。
提醒一下：前 6 位买下 3 房样板单位的买家，发展商将免费提供这套家具平台！
如你所见，客厅并非最宽敞的那类。纵深尚可，摆放一张 4 人沙发应无压力；但横向略显不足。尤其在设置平台后，空间观感会偏窄，几乎放不下茶几。
不过，高挑的层高在此大显身手，即便在常规层高下可能略显压抑，这里也不会。大量采光也极大增强了通透明亮的氛围。
看到楼梯的位置，你可能会疑惑：电视该如何摆放？
他们也为你提供了摆放电视的选项，尽管这样会牺牲一些先前楼梯的利落观感。
阳台呈长方形，面积不算大。好处是把更多面积还给了室内，这对大多数买家来说更理想。阳台的长度连接客厅、卧室 3 与主卧，三处空间均可无缝通达室外。若你喜欢，也可沿阳台摆放几张吧椅，一边喝咖啡一边观景。
正如模型所示，这里的阳台砖同样采用娘惹风格，可见项目在设计上的用心。
接着看卧室 3，即第一间公共卧室。其面积为 10 平方米，放在当今市场算是中规中矩——摆一张 Queen 尺寸床绰绰有余。但若你还想要梳妆台或小书桌，建议改为 Single 会更合适。
一如既往，高于平均的层高对空间感的提升非常明显。
随房附带的两扇推拉衣柜门上带有 NYON 的图案，为住户营造统一的识别度。若你不喜此风格，需考虑自行调整，因为浴室里也同样出现了它。
此房的一大特色，是与阳台相连的延伸空间，有利于通风与采景。
卧室 2 同样为 10 平方米，与本项目大多数卧室一致。这里也能较为舒适地摆下一张 Queen 尺寸床。
这里同样配有带 NYON 图案的衣柜，且窗户自地到顶（虽然并未全幅），为房间引入大量自然光。
这间卧室虽然没有阳台直通，但它另有一招：由于采用 Jack-and-Jill 双入口布局，可视作“半套房”。
因此，浴室可从卧室 2 与公共走道两侧出入。配备 Laufen 悬挂式座厕、Gessi 龙头与花洒。
需留意此处无窗，仅能依赖机械通风，须注意防霉问题。
与衣柜一样，洗手台下的抽屉同样采用 NYON 标志性图案。
最后来到主卧，连同主浴室合计 17 平方米。尺度舒适，需要的话放下 King 尺寸床也没问题；若选 Queen 尺寸，能留出更多空间放梳妆台或双床头柜。
与其他房间一样，衣柜上同样可见小巧的 NYON 图案。这里为常见的双扇衣柜，右侧另设一小柜作补充。
房间为落地窗设计，引入充足日光；并配一扇小门通往阳台。对于不想在卧室再“多买”一处阳台的买家来说，这样恰到好处。
主浴尺寸同样中规中矩，配置与公共浴室类似，唯一不同是配有顶喷花洒——这在主浴中已成常见。
主浴还带有窗户，自然通风非常受欢迎。
这虽然是小细节，但我也喜欢座厕右侧的杂志收纳槽——对仍偏爱纸本阅读的人很友好。
NYON 公寓 1 房型评测
NYON 的 1 房仅此一种户型，分布于 6 个堆叠中的 2 个，且有趣的是两者皆享有更“优”的口袋海景。484 平方英尺的面积，按当今市场属紧凑型。公共区域为大理石，卧室为木地板。
进门后有一处小玄关，我个人认为这通常是较为浪费的空间。当然，你也可摆放小玄关柜或自行定制柜体来增加收纳。
继续往里走，我的第一感觉是这条过道相较不少 1 房户型显得更窄一些。
但这其实自有原因——你会发现这里的厨房台面与收纳显著多于多数同类 1 房。发展商将开放式厨房两侧都纳入操作与收纳，使其成为功能性更强的 1 房厨房之一。
虽然两人背靠背操作会略显局促，但喜欢下厨的人会偏爱这样的布局——若愿意，你甚至可以把它封起来！
这里配置了 Bosch 电器：2 区电磁炉、抽油烟机、烤箱、嵌入式冰箱，以及 Gessi 厨房龙头。隐藏式冰箱让视觉更利落，当然若哪天需要更换，处理会更麻烦些。
与 3 房相同——若要挑剔，就是电器品牌的选择。并非针对 Bosch，但它更偏大众；若能采用其高端子品牌 Gaggenau，或许更能匹配定位。
我也很喜欢的是，连 1 房也配上了直饮龙头——这与多数项目的做法背道而行。你可以说大户型没有获得“特殊待遇”，但我更愿意把它看作小户型的额外福利。
令人惊喜的是，餐区也相当宽裕。相比一些项目 1 房勉强塞下双人餐桌，这里能较为舒适地坐下 4 人。
更巧的是，每个单位的层高达 3.25m——这大概能“碾压”市场上绝大多数项目。高层高带来更佳的空间感——而且不需额外付费！
客厅中，沙发与电视之间的距离也算得体，当然与大户型相比就不必苛求了。
他们甚至“挤”出了一处迷你吧台。尽管属于设计处理，但也说明只要巧思，空间依旧可被创意利用。
与当下新项目的常态一样，单位都会配阳台。NYON 的 1 房阳台相对更小——与One Holland Village 的大阳台相比尤为明显。若你偏爱把面积留给室内空间，尤其是 1 房，这里会很合适。
尽管面积更小，依然可以通过巧妙设计摆放几张吧椅，远眺口袋海景。哦，对了，若你还未注意，阳台地砖同样带有娘惹风格。
阳台也延伸至主卧，这在市面多数 1 房中并不常见。最大优势是：你起床便可无缝享受阳台景致。
通常 1 房主卧的窗户为半高窗，因为空调板多放在此处。发展商在这里改为将空调板“藏”到结构墙后的角落，从而实现落地移门与无缝通达阳台——聪明之举。
主卧本身为 10 平方米，属平均水平，因此能舒适容纳一张 Queen 尺寸床。按惯例，配有 2 扇推拉衣柜，正面压印 NYON 独有图案。
主浴面积亦为 5 平方米，属中位数配置。你会见到 Laufen 悬挂式座厕与台盆，以及 Gessi 顶喷花洒。以此价位的项目而言，这些都属标配。
需要注意的是，这里没有窗户，因此没有自然通风。
按照常规，这里为双入口设计，可从卧室与客厅两侧进入浴室。
NYON 位置评测
随着 Tanjong Katong MRT 即将通车，步行数分钟即可抵达，NYON 的出行便利将再获加成；而其当下的联通性本已相当优越。
NYON 位于更广义的 Katong / Mountbatten 区域。在 19th 与 20th 世纪，这里以富裕的欧亚人、土生华人与印支华人的海滨洋房而著称。多数已被拆除；若有兴趣，如今在 Chapel Road 还有一栋漂亮的战前装饰艺术风格洋房，指导价 $19m 出售。
该区向来深受买家欢迎——2019 年 PropertyGuru 的调查显示，每 3 位买家中有 1 位表示希望在第 15 区置业。
第 15 区从 Siglap（我们评测过“上了年纪”的Mandarin Gardens）一路延伸至Dunman Road 与 Tanjong Rhu，未来 Thomson-East Coast Line 将贯穿全段，设有 6 个 MRT 站。该区以私人住宅为主，例外的是建于 1970 年代初期、坐落于填海地的 Marine Parade 约 ~8,000 套 HDB，以及 Haig Road 上的几个组屋楼。
在公寓发展方面，第 15 区最受推崇的 3 个地段分别是 Tanjong Rhu、Meyer 与 Amber。前两者更靠近市区，拥有更多正面海景单位，但 Tanjong Rhu 的项目则同时包含 99 年与永久产权。
NYON 虽然离市区更远，但开车到 Marina Bay Financial Centre 仅需 10 分钟，且最靠近 ECP 出口。前往 Bugis Junction 或 Suntec City 在非高峰时段也不过 10 分钟内。
NYON 的吸引力还在于其便利的生活配套，这是 Meyer 与 Tanjong Rhu 难以比拟的。理由如下。
配套设施
生鲜杂货
| 杂货商店 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Fairprice – Parkway Parade | 2km，5 分钟车程 |
| Cold Storage – Parkway Parade | 2km，5 分钟车程 |
| Fairprice – Marine Parade Central | 2.5km，6 分钟车程 |
购物商场
| 商场集群 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Parkway Parade | 1.1km，步行 15 分钟 |
| 112 Katong Mall | 1.2km，步行 15 分钟 |
| Katong Shopping Centre | 700m，步行 10 分钟 |
| Kinex | 1.9km，步行 25 分钟 |
| Kallang Wave Mall | 4.1km，9 分钟车程 |
| SingPost Centre | 2.9km，9 分钟车程 |
周边最受欢迎的商场无疑是 Parkway Parade，开车 5 分钟即达。那里有 Cold Storage 与 NTUC 等超市，日常采买十分便利。有意思的是，500m 范围内就有 3 家 NTUC，另外两家位于 Marine Parade Central 与 Katong V Mall。
在 Parkway 一带，零售银行网点也非常齐备。我母亲常夸，这里几乎能找到所有存款类银行：商场内有 UOB（含 Wealth 与 Privilege Banking）、DBS（含 Treasures）、OCBC Premier Banking、HSBC 与 Citibank；周边还有 OCBC、Maybank、Standard Chartered，甚至 State Bank of India 与 Bank of China。
关于儿童课外教育也不必担心——Marine Parade 是著名的“补习带”，满是各类教育中心；我从 5 岁起大多周末都在这里“打卡”。
距 NYON 最近的商场其实是 Katong Shopping Centre。它在 1973 年开业时曾是新加坡首座空调商场，如今则更以女佣中介与已停业的 Teo Heng KTV 而闻名。
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 小学（车程 3km 内） | Tanjong Katong Primary School (1km), CHIJ (Katong) Primary, Haig Girls’ School, Kong Hwa School, Tao Nan School, Canadian International School |
对于有学龄儿童的家长，周边有多所蒙特梭利与幼稚园值得留意。Canadian International School 与 Tanjong Katong Primary School 均在 NYON 的 1km 范围内。
对第 15 区的住户而言，通常最想争取的是 Tao Nan School（本人亦为校友）。但 Amber Skye 位于 1–2km 距离范围内，CHIJ (Katong)、Haig Girls’ School 与 Kong Hwa School 亦然。
至于大学前教育，Victoria School 与 Victoria Junior College 车程 3 分钟，Dunman High School（本人亦为校友）车程 5 分钟。
公共交通
| 巴士站 | 巴士线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Opp Tg Katong Rd Sth P/G’ | 36, 48 | 160m，步行 2 分钟 |
| ‘One Amber’ | 10, 10e, 12, 14, 14A, 14e, 32, 36, 36A, 36B, 40, 48, 196, 196A | 450m，步行 5 分钟 |
最近的 MRT： Tanjong Katong（Thomson-East Coast Line – 2023）— 步行 2 分钟，150m
距离 Tanjong Katong MRT 开通尚有约 3 年，因此对 CBD 上班族（这里的主要住户群）而言，当前公共交通主要依赖巴士。最近的巴士站有 36 与 48 号线，可驶上 ECP，前往 Suntec City、City Hall、Dhoby Ghaut、Newton 等地。
若前往 Downtown，一般需步行稍远至 One Amber 外的巴士站，那里有多条线路直达 Raffles Place 与 Shenton Way，距 MBFC 与 Asia Square 也只需短程步行。
未来，通过 TEL 约 7 站（约 14 分钟）可到 Shenton Way 站，周边为 Marina One、UIC Building 等甲级写字楼；约 4 站（约 8 分钟）到 Gardens by the Bay，可观赏原版“超级树”（非此处“缩水版”）。
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（预计高峰时段［0830］车程） |
| CBD (Raffles Place) | 11.0km，15 分钟车程 |
| Orchard Road | 12.4km，19 分钟车程 |
| Suntec City | 8.5km，10 分钟车程 |
| Changi Airport | 11.5km，10 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 48.2km，50 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 7.3km，22 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 19.1km，20 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 17.8km，19 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 38.0m，35 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 31.8km，31 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 26.1km，28 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 30.9km，31 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 14.4km，15 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 24.1km，27 分钟车程 |
就近道路出入口： 两处——一处直达 ECP（往 Changi），另一处沿 Amber Road 左转两次至 Amber Gardens 上 ECP（往 City）。此外也可从这里前往 Tanjong Katong 与 Marine Parade。
小结：
由于 ECP 几乎就在 NYON 旁边，从这里驱车前往多数目的地的车程都相当亮眼——尤其是往 Downtown Core 一带。即便没有私家车，未来的地铁与现有的密集巴士网络也足以让你在新加坡各处轻松通达。
发展商与团队
发展商
Aurum Land 是建筑巨头 Woh Hup 的地产发展部门；Woh Hup 是新加坡最大的建筑公司之一。其代表作鲜有公司能匹敌——从 MacDonald House 到 Gardens by the Bay 与 Jewel Changi Airport。作为本项目的总承包商，你大可对 The Hyde 的品质放心。
至于 Aurum Land，其以审美在线的精品项目见长，如 Mount Sophia 的 1919、Pasir Panjang 的 The Orient，以及靠近植物园的The Asana。公司由 Michelle Yong 领衔，她行事一丝不苟、目光长远，同时创立了综合健身与康养平台 Core Collective，以及联合办公空间 Found8。
建筑师
当然，没有 Park + Associates Architects 的出色工作，NYON 的概念不会如此鲜明。事务所由 Lim Koon Park 于 1999 年创立，最初专注于有地住宅设计，至今仍是其强项。除有地住宅外，Park + Associates 亦打造了广泛而扎实的作品组合——从与 Aurum Land 合作的 1919 与Three 11，到 Ritz Carlton、Marriott Petaling Jaya 与 Nanyang Girls High School 等。
施工
NYON 的一大优势在于背靠 Woh Hup——目前在 BCA 评比中名列第 1。
| Year | Name (projects done in the year) | Average CONQUAS score | Percentile Rank | Minimum CONQUAS score | Maximum CONQUAS score | 2019 Private Housing Average |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 – 2019 | Woh Hup (Pte) Ltd | 96.2 | 95% | 94.1 | 99.3 | 91.5 |
| 2019 | Woh Hup (Pte) Ltd (1) | 96.2 | 92% | 96.2 | 96.2 | |
| 2018 | Woh Hup (Pte) Ltd (4) | 98.0 | 96% | 97.3 | 99.3 | |
| 2017 | Woh Hup (Pte) Ltd (2) | 95.9 | 93% | 95.6 | 96.3 | |
| 2016 | Woh Hup (Pte) Ltd (5) | 95.6 | 96% | 94.1 | 97.7 | |
| 2015 | Woh Hup (Pte) Ltd (3) | 96.6 | 98% | 96.3 | 97.1 | |
| 2014 | Woh Hup (Pte) Ltd (3) | 95.3 | 93% | 95.0 | 95.5 | |
| 2013 | Woh Hup (Pte) Ltd (2) | 95.8 | 98% | 95.6 | 96.0 |
Stack 分析
项目总平面图
| 庭院（Courtyard） | 会所（Club House） | 小凉亭（Cabanas） |
| 马赛克泳池（Mosaic Pool） | 按摩池（Jacuzzi） | 儿童泳池（Kids’ Pool） |
| 烧烤炉（BBQ Pits） | 日光躺椅平台（Sun Lounge Deck） | 洗手间与更衣室（Toilet & Changing Room） |
| 淋浴（Shower） | 草坪（Lawn） | 游乐场（Playground） |
设施分布在第 1 层与第 14 层，浓郁的娘惹元素被雅致地融入各处：从庭院到马赛克泳池，再到会所。
NYON 不追求“全配套”的定位；它的目标是把基础配套做好。我认为它做得不错，尤其适合喜欢在家小酌、宴客的人。项目设置了多处用餐空间，空中餐台似乎还有一张 18 人长桌。
若你热爱运动，需要接受 30m 跑道泳池与相对较小的健身房这一现实。考虑到发展商仅有 28,000+ 平方英尺可用地（比一些洋房地还小），这样的呈现已属合理。
户型配比
户型 | 面积 | 单位数 | 管理费 |
| 1BR | 484 平方英尺 | 28 | $375 |
| 2BR | 721–915 平方英尺 | 36 | $450 |
| 3BR | 1,055–1,615 平方英尺 | 28 | $525 |
NYON 的户型配比简单明了，1、2、3 房大致均分。1 与 2 房的面积处于市场均值，3 房则略大于市场平均。
Amber Road 颇受家庭买家欢迎，因此发展商选择较大的户型并不意外；其中不少 3 房更配有双层挑高。值得一提的是，毗邻的 Amber Skye（我在 9 月评测过）也有许多双层挑高单位。也许这就是东海岸买家的偏好…
管理费方面，的确高于大众型项目。但考虑到其精品、略高端的定位，以及全盘仅 92 户，我认为仍在合理范围。
最佳堆叠
项目整体以南北朝向为主，尽管 5 与 6 号堆叠的部分朝西。南北向向来是新加坡买家的首选，避免炙热的午后西晒。
景观最佳的堆叠为能看到口袋海景者，其中 4 与 5 号堆叠表现最好——从 5/6 楼起即可望见海景。2 与 3 号堆叠虽同向，但前方还有另一座公寓——11 层高的 16@Amber。所幸 16@Amber 的楼体与 NYON 呈垂直角度，因此并不真正遮挡 3 与 2 号堆叠。
至于 1 与 6 号堆叠，其朝向 King’s Mansion 与 Amber Park 的设施。景观并不算佳，尤其 King’s Mansion 已显老态。
午后西晒分析
本项目多为东北朝向。01 与 06 号堆叠在每年 4 月至 9 月约半年时间里，午后西晒较为明显。
05 号堆叠的公共卧室 2 几乎全年都会有午后阳光，因为其朝向偏西南。
为减缓西晒，发展商会在窗前设置铝制穿孔屏，以兼顾遮阳与私密。
此外，隔壁的 Amber Skye 可能距离足够近，可在一定程度上挡住午后阳光。
02–05 号堆叠的客厅仅在 11 月至 2 月期间会收到间接的午后阳光。
最少午后西晒的堆叠
由于朝向偏西南，02–04 号堆叠承受的午后西晒最少。这些堆叠也可在 10 月至次年 3 月间享受清晨日照。
价格评述
若你在考虑 NYON，势必也会与周边新盘相互比较。下面是横向对比：
| 项目 | 平均 Psf | TOP |
| NYON | $2,320 | 2022 |
| Amber Park | $2,469 | 2024 |
| Coastline Residences | $2,469 | 2022 |
| Amber 45 | $2,229 | 2020 |
| Amber Skye | $2,113 | 2017 |
| The Esta | $1,744 | 2008 |
| One Amber | $1,644 | 2010 |
| Amber Point | $1,657 | 1991 |
| King’s Mansion | $1,372 | 1982 |
上表选取了 Amber 一带的 4 个新盘，以及 NYON 更具代表性的两位“老邻居”——The Esta（400 户）与 One Amber（562 户），我认为它们可作为 Amber 社区的标杆。
至于 Amber Point 与 King’s Mansion，它们在 1991 与 1982 年落成时曾是标志性项目。如今较低的 psf 也反映出项目年代与更大的单位面积。King’s Mansion 的外观也更显老态（不免让人联想到 HDB 点式楼）。
在尚未完工的项目中（Coastline Residences、Amber Park），NYON 的平均 psf 最低；同时又略高于近期完工、且我认为位置更拥挤、条件不如理想的 Amber 45。NYON 定价更低也在情理之中：它既无（像 Coastline Residences 那样的）海景优势，也不具（如 Amber Park 那样的）大体量土地。
因此，若你在 Amber 区物色新盘并希望以更低 psf 入场，NYON 可列入候选。此外，我们也了解到项目正对若干单位做促销：前 6 位购买 3 房样板单位的买家，可获赠免费家具平台。
我们的看法
我们喜欢
- 主题独特
- 细节考究
- 临近即将开通的 MRT
我们不喜欢
- –周边被其他项目包围
- –仅为口袋海景
若你想要一所与其地段气质相称、富有个性的家，NYON 的娘惹主题应当对你胃口。其娘惹元素贯穿全盘；无论是马赛克泳池，还是精致的庭院空间，都能看出发展商在细节上的用心，这点让我印象深刻。
位置方面，NYON 的优势不难自证。坐落于成熟的第 15 区，距 CBD 与 Changi Airport 约 10 分钟车程；即将开通的 Tanjong Katong MRT 步行不足 3 分钟即达。Katong 也是美食天堂，选择绝不会匮乏。
当然，你也可以说，我一生多在第 15 区不同地段居住，难免带点偏见。
再加上步行 5 分钟即可到 East Coast Park，黄昏或周末倚海而坐，惬意之至。
话虽如此，Amber Road 以及相邻的 Meyer Road、Marine Parade Road 也提供了众多公寓选择。其中不乏拥有一览无遗海景者，我可以告诉你，那景致确实令人屏息（价格亦然）。但你也可以说，NYON 是少有能把 Katong 的娘惹怀旧情怀与现代公寓生活融合在一起的项目。
这对你的意义
你可能会喜欢 NYON，如果你：
-
• 期望独特主题的项目：
在大型公寓同质化主题与设计横行的时代，一个自始至终坚持独特主题、处处可见巧思的项目，确实令人耳目一新。
-
• 希望工作（CBD）与休闲（East Coast Park）皆便利：
随着 Thomson-East Coast Line 开通在即，区域联通性将再获提升。
你可能不会喜欢 NYON，如果你：
-
• 追求无遮挡海景单位：
NYON 楼高并不算高，若要在本区寻最佳海景，它的位置也并非最有利。
-
• 需要完整公寓配套（如 50m 跑道泳池 / 网球场）：
受限于用地较小，NYON 面临精品项目的常见问题——配套不够“全”。若这些对你很重要，你应考虑其他项目。
评测结束
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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