对于想要居住在一处以独特设计脱颖而出、且兼顾通勤（临近 Tanjong Katong MRT）与休闲（东海岸公园 East Coast Park）的住户而言，NYON 是一个很好的选择。
| 项目： | NYON |
|---|---|
| 区域： | 15 |
| 地址： | 12 Amber Road |
| 产权： | Freehold |
| 单位总数： | 92 |
| 占地面积： | 28,409 sqft |
| 发展商： | Aurum Land |
| TOP： | Sep 2022 |
为了让不太熟悉东部的读者更好理解，文化底蕴浓厚的加东 Katong 曾经遍布椰子种植园，沿海坐落着富裕的土生华人（Peranakan）与欧亚裔的海滨洋房与战前店屋。如今，这些店屋依然以精美的装饰与绚丽的外立面屹立不倒，而许多洋房则让位给了高层公寓。事实上，Aurum Land 收购多处有地住宅用地以兴建 NYON，也意味着 Amber Road 上剩余的有地住宅地段基本走到尽头。
顺应其与众不同的周边环境，NYON 的名字灵感源于 “Nyonya”（娘惹），这是土生华人社群常用以自称的词语。不仅仅是名字，NYON 还是一座以娘惹为主题的开发项目，处处以鲜明的设计元素向该区历史致敬。虽然这并非本区第一个娘惹风格的项目（会让人想到 Marine Parade 的 Straits Mansion），但在我看来，NYON 的演绎更出色，稍后我会更详细谈谈其设计细节。
除了浓厚的文化气息外，NYON 位于 Amber Road 的地段也可谓十分便利。我自小在第 15 区居住，或许会有些偏爱。但对我来说，新加坡能同时提供如此便利与生活方式的区域并不多。东海岸公园 East Coast Park 步行仅 5 分钟（400m），而 Marina Bay Financial Centre 与樟宜机场开车各仅 10 分钟，方向相反。随着 Thomson-East Coast Line（TEL）将于 2023 年通车，Tanjong Katong MRT 距离 NYON 仅 3 分钟步行，进一步提升住户的出行便捷性。
近几年，Amber Road 一带因新盘接连登场而日渐火热。2018 年的 Amber 45（近期已取得 TOP）之后，Amber Park、Coastline Residences 与 NYON 相继入市，皆通过en bloc 集体出售获得地块。
让我们来看看这座永久产权项目的其他特点，是否值得你考虑入手。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
NYON 公寓实地走访
Amber 一带其实不大，仅由 2 条平行道路（Amber Road 与 Amber Gardens）组成，各约 500 米长，两侧遍布高层公寓。
NYON 是一座 92 户的小型项目，位于 Amber Road 的尽头（或起点，取决于你从哪里驶入），紧邻我数月前刚评测过的Amber Skye。
从规模上看，NYON 并非 Amber Road 上最大的项目，这里以地标型项目如 The Sea View（377,657 sq ft）与 One Amber（249,212 sq ft）为主。在新盘中，Amber Park 以 213,675 sq ft 的占地面积位居之首，几乎是 NYON 的 9 倍。
因此，NYON 并不打算在配套数量上争当最强。与许多 Aurum Land 的项目一样，它专注于一个概念，并力求以雅致而诱人的方式呈现出来。本案的主题就是为真正热爱加东的买家打造娘惹风情。NYON 的配套分布在 1 楼与 14 楼，我将先从前者展开。
从门卫室开始，你会注意到项目设有 2 条车道，一条供住户驶入地库车场，另一条供上下客之用。以 92 户的项目来说，这相当令人印象深刻，特别是旁边地块更大的 Amber Skye 仅设置了单车道。这里预期不会出现停车难题，因为住户可享 1 户 1 车位的配置。此外，我预计也会有不少单位出租给租客，他们更可能选择使用近在咫尺的 MRT。
上下客区相对朴素，谈不上气派。公道地说，鉴于用地有限，我本来也没有太高期待。值得称道的是，这里也是娘惹元素的开端，下客区预计会采用娘惹风马赛克瓷砖铺陈。
下客区会引导住户来到我认为是 NYON 最惊艳的部分——美丽的中庭（Courtyard）。它让人联想到加东旧日的娘惹宅邸，配有雕塑感楼梯与悬挂绿植。我始终相信第一印象很重要，这里足以弥补朴素的下客区给我的感受。
模型有时不易看清，这里是一张渲染图，展示了中庭空间的预期效果。
还将设有一条全程有顶的人行走道直达侧门。如果你觉得似曾相识，那是因为 NYON 的设计考虑相当细致。通过采用轻钢与百叶的组合，这是对旧式“五脚基”的现代演绎，我很欣赏这种对细节的讲究。
到了这里，你大概也不会对会所（Clubhouse）的主题感到意外。你会看到类似的娘惹元素，从马赛克地砖到灯具与柱子，处处呼应。
它基本上是位于项目一侧的一栋“小屋”，紧邻 16@Amber 与 King’s Mansion。
对于孩子，1 楼设有“树屋”主题游乐场，14 楼另有儿童游乐区。鉴于 NYON 的用地不大，自然不必期待过多；反而带孩子步行 5 分钟去东海岸公园可能更合适。
同样，我也欣赏他们尝试用与整体设计更一致的概念来打造儿童设施，而非常见的色彩鲜艳、塑料感强的款式。
我很喜欢的另一处设计是马赛克泳池。灵感来自娘惹 kebaya，这座 30m 跑道泳池无疑是新项目里较为独特的泳池之一。虽说没有 The Hyde 的“星座泳池”那么酷，但仍然辨识度十足。
30m 的泳池在当今市场并非最优，但考虑到 NYON 是一块小地上的精品项目，这是潜在买家需要理解的限制。作个对比，旁边的 Amber Skye 拥有 108 户，配置 48m 跑道泳池；40 户的 16@Amber 的泳池长度可能不到 20m。
不过话说回来，只有 92 户，我实在难以想象泳池尺寸会成为这里的实际问题。
更棒的是，泳池并不正对 King’s Mansion 的住宅楼，因此中间留有不错的开阔带，给予一定的呼吸空间。
泳池周围也会设置多处躺卧平台，主泳池一侧另有小型凉亭池与按摩池。
烧烤炉也位于泳池旁，自然是个理想位置。孩子可以畅泳，成人则在旁边边烧烤边叙旧。而且该空间设有遮蔽，无论日晒或雨天都有所防护。
接下来是 14 楼的空中露台（Sky Terrace）。这里汇集了多种设施，充分利用更高楼层的视野。
健身房面积看起来还不错，高挑的层高在放大空间感方面功不可没。
这里还设有户外健身区，作为健身房的补充，有助于在高峰时段分流。健身房朝向亦佳，可享部分海景，让你在跑步机上的时光更为疗愈。
同样可享到这些“口袋海景”的还有恰如其名的海景平台（Seaview Patio）与起居室（Sitting Room），我相信都是下班后放松的好去处。
14 楼的另一端是空中用餐露台（Sky Dining terrace）。看起来将配备烹饪设备与一张可容纳 18 人的长桌。如果最终呈现如期，这会是个非常体面的待客空间。全盘仅 92 户，除节庆假期外，预订应当不会太困难。
最后，谈谈我对 NYON 整体外观的看法。坦白说，从外立面来看，它并非最具辨识度的那类。
但当你走近细看，便会发现处处细节考究。
例如阳台上的娘惹风格瓷砖。
又或者中庭上的繁复细节。
最后，模型上随处可见的小人偶也挺有意思。虽然对项目落成效果并无实质影响，但确实增添了几分趣味。
现在，带你看看示范单位！
NYON 公寓 3 卧室评测
NYON 拥有多种 3 卧室户型，甚至同一柱也会有不同。示范单位为 Type C2，位于 5 号柱的大部分偶数楼层。本套 1,216 sqft 的单位在客厅上方设有 14 sqm 的挑空，只有 15th 楼的单位无挑空，面积为 1,066 sqft（已以 $2.68m 售出）。交付标准为公区大理石、卧室实木地板——这是当下公寓普遍采用的材料。
进入 3 卧室单位，你会发现这里的玄关略长。已内置部分收纳柜，如有需要也可在此增设收纳或设置一张长凳，方便出门前梳理。
右侧即为封闭式厨房，如预期一样。配备 Bosch 电器，包括抽油烟机、烤箱、独立式冰箱以及分体式洗衣机与烘干机。
我有个小小抱怨：NYON 所有单位（包括这样的较大户型）都未提供明火炉灶，本户型配备的是 3 区感应炉。另一个小挑剔是选择 Bosch 作为电器品牌——以 NYON 当前的定价，我认为其更偏大众定位。另配备 Carysil 水槽与 Gessi 龙头。部分 3 卧室单位还会附带 Vintec 恒温酒柜。
这里也配有 Tomal 水龙头饮水机（与The Hyde 类似）。这在其他开发项目里并不常见，足见其细致用心。
这间厨房的优点在于上、下柜体充足，收纳更为轻松。
不那么理想的是，厨房偏小，即便有开窗借光，有些人可能仍觉得局促。
但其原因也明确：因为这里保留了一个实用的后阳台空间，配有工人房与盥洗间（WC）。
该区域设有窗户，无论是给工人房通风，还是避免储物发霉，都很有帮助。
在新加坡，高房价使得后阳台与杂物间成为牺牲品，因此对能负担额外空间的家庭而言，这始终是个受欢迎的配置。
简而言之，虽然牺牲了部分厨房面积，但从实用角度看，拥有后阳台也很重要——某种程度上可谓“鱼与熊掌兼得”。
若要指出一个让我疑惑最多的空间，大概是餐区了。与多数示范单位一样，这里采用卡座设计，以最大化就座人数。你的家具选择很关键，它将决定这里能坐 4 人还是 6 人。
主要问题在于需要给出从大门通往各卧室走道的通行空间。或者，你也可以更有创意地把客厅移至平台位置，从而为餐区留出更大的空间（若你经常宴客）。
接下来，看看本 3 卧室单位最大的亮点。
俗话说“一分钱一分货”，这里 6 米的客厅挑高便是最佳体现。就我个人而言，我非常喜欢双层挑高，而 6 米的高度确实罕见。作比较，大多数市面上的双层挑高一般介于 4–5 米。
非双层挑高的单位层高为 3.25 米，已高于市面平均的 2.8 米。
双层挑高创造了丰富的可能性。如果你之前看过示范单位，你可能会觉得客厅里这处家具平台是新装的——它确实是在几周前才加上的。
尽管你几乎总是在为“空气”买单，但至少 NYON 的这处挑空非常可用。当然，你也可以不装平台，以便摆放电视柜与茶几。然而，这处家具平台也能承担功能——他们将其布置为一处温馨的小书房。随着在家办公持续成为许多公司的常态，这有助于划分“工作/生活”区。就我个人而言，我会把这里打造成一处休闲小角落，放个懒人沙发，配本书与些许音乐。
或者，如前所述，它也可作为另一处起居空间（虽紧凑但温馨）。
备注：前 6 位买家将可获开发商免费提供此家具平台！
可以看出，客厅并不是特别宽敞。长度还不错，可舒适地容纳 4 人沙发；但宽度就不那么理想了。尤其安装了家具平台后，空间显得更为狭长，几乎放不下茶几。
不过，高挑层高确实派上用场，即便横向空间一般，实际感受并不压抑。大量引入的采光也极大增强了通透感。
此处你可能会好奇：楼梯的位置让电视该如何摆放？
他们也提供了可放置电视的选项，尽管这会多少牺牲上一版楼梯的简洁感。
阳台为长方形，面积并不大。其好处是单位内部拥有更多实用面积，我相信这对大多数买家更为理想。阳台长度连通客厅、卧室 3 与主卧，方便这 3 个空间的用户无缝走到室外。如有需要，你也能沿阳台放置几张吧椅，一边喝咖啡一边观景。
正如示范模型所示，这里的地砖同样采用娘惹风格，体现出项目设计上的用心。
接着看卧室 3（首个公共卧室）。其面积为 10 sqm，属于当今市场的平均水平——放置一张 Queen 尺寸床绰绰有余。但若需要梳妆台或小书桌，改为 Single 床会更合适。
一如既往，较高的层高对提升空间感帮助很大。
提供的两扇衣柜门也印有 NYON 的图案，为住户营造某种身份识别。若你不喜欢，则可能需要自行想办法替换——因为浴室中也会出现该图案。
本房间的一大特色是空间延伸至阳台，有利于通风与观景。
卧室 2 也为 10 sqm，与本项目大多数卧室一致。放置 Queen 尺寸床同样不成问题。
衣柜同样配有 NYON 独特图案，本房也设有近乎落地的窗户（并非全幅），为室内引入大量自然采光。
此卧室虽不像其他房间那样可直接通往阳台，但它也有“妙招”：由于浴室采用“Jack-and-Jill”（双门）设计，你可将其视为带卫浴套间。
因为是 Jack-and-Jill 概念，既可从卧室 2 进入/离开，也可从公共走道进入/离开。配备 Laufen 悬挂式马桶，Gessi 龙头与花洒混合器。
需注意，这里没有窗户，你需要依赖机械通风，并留意霉菌问题。
与衣柜类似，洗手台下方的抽屉也带有 NYON 标志性图案。
最后看看主卧，连同主卫共计 17 sqm。面积舒适，需要时可放置 King 尺寸床；若用 Queen 尺寸床，将有更多空间摆放梳妆台或床边柜。
与其他房间相似，主卧提供的衣柜也带有 NYON 小图案。这里为常见的两扇衣柜门设计，右侧另配一只较小的柜体。
房间配备落地窗，引入充足阳光，并设有一扇小门通往阳台。对于不希望为卧室再付“阳台溢价”的买家来说，这样的安排已相当理想。
主卫面积亦属中规中矩，配置与公共浴室相近，唯一的区别是配有雨淋花洒——这几乎已成为主卫的标配。
主卫还带有窗户，始终有利于自然通风。
虽说是小细节，但我很喜欢马桶右侧预留的杂志架——对于仍钟情纸本阅读的人来说很受用。
NYON 公寓 1 卧室评测
NYON 的示范单位展示了本项目唯一的 1 卧室布局，分布于 6 个柱位中的 2 个，而且这两柱恰好具备较“优质”的局部海景。484 sq ft 的面积在当今市场属精巧型。交付标准为公区大理石、卧室实木地板。
入户后有一小段玄关，整体来说略显浪费。当然，你可以放置小型玄关柜或自建收纳以提升储物能力。
除此之外，我踏入单位的第一感觉是走道较窄，相比市场上类似的 1 卧室更为紧凑。
但这其实自有理由——你会发现这里的厨房台面与收纳比多数竞品 1 卧室更为充足。开发商利用开放式厨房的两侧创造空间，使之成为更为实用的 1 卧室厨房之一。
虽然两人背靠背同时操作会有点挤，但对于经常下厨的人来说，这样的布局或许更受欢迎——你甚至可以把它封闭起来！
这里配备 Bosch 电器，如 2 区感应炉、抽油烟机、烤箱、嵌入式冰箱，以及 Gessi 厨房龙头。隐蔽式冰箱让整体更干净利落，但一旦将来需要更换，处理会更复杂。
与 3 卧室相似——若要挑剔，就是电器品牌的选择。并非说 Bosch 不好，但个人觉得更偏大众；若能选用 Bosch 高端子品牌 Gaggenau，会更令人眼前一亮。
我也很喜欢他们连 1 卧室都配上了饮水机——这与多数开发项目的做法背道而行。你可以说并未对大户型给予“特殊待遇”，但我更愿意把它视为对小户型的加分项。
令人惊喜的是，用餐区相当宽裕。不同于有些项目勉强放下一张双人餐桌，这里的餐区可以比较从容地坐下 4 人。
更妙的是，所有单位层高达 3.25m——这大概比市面上所有项目都要高。高层高显著提升空间感——而且无需额外付费！
客厅区域，沙发与电视之间的距离也算合适，当然与大户型相比就不值得大书特书了。
他们甚至还“挤出”了一处小吧台。虽然这是设计演绎，但也说明只要思路巧妙，仍然可以创造出可用空间。
顺应当今新盘的趋势，单位通常都会设有阳台。就 NYON 的 1 卧室而言，阳台面积其实比许多项目都要小——看看One Holland Village 有多大的阳台就知道了。因此，如果你更偏好室内可用面积，尤其是 1 卧室单位，NYON 会很适合你。
即便面积较小，通过巧思设计，你仍可摆上几张吧椅，远眺局部海景。哦，对了，如果你还没注意，阳台地砖同样是娘惹风格。
阳台同样延伸至主卧，这在市面多数 1 卧室中并不常见。其最大优势当然是，你起床即可无缝地走到阳台，享受景致。
1 卧室主卧的窗户往往是半高，因为空调机位通常设于该处。开发商在这里的处理则是把空调机位“推”到角落并藏于结构墙后，从而让你拥有落地移门并可无缝通往阳台——相当聪明的做法。
主卧本身为 10sqm，属于平均水平，因此可舒适地放下一张 Queen 尺寸床。单位标配两扇滑门衣柜，带有 NYON 独特图案。
主卫面积为 5 sqm，属平均水平。配备 Laufen 悬挂式马桶与台盆，以及 Gessi 雨淋花洒。以该价位的项目而言，这些基本都属常见配置。
需要注意的是，这里没有窗户，因此不具备自然通风。
与常见做法一样，这里采用双入口设计——可从卧室与起居区两侧进入/离开。
NYON 地段评测
随着 Tanjong Katong MRT 即将通车，步行仅数分钟即可抵达，原本就连接性出色的 NYON 将再添一分便利。
NYON 位于更广泛的 Katong / Mountbatten 一带，这里在 19th 与 20th 世纪传统上与富裕的欧亚裔、土生华人与华裔-印尼人沿海洋房联系紧密。如今大多已被拆除，但如果你感兴趣，Chapel Road 还有一栋漂亮的战前装饰艺术风格洋房待售，指导价 $19m。
该区域一直深受买家欢迎——2019 年 PropertyGuru 的一项调查显示，每 3 名买家中就有 1 名表示想在第 15 区购房。
第 15 区从 Siglap（我们曾评测过“上了年纪”的Mandarin Gardens）一路延伸至 Dunman Road 与 Tanjong Rhu，沿未来 Thomson-East Coast Line 将设 6 个 MRT 站。该区以私宅为主，例外是 1970 年代在填海地上建成、约 ~8,000 套单位的 Marine Parade HDB，以及 Haig Road 的几座组屋。
就公寓而言，第 15 区最受推崇的 3 个地段分别是 Tanjong Rhu、Meyer 与 Amber。三者中，Tanjong Rhu 与 Meyer Road 更靠近市区，且拥有最多正海景单位，但 Tanjong Rhu 的项目既有 99 年也有 Freehold。
虽然 NYON 离市区稍远，但开车到 Marina Bay Financial Centre 仅需 10 分钟，且离 ECP 出口最近。前往 Bugis Junction 或 Suntec City 在非高峰时段也不超过 10 分钟。
NYON 的吸引力还在于它靠近大量生活配套，这是 Meyer 与 Tanjong Rhu 所不具备的。我之所以这么说，理由如下。
周边配套
杂货
| 杂货店 | 与公寓距离（及预估步行时间） |
| Fairprice – Parkway Parade | 2km, 5-min drive |
| Cold Storage - Parkway Parade | 2km, 5-min drive |
| Fairprice - Marine Parade Central | 2.5km, 6-min drive |
购物商场
| 商场集群 | 与公寓距离（及预估步行时间） |
| Parkway Parade | 1.1km, 15-min walk |
| 112 Katong Mall | 1.2km, 15-min walk |
| Katong Shopping Centre | 700m, 10-min walk |
| Kinex | 1.9km, 25-min walk |
| Kallang Wave Mall | 4.1km, 9-min drive |
| SingPost Centre | 2.9km 9-min drive |
周边最受欢迎的商场无疑是 Parkway Parade，开车 5 分钟可达。那里有 Cold Storage 与 NTUC 等，可满足日常所需。有趣的是，500m 范围内有 3 家 NTUC，另外两家位于 Marine Parade Central 与 Katong V Mall。
在 Parkway 一带，你也不会缺少零售银行选择。我的母亲常夸，那附近几乎每一家存款银行都找得到。在商场内，你会找到 UOB（包括 Wealth 与 Privilege Banking）、DBS（包括 Treasures）、OCBC Premier Banking、HSBC 与 Citibank。在周边，你也会看到 OCBC、Maybank、Standard Chartered，甚至印度国家银行（State Bank of India）与中国银行（Bank of China）。
若涉及儿童培优，也不必担心。Marine Parade 可谓“培优集群”，补习中心林立——相信我，我从 5 岁起多数周末都在这里补习度过。
距离 NYON 最近的商场其实是 Katong Shopping Centre，它在 1973 年开业时曾是新加坡首家空调商场，如今更以外佣中介与已停业的 Teo Heng KTV 而闻名。
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 小学（车程 3km 范围内） | Tanjong Katong Primary School (1km), CHIJ (Katong) Primary, Haig Girls' School, Kong Hwa School, Tao Nan School, Canadian International School |
对于有学龄子女的家长，周边有多所蒙特梭利与幼儿园值得留意。Canadian International School 与 Tanjong Katong Primary School 均在 NYON 的 1km 范围内。
对第 15 区居民而言，热门的小学通常是 Tao Nan School（我也是自豪的校友），不过 Amber Skye 可惜落在 1–2km 区间，CHIJ (Katong)、Haig Girls School 与 Kong Hwa School 亦然。
高中/初院方面，Victoria School 与 Victoria Junior College 开车 3 分钟即可抵达；Dunman High School（再次自豪的校友）约 5 分钟车程。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 与公寓距离（及预估步行时间） |
| ‘Opp Tg Katong Rd Sth P/G’ | 36, 48 | 160m, 2-min walk |
| ‘One Amber’ | 10, 10e, 12, 14, 14A, 14e, 32, 36, 36A, 36B, 40, 48, 196, 196A | 450m, 5-min walk |
最近的 MRT：Tanjong Katong（Thomson-East Coast Line – 2023）– 2 mins walk, 150m
由于距离 Tanjong Katong MRT 通车还有约 3 年时间，目前前往 CBD 的通勤族（这也是本区主要住户群）主要依赖巴士。最近的巴士站有 36 与 48，这两路会驶上 ECP，前往 Suntec City、City Hall、Dhoby Ghaut 与 Newton 等地。
若前往 Downtown，一种方式是步行稍远至 One Amber 外的巴士站，那里有更多巴士直达 Raffles Place 与 Shenton Way，离 MBFC 与 Asia Square 仅短距离步行。
未来，乘坐 TEL 约 7 站（约 14 分钟）可到达 Shenton Way 站，周边有 Marina One、UIC Building 等甲级写字楼；4 站（约 8 分钟）可到达 Gardens by the Bay，你可以欣赏到真正的“超级树”（而非这里“缩水版”）。
私家车
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预估高峰时段 [0830] 车程） |
| CBD (Raffles Place) | 11.0km, 15-min drive |
| Orchard Road | 12.4km, 19-min drive |
| Suntec City | 8.5km, 10-min drive |
| Changi Airport | 11.5km, 10-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 48.2km, 50-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 7.3km, 22-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 19.1km, 20-min drive |
| Mapletree Business City | 17.8km, 19-min drive |
| Tuas Checkpoint | 38.0m, 35-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 31.8km, 31-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 26.1km, 28-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 30.9km, 31-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 14.4km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 24.1km, 27-min drive |
就近道路出入口：共 2 个出入口——其中 1 个直接通往 ECP（Changi 方向），另一个沿 Amber Road 行驶，两次左转至 Amber Gardens 即可上 ECP（City 方向）。否则亦可从此处前往 Tanjong Katong 与 Marine Parade。
小结：
由于 ECP 几乎就在 NYON 旁边，从这里开车到多数地点的时间非常可观——尤其是市中心核心区一带。即使没有私家车，未来的地铁与现有完善的巴士网络也能轻松通达新加坡大部分地区。
发展商团队
发展商
Aurum Land 是建筑巨擘 Woh Hup 的地产开发部门，Woh Hup 是新加坡规模最大的建筑公司之一。其代表作鲜有公司能比——从 MacDonald House 到滨海湾花园（Gardens by the Bay）以及樟宜机场星耀樟宜（Jewel Changi Airport）。Woh Hup 亦是本项目的主承建商，因此你可对 The Hyde 的品质放心。
至于 Aurum Land，其以美学出众的精品项目著称，如 Mount Sophia 的 1919、Pasir Panjang 的 The Orient，以及近植物园的 The Asana。管理层由 Michelle Yong 领衔，她以细致与前瞻著称，同时创立了健身养生平台 Core Collective 与联合办公空间 Found8。
建筑设计
当然，若没有 Park + Associates Architects 的出色工作，NYON 的概念也不会如此到位。该事务所由 Lim Koon Park 于 1999 年创立，起初专注于有地住宅设计，至今仍然涉足。除有地住宅外，Park + Associates 也成功拓展出坚实的客户组合——从与 Aurum Land 合作的 1919 与 Three 11 公寓，到 Ritz Carlton、Marriott Petaling Jaya 与南洋女子中学（Nanyang Girls High School）。
承建
NYON 最大的优势之一，便是背靠 Woh Hup——目前 BCA 评级榜首。
| Year | Name (projects done in the year) | Average CONQUAS score | Percentile Rank | Minimum CONQUAS score | Maximum CONQUAS score | 2019 Private Housing Average |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 - 2019 | Woh Hup (Pte) Ltd | 96.2 | 95% | 94.1 | 99.3 | 91.5 |
| 2019 | Woh Hup (Pte) Ltd (1) | 96.2 | 92% | 96.2 | 96.2 | |
| 2018 | Woh Hup (Pte) Ltd (4) | 98.0 | 96% | 97.3 | 99.3 | |
| 2017 | Woh Hup (Pte) Ltd (2) | 95.9 | 93% | 95.6 | 96.3 | |
| 2016 | Woh Hup (Pte) Ltd (5) | 95.6 | 96% | 94.1 | 97.7 | |
| 2015 | Woh Hup (Pte) Ltd (3) | 96.6 | 98% | 96.3 | 97.1 | |
| 2014 | Woh Hup (Pte) Ltd (3) | 95.3 | 93% | 95.0 | 95.5 | |
| 2013 | Woh Hup (Pte) Ltd (2) | 95.8 | 98% | 95.6 | 96.0 |
Stack 分析
项目总平面图
| 庭院（Courtyard） | 会所（Club House） | 凉亭（Cabanas） |
| 马赛克泳池（Mosaic Pool） | 按摩池（Jacuzzi） | 儿童泳池（Kids' Pool） |
| 烧烤炉（BBQ Pits） | 日光躺卧平台（Sun Lounge Deck） | 洗手间与更衣室（Toilet & Changing Room） |
| 淋浴（Shower） | 草坪（Lawn） | 游乐场（Playground） |
设施分布在 1 楼与 14 楼，强烈的娘惹元素被雅致地融入各处——从中庭到马赛克泳池与会所。
NYON 并不企图成为“全配套”公寓，而是把基础设施做好。我认为它做得不错，尤其适合喜欢宴客小酌的人。这里设有多处用餐空间，空中用餐区似乎还配有 18 人长桌。
对于热爱运动的人，你需要接受 30m 跑道泳池与相对较小的健身房。考虑到开发商只有 28,000+ sqft 可用地，这样的配置已属合理——有的洋房地块都比它大。
户型分布
户型 | 面积 | 单位数 | 管理费 |
| 1BR | 484 sqft | 28 | $375 |
| 2BR | 721-915 sqft | 36 | $450 |
| 3BR | 1,055-1,615 sqft | 28 | $525 |
NYON 的户型分布简单，1、2、3 卧室比例相对平均。1 与 2 卧室面积在均值水平，3 卧室则略大于市场平均。
Amber Road 一带颇受家庭欢迎，因此开发商选择稍大的户型并不意外，许多 3 卧室还配有双层挑高。有趣的是，你会发现 NYON 的近邻 Amber Skye（我在 9 月评测过）同样有不少双层挑高单位。看来东海岸买家对挑高情有独钟……
管理费方面，相比大众型项目肯定更高一些，但考虑到其精品、略偏高端的定位，以及只有 92 户，我认为仍属合理范围。
最佳 Stacks
整体朝向大致为南北向，尽管 5 与 6 号柱的部分单位会面西。南北朝向在阳光充足的新加坡一向理想，买家普遍会避开毒辣的午后西晒。
景观最佳的柱位为可见局部海景者，其中 4 与 5 号柱表现最佳——5/6 楼以上海景会更好。虽然 2 与 3 号柱朝向相同，但前方其实还有一座公寓——11 层高的 16@Amber。所幸 16@Amber 与 NYON 呈垂直角度布局，因此并未真正挡住 3 与 2 号柱的景观。
至于 1 与 6 号柱，面向 King’s Mansion 与 Amber Park 的设施区。景观并不算理想，尤其 King’s Mansion 看起来已经相当老旧。
午后西晒分析
本项目整体偏东北向。01 与 06 号柱在每年约一半时间（4 月至 9 月）承受最多午后西晒。
05 号柱的公共卧室 2 几乎全年都会受到午后日晒，因为其朝向西南。
为减轻晒热，发展商会在窗前安装穿孔铝制遮阳屏，兼顾遮阳与隐私。
此外，隔壁的 Amber Skye 或许也足够接近，可以在一定程度上挡住午后阳光。
02–05 号柱的客厅仅在 11 月至 2 月期间会受到间接的午后阳光。
西晒最少的 Stacks
由于朝向西南，02–04 号柱受午后西晒影响最小。这些柱位也可在 10 月至约 3 月间享受清晨日出。
价格评析
如果你在考虑 NYON，自然会拿它与周边新盘比较。以下是对比情况：
| 项目 | 平均 psf | TOP |
| NYON | $2,320 | 2022 |
| Amber Park | $2,469 | 2024 |
| Coastline Residences | $2,469 | 2022 |
| Amber 45 | $2,229 | 2020 |
| Amber Skye | $2,113 | 2017 |
| The Esta | $1,744 | 2008 |
| One Amber | $1,644 | 2010 |
| Amber Point | $1,657 | 1991 |
| King’s Mansion | $1,372 | 1982 |
此处选取了 Amber 一带的 4 个邻近新项目，以及 NYON 更具代表性的两位“老邻居”——The Esta（400 户）与 One Amber（562 户），我认为它们是 Amber 地区不错的标杆。
至于 Amber Point 与 King’s Mansion，它们在 1991 与 1982 年建成时都颇具标志性。较低的 psf 反映了其楼龄与供应的超大户型。King’s Mansion 的外观也更为陈旧（不幸地更像 HDB 点式组屋）。
NYON 的平均 psf 在尚未完工的项目中低于 Coastline Residences 与 Amber Park，而略高于近期交付的 Amber 45（在我看来其地段更为拥挤、相对不理想）。NYON 的较低 psf 可以理解，因为它既没有如 Coastline Residences 般的海景优势，也没有 Amber Park 的广大占地。
因此，如果你在 Amber 一带寻找 psf 更低的新盘，NYON 值得一看。此外，我们也了解到他们目前对部分单位有促销活动，首 6 位购买 3 卧室示范单位的买家将获赠免费家具平台。
我们的看法
我们喜欢
- 独特主题
- 细节考究
- 临近即将开通的 MRT
我们不喜欢
- -被其他项目包围
- -仅有局部海景
如果你想要一处与其地段气质相匹配、富有个性的居所，NYON 的娘惹主题应该会很合你的胃口。从马赛克泳池到迷人的中庭空间，处处可见娘惹元素，我对开发商在细节上的用心印象深刻。
地段方面，NYON 的优势不难阐明。坐落在成熟的第 15 区社区，距 CBD 与樟宜机场各 10 分钟车程；即将开通的 Tanjong Katong MRT 步行不到 3 分钟。加东也是美食聚集地，选择多不胜数。
当然，你也可以说，因为我一生都住在第 15 区的不同地方，我的观点会略带偏爱。
再加上步行 5 分钟即达东海岸公园，傍晚或周末可在海边放松，对我而言这一切都很吸引。
话虽如此，Amber Road 及邻近的 Meyer Road 与 Marine Parade Road 也有许多其他公寓可选。其中一些拥有一望无际的海景，气势非凡（价格亦然）。不过可以说，NYON 是唯一把加东的娘惹怀旧情怀与现代公寓生活融合在一起的项目。
这对你的意义
如果你符合以下情况，可能会喜欢 NYON：
-
• 喜欢独特主题的项目：
在这个大型公寓主题与设计趋同的时代，一个自始至终坚持独特主题、并在各处融入独到元素的项目，确实令人耳目一新。
-
• 希望工作（CBD）与休闲（东海岸公园）两相宜：
随着 Thomson-East Coast 线通车在即，区域的连通性将进一步提升。
如果你符合以下情况，可能不太适合 NYON：
-
• 需要无遮挡的海景单位：
NYON 的高度并不特别高，若追求本区最佳海景，其地段也并非最有利。
-
• 需要完整公寓配套（如 50m 跑道泳池/网球场）：
受限于小地块，NYON 与多数精品项目一样，难以提供完整的大型公寓配套。若这些对你很重要，你应另觅他处。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
0 Comments