| 项目： | The Hyde |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | 11 Balmoral Road |
| 产权： | Freehold |
| 单位数量： | 117 |
| 用地面积： | 66,951 sqft |
| 开发商： | Aurum Land |
| TOP: | 2022 |
尽管开发商在示范单位里尽可能塞进各种细节，但再怎么精心布置，也比不上等项目建成后亲眼看到实景。
这也是为何在新盘早期入场的买家往往能在价格上获得回报——毕竟“未见其楼先下订”确实承担了风险。结果可能非常出色，也可能不如预期。
因此，我总是期待将示范单位里的设想，与完工后的真实呈现相对照。
今天，我要评测 The Hyde。这是一座坐落于 Balmoral 区域的独特精品公寓（一直关注我们的读者会记得——这正是当初 Ghib 和 Reuben 在示范单位待了 24 小时 的那个项目！）。
不得不说，实际呈现把设计还原得相当到位。事实上，示范单位模型所展现的，恐怕还不足以彰显它的质感。就我个人而言，立面设计与色彩选择拿捏得恰到好处，完全符合现代、摩登且高端项目应有的气质。
或许这并不意外，Aurum Land 向来以精品项目与大胆设计见长；背后还有 Woh Hup 的施工实力加持（这家承建商曾参与 Jewel at Changi、Gardens by The Bay 及 D’Leedon 等地标），绝非临时拼凑的团队。
我想你一定也好奇项目的实际观感，我们就按惯例开始 Insider Tour 吧。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Hyde 深度导览
先说最重要的一点——关于 Balmoral Road 的车流情况。根据我实地走访的经验，这里整体相当安静，偶尔才有几辆车经过。我是在大约 10 am 到访的，这通常属于非高峰时段，所以你的体验可能会有所不同。
话虽如此，Balmoral Road 是单车道，且并无公交线路经过——因此并不会像你想象中那样拥堵。道路上也设置了减速带，有助于避免跑车呼啸而过、噪音扰人。总之，这里没有公交确实让环境更清静，但也牺牲了公共交通的便利性。
看到 The Hyde 的入口，你大概马上就能感受到本项目在设计上的优势。比如，保安岗亭的造型也与主体建筑保持一致。这类细节常常被忽视，许多项目往往只采用最简单的设计。
不太理想的一点是，这里在访客来访时并没有设置雨棚。对住户日常出入影响不大，但如果下雨天需要摇下车窗与保安沟通，确实会有些不便。
另外需要注意的是，这里只有一条入口车道。如果某个时段访客较多排起队，你就得在后方等候进入。还好这里只有 117 个单位。
The Hyde 的立面由深色镜面板与木质细节构成，再与周边的绿意互相衬托。整体更偏精致细腻，也与周遭常见的白色基调项目形成鲜明对比，显得格外突出。
有趣的是：The Hyde 的概念灵感来自伦敦享誉全球的 Hyde Park 中的 Serpentine Pavilion——确实能在一些细节上看到呼应。
通过安保闸门后，车库入口一目了然，进出停放十分便捷。
现在谈车位供应还为时尚早。但这里的车位配比为 1:1——在当下已属健康水平。由于 1 和 2 卧室单位占据主力户型，如果这些单位用于出租，车位压力预计不会太大。
车库的出入口左侧为上落客点。巨大的灰色立柱为上落客空间带来开阔而现代的诠释，同时也非常实用地提供了遮阳。由此再通往主楼梯，进入项目的核心区域。
虽然看起来空间不小，但上落客区似乎仍有优化空间。侧边的景观很好，不过车道一侧略显空旷，仿佛少了点什么。我也注意到，来访的德士因立柱关系，不太容易轻松掉头；要一次性掉头得划更大的转弯半径——当然，对住户而言其实并不算什么问题。
在带大家去主区域之前，不妨先上到本项目最令人印象深刻的部分之一——Sky Terrace（空中露台）。等待电梯时，先来到紧邻上落客点的电梯大堂。
你一定不会错过这块镶有 The Hyde 标志雕刻的漂亮绿色大理石。我认为它确实营造出一种与众不同的第一印象。
说实话，我原本对 13 层楼顶并没有太高期待。无论如何这并不算高，我还以为会是一次很普通的屋顶体验。
但踏上 Sky Terrace 后，我得承认这里比想象中更出色。尽管 Balmoral 一带并不算拥挤（而且你也不在很高的楼层），但这里的视野开阔程度依然令人惊喜。
我想很大程度要归功于视线完全无遮挡的 Goodwood Hill 一带，我完全能理解这会是一个很大的卖点。（我们马上就会谈到景观。）
悬挑式的 Sky Club（空中会所）通过折叠滑动门巧妙地分成 2 个区域，必要时可容纳更大的活动。照片展示的是 Sky Club 的露天部分，是举办小型私密聚会的雅致之所。
我也很喜欢这里明亮的彩色家具，为空间增添了几分活力。
你也可以选择使用空调室内空间，同样可饱览 Goodwood Hill 与 Orchard 的壮阔全景天际线。这里的落地窗确实让景观得以淋漓尽致地展现。看那城市建筑与绿色景致的并置对比，实在动人。
在这样炎热的天气里，拥有一个空调室内休憩点就非常有意义。
除用餐区之外，这里还有休闲区，饭后可在此小酌放松。
与室外相呼应，室内同样采用了缤纷的家具选择，定下了空间的基调。既有趣又俏皮——若事先不知，我会以为这是某个社交空间，而非公寓内的配套。
接下来谈谈这些景观。关键在于整片 Goodwood 的绿地。仿佛你握着头等舱门票，风景就在眼前徐徐展开。
身处城市的核心地段，同时还能享有如此开阔的绿色景观，的确是一种奢侈。
（屋顶的另一端也设有一个观景点）。
再往前走，你会很难从这幅如画的景致中抽离。精心修剪的植栽也为屋顶沿线提供了赏心悦目的前景。
不过需要注意的是，这样的景观未必能永久存在。Goodwood 这片土地在 URA Master Plan 下被标注为大型预留地。未来会做什么、何时启动尚未可知，但意味着长期来看可能不会一直维持现状。
Sky Terrace 的另一端是 Sky Pool（空中泳池），让我想起 Marina Bay Sands 的无边泳池的袖珍版。以这样的小型项目而言，The Hyde 共设有 4 个泳池——想要下水泡一泡绝不成问题。
不过，Sky Pool 更像是泡池而非真正用于长泳的泳池，因为其宽度较窄。但若是想在此奢享泡浴、静赏美景？几乎完美。
总的来说，这次屋顶之行让我颇感惊喜。当然并非十全十美：躺椅数量还可再多些，若能增加部分遮蔽，无论炎热或下雨天都更实用。但整体而言，特别是当你买的是低楼层单位时，能拥有这样的设施相当难得。
回到最初的上落客点一带，绝大部分其余设施都在这里。我喜欢主泳池并非一览无遗，而是有个循序渐进的动线：其一带来期待感，其二也能更好地隔绝主干道的窥视，提升私密性。
和屋顶一样，这里开阔的尺度也让我颇为意外。没错，周边有其他公寓分布其间，但并不会产生高密度社区常见的逼仄感。
这强烈提醒我们：不能只凭效果图或 Google maps 来判断——亲身体验往往会带来不同（好或坏）的视角。所幸在 The Hyde 的案例中，这种差异非常正面。
你大概也会对这里可供使用的空间感到惊喜。诚然，它并非 Parc Oasis，但对一个小型项目来说，已相当不错。
因为我是白天到访，自然拍不到 Constellation Pool 的夜间亮点。这确实是我在其他项目中未曾见过的（不过可以在我们的视频中看到），从我所见来看，夜色之下相当酷炫。像这样的小巧思，也使 The Hyde 从大多数精品项目中脱颖而出。
不过在白天，主泳池区域依然很美，尤其是其独特的曲线造型。这里也配有躺椅与带遮蔽的凉亭，为空间增添了一丝精致感。
同样令人欣慰的是，躺椅配有软垫，靠躺在池畔会舒适得多。
我总是乐见池畔凉亭（而且这些颜值也不低），不过它们彼此间距较近，在这里进行私密对话可能并不合适！
如前所述，The Hyde 实际上有 4 个泳池——Sky Pool、Constellation Pool、Wading Pool 和 Secret Pool。
Wading Pool 本质上是为儿童更适用的浅水池，其圆形设计与主泳池呼应，类似 Constellation Pool。池缘铺满小石子，观感不错，但我不确定对年幼儿童和学步幼童是否理想——因此在这里需要多加注意。
隐藏在灌木与绿意景观中的 Secret Pool，则为住户提供按摩池功能。也是个适合消磨午后的隐秘角落。
这种小而美的角落，一旦有人先到，旁人往往会自然而然地避让——基本就是先到先得！
不得不说，除了周边项目多少可以望见这里这一点外，这里确实是一个相当舒服的放松之所。
靠近泳池的是健身房，采用亭阁式围合设计，面向 Constellation Pool。器械配置扎实，以本项目的户数而言，面积也足够。
我见过更大型的公寓配备与这里相当大小的健身房，所以这个配置绝对绰绰有余。
紧邻健身房的是儿童游戏室，提供遮蔽环境给孩子们玩耍。不过其为开放式设计，可能并非人人都喜欢。
健身房旁是游乐场，设有秋千与攀岩墙供孩子们玩耍。还有那道滑梯，连我都忍不住想试一试。
这是对设施高差设计的巧妙利用。此外，他们还增设了带踏点的坡道，作为除楼梯之外的另一种上行方式，也很贴心。
考虑到社区体量，你会发现这里为儿童游乐区域划出了相当可观的面积。
接着往前走，这里还有多处用餐亭可供使用。
这是带遮蔽的 BBQ Pavilion，住户可在此招待宾客、举行派对。关键词是“带遮蔽”——以免计划受天气影响。同时配有多台风扇，确保通风良好，整体体验更为清凉。
我很欣赏这里配备了高端烧烤炉与酒冷柜，使烹饪更高效、更享受。面向泳池的景致也很不错，而且这些亭子分布较为分散，我也颇为喜欢。
另一处名为 Social Pavilion，面向 Constellation Pool，摆放了颇具趣味的家具，本质上是家长候孩子时的舒适据点。
最后，这里还有一个名为 Garden Club 的空间，供住户交流或举办晚宴。
这是地面层面积最大的场地，适合承办更大型的聚会。
与其他配套一样，Garden Club 同样带遮蔽、通风良好，并提供充足舒适的座位，便于交流小聚。
是的，你还可以在这里进行更多烹饪与备餐。
The Hyde 公寓地段评测
位于 Bukit Timah Road 东段以南的静谧处，The Hyde 只是众多高端项目之一，如 Belmond Green 和 The Oliv。
其地段可便捷通达 Novena、Orchard 和 Stevens 区域，同时又不至于承受通常居住在中心地带所带来的（多业态相关的）噪音。此外，选择 Balmoral 这一区域的关键原因，确实在于附近的学校——The Hyde 距 ACS Primary 与 SCGS 均在 1km 范围内。
然而，或许其最大不足在于前往 MRT 站需要步行的距离。另一方面，若您开车，前往各处则相当快速。
交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Aft Draycott Park’ | 105, 132, 190, 971, 972, NR2, NR3 | 280m，步行 4 分钟 |
| ‘Aft Balmoral Road' | 105, 132, 190, 971, 972 | 350m，步行 4 分钟 |
最近的 MRT: 1km，步行 13 分钟
步行 13 分钟到 MRT 站的确不算近，这也是 Balmoral Road 居民所熟知的一个短板。
不仅是 MRT，对于依赖巴士出行的住户，也需要步行至 Bukit Timah 或 Stevens Road 才能搭乘巴士——巴士并不沿着 Balmoral Road 行驶。
请注意——人行道也没有遮蔽，下雨天会不方便。
Bukit Timah Road 的这段路在下班后也以“龟速”著称；所幸目前正进行整改工程，计划于 Q3 2020 完成。
工程内容包括在相关路口增设 4 处 U 型转弯设施；车道拓宽，以及建设有顶人行道、巴士候车亭与排水系统。
| 高速/主干道 | 距公寓距离（及非高峰驾车时间） |
| Bukit Timah Road | 400m，车程 2 分钟 |
| Stevens Road | 450m，车程 2 分钟 |
| Orchard Road | 1.6km，车程 3 分钟 |
| Thomson Road | 1.9km，车程 3 分钟 |
| Serangoon Road | 2.8km，车程 4 分钟 |
| Adam/Farrer Road | 2.9km，车程 4 分钟 |
| CTE | 1.7km，车程 4 分钟 |
| AYE | 6km，车程 8 分钟 |
| PIE | 2.3km，车程 4 分钟 |
| ECP | 4.9km，车程 7 分钟 |
| KPE | 7.4km，车程 7 分钟 |
| BKE | 7.3km，车程 8 分钟 |
| SLE | 12.5km，车程 10 分钟 |
| KJE | 12.4km，车程 12 分钟 |
私家交通可达性： 极佳
The Hyde 的地段优势在于当您拥有一辆车时尤为明显。坦白说，鉴于 The Hyde 所吸引的客群类型（以及其价格），可以预见这里的大多数潜在住户也具备负担私家车的经济能力。
如前所述，住户可轻松往来 Novena/Toa Payoh、Orchard 或 Bukit Timah 等区域。
您也可以将 Balmoral Road 理解为通往两条主要道路的“双出口”——连接到不同的区域。
有趣的是，ECP 距离也仅 7 分钟车程，对驾车者的联通性非常出色。
最后，开发商显然意识到本区公共交通的痛点，因此项目提供了 1-1 车位配比——这在当今的新盘中已日益罕见。
杂货/超市
| 杂货店名称 | 距公寓距离（及非高峰驾车时间） |
| Cold Storage - Alocassia | 1.4km，车程 3 分钟 |
| Cold Storage - Orchard Hotel | 1.4km，车程 5 分钟 |
| Cold Storage - United Square Mall | 2km，车程 6 分钟 |
| FairPrice Finest - Scotts Square (Orchard) | 1.4km，车程 4 分钟 |
| FairPrice - Square 2 (Novena) | 2.5km，车程 9 分钟 |
学校
| 学校 | 距公寓距离 |
| Raffles House Preschool | 0.6km |
| Barker Road Methodist Church Kindergarten | 0.7km |
| Far Eastern Kindergarten | 0.9km |
| Gracefields Kindergarten | 0.9km |
| SCGS Primary | < 1km |
| ACS Primary | < 1km |
| Catholic Junior College | 1.9km |
| NUS Faculty of Law | 2.9km |
| Chinese International School | 1.5km |
| Italian Supplementary School | 1.5km |
居住在 Balmoral 的一大吸引力在于可就近进入 Anglo-Chinese School 与 Singapore Chinese Girls School。两所学府多年来培养了众多杰出校友，正如其校训所言——The Best Is Yet To Be。
同一区域内同时拥有小学与中学，为孩子提供了极具吸引力的 10-year 一贯教育选项。这无疑是一些家庭积极在此寻觅住房的关键原因。
购物中心
| 购物中心名称 | 距公寓距离 |
| Balmoral Plaza | 0.9km（步行 10 分钟） |
| Novena Mall Cluster | 1.6-2.2km，车程 6 分钟 |
| Cluny Court (Bukit Timah Road) | 2.8km，车程 5 分钟 |
| (Furthest) End of Orchard Road Shopping Belt | 2.9km，车程 10 分钟 |
| Great World City | 3km，车程 8 分钟 |
| Toa Payoh Heartland Cluster | 3.7km，车程 9 分钟 |
| City Square Mall (Farrer Park) | 4km，车程 12 分钟 |
| Clarke Quay Cluster | 5.2km，车程 14 分钟 |
最近的商场（若可如此称呼）无疑是 Balmoral Plaza，一直深受周边学校学生欢迎。
同样地，对驾车者而言，靠近 Orchard Road 绝对是 Balmoral 居住受追捧的关键原因之一。前往 Orchard 的车程近得几乎可忽略不计——除非是在高峰时段交通繁忙之时。
您也可以轻松抵达 Novena 商圈，这里有 United Square、Novena Square 与 Royal Square 等多家商场。
The Hyde 开发地块评测
| 门卫室 | 儿童活动室 | 健身房 |
| 烧烤亭 | 草坪 | 泳池 |
| 池畔凉亭 | 更衣室 | 户外淋浴 |
| 按摩浴池 | 会所 | 瑜伽平台 |
| 儿童浅水池 | 游乐场 | 洗手间 |
| 礼宾服务 | 自行车停放处 | 天际泳池 |
| 天际会所 | 天空花园 |
The Hyde 作为精品项目颇为出众，配备 4 个不同的泳池，其中包括一座漂亮的 50m 星座主题长池，以及位于 Sky Terrace、可眺望 Goodwood Hill 的泳池。
关于开发基地，有两点尤为突出。其一，作为小型项目，它在 Balmoral Road 上拥有相当可观的临街面——更重要的是，其布局策略性地面朝 Goodwood Hill——那里地势低且绿意盎然。
第二点是，通往背面的道路并非贯通路，仅服务于 Treasure On Balmoral 与 Palm Springs 两个项目。这意味着此处车流量可能非常有限，大多数时间应当相当安静。
开发商备注
Aurum Land 是建筑巨头 Woh Hup 的房地产开发部门，Woh Hup 是新加坡最大的建筑公司之一。其代表性地标少有公司可比——从 MacDonald House 到 Gardens by the Bay 与 Jewel Changi Airport；而且作为本项目的总承建商，The Hyde 的品质更令人放心。
就 Aurum Land 而言，其以美学取向突出的精品项目闻名，如 Mount Sophia 的 1919、Pasir Panjang 的 The Orient，以及靠近 Botanic Gardens 的 The Asana。公司由 Michelle Yong 领衔，以细致与前瞻著称，同时创立了健身与健康枢纽 Core Collective，以及联合办公品牌 Found8。
户型分布
户型 | 面积 | 单位数量 |
| 1 卧室 | 495 – 689 | 31 |
| 2 卧室 | 678 – 1,130 | 53 |
| 3 卧室 | 1,249 – 1,475 | 22 |
| 4 卧室 | 1,572 – 1,798 sqft | 11 |
除 The Sloane Residences 与 One Balmoral（于 2016 年 TOP）外，该区域较少见到 1 卧室户型。即便是 Balmoral 一带的 2 卧室，面积也往往较大，如 Belmond Green 的 2 卧室就超过 900 sqft。这正是 The Hyde 似乎想要定位之处——相较旧项目，以更低或相近总价切入 Balmoral Road。
此外，尽管体量不大，但所提供的选择范围却颇为惊喜。
下午西晒路径分析
The Hyde 的单位要么朝东南，要么朝西北；自然地，朝西北的会受到下午阳光的影响。
stacks 01 和 05 的西侧为主卧，墙体位于西北侧，因此在 10 月至 2 月间，西晒主要照射在混凝土墙上，影响不算太大。不过在 4 月至 9 月期间，下午西晒会开始影响 stacks 01、02、03、06、07、08 与 11。
Stacks 03、04、09、10 和 11 是最凉爽的 stacks，不受任何下午阳光影响。事实上，住户可在 9 月至约 5 月间享受清晨阳光，其中 12 月至 1 月间为全天候的早晨日照。
最佳 Stacks
与其他仅有 1 栋楼的项目类似——例如 The Landmark，本项目也只有 2 个朝向。对于 The Hyde 而言，Stacks 03-05 与 08-11 为东南朝向，而 Stacks 01-02 与 06-07 为西北朝向。
对于多数亚洲家庭而言，往往会回避西向，认为在热带的新加坡会过热。在本案中，这一考量更因东南朝向的单位正对 Goodwood Hill 与 Orchard Road 一带而得到强化，这也是项目着力主打的景观。因此，对我个人而言，东南朝向的单位无疑更为优选。
尽管如此，即便选择西北朝向的单位，也可放心其并未承受最强烈的西晒。此外，该朝向可能更为安静，虽缺少景观，但面向 Balmoral Road 的次要路段，对面仅为 Pine Springs 公寓。
The Hyde 最新价格回顾
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） 2022 | 11月 2020 |
| The Hyde | 永久产权 | 2022 | $3,045 | $2,871 |
| Sloane Residences | 永久产权 | 2022 | $2,940 | $2,758 |
| Belmond Green | 永久产权 | 2004 | $2,180 | $1,657 |
| Goodwood Residence | 永久产权 | 2013 | $2,583 | $2,397 |
| Three Balmoral | 永久产权 | 2014 | $1,742 | $2,139 |
| One Balmoral | 永久产权 | 2016 | $2,430 | $2,007 |
| Juniper Hill | 永久产权 | 2022 | $2,886 | $2,573 |
| Perfect Ten | 永久产权 | 2026 | $2,914 | - |
自 2020 年以来价格上涨的幅度之大令人咋舌；这也说明那些在 2020 年疫情仍不明朗之际入手的买家，如今看着当前价格，应当相当满意。除 Three Balmoral 外，这里的其他项目均出现了价格上扬。
至于 Three Balmoral，它是一处仅 40 个单位的精品项目，因此可参考的成交并不多。所列这一宗是 2021 年唯一的一笔成交，成交价为 $1,742 psf。它也颇为离群；自 2011 年推出以来，除去 2 套 3,800+ psf 的顶层公寓外，其他所有单位的成交价皆在 $2,000 psf 之上。
如今，周边区域的价格多数已在 $2,000 psf 及以上，The Hyde 更是突破 $3,000 psf。其他三个新盘——Sloane Residences 和 Juniper Hill——价格也相当接近，分别为 $2,940、$2,886 和 $2,914。另需注意的是，区内 3 个新盘（不包括 Perfect Ten，因其仅于 2021 年 12 月推出）尽管体量相对不大，至今仍未完全售罄。
2021 年 12 月的 降温措施 显然不利于这些新盘的去化，因针对第二套房买家、PR 以及外国人的 ABSD 上调幅度相当可观。这些措施直指此类更高端项目的目标客群；而 Perfect Ten 尤其受创，因为它恰在降温措施落地前启动销售。结果是其不得不下调价格，但近来销售表现良好，多数单位成交价略低于 $3,000 psf。
Sloane Residences 的销售进度一直在缓步推进，或许受益于 Perfect Ten 带动的客流。相近面积单位的定价在两者之间大致相当，因此一些无法等待 Perfect Ten 建成的买家，或许已转向这些其他新盘。
严格来说，Juniper Hill 在该区 4 个新盘中位置最弱。所谓“弱”，主要是通达性层面；但若您更看重私密与静谧，它反而可能是最佳选择。项目尚有一定数量的 2 房与 3 房单位在售，且其在本区新盘中的 3 房单位总价最为亲民，这一点也颇具吸引力。这里的 3 房 + 书房单位更为紧凑，为 1,109 平方英尺，另有更小的 3 房单位为 915 平方英尺。再次强调，若您有更迫切的入住需求，Juniper Hill 目前也已可立即入住。
撰写本文时，The Hyde 仅剩 23 个单位。1 房与 2 房仍是库存最多的类型，而 3 房与 4 房则各仅剩最后 3 套（本就不多）。对于在该区寻找 3 房的买家而言，其价格与 Perfect Ten 相当接近，但可即刻入住这一点是明显加分项。
至于转售竞争，Belmond Green 的涨幅看起来尤为突出。但若更深入检视成交数据会发现，2020 年（我们首次撰写 The Hyde 评测之时）仅有一笔成交——一套 1,270 平方英尺的单位，以 $1,657 成交——因此表面价格显得偏低。此后，所有成交基本落在 $1,9 - $2,100 区间，除了一宗 2021 年 5 月以 $1,716 psf 售出的个案。这也反映出区内新盘所面临的挑战：以 3 房单位计，Belmond Green 与其他项目在总价上存在相当显著的差距。当然，撇开楼龄差异不谈，该区其他项目皆为永久产权——因此让买家跨级溢价变得更难以合理化。
升值分析
Balmoral 以纯住宅区著称，周边分布着不少较为年长的项目。多年来支撑该区房价表现的关键，在于其核心地段属性、毗邻优质学校，以及从自住角度出发的整体宜居性。
若您查看 Master Plan 2019，会看到一大片黄色地块——这意味着它为保留地（即尚未被指定具体用途的用地）。
若您仍未理清方位，那片大的黄色地块其实就是现今的 Goodwood Hill。若担心未来无遮挡景观会被遮挡——就目前而言大可不必过虑。毕竟，自 Master Plan 2003 起，它便被标注为保留地。
反过来看，若未来这片土地被规划为重大项目——也可视为有望为整个区域带来提振的潜在利好。
话虽如此，紧邻的 Balmoral 一带短期内并无足以产生强力影响的规划——更多看点在周边区域。
其中之一，是规划一条长 6 KM 的绿色廊道，连通新加坡植物园，经乌节通往珍珠山城市公园。
此外，Novena 正在推进升级，至 2030 年将建成新加坡最大的医疗综合体——Health City Novena。该项目规模庞大，占地 17 公顷，构建可每日服务 30,000 人的医疗服务生态系统。乐观来看，或将带来一定溢出效应；但如前所述，质疑者也会指出 Novena 与此地仍有一段距离。
最后，这里也有相当数量的老旧项目，未来不排除进行 en bloc 的可能——从而随时间推移，温和推动整体价格上行。
我们的看法
The Hyde 并不会吸引所有人。有些人会质疑其距离最近 MRT 仍有一段距离，却定价 psf 偏高。但 The Hyde 并非要面面俱到——它之所以定位为精品项目，自有其考量。
是的，这是一块细分市场。但对于偏好独特品味、在寻找与众不同之作的买家——The Hyde 的确不乏看点。
它或许不是最务实的选择，但有时购房本就带着情感色彩。而我认为，其锁定的目标客群，在看到项目对细节的打磨后，会心领神会。
沿 Balmoral Road 的物业通常吸引特定群体的买家——或者因为您从小在此成长，是 ACS 的校友或 SCGS 的校友，抑或真心看重其通达乌节路与新加坡其他区域的便捷。对前者而言，Balmoral Road 自有一种难以言喻的独特魅力。对后者而言，则更多是务实之选。
The Hyde 公寓深度探访（旧）
灵感取自伦敦海德公园内的 Serpentine Pavilions，The Hyde 由 FDAT Architects 设计（这是一家由前 WOHA 建筑师 Francis Goh 与 Donovan Soon 领衔的事务所）。
如你所料，这份灵感也体现在其本身的命名之中。
现在来看，The Hyde 给我的印象是一座用色大胆、敢于突破的建筑。其立面大量运用橙色，使 The Hyde 在邻里普遍低饱和的色调中脱颖而出。
你会注意到，那些仿 corten 的鳍片致敬了 Richard Serra 的代表作，同时兼具立面与景观艺术之用。其带有肌理的氧化钢质感取材于自然，与光滑的玻璃与铝制建筑形成对比并相得益彰。这一点他们也尝试在样板房中呈现——我想实际建成后会更具气势。
我很欣赏他们力求原创的尝试——这确实使其有别于当下常见的新盘公寓设计。
我们先稍作变换，从项目的顶层说起——位于13th层、所有住户均可使用的空中露台。这个空间设计简洁，只有2项主要设施——悬挑式的空中会所，通体橙色，仿佛向驶过的车辆昭示：这里的住户正享有他人只能仰望的景致。
据我所知，沿着 Balmoral Road 这一带的公寓并无类似的屋顶设施。若想拥有这样的视野，往往得砸重金购买顶层公寓。
这也正是空中露台的最大亮点——随之而来的景观。凭借相当宽阔的面宽，可一览 Goodwood Hill 及更远处的全景，远方还能望见 Nouvel 18、Ardmore Park 与 The Draycott 等项目。（足见这是怎样的社区。）
因此，在我看来这是一个不错的开端。我喜欢这里丰富的绿意与视野，更欣赏其向所有住户开放。
此外，这里还有一座26m的空中泳池，由于宽度所限，更适合下水消暑小憩，而非正式来回畅游——楼下还设有一条50m泳池，稍后再谈。
这里可以看得更清楚——不妨把它当作一条用于静享景色的长形水池，以免期待过高。
从正面看或许察觉不出，但 The Hyde 实际上把大部分用地“藏”在了后方。
The Hyde 实际上是由2个项目合并而成——Balmoral Gardens，以 $83m ($1,812 psf) 收购，以及 11 Balmoral，以 $73.8m ($1,750 psf) 收购。这样的整合使 The Hyde 拥有更大的地块，并获得面向 Goodwood Hill 更佳的面宽。
因此，其用地面积为 66,951 平方英尺，几乎是其最接近的新盘竞品，Sloane Residences 的两倍。
虽说这并非一块很大的地，但就精品公寓而言，已相当可观。
这里还增设了3个泳池，加起来在仅有117户的项目中共有4个泳池。先从最令人印象深刻的说起——50m星座泳池。我直言不讳地说——在众多新盘公寓中，这确实是最出色的泳池之一。
我认为这座“碗状”泳池的灵感来自2012 年由 Herzog & de Meuroon 与 Ai Wei Wei 创作的 Serpentine Gallery Pavilion；而 FDAT 进一步在池底加入 LED 灯带，使其于夜幕降临时熠熠生辉。
由于这些设施位于后方，环境相对静谧，配合夜间的 LED 灯光，想必能营造出相当放松的浸泡氛围。
这也充分说明开发商力求与众不同的用心。在众多新盘趋向千篇一律的时代，这里对细节的讲究实在值得称道。
而且并非为求“不同”而“不同”，其整体概念相当契合统一。
我也欣赏开发商在泳池畔设置多处凉亭与躺椅，方便住户沉浸于此处氛围之中。
也别忽视泳池周边的留白空间——相当开阔，带来更为大气的感受——这在体量较小的项目中往往难以实现。
当然，最终效果仍需落成后评判——但就目前图纸与呈现而言，已相当令人满意。
如上所述，尽管地面层有3个泳池，其余更多是用于舒缓放松之用。
因此，除50m星座泳池外，项目后方与侧翼还设有按摩池（秘境泳池）与浅水池，增添更多休闲体验。
至于其他社交空间，环绕星座泳池分布着常见的烧烤亭，以及花园会所、社交亭等公共区域。其优点在于均有遮蔽，可防日晒雨淋。
此层还设有健身房与儿童活动室，面向草坪与星座泳池。
由于邻近 ACS 与 SCGS，The Hyde 很可能吸引不少有年幼子女的家庭。基于此考量，我认为开发商在此融入了一些颇具趣味的设计，颇为贴心。
我很喜欢他们利用层叠式的场地，设置了一条从抬高的1st层一路延伸而下的滑梯。对于这样规模的项目而言，为让孩子们有家的亲切感而多费心思，总是值得称赞。该区域名为“儿童游乐场”，旁边还配有秋千与一处浅水池。
最后说到项目主入口，The Hyde 仅设1处车行出入口。考虑到仅有117户，如此配置已绰绰有余。
到达庭院的设计也颇为独特：下车后并不会一眼望尽所有设施，需拾级而上，方能将景观草坪与泳池尽收眼底——不妨将其视为循序渐进提升期待感的方式。
如前所述，坐落于 Balmoral Road 既有利也有弊。虽不及 Bukit Timah Road 繁忙，但两侧均为单车道，偶尔会被等待转入各自公寓的车辆所耽搁。
不过，聊以安慰的是，至少可选择经 Bukit Timah Road 或 Stevens Road 进出。车位配比为1比1，共117个车位对应117户。鉴于 The Hyde 距离 MRT 并非其强项，多数住户或许都会拥有一辆（甚至两辆）汽车，这样的配置自然令人欣慰。
另外，项目将为不驾车的住户提供前往 MRT 的接驳巴士服务。按惯例，该服务将先运行1年，之后是否续办、由住户决定是否愿意自费继续。
The Hyde 公寓 1卧室评测
示范单位中的这套1卧室为顶层户型，配有5m的双层挑高天花。由于计入了高天花所提供的挑空，其面积为603 sqft。同一柱线的其他单位为495 sqft，在当下市场算是中规中矩。
想必到现在你已了解我对这类双层挑高户型的看法——我是高天花带来空间感与灵活性的忠实拥趸。当然不言而喻，这些额外空间通常需要支付溢价，对部分买家而言也不失为合理。
走进单位，你会注意到玄关处层高较低——不太有那种开阔的入户仪式感。好在这里几乎没有刻意留出玄关空间，可以说Aurum在提高本户型的空间效率方面做得不错。
注意左侧那条空白带了吗？那是位于空调机位处的窗。非常棒的一点在于，这意味着卧室可获得落地窗，这在当今市场的1卧室户型中几乎少见。
此外，这扇窗还能为厨房及整屋提供更好的通风。买家或许会低估这一点，但我认为1卧室能配备落地窗是非常出色的配置——若朝向Goodwood Hill就更为难得。
在开放式厨房，您会看到来自法国高端品牌La Maison De Dietrich的电器，自1684年以来专注于烹饪领域。撇开这些华丽辞藻不谈，De Dietrich是Brandt Group的高端系列，多年来深受不少豪华公寓开发商信赖。
De Dietrich的家电包括2区感应炉与油烟机、烤箱、冰箱以及洗烘一体机。还配备Gessi龙头与Telma厨房水槽。此外（也要为开发商点个赞），还附上了Tomal净水龙头。我认为这相当贴心，体现了他们在户型规划上的细致程度。
如图所示，高天花带来了更通透的空间感——但任何气味或热气也会明显往上聚集。
或者，如果你想更好利用这处空间，可在这个空隙上铺设绳网，形成一个额外的休闲角——施工成本也不会太高。
接下来是用餐区。你从地毯上看不出来，但公共区域的交付地面是大理石。
坦白说，这里空间并不理想——餐桌较小，虽可坐3人，但用餐会比较局促。这或许也是他们在阳台另设吧台式用餐区的原因。
在这套顶层loft单位中，这里有一处内凹空间，被改造成可坐2人的卡座。我其实挺喜欢这片小空间的温馨感，尽管可以理解有时会稍显幽闭。
饭后它也可作为一个不错的小型阅读角。 此外，这里的窗户在引入采光方面效果极佳。
另外，在其旁边、那块“欺骗性”的木饰面后面——惊喜的是，有收纳空间！我非常欣赏这些细节考量，因为1卧室单位里收纳真是难得。基准被设得太低了，以致于任何额外收纳都堪称加分。
来到主要客厅，5m层高的优势真正发挥出来。差异之大显而易见，而那异常巨大的窗户所带来的充沛采光，更是令本户型脱颖而出。
可以摆下一张小型沙发，但座位数量确实有限。
不过，双层挑高让这套1卧室更具灵活性，因为夹层平台已包含在内。
虽然这是一组较窄的台阶，但窗户确实有助于缓解你在其他小型1卧loft中常感受到的幽闭感。
沿阶而上，便来到一个附带开放式层板的夹层平台。开发商能将其纳入配置非常难得；如果你想将这里改为书房，这些层板可轻松摆放参考书等物品。
或者，我认为这处空间虽然不大，但若有朋友来家里短暂staycation，也足以应对。
来到阳台，可以看到已安装经批准的遮挡屏。其形状较为方正，尺寸对1卧室单位来说恰到好处。
与市场上多数采用Jack-and-Jill（双通式）浴室概念的1卧单位不同，The Hyde选择了更为私密的做法。客厅与主卧之间设有一处小玄关，引向屋内唯一的浴室。
此处也可通过附带的滑门进行封闭。虽然我认为这确实提升了业主的私密性，但毕竟空间宝贵，我倾向认为对于小户型而言，这道玄关可能有些多余。
浴室通常是“所见即所得”的区域——我很高兴地表示，这里拥有高端酒店般的质感。黑色点缀、黑色顶喷花洒及壁装混合龙头来自意大利高端品牌Gessi；配备Laufen的壁挂式座厕（WC）与Geberit隐藏式冲水系统，面盆同样来自Laufen。此外，墙面与盥洗台所用材料亦为大理石，的确增强了项目的奢华氛围。
至于主卧，同样享有5m层高，这始终是个加分项，因为它既营造出更强的空间感，又能让充足阳光进入室内。
2扇衣柜并未一直延伸（逻辑上如此），但高度仍达到其他单位的常见水准。卧室面积相当平均，可容纳一张Queen尺寸床与两张较小的床头柜。
地面将提供白橡木实木，通常较其他项目常见的工程木更为昂贵。
这里的另一特色是采用了无扇框（sashless）窗，The Hyde声称这是首个采用此类窗体的高层住宅项目（后文会有更多介绍）。
The Hyde 公寓 3 卧室评测
以 1,249 平方英尺计，这个 3 卧室户型比市场平均更大，后者通常介于 800 至 1,100 平方英尺。
这正是优质地段项目的特点——3 和 4 卧室户型往往比平均更大，因为显然面向愿意为空间支付更多费用的家庭。
不过就这套 3 卧室而言，我不认为它大到可以把“空间”视为主要卖点——显然也存在一些局限，我会在参观过程中提到。
The Hyde 的所有 3 卧室户型均配备私家电梯入户，这在你准备为这种户型支付超过 $3m 时大概也是意料之中的配置。
走出电梯会来到私家电梯前厅，你会看到 2 扇门——1 扇通往你的单位，另一扇通往公共电梯走道。关于私家电梯前厅，尽管这部分算是需要你“买单”的可用面积，但确实有助于强化单位的奢华感。
这个布局还有一点值得注意：即便你不在家，也能通过智能门锁为外卖或快递提供进入权限。或者，你也可以使用智能包裹柜以及礼宾服务来处理。
公共区域（包括私家电梯前厅）将铺设大理石地面。我很喜欢 The Hyde 的层高标准，接近 3.1m。比市场常见的 2.8m 高出 10%，的确能为单位带来更通透的空间感。
进入单位后，迎面而来的是干厨房，中间是一条相当长的中岛。我喜欢它的尺寸，既可作为备餐时的台面空间，也适合朋友来访时的百乐餐或烘焙聚。中岛还包含 Vintec 台下式酒柜，且下方有充裕的收纳空间。
干厨房还配有 De Dietrich 提供的 2 门冰箱，隐藏在木饰面板之后，为单位带来更利落的观感。
这里也有 2 槽的 Telma 哑黑色水槽（如果你常下厨，就会明白双槽有多方便）。与 1 Bedroom 户型一样，还配备 Tomal 净水龙头。
配合中岛，我敢说对于多数家庭而言，干厨房的收纳已相当充足。
如你所见，干厨房无论台面后方还是四周都留出了相当可观的空间。把厨房更多视为生活方式载体的家庭会喜欢这种布局；不过，经常重度烹饪的人可能会对湿厨房的面积感到失望。
我想，从数据上看，整个厨房的总面积其实很不错。只是湿、干厨房的比例可能会因你平日的使用习惯而构成问题。对我而言，湿厨房的实际面积对于 3 卧室来说偏小。
湿厨房配有 3 头 De Dietrich 电磁炉灶。若你偏好明火，可能会失望，因为即便是这些较大的户型，The Hyde 也未提供 City Gas。还有一点有些反直觉：窗户设置在干厨房水槽的后方，而不是更靠近电磁炉的位置。
需注意，带有 The Hyde 标志的大型玻璃面板为样板间软装处理，交付时将提供白色墙面。
在厨房更里面，你会看到 De Dietrich 提供的洗烘一体机、工作阳台以及 W/C。4 卧室户型还配备洗碗机。
有趣的是，洗烘一体机还能通过开发商提供的柜门进行隐藏。此外，我也很喜欢开发商在工作阳台设置了嵌入式衣柜。如果你有家佣，这里可满足其衣物收纳需求。
本质上，这里将工作阳台与多功能杂物空间合二为一。所以如果你需要独立的工作阳台加上佣人房，这里或许并不理想——请仔细思考你平时如何使用这些常被忽视的空间。
回到客餐厅，我喜欢它们并排布置，阳台也贯穿整面宽度。这个概念在单位平均有 1,000+ 平方英尺时很流行，后来随着单位变小而少见，因此我很高兴 The Hyde 在这套 3 卧室中仍保留了这种布局。
这里的餐厅面积显然不小，轻松容纳 8 人餐桌。
不过需要说的是，紧贴墙侧的座位可能会觉得空间略显局促。所幸背后的置物架为样板间软装处理，去掉后，你的宾客会更为宽敞舒适。
客厅方面总体尚可，但需要留意进深宽度，避免沙发侵占过道。他们也未摆放电视柜，如果你有这方面需求，需额外预留空间。
至于阳台，面积达 12 平方米（为参照，这比普通卧室大三分之一）。如果你位于高楼层，可享无遮挡的 Goodwood Hill 与 Orchard 一带景观，这样的配置就很合理。
你甚至可以考虑把餐桌搬到阳台——近年“户外用餐”可谓当红！无论如何，我不认为目标客群会对此过于在意。事实上，鉴于这里强调的生活方式属性，这反而可能成为一个卖点。
次卧 2 面积为 9 平方米。算是市场平均水平，甚至略大一些。可放置 Queen 尺寸床与小型床边柜。或者，如果有孩子，改用单人床加书桌或许更为明智。地面为天然橡木实木，比不少项目常用的复合木地板更为高档。
次卧 3 的情况基本相同，面积与另一间次卧完全一致，均为 9 平方米。放置 Queen 床也很舒适，但我个人更倾向于单人床，以便在房内更灵活地安置书桌。
这间次卧的设计也凸显了本套 3 卧室高于平均的层高——放置一张双层床也相当轻松。
在这里你也能更清楚地看到 sashless window 的优势。如果你错过了 1 Bedroom 的参观，所谓 sashless window 基本上是“开启或关闭时两片玻璃相互重叠”。它既能带来近乎无割裂的视野，又能在需要时开启通风。
公用浴室的面积相当标准，但与主卧浴室一样采用高规格配件，只是没有顶喷花洒。你仍会获得 Laufen 台盆与壁挂式座厕，龙头与花洒则来自 Gessi。
我也喜欢这里预留的台沿，可放置盥洗用品；细节虽小，却十分实用。
尽管次卧面积都较为一般，主卧却大了不少，达到 18 平方米，这点很不错。
可轻松容纳 King 尺寸床与床边柜。不过，这里最惹眼的是角落处那根结构柱。
虽然这根结构柱显然不能拆除，但也为房间带来了一点独特性。话虽如此，我也能理解有人会介意它阻挡了原本几乎可以实现的直角转角窗景观。
另一个优点是，浴室旁设置了 L 形步入式衣帽间，收纳非常充裕。如今多数项目只提供双开门衣柜，我知道这对很多人并不够用，所以我很高兴这里为收纳分配了更多空间。
抽屉内部也做了分隔细节，便于收纳日常饰品。
还有一个独特之处是，抽屉侧面会压印 The Hyde 的标志，进一步强化项目的品牌识别。
主浴室的墙面将采用大理石饰面，进一步提升项目的高端质感。同时配有双台盆，早晨无需为台盆而争抢。
你还会看到诸如壁挂式座厕与顶喷花洒等高端优质配件，来自 Laufen 与 Gessi。多数堆叠为角位户型，因此浴室也会有充足采光，但请放心，玻璃将采用磨砂处理。
价格回顾（旧）
| 项目 | 平均PSF | TOP |
| The Hyde | $2,871 | 2022 |
| Sloane Residences | $2,758 | 2022 |
| Belmond Green | $1,657 | 2004 |
| Goodwood Residence | $2,397 | 2013 |
| Three Balmoral | $2,139 | 2014 |
| One Balmoral | $2,007 | 2016 |
| Juniper Hill | $2,573 | 2022 |
如你所见，我以Balmoral Road沿线较新的项目作为比较基准，因为较老的项目通常户型面积很大，可能会把平均psf拉低。
根据我们对Sloane Residences的评测，The Hyde与Sloane Residences的平均psf似乎都有所下调，这对潜在买家而言是利好消息。
区域内另一处新盘——Juniper Hill——的情况也类似。于撰稿时，仅售出其115个单位中的11.3%。自2019年上半年推出以来，2020年仅售出2个单位，最新的一宗为592平方英尺的单位，成交psf为$2,573。这无疑较其最初$2,700 - $2,900 psf的开价有所回落。
此外，你会注意到，与其他项目相比，其价格差距并不算大，这也说明The Hyde（以及Sloane）定价其实相当合理。诚然，Belmond Green显著更便宜，但我怀疑其psf因2020年10月成交的一套一楼3卧单位而被拉低。相较之下，它也要老得多，且是在楼市低迷期推出的。
总体而言，如果你在关注District 10 Bukit Timah的房产，你大概已在心理上预期psf价格会接近$3,000。
鉴于整个片区皆为永久产权项目，这里无需考虑永久产权/租赁产权的溢价差异。
在此，我们就以2卧户型作比较，因为这类户型在The Hyde中占比最大。至于1卧户型，周边即时供应并不多——你周围大多为较旧项目，因此在这方面并没有太多选择。
| 项目 | 2卧售价 | 面积 | PSF |
| The Hyde | $1,862,000 | 678 | $2,746 |
| Sloane Residences | $2,217,200 | 743 | $2,985 |
| Belmond Green | $2,000,000 | 980 | $2,042 |
| Goodwood Residence | $2,461,800 | 1,119 | $2,199 |
| Three Balmoral | $2,718,000 | 1,292 | $2,104 |
| One Balmoral | $2,239,000 | 969 | $2,311 |
| Juniper Hill | $1,523,000 | 592 | $2,573 |
当然，这未必是最公平的横向比较方式，但主要是帮助你大致了解，若在Balmoral一带寻求相对较新的项目，大致会面对怎样的价格区间。
需要注意的是，只有The Hyde与Juniper Hill为2卧1卫——其余皆为2卧2卫。以上均依据实际过往成交，但为各自最新（未必处于同一时间段）。
最后，我并未将不同朝向与装修水平纳入考量——这也可能导致价格差异。
尽管如此，从这张简单的表格可见，在该区2卧单位的入场价方面，The Hyde位列第二。它未必比Juniper Hill更便宜，但在我看来，其地段便利性更胜一筹。
当然，如此面积的2卧未必适合你——但相应更大的户型，其总价跳幅也相当可观。
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