| 项目 | Mandarin Gardens | 行政区 | 15 |
| 地址 | Siglap Road | 产权 | 99 年地契 |
| 占地面积 | 1,000,000 平方英尺 | 单位数量 | 1,000 |
| 发展商 | Mandarin Gardens Pte Ltd | TOP | 1986 |
如果你以为 Mandarin Gardens 与位于 Marina Square 的知名 Mandarin Oriental 在同一地段，也情有可原。
然而令人意外的是，两者几乎毫无关联。
嗯，除去那个我们常用来形容多汁清爽小圆物的开头词之外。
但别误会。你绝不会把 Mandarin Gardens 形容为……“多汁”。它也并没有半点“橙色”可言。
没有。
不过，它确实为部分住户提供了无遮拦的 East Coast 海景，再加上一系列如今愈发罕见的设施，以及… 1 million square feet 的土地。
没错，你没听错。
它已经有两次 en bloc 集体出售尝试以失败告终。
……而且并不是因为找不到买家。
在最近一次的 2019 年尝试中，相当多的住户甚至refused 为集体出售签字同意！
也许是因为居民喜爱的 Thai Pan（公寓内餐馆）端上了令人上瘾的 Butter Squids 和 Chicken Wings（不信去问问 Victoria JC 的学生）。
又或者是endowment effect 让许多人打消了念头。
我们永远不得而知，也不敢多问。
不过，我们最近确实了解了 District 15 单位的成交量。
这不禁让人发问：
“这位（炙手可热的）老将，在升值潜力的‘武器库’里，是否仍有余粮？”
……抑或这座超过 30 年楼龄的地契项目，早已过了巅峰？
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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实地探访
| 烧烤区 | 地下停车场 | 健身角 |
| 健身房 | 迷你超市 | 游乐场 |
| 桑拿 | 24 小时安保 | 壁球场 |
| 游泳池 | 网球场 | 嬉水池 |
我去过不少这类老牌大型项目（Pandan Valley、Bullion Park、Pine Grove），但这是我首次在东部考察。尽管我刚评测过 Bullion Park（那已经不小了），但仍然难以预料 Mandarin Gardens 实际上有多大。
以这般体量的项目，你会预期不止一个出入口。幸好，这里一个在 Siglap Road，另一个在 Marine Parade Road。
通往小区内部有两条车道，一条供住户使用，另一条供访客使用。
一拐进来，你立刻能感受到这里的巨大尺度。自认体能尚可，但若要沿着整个园区跑一圈，恐怕也得吃不小的苦头。
与大多数项目一样，有顶车位保留给住户，访客则需停在露天停车场。
与 Bullion Park 类似，有顶车位可遮阳避雨——但根据时间不同，未必能做到全程无风雨。若雨天把车停在最远一排，即便打伞，走回车上也谈不上愉快。
话虽如此，Mandarin Gardens 也设有地下停车场——在同辈当中并不常见。稍后细说。
即便有 1,000 户，这里的车位仍相当充裕——从周围空位一目了然。
这里有一道通往 Marine Parade Road 的侧门，采用旋转闸机式——在住宅项目里并不常见。或许略显苛刻，但它确实很难带来那种“回家被温柔迎接”的感觉。
这并非我近期在公寓里见到的第一处“聊胜于无”的雨棚——长度偏短，遇到大雨恐怕派不上太大用场。好在这里至少还能退到地下停车场躲雨。
与 Pine Grove 和 Sommerville Park 类似，Mandarin Gardens 由高层与低层楼栋混合组成。若不畏高，面海的单位最为抢手——这大概也是居于 District 15 的主要卖点之一。
由于占地巨大，楼栋排布也是一大优点——多数单位几乎不会面临与邻居“贴得太近”的问题。楼栋有意错位摆放，即便对望，天然的地块尺度也带来足够的楼距。
楼层足够高时，可以俯瞰 Siglap 一带。尽管这里楼层并非特别高，但周边多为低层建筑，因此视野大多开阔无阻。
正如前述，朝向 East Coast Park 与海面的景致的确迷人。这样的景观多数人不常得见，更遑论天天相伴。若“回家见海”是你的首要诉求，Mandarin Gardens 的单位，算是这一带较为亲民的入门之选。
在这样晴朗的日子里，视线可及之处相当遥远。不难理解为何有人愿为海景支付高价：放松、唯美、赏心悦目——好处不胜枚举。
再添一项优点——高处风感极佳。
这里也适合俯瞰 Mandarin Gardens 的设施分布。最抢眼的，当属——4 座网球场！
稍显不足的是，公共走廊等区域的维护一般。话说回来，楼龄已逾 30 年，如此大盘也难免如此。
凡是爱车之人，谁不希望车辆免受风雨？因此，全遮蔽停车位永远吃香。可想而知，这里的车位会更为抢手。
步入园区中央，更能体会到空间的阔绰。满眼皆是广袤草地。除海景外，这片开阔空间也是其主打卖点之一。
尽管树篱与草坪修剪得颇为整齐，但整体景观设计并非强项。谈得上体面，却少了如 Maplewoods 那般郁郁葱葱的感觉。考虑到庞大的用地，维护成本偏高，也情有可原。
内侧的步行道环绕各项设施一周，即便如此走完也需些时日。虽谈不上最赏心悦目的景致，但这份辽阔依然令人愉悦。
儿童游乐场看起来近年翻新过，色彩鲜艳的滑梯与秋千仍十分亮丽。对于孩子而言，Mandarin Gardens 近乎一座乐园——多处游乐场可选，且有大片空地奔跑。
与游乐场类似，这里分布着多处户外健身站。
这是我在任何项目里见过规模最大的幼儿园设施——甚至专门有一整座独立建筑。
配有像样的后院，且邻近游乐场，堪称孩子们的理想环境。对忙碌的家长而言，这项配套更是福音。
先前所言并非夸张——这还不是最后一个。
户外健身点同样多，你甚至可以挑喜欢的位置锻炼。喜欢户外运动的人，每次换个环境也颇为新鲜。
再强调一次：在土地稀缺的新加坡，能享有如此空间，实属奢侈。并非每户都能在家看到海景，但这份空间上的大方，人人受益。
我始终不太理解没有合适遮蔽的座椅区。若结构更具美感，或顶部多些攀缘植物倒也无妨。
我们再近看一下低层楼栋。
需要注意的是，这些低层楼栋仅在地面层设有有顶停车位——无法直接通往地下车库。至少，有顶车位就在楼下。
还有一道与 ECP 平行的侧门。从这里可通往地下通道，安全抵达 East Coast Park。诚然，Mandarin Gardens 本身足够宽大——但能到海边骑行、慢跑，仍是别有风味。
不出所料，即便在顶层，这里的海景仍受一定遮挡。此外，高速公路的车流噪音，对敏感人士或是一大顾虑。
从另一侧看，这里可以俯瞰全部 4 座网球场——若这对你有吸引力的话。
会所大致位于园区中央，周边也是整个项目树木最繁茂的地带。
这里设有多功能球场——既有篮球框，也有足球门。场地上的磨痕与球网的破洞，足见使用之频繁。
来算一算：4 座网球场、1,000 户，等于每 250 户就有 1 座网球场。这个配比相当不错，订场应不至于太难。
会所一层设有两间壁球场。
其中一间已改作乒乓球区。
健身房尚可——器械种类较为齐全。若放在一般项目已属出色，但在 1,000 户规模下，高峰时段或会略显拥挤。
一楼也设有自动售货机。不过鉴于园内还有一家（规模不小的）迷你超市，售货机的使用率可能并不高。
会所二层设有数间房间，可供自习、会议或打麻将使用。这类公共空间的实用性不言而喻，但整体维护确实还有提升空间。
泳池就在会所一侧。这里实行门禁管理——考虑到外来客可前来光顾园内餐馆，这点非常必要。入内需在入口闸机处刷卡。
设有一座泳道池，地砖上还标示了泳道线。其造型并非传统长方形，更像“吉他”轮廓。
以这里的用地尺度，我原本会期待更大的主泳池——甚至两座。
除主池外，拐角还设有两处浅水区，更适合年幼孩童。照片摄于远处；近看其实相当宽阔。
池畔座位充足，桌椅皆为复古的白色塑料材质。这也为现场增添了独特氛围——颇有 80/90 年代老牌乡村俱乐部的味道。
这里并非奢华的度假风凉亭区；主打的是朴实无华、接地气的家庭乐趣。
离开泳池区！
对不住在东部的人来说，这也许是个新名字——Thai Pan 餐馆。以其黄油鱿鱼闻名，曾经传出 2018 年要结业，但显然后来并未成行。
餐馆对公众开放，这也解释了泳池设置门禁的必要性。有人或许不太喜欢这种“被打扰”的感觉，但在我看来这是必要之恶——随心下楼吃口热饭，实在是件幸福的事。
连楼栋与楼栋之间，四周也尽是开阔空间。
旁边这栋楼内有多家商铺——补习中心、牙科诊所、宠物美容、艺术店、美甲店以及迷你超市等。
虽然我无法评价店家的水平，但这里主打的确实是便利性。
这家迷你超市颇有看头，本以为只是小店，结果大多数日常采购都能满足。
别被狭窄的入口迷惑——里面的空间其实相当可观，而且商品琳琅满目、摆得满满当当。
穿过店铺区，便是 Mandarin Gardens 的最后一个游乐场。
更多休憩区。
最后但同样重要的是，这里专门划出了相当大的烧烤小屋区域。
各个烧烤点之间间距充足，私密性不错。
我能想到最贴切的形容词是“质朴”。至少，遇到下雨也有遮蔽可用。
Mandarin Gardens 区位解读
Mandarin Gardens 西侧毗邻知名的 Victoria Junior College，东侧则是同样口碑不俗的 Victoria Secondary。
部分幸运的住户可以畅谈南向无遮拦的海景，更多人则会认可北侧紧邻、既便利又配套齐全的 Marine Parade Road。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Mandarin Gdns’ | 13, 16, 16M, 31, 36, 36A, 36B, 43, 47, 48, 55, 135, 196, 196e, 197, 853M, Premium 763 | 270m, 步行 4 分钟 |
| ‘CP D3’ | 401 | 750m, 步行 11 分钟 |
最近的 MRT：Kembangan MRT - 2.3km, 步行 30 分钟
步行 30 分钟去搭 MRT，恐怕不是多数新加坡人一生中会选择的事。
而且，相信你会和我一样怀疑：现阶段并没有能显著缩短这 30 分钟通勤时间的接驳巴士选择。
不过，也有两则好消息。
其一（相对次要）是，这里可选的巴士线路非常多。
当然，MRT 不便（目前）多少会让人“刺痛”，但从北、东、西到更重要的 CBD，巴士基本覆盖周全，住户不必担心完全没有公共交通可用。
其二，也是多数人已经猜到的：等待近 20 年后，Mandarin Gardens 住户将迎来属于自己的 MRT 站…或多座车站。
多亏 Thomson East Line，Siglap 与 Marine Terrace 两座 MRT 站将分别在公寓两侧落成，步行均不超过 10 分钟。
以上这些，预计在 2023 年实现。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及高峰时段车程预估） |
| CBD (Raffles Place) | 11.5km, 30-min drive |
| Orchard Road | 15.9km, 25-min drive |
| Suntec City | 8.6km, 15-min drive |
| Changi Airport | 9.5km, 10-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 48.9km, 50-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 7km, 30-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 19.2km, 30-min drive |
| Mapletree Business City | 17.8km, 30-min drive |
| Tuas Checkpoint | 38.1km, 45-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 31.9km, 45-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 26.2km, 35-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 31.3km, 40-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 14.6km, 20-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 22.1km, 25-min drive |
*注意：车程按高峰时段估算
近距出入口：2 个出入口。一个位于 Marine Parade Road，另一个位于 Siglap Road。
总结：通过 Marine Parade 出口可驶入一段在红绿灯前的 2 车道道路（曾为 2 车道，且即将扩至 3 车道）。受红绿灯影响，尖峰时段进出或有轻微拥堵，但此路段并不以堵车闻名。经 Siglap Road 出口，至 ECP 与 East Coast Road 车程仅 1–2 分钟。
杂货/超市
| 超市名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Cold Storage - Siglap V | 1.4km, 6-min drive OR 1km, 14-min walk |
| FairPrice - Siglap New Market | 1.5m, 6-min drive OR 1.1km, 15-min walk |
| Giant Express - Marine Terrace | 1.6km, 15-min drive |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 0 |
| 小学（3km 车程） | 4 |
| 中学（3km 车程） | 4 |
| 国际学校（3km 车程） | 3 |
| 初级学院（5km 车程） | 3 |
| 大学（5km 车程） | 2 |
| 理工学院（10km 车程） | 0 |
补充要点
- 丰富的休闲活动
住在距 East Coast Park 几分钟步行处，自有其妙处。
从垂钓、慢跑、散步等温和活动，到更“带劲”的滑水、皮划艇或不折不扣的美食打卡，这座海滨公园提供了多样选择，足以令多数爱好者难以拒绝。
再加上周边数个公共高尔夫/俱乐部——Laguna National、Tanah Merah Country Club——以及更为私密的 SIA Sports Club 等，周末出游的点子可谓不费吹灰之力。
- 私家交通便捷性
通勤常是自住选盘时最重要的考量之一。
目前公共交通尚未十分给力，但借助几乎就在家门口的 ECP，去 CBD 仅需 10–15 分钟车程。
自驾（或偏好网约车）的住户也会欣赏 KPE 与 PIE 的近距可达性。
- 成熟完善的社区
无论你如何看待成熟社区中HDB flat 群落可能削弱“排他性”的观点。
至少就我而言，我会为这些群落伴生的便捷（且实惠）的配套点赞。
Marine Parade/Siglap 亦然。
事实上，除众多优质餐饮外，这里还汇聚了完善的医疗、教育、购物与娱乐设施，距离 Mandarin Gardens 皆不远。
Mandarin Gardens 开发与园区点评
若在 21 世纪初手握逾 1 million square feet 的土地，你会如何开发？
幸而，亲爱的 Mandarin Gardens 开发商已经为我们给出了答案。
这里的 1,000 户分布在不下 17 座楼栋之中，最高达 23 层。正如你所见，这些楼栋如同一道“边界”，让设施使用所产生的噪声不至外泄，反之亦然（但低楼层住户的感受或未必如此理想）。
这种布局也在很大程度上保障了住户珍视的私密性。
越细看总平面图，你越会觉得 Mandarin Gardens 更像是一座自给自足的小村落。事实上，这个比喻并不为过。
配套涵盖幼儿园、4 座网球场、推杆练习草坪、多家商铺，以及相当可观的壁球/会所空间与泳池——很难想象住户会因设施不足而感到遗憾。
这里要提一处，相信不少 Mandarin Gardens 住户看到此处已然期待。
Thai Pan 餐馆。
多数情况下，新项目（更遑论旧项目）里的简易食堂/小餐馆，往往只是“应急补给站”——前提还是它每日营业。
但在 Mandarin Gardens，这家“食堂”其实是一家中式餐馆，据说出品相当不俗（价格也合理）。
——包括美味的泰式佳肴、令人垂涎的 Butter Squids，以及叫人“热泪盈眶”的 Chicken Wings。
最佳单位
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| 单间 | 732 - 861 sqft |
| 2 卧 | 1,001 sqft |
| 3 卧 | 1,528 - 2,099 sqft |
| 顶层复式 | 3,068 - 3,800 sqft |
坦白说，很难准确统计各户型的具体数量，但有一点毋庸置疑：这里的单位面积普遍偏大。
不过，坐拥 1 million square feet、容纳 1,000 户的大盘，理应在户型选择上提供更丰富的多样性。
诚然，近 20 年前市场对多元化的重视不如今日，从这个角度看，开发商情有可原。但不难想象，若当初提供更多差异化配置，将能覆盖到更多客群。
尤其是寻觅 2 卧产品的买家！
不出意料，这里并无私家电梯（以项目年岁而论）。不过定价的“常识”同样适用：面积较小的转售单位，往往比更大面积的单位每平方英尺贵近 $100。
最佳单位
在 Mandarin Gardens，多数单位都不易出错：分布疏朗，即便对望，距离之远几乎像隔着另一座项目。
话虽如此，我们以绿色标出了一些相对更佳的堆（stack），既因海景，更因可俯瞰 landed 低密住宅区的 Siglap 景观。
价格评述
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价（PSF） | 比较点 |
| Mandarin Gardens | 99 年地契 | 1986 | $993 | |
| Neptune Court | 99 年地契 | 1975 | $906 | 楼龄/产权/紧邻位置 |
| Villa Marina | 99 年地契 | 1995 | $963 | 楼龄/产权/紧邻位置 |
| Fernwood Towers | 永久产权 | 1994 | $1,105 | 楼龄/紧邻位置 |
| Finland Gardens | 永久产权 | 1984 | $1,388 | 楼龄/紧邻位置 |
| Seaside Residences | 99 年地契 | 2021 | $1,889 | 产权/紧邻位置 |
谈到价格对比，往往是在不同产权与楼龄的项目间“掰手腕”。价高者需以价值取胜；价低者则为多数囊中羞涩的买家提供清醒的基准/“最差情形”的替代。
将这些项目并列，其总价与单价便成为该地段的价格标尺。
Neptune Court 与 Villa Marina 分别位于低端 $906 与 $963 平均 psf。前者租金回报约 2.4%，后者约 3%。差距多半源于楼龄不同。
Mandarin Gardens 则以约 $993 平均 psf 与 3% 租金回报略高于两者。虽非三者中最年轻，但体量最大，景观也更佳。
至于永久产权的 Fernwood Towers 与 Finland Gardens，在拥有上述优势的区域内，产权价值在老龄项目中的分量愈发明显。
与周边配套（包括更近的 MRT 站与主干道）的距离同理——这也赋予 Finland Gardens 较 Fernwood Towers 近 $300 psf 的优势。
最后，Seaside Residences 显示了在老盘林立的片区里，“一股清流”能被市场多么看重——足足高出近 $800 psf。
话虽如此，其入市为周边住宅（Mandarin Gardens 包括在内）带来的价值提升，也不容小觑。
升值分析
撇开外观老旧与维护欠佳不谈，Mandarin Gardens 在潜在升值方面仍有数个利好因素。
其一，Seaside Residences 的落成。
新盘的出现将为片区注入亟需的活力，同时也会吸引更多目光，乃至潜在买家关注 Mandarin Gardens。
两者皆有助于提升项目价值——至少可在岁月与地契消耗面前，起到一定的对冲作用。
其二，Thomson East Line 的到来。
如前所述，Mandarin Gardens 及周边住区在过去 20 余年一直缺乏就近的 MRT 站。
尽管巴士与自驾/打车在一定程度上可替代，但新增的便捷选项（直达 CBD 及更远）无疑会提升所有可使用这些车站的住宅价值。
当然，也不排除在车站开通前，公寓以 en bloc 形式售出的可能。
更进一步说，这些 MRT 站的加入，是否能助 Mandarin Gardens 居民实现此前两度未果的目标？
换言之，在更佳的经济周期中，达成一次成功的集体出售，从而有望成为迄今为止金额最高的集体出售地块？
首先，这取决于当前 Covid-19 过后，经济与楼市复苏的速度。
若风向有利，我们是否会再度见顶，从而引发新的楼市调控？
如今尚难以对这些结果下定论，但都属于不可忽视的可能性。
无论如何，请记得，众多新盘来自 17/18 年的en bloc 热潮，当前仍在陆续入市，这将自然对任何潜在的集体出售（尤其是这种体量）形成“竞争”。
原因在于，多数开发商当前仍优先去库，以避免潜在附加税负，而非急于新增土地储备。
最后，在其近邻范围内，就有多位“竞品”虎视眈眈等待 en bloc 机会。Neptune Court、Laguna Park 与 Lagoon View 等便是其一。多数人将其庞大地块视为利好，但在销售/收购端，地块越大，开发商承担的风险也越高，反而可能成为负担。
我们的看法
对我而言，Mandarin Gardens 最大的优点在于其海景、与CBD/市区的近距以及其空间/设施配置。
相对地，最大短板在于其楼龄/多年来缺乏扎实的维护，某些方面也欠缺真正的专属性（内部乏善可陈/隐私性不足等）。
（更别提 99 年地契已走过 30 余年。）
不过，考虑到其相对可负担的价格（别忘了 District 15 的门牌），以及未来将落成的 Thomson East Line 这一重大利好，我会把开篇的问题定调为：这位“老将”的确还有余力，甚至还会给我们带来一些惊喜与红利。
……另外，楼下那份让人念念不忘的 Butter Squid，可别忘了？
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