是否该购买 Lentoria？与 Lentor Modern、Lentor Hills Residences 及 Hillock Green 的详细价格评析

虽然我们在公寓评测中一贯会做这样的比价，但 Lentoria 尤其有意思，因为在它推出之前，已先后有 3 个同区项目公开发售（可在此查看我们的评测 这里）。因此，潜在买家在价格对比上有了更多可参照的标杆。 

因此，本次价格评析将主要聚焦其与 Lentor 区其他新盘的对比。

先来看看各个地块：

Lentor Modern 是最早成交的地块，也因其综合体定位而在 Lentor 各盘中享有更有利的位置，地价亦最高。

然而，随着时间推移，随着区域内地块供应上升，投标数量减少。在短短 6 个月内，投标家数从 9 家降至 4 家。 

*不过需要指出的是，2022 年 9 月 URA 调整了开发商的楼面面积计算方式，进而影响了地价出价。因此，较低的地价未必意味着需求较弱（不考虑投标家数）。由于这一调整实施不久，目前的投标价格未必具有完全代表性。 

到次年时，投标家数继续下降至 2 家。不仅投标数减少，价格也出现回落：

这便引出 Lentoria。尽管它是第 3/4 个关标的地块，但其出价在 6 块地中位列第二——仅比综合体 Lentor Modern 的 $64 psf ppr 之差。

自然，这会让人疑问：在按 $PSF PPR 计的土地成本高于临近 Lentor Modern 的 HIllock Green 的情况下，Lentoria 是否会显得缺乏竞争力？

以下为目前有价格数据的各项目情况：

但这是否一定缺乏竞争力？以下为 Lentoria 的参考定价

*4卧尚无参考定价。

以起步 $1,965 PSF 计，Lentoria 的最低 psf 将是 Lentor 区迄今最高的，意味着这是该区目前最贵的新推盘。

就当下行情而言，这并不失为合理，但对短期退出的卖家而言可能是一点隐忧，因为 Lentor Modern 买家的入场价大概率低于 Lentoria 买家。不仅是 Lentor Modern，Hillock Green 与 Lentor Hills Residences 也有更多空间定价更低。因此，良好的退出更取决于未来 Lentor 区需求能否超过供给；在更小的层面上，也取决于是否有足够买家偏好小体量社区。 

这也引出 Lentoria 的另一点——体量。其优势在于私密性更强。因此，就“户数/土地面积”的比例而言，Lentoria 是最佳的：

不过也要考虑 Lentor 区的主要客群。该区更面向以家庭为主的买家，其主要诉求未必是私密或奢华。作为一个新城，区内大多数公寓都接近或超过 500 户。这里的核心更在于可负担性；若 Lentoria 的单位管理费高于其他项目，这一点也需纳入考量。

尽管 Lentor Modern 的地块在 $PSF PPR 上更高，但从参考 $PSF 看，Lentoria 的均价可能高于 Lentor Modern（这对早期 Lentor Modern 买家是好消息）。你也能看到，Hillock Green 的平均 $PSF 在 1、3、4 卧型别上多数都高于 Lentor Modern。

自 11 November 2023 起，Hillock Green 在 474 个单位中售出 124 个，去化率为 26%。在 3 个月内，这样的速度虽偏慢，但在当下新盘环境中亦渐成常态。就目前而言，很难判断这是整体市场的写照，还是该区推出项目过多导致的饱和。 

尽管如此，可以看出开发商对不同户型的定价相对克制。最鲜明的是 2 卧，起步 $1,965 psf，使其成为 4 个新盘中最低的；若每层加价幅度一致，Lentoria 很可能拥有 Lentor 区最可负担的 2 卧（以 $PSF 计）。你也会注意到，3 卧的参考起步 $PSF 低于 Hillock Green 的最低成交 $PSF，显示开发商对当下市场与供给态势了然于心。

考虑购买 1 卧的投资者也会注意到 $2,190 的较高起步 $psf。这并不意外，1 卧通常最先售罄。此外，Lentor 区的 1 卧供应本就不多。因此，当各盘取得 TOP 时，市场上不会出现过量的 1 卧放盘。

最后，Lentoria 与众不同的一点在于其未采用 PPVC 施工法，因此可进行拆改墙体。更多详情请见我们的完整评测。 

既然基础信息已理清，我们来具体看各户型对比。

1 卧对比

Lentoria 共 267 户中仅有 23 套 1 卧，占比 9%。鉴于 Lentor 区 1 卧供应相对有限，这类单位的去化速度预计会更快。总体而言，各项目的 1 卧户型差异不大，区别可能较为有限——这会促使买家更倾向于选择更低价的 1 卧（除非将公寓设计/距 MRT/学校距离等因素纳入考量）。

以下为最小的 1 卧，面积 538 平方英尺：

该 1 卧位于 05 与 06 号堆，朝向马路。

另一套 1 卧位于 02 号堆，朝泳池。泳池景通常会有溢价。与临主干道的单位相比，这里应更安静；虽说泳池偶有噪音，但项目体量较小，不似 500 户以上的大盘那般嘈杂。

你也会注意到，朝泳池的单位在阳台外有一段延伸部分。它会在一定程度上遮挡视野，但也意味着不会西晒，因此比 05 与 06 号堆更为清凉。此外，该堆更偏东南朝向，而 05 与 06 号堆更偏西北。

现在将其与 Lentor 区其他新盘对比：

除 Lentor Hills Residences 外，其他 Lentor 项目的 1 卧均大于 500 平方英尺。这意味着其总价会高于 Lentor Hills Residences 的 452 平方英尺单位。若将 Lentor Modern 视为该区标杆，其最低价 $1,072,170 便可作为参考。 

可以看到，Hillock Green 的定价为 $1,085,000，尽管其面积小 2 平方米，但在布局上差异不大。鉴于其正对 Lentor Modern（使其成为第 2 便利的居住公寓），Lentoria 的买家应特别留意相较 Hillock Green 的价格关系。 

这对 1 卧尤为重要，因为买家多为投资者，租客也可能认为 Hillock Green 与 Lentor Modern 更为便利。

截至撰文时，1 卧仅剩 5 套，起价 $1,276,000。因此，自 $1,178,220 起的价格，使 Lentor 区的潜在买家可更低门槛参与该区公寓投资。

若看 Lentor Hills Residences，你会发现仅剩 1 卧 + 书房，剩余 8 套，起价 $1,329,000，比 Lentoria 的提供价高出 12.8%。

按楼层计价，这里是各项目及户型的每层加价幅度：

依据目前可查询的成交数据，各卧室类型的平均每层加价比例如下：

若以 $1,178,200 为起点，则 1 层至 8 层的价格区间约为 $1,178,200 至 $1,243,354。即便在此区间内，1 卧的价格仍低于 Hillock Green 与 Lentor Hills Residences 的在售起步价。因此，我们认为该定价是合理的；一方面选择不多，另一方面该区 1 卧供应偏少，有助于未来转售时的价格支撑。

2 卧对比

以下为 Lentoria 提供的 2 卧：

其中最小的 2 卧为 700 平方英尺，另外 3 种为同一面积——732 平方英尺。

在全部布局中，B1 与 B4S 大概率更受欢迎。700 平方英尺对当今的 2 卧已足够，其更小的面积也意味着更低的总价。B4S 通过多出 32 平方英尺，塞入了一个书房空间。

B3 因带有玄关，不会直望客厅，私密性更佳。至于是否重要，则见仁见智；但考虑到 2 卧面积较小，空间效率或许更关键。

B2 相较其他类型并无明显优势。它没有 B3 的私密性、没有 B4S 的书房，也不是 B1 的更大面积。若 B1 的泳池景溢价在 $PSF 上超过 B2 的差距，则 B2 可能成为最便宜的选择；从投资角度看，这反而可能更具吸引力。

至于选择哪个堆号更值得，取决于个人偏好；若为投资，则还要看不同堆号之间的溢价差异，这需待完整价目出炉。

以下为其朝向：

如前所述，B1 是唯一朝向泳池的 2 卧堆号，而泳池景通常相较临路单位在 $PSF 上会有溢价。

再来看其他 Lentor 项目的 2 卧：

鉴于 Lentoria 的最小 2 卧带有 2 套浴室，我们将其与其他 2 房 2 卫的配置对比。

Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 采用哑铃式布局，空间效率更高。以 Lentor Modern 为例，其更高的效率甚至留出了一个灵活空间，实际效果上近似 2 卧 + 书房配置。

Lentor Hills Residences 在更小的面积里实现了 2 房 2 卫，使其总价仅 $1.356 million。这很有竞争力，比 Hillock Green 的同类布局便宜逾 5%。

因此，尽管地价更高，Lentoria 的 2 卧起步 $PSF 仅 $1,965，仍相当克制。2 卧占 Lentoria 户型配比的 45%，较低的 $PSF 让买家有机会以接近此前新盘的价格在更晚阶段进入 Lentor 区。这正是“近乎垄断效应”的体现：开发商能更灵活地在不同项目间调价。

起价 $1,375,500 因而相较 Lentor Hills Residences 更具竞争力，毕竟其面积略大。

3 卧对比

以下为 Lentoria 提供的 3 卧：

共有 4 款紧凑型与 2 款高配型，高配型的实用性更强。仅高配型配有可封闭式厨房。

C1 面积最小，价格也会最亲民。若你想要一套体面的家庭住房，这个布局很合适——所有卧室至少能放下大床。但因缺少储物/杂物间，生活方式上需要有所取舍。

需留意的是，C1 至 C4 均没有封闭式厨房。这令人意外，因为 3 卧多面向家庭，做饭频率较高；没有封闭式厨房会让一部分买家却步。对未来转售而言也可能是问题：未来买家或会将此视为硬伤，即便有小窗，重油烟家庭仍会觉得不实用。虽然可以通过改造实现封闭，但会增加成本，且可能要牺牲餐厅空间。

高配型的一大亮点是客餐厅的长条形布局。这样更灵活，餐区不被限制在固定位置；横厅也带来更宽的阳台，使室内采光更好。缺点是走廊更长、空间效率略低，但考虑到这是高配型，买家预算更充裕，亦更能欣赏这种布局。

以下为其朝向：

令人意外的是，C5P（高配型）竟面向路口。但考虑到地块较小，这也是无奈之举。各类型都分配在不同堆号上，可比的只有 C2、C3 与 C4。若没有偏好的布局，则需看各堆号之间的价格差异。

那么，这里的 3 卧合理的价格区间应当如何？先看同区 3 卧的竞争对手。先从紧凑型开始：

与其他紧凑型 3 卧相比，Lentoria 最大的问题正是没有封闭式厨房。未来买家会留意这一点；可封闭的厨房更具价值。

$1,974 psf 的参考起步价（假设对应紧凑型）相当不错。若每层加价幅度相同，Lentoria 的 3 卧将能与同区其他新盘竞争。这主要因其面积更小，从而实现更低总价——这正是紧凑型 3 卧的意义所在。

不过，我们唯一的担忧仍是缺少封闭式厨房，这在我们看来是劣势。更小的面积（因此更低的总价）大概率会成为 Lentoria 3 卧的核心卖点，这也契合其主要客群多为 HDB 升级族。

另注：截至撰文时，Hillock Green 最便宜的 3 卧为 $1,916,000，而 Lentor Hills Residences 为 $1,958,000。

接着看高配型：

在此我们同样以 $1,974 psf 为高配型的假定起步价。据此，3 卧高配的最低总价约为 $2,208,906。

与 Lentor Hills Residences 最小的高配型相比，Lentoria 的 3 卧高配多出一个书房。以我们估算的 $1,974 psf 参考价计，1,119 平方英尺的价格相当体面。

Lentor Hills Residences 的 2 楼要价更低，但不含书房。目前，Hillock Green 的 2 楼要价为 $2,459,000。由于截至撰文时尚无人购买，市场暂未接受该价格（尚未？），因此我们认为起步 $PSF 控制在 $2,000 以下会是更聪明的定价。

至于 Lentor Hills Residences，3 卧 + 工作阳台的最低成交为 $2,228,000（5 楼）。这显示市场接受这一价位区间，进一步增强我们对“低 $2.2xx 百万”价位的信心。

4 卧对比

以下为 Lentoria 提供的 4 卧：

两套紧凑型，面积各为 1,206 平方英尺；一套高配型，面积 1,345 平方英尺。

高配与常规型的主要差异在于是否带书房；另一个差异是客餐厅布局。高配型采用横厅，更受欢迎，因其采光更好且布置更灵活。想宴请多人？你总能挪动沙发；而在紧凑型中，动线会被次主卧外的区域所限制。

两种常规型互为镜像。以下为其朝向：

对于 D2 与 D3P，各只有 1 个堆号，别无选择。若购买 D1，可在 block 38 与 block 36 间选择；二者相比，block 36 更佳，因为其正面不与其他堆号直接相望。

现在与 Lentor 区其他 4 卧对比。需注意我们没有 4 卧的参考定价，故暂以 $1,965 为最低 $PSF 假设。

就最小的 4 卧而言，Lentoria 的布局相当不错。带有 Hillock Green 所没有的杂物间——且该杂物间带窗；工作阳台也更大。哑铃式布局亦适合多代同堂。综合来看，Lentoria 的布局较 Hillock Green 更优。

其次，你会注意到 Lentor Hills Residences 的 1,345 平方英尺 4 卧成交价超过 $2.5 million。这对 Lentoria 是利好，说明市场接受此价位。尽管 Lentoria 面积更小，但其功能几乎与 Lentor Hills Residences 相当，甚至因杂物间带窗而略胜一筹。

据此，我们认为自 $2.4 million 起的区间较为合适。按每层 0.68% 的加价，这对应约 $2,400,000 至 $2,677,440。

最后看 Lentoria 的高配型：

若只看高配型，可比者仅有 Hillock Green。Lentor Modern 的 4 卧为 1,528 平方英尺，明显更大。

比较 Hillock Green 与 Lentoria 的差异：其一，Hillock Green 的杂物间带窗，宜居性优于 Lentoria 的杂物间；其二，Lentoria 仍为哑铃式布局，与其常规模型一致；其三，Lentoria 有 2 间套房卫浴，而 Hillock Green 仅 1 间，3 间卧室需共用 1 间浴室，较不理想；其四，Lentoria 还设有带窗的书房。

两者相比，Lentoria 的 4 卧高配更具亮点。价格方面，Hillock Green 的 10 楼成交为 $2,566,600。这个价格看似偏低，更像是个例；同一堆号的 11 楼成交为 $2,629,000。

目前，Hillock Green 最便宜的 4 卧高配为 $2,584,000（3 楼，1,313 平方英尺，#03-02）。据此，我们认为 $2,642,925（$1,965 psf）是合理的，原因在于其布局优势与略大的面积。尽管距离 MRT 更远，但对 4 卧高配的买家而言，布局功能尤为重要；且此类买家更可能自驾，距 MRT 的远近未必是关键。

转售对比

若你也在考虑附近的转售公寓，以下为自 2023 年 1 月以来的价格表现：

The Calrose 与 Thomson Grove 是附近仅有的永久产权项目。若能以租赁产权的价格买到永久产权，你会不会更倾向后者？

在下此结论前，我们需要先厘清差异。

The Calrose 至今已 17 年龄，待 Lentoria 建成时至少要再加 3 年！目前，The Calrose 的一套 3 卧（1,141 平方英尺）成交为 $2.02 million（$1,770 psf）。若假设 Lentoria 的 3 卧为 $1,974 psf，则两者 $PSF 仅相差约 11–12%。从这个角度看，你只需为全新区里的全新公寓多付约 11–12% 的 $PSF 溢价。

与 Thomson Grove 相比亦然，其楼龄已 30 年，待 Lentoria 取得 TOP 时至少年长 33 年。即便对永久产权溢价约 25%，考虑到楼龄差，这并不夸张。并非说它不好，但年龄因素使其并非人人适合；而为“崭新”支付的溢价自有其价值。

若看该区最老的租赁产权——Far Horizon Gardens，其 99 年从 1982 年起算，你会发现这里的价格仍在创新高：

2020 至 2023 年间，$psf 上涨了 37%——而这是一处已走过其寿命 42% 的租赁产权项目。

据此，新 Lentor 区的租赁新盘以 $2,000 psf 及略高的价格发售，若考虑到新社区配套与更现代的设施/设计，仍具一定积极意义。

价格结论

表面看，更高的平均地价可能令人担忧。但基于上述分析，我们认为其尚算克制的参考起步 $PSF，足以让 Lentoria 具备竞争力。

若只与另外 3 个 Lentor 新盘硬碰硬，1 卧买家或许并不占优；但区域内的低供给应能从租金与资本增值两方面给予投资者保护。也因此，尽管 $PSF 较高，$2,190 的起步 $PSF 并不算差。

不过，2 卧颇具看点。其起步 $PSF 仅 $1,965，等于给买家一次“以过往价格重返 Lentor 区”的机会。

当然，也不能忽视显见的劣势——距离 MRT 更远、地块更小（管理费或更高）。但也要把其靠近 CHIJ St. Nicholas Girls School 及更高私密性纳入权衡。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。