你应该购买 Lentoria 吗？与 Lentor Modern、Lentor Hills Residences 和 Hillock Green 的详细价格评测

虽然我们一直都会在公寓评测中进行这类比较，但 Lentoria 尤其有意思，因为在其推出前，该片区已经先后有 3 个其他项目开售（可在这里查看我们的评测）。因此，潜在买家在进行价格对比时，会有更多可供对标的对象。 

因此，本次价格评测将主要集中在它与 Lentor 区域其他新盘之间的对比。

先来看各个地块：

Lentor Modern 是最早成交的，部分由于其综合体地位，因此在 Lentor 物业中拥有更有利的位置，地价也最高。

然而，随着时间推移，随着片区地块供应增加，投标家数也在下降。在短短 6 个月内，投标家数从 9 家降至 4 家。

*不过需要说明的是，Sept 2022（2022 年 9 月）URA 调整了开发商计容楼面面积的计算方式，影响了土地出价。因此，较低的土地出价并不必然意味着需求降低（不考虑投标家数）。鉴于该调整实施时间尚短，这些出价可能并不完全具有代表性。 

到了次年，投标家数继续降至 2 家。不仅竞标数量下降，价格也有所回落：

这把我们带到了 Lentoria。虽然它是第 3/4 个截止的地块，但在 6 块地中其中标价位列第二——距离综合体 Lentor Modern 的地积比价仅差 $64 psf ppr。

自然而然，我们会问：既然在 $PSF PPR 基础上，Lentoria 的地价成本高于更靠近 Lentor Modern 的 HIllock Green，它的竞争力会不会偏弱？

以下是目前各项目的价格情况：

但它一定就缺乏竞争力吗？以下是 Lentoria 的参考定价：

*4 房型暂未公布参考定价。

以起步 $1,965 PSF 而言，Lentoria 的最低 psf 将是该区域四盘中最高的，意味着它可能是至今 Lentor 区域内定价最贵的一个新盘。

从当前市况看，这并非不合理，但对希望短期退出的卖家而言或许会是个隐忧，因为 Lentor Modern 的买家最终很可能支付的价格低于 Lentoria 的买家。而且不止 Lentor Modern，像 Hillock Green 和 Lentor Hills Residences 也有能力定得更低。因此，未来的良好退出更取决于 Lentor 区域的需求是否能胜过供给；在更细分的层面，也取决于是否有足够多的买家偏好体量更小的项目。

这也引出了关于 Lentoria 的另一点——体量。显然，它的优势在于私密性更强。因此，就“户数/土地面积”的比值而言，Lentoria 是最优的：

不过，我们也要考虑 Lentor 区域的受众。该片区主要面向家庭型买家，他们的主要关注点未必是私密性或奢华感。这里是个新兴社区，大多数公寓都接近或超过 500 户。这里更看重可负担性；如果与其他项目相比，Lentoria 的每户维护费更高，那就值得斟酌。

尽管 Lentor Modern 的地块在 $PSF PPR 上成本更高，但从参考 $PSF 来看，Lentoria 的平均价格可能高于 Lentor Modern（这对早期买入 Lentor Modern 的买家是个好消息）。你也能看到，Hillock Green 在 1、3、4 房的平均 $PSF 大多高于 Lentor Modern。

Hillock Green 自 11 November 2023 起，在 474 套单位中售出 124 套，去化率为 26%。在超过 3 个月的时间里，这样的去化速度偏慢，不过这似乎已成为当下市场中新盘的常态。很难说这是否反映了更广泛的市场情况，还是该片区的新盘已经有些供给饱和。

尽管如此，我们看到开发商对不同户型的定价相对合理。一个明显的例子是 2 房，起步仅 $1,965 psf。这会让它成为 4 个新盘中最低的，如果每层加价的梯度一致，那么 Lentoria 很可能拥有 Lentor 区域中最具性价比的 2 房（按 $PSF 计）。你也会注意到，3 房的参考起步 $PSF 低于 Hillock Green 的最低成交 $PSF，说明开发商对当下市场与片区供给非常清楚。

打算购买 1 房的投资者也会注意到 $2,190 的较高起步 $psf。这并不意外，因为 1 房通常是最先售罄的。此外，Lentor 区域的 1 房供应本就不多。因此，当 Lentor 系列项目取得 TOP 时，市场上不会出现 1 房大量集中放盘的情况。

最后，Lentoria 的另一项不同在于：它未采用 PPVC 施工方式，因此这里的墙体可以拆改。更多细节请见我们的完整评测。 

在弄清这些基本信息后，我们来更细致地做各户型对比。

1 卧室对比

Lentoria 全盘 267 户中仅有 23 户 1 房，占比约 9%。鉴于 Lentor 区域 1 房供应相对较少，预计该户型会走得更快。总体而言，各项目的 1 房户型差异并不大，差距可能较为有限——这会让买家更倾向于价格更低的 1 房（除非你考虑其他因素，如公寓设计/距离 mrt/与学校的距离等）。

来看最小的 1 房，面积为 538 平方英尺：

该 1 房位于 stack 05 与 06，朝向马路。

另一种 1 房位于 stack 02，朝向泳池。泳池景通常更贵。与主干道相比，它应当更安静；尽管泳池有时也会有噪音，但本项目体量较小，我们不预计会像 500+ 户的大盘那样嘈杂。

你还会注意到，朝泳池的单位阳台外有一段外挑。虽然会挡住部分视野，但也意味着不会有下午西晒，因此相比 05 与 06 号 stack 更为凉爽。此外，该 stack 更偏东南朝向，而 05 与 06 更偏西北朝向。

现在把它与其他 Lentor 新盘对比：

除 Lentor Hills Residences 外，其他 Lentor 项目的 1 房均大于 500 平方英尺。因此，与 Lentor Hills Residences 的 452 平方英尺相比，其总价会更高。若把 Lentor Modern 视为片区“领头羊”，其最低价 $1,072,170 可当作一个基准。

我们已经看到，Hillock Green 的定价为 $1,085,000，尽管它面积小 2 平方米，但在户型上并无太大差异。考虑到它正对 Lentor Modern（使其成为区内第二便利的居所），Lentoria 的买家需要更仔细地关注与 Hillock Green 的相对价格。

对 1 房而言尤其如此，因为买家多为投资者，而租户会认为 Hillock Green 与 Lentor Modern 更为便利。

截至撰稿时，1 房仅剩 5 套，起价 $1,276,000。因此，自 $1,178,220 起的价格，是潜在买家以更低门槛参与 Lentor 公寓投资的一种方式。

若看 Lentor Hills Residences，目前仅剩 1 房 + 书房的选项，余 8 套，起价 $1,329,000，比 Lentoria 给到买家的价格高出 12.8%。

以每层为单位，这里是不同项目与户型的加价梯度：

根据目前可查的成交数据，按户型划分的平均每层加价比例如下：

若以 $1,178,200 为起步价，从第 1 层至第 8 层的价格区间约为 $1,178,200 至 $1,243,354。即便在这一范围内，1 房仍低于 Hillock Green 与 Lentor Hills Residences 的在售起步价。因此，我们认为该定价是合理的：在供应不多的区域里，1 房稀缺性有助于未来转售时的价格支撑（不论是租金还是资本增值）。

2 卧室对比

以下是 Lentoria 提供的 2 房类型：

最小的 2 房为 700 平方英尺，另外三种均为 732 平方英尺。

在所有户型中，B1 与 B4S 预计更受欢迎。700 平方英尺对于当下的 2 房来说已足够，其更小的面积也有助于拉低总价。B4S 通过多 32 平方英尺的面积，挤出了一个书房区。

B3 的优势在于私密性更好，入户有玄关，不会一眼望到客厅。不过这是否重要见仁见智；考虑到 2 房面积相对较小，空间效率或许更为关键。

B2 与其他类型相比并无明显优势。它既没有 B3 的私密性、也没有 B4S 的书房，更没有 B1 的更小面积。如果 B1 的泳池景溢价高于 B2 的 $PSF，那么 B2 可能会更便宜；从投资角度看，B2 反而可能具备一定吸引力。

至于哪个 stack 更值得买，取决于个人偏好；若以投资为导向，则取决于不同 stack 之间的溢价差，这只能在完整价单出来后判断。

以下是它们的朝向：

如前所述，B1 是唯一朝泳池的 2 房 stack，考虑到泳池景通常有溢价，其 $PSF 预计会更高。

再来看看其他 Lentor 的 2 房：

鉴于 Lentoria 最小的 2 房自带 2 个卫生间，我们将其与其他 2 房 2 卫的配置进行对比。

Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 采用“哑铃式”布局（dumbbell layout），空间效率更高。Lentor Modern 甚至多出一个灵活空间（flex space），等同于 2 房 + 书房的配置。

Lentor Hills Residences 在更小的面积里塞下了 2 房 2 卫，使其总价可以做到 $1.356 million。这相当不错，比 Hillock Green 的同类布局便宜超 5%。

因此，尽管地价出得更高，Lentoria 的 2 房起步 $PSF 仅 $1,965，依然相当有诚意。Lentoria 的 2 房占整体户型配比的 45%，较低的 $PSF 给予买家在更晚进入 Lentor 区域、却能以与前期相近的价格入场的机会。这也是“近似垄断效应”的体现——同一开发商可以更灵活地在不同项目间调节定价。

起价 $1,375,500，考虑到面积略大，这对比 Lentor Hills Residences 的买家具有一定竞争力。

3 卧室对比

以下是 Lentoria 提供的 3 房类型：

共有四种紧凑型 3 房与两种更具实用性的尊贵型（premium）。只有尊贵型配有可封闭式厨房。

类型 C1 面积最小，预计价格也最亲民。该布局适合作为体面的家庭住房，所有卧室至少可容纳一张大床。但由于缺乏储物/杂物间，生活方式上可能需要做出妥协。

需要注意的是，C1 至 C4 也都没有封闭式厨房。考虑到 3 房主要面向烹饪频繁的家庭，不设封闭式厨房会排除相当一部分买家。未来转售时，这可能成为一个问题：即便有小窗，重度烹饪的家庭仍可能觉得不实用。当然，后期可以通过装修加以封闭——只是成本更高，且可能压缩餐厅空间。

尊贵型的一大亮点是“客餐厅并排的长方形”配置。这样更灵活，餐区不被限制在固定位置；同时更宽的阳台也让室内采光更好。不过走道更长会牺牲一点空间效率，但考虑到这是尊贵型，买家预算通常更高，也更能欣赏这样的布局。

以下是它们的朝向：

比较意外的是，尊贵型 C5P 竟面向路口。不过考虑到地块较小，排布上有其局限性。各户型类型分属不同 stack，也没有太多选择。C2、C3 与 C4 是唯一可以相互对比的布局；若并无明显偏好，则需看不同 stack 之间的价格差异。

那么，这里的 3 房合理的价格区间会是怎样？先看片区内的 3 房竞品。先从紧凑型开始：

与其他紧凑型 3 房相比，你会立刻注意到 Lentoria 缺乏封闭式厨房是个问题。未来买家会看重这一点。能够选择封闭厨房的选项更有价值。

$1,974 psf 的参考起步价相当不错（假设对应的是紧凑型）。若每层加价梯度一致，Lentoria 的 3 房在与片区其他项目的竞争中并不吃亏。这主要因为其面积更小，使得总价更低——这也正是紧凑型 3 房的意义所在。

不过，我们唯一的担忧仍是没有封闭式厨房，在我们看来这是个劣势。更小的面积（及其带来的更低价格）大概会成为 Lentoria 3 房的核心卖点——这也合理，因为该户型常是 HDB 升级者的目标。

请注意，截至撰稿时，Hillock Green 最便宜的 3 房为 $1,916,000，而 Lentor Hills Residences 则为更高的 $1,958,000。

接着看尊贵型：

在此我们也假设尊贵型按 $1,974 psf 计。则 3 房尊贵型的最低总价为 $2,208,906。

与 Lentor Hills Residences 最小的尊贵型相比，Lentoria 的 3 房尊贵型带书房。按我们估算的 $1,974 psf，1,119 平方英尺的单位定价相当合适。

Lentor Hills Residences 的 2 层单位要价更低，但不带书房。目前，Hillock Green 的 2 层单位要价 $2,459,000。至今尚无人成交，市场似乎还未接受这一价格（暂时？），因此我们认为把起步 $PSF 定在 $2,000 以下会是更明智的策略。

至于 Lentor Hills Residences，3 房 + yard 的最低成交为 $2,228,000（5 层单位）。这说明市场能接受这一价格区间，也让我们更有信心认为低 $2.2xx million 的价位是合理的。

4 卧室对比

以下是 Lentoria 提供的 4 房类型：

有两种紧凑 4 房，面积各为 1,206 平方英尺；以及一种 1,345 平方英尺的尊贵型。

尊贵型与常规型的主要差异在于是否带书房。另一个区别是客餐厅的形态：尊贵型为“横厅（landscape）”布局，通常更受欢迎，采光更佳且布置更灵活。若想宴请多人？你可以挪动沙发；而在紧凑型中，你会被限制在次主卧外的那一片区域。

两种常规布局互为镜像。以下是它们的朝向：

类型 D2 与 D3P 各仅有 1 个 stack，因此没有选择余地。对于 D1 的买家而言，可在 38 号楼与 36 号楼之间选择；两者相比，36 号楼更好，因为它不与另一 stack 直接对望。

现在把它与 Lentor 区域其他 4 房进行对比。请注意，我们尚无 4 房的参考定价，因此以下按最低 $1,965 估算。

就最小 4 房而言，Lentoria 的布局相当不错。它设有杂物间，而 Hillock Green 没有——且 Lentoria 的杂物间带窗。yard 也更大。哑铃式布局也更适合多代同堂。综合这些因素，Lentoria 的布局优于 Hillock Green。

其次，你会注意到 Lentor Hills Residences 的 1,345 平方英尺 4 房已成交逾 $2.5 million。这对 Lentoria 是个利好，说明市场接受这一价位。虽然 Lentoria 面积更小，但功能性几乎相当，甚至可能更好，因为其杂物间带窗。

综合考虑，我们认为自 $2.4 million 起的区间是合理的。若按 0.68% 的每层加价计算，区间约为 $2,400,000 至 $2,677,440。

最后，来看 Lentoria 的尊贵型：

若只看尊贵型，只有 Hillock Green 可与之直比。Lentor Modern 的 4 房为 1,528 平方英尺，明显更大。

比较 Hillock Green 与 Lentoria 的不同：其一，Hillock Green 的杂物间带窗，更宜居；其二，Lentoria 仍为哑铃式布局，与其常规型相似；其三，Lentoria 有 2 间套卫，Hillock Green 仅有 1 间套卫，另 3 间卧室共用 1 卫，实用性较差；最后，Lentoria 还设有带窗的书房。

两者相比，Lentoria 的 4 房尊贵型更胜一筹。价格方面，Hillock Green 的 10 层单位成交 $2,566,600，似乎低于预期，更像是个例；同 stack 的 11 层则成交 $2,629,000。

目前，Hillock Green 最便宜的 4 房尊贵型为 3 层、1,313 平方英尺（#03-02），要价 $2,584,000。考虑到 Lentoria 的布局优势与略大的面积，我们认为 $2,642,925（$1,965 psf）是合理的。尽管它离 MRT 更远，但对 4 房尊贵型买家而言，功能性布局尤为重要；他们更可能自驾，至 MRT 的距离或许没那么关键。

转售对比

若你也在考虑片区内的转售公寓，以下是自 January 2023 以来的价格情况：

The Calrose 与 Thomson Grove 是附近仅有的永久产权项目。若能用相当于有年限地契的价格买到永久产权，你会不会倾向于后者？

在下结论前，我们需要记住其中的差异。

The Calrose 如今已 17 年楼龄，等到 Lentoria 建成交付时，至少会老 20 年！目前，The Calrose 一套 3 房（1,141 平方英尺）成交 $2.02 million（$1,770 psf）。假设 Lentoria 的 3 房为 $1,974 psf），那么在 $PSF 上仅便宜约 11-12%。若据此衡量，你其实只多付约 11-12%，就能住进全新片区里的全新公寓。

与 Thomson Grove 相比也是类似。该盘已有 30 年楼龄，等到 Lentoria 取得 TOP 时，至少会老 33 年。尽管相对永久产权有约 25% 的溢价，但考虑到楼龄差异，这并非不合理。并不是说它不好，只是考虑到年龄，不是每个人都会觉得合适，而“崭新”的溢价确实有其价值。

若看片区最老的有年限地契项目 Far Horizon Gardens（99 年地契自 1982 起），你会发现其价格仍在创新高：

从 2020 至 2023，$psf 上涨了 37%——而这是一处已走过其使用年限 42% 的有年限地契资产。

由此可见，对于 Lentor 新片区这些以 $2,000 psf 出头定价的有年限新盘，若把新社区环境与更现代的设施/设计纳入考量，前景仍具一定积极性。

价格结论

表面上看，较高的地价出价可能让人担忧。然而，结合我们上述分析，合理的参考起步 $PSF 完全可能让 Lentoria 具备竞争力。

若与其他 3 个 Lentor 新盘正面竞争，1 房买家可能会处于劣势，但片区 1 房供应稀缺应能为投资者提供保护——无论是在租金还是资本增值方面。因此，尽管 $PSF 偏高，$2,190 的起步 $PSF 并不算差。

不过，2 房更具看点。起步 $PSF 仅 $1,965，意味着买家获得一次“以此前价位重返 Lentor 的第二次机会”。

当然，也不能忽视显而易见的因素——它离 MRT 更远，地块更小（维护费大概率更高）；但也应考虑其临近 CHIJ St. Nicholas Girls School，以及其整体更为私密的定位。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。