Watten House 评测：仅提供大户型（3 居及以上）与 3.2m 挑高的豪华公寓

让 Google 知道我们是您信赖的内容来源 将我们的编辑内容设为您搜索结果中的优先参考来源 信任此来源

项目：	Watten House
分区：	11
地址：	36 – 50 Shelford Road
地契：	永久产权
单位数量：	180
占地面积：	220,243 平方英尺
开发商：	UOL Group 与 Singapore Land 的合资
TOP：	预计 2027

Watten House 延续了 UOL “house” 系列的成功，该系列始于超豪华项目 Meyer House，被誉为东区的 Nassim。茂密的园林、大尺度户型、门前即是公园，最重要的是每户均配备私家电梯，Meyer House 的确为 UOL 能达到的水准树立了高标。（他们也是附近另一豪宅 15 Holland Hill 的开发者。）

不言而喻，这里的期待值很高，毕竟 Watten House 位于 Bukit Timah，这一片区历来与新旧财富紧密相连。周边 3 km 范围内分布着众多 Good Class Bungalow（GCB）区域，如 Cluny Hill、Camden Park 与 Bin Tong Park 等等。

鉴于此，我认为 UOL 专注在 Watten House 打造更大户型以弥补本区此类产品稀缺的策略十分合理（这里仅有 3 居起的户型）。毕竟，许多在 Bukit Timah 长大的家庭会希望继续居住在此，尤其是受益于资产价格上涨的第二代。部分年长的 GCB 业主也可能希望转居更易出入的新公寓单位。

事实上，市场对此类需求早有迹象：Royal Green 的 4 居几乎一开售即售罄，而 15 Holland Hill 的 2 居则用了更长时间才清盘。

大户型的组合加上预计每平方英尺 $3,200 的均价，意味着这里的买家无疑是新加坡最富裕的一群。因此，Watten House 打造的产品能否匹配这类高净值买家的期待，将颇具看点。

话不多说，我们来看看 Watten House！

Watten House 深度探盘

Watten House 是位于 Shelford Road 的 180 户项目。自我们上一次在 Shelford Road 一带见到新盘已过去一段时间，更别提规模超过 150 户的项目了，因为这里不少是更偏向精品型的开发。另一方面，Watten Estate 则更为人熟知的是以有地住宅为主的版图。

Watten House 为原 Watten Estate Condominium 的重建项目，原有 104 个单位，并于 2021 年以 $550m（$1,723 psf ppr）集体出售。尽管最多可重建至 286 户，UOL 最终选择聚焦于更大户型，使其仅有 180 位业主，更显私密与专属。

从 Shelford Road 进入，可见双车道入口、单车道出口与保安岗亭。以本区的低密度属性而言，这足以应对清晨的车流高峰。更需留意的可能是转出至较繁忙的 Dunearn Road 时段，因此早些出发仍是避免 Bukit Timah 堵车的关键！

设有带顶棚的上落客区，配有长椅，方便等候清晨通勤的接送。面积不算大，但以 180 户而言已足够，况且预期不少业主会自驾。

若有额外需求，地库也配备礼宾服务。这在高端定位的项目中尤为值得一提。

对于自驾者来说，这里提供车位与单位 1:1 的配比。虽不知是否为硬性规定，但鉴于平均每户价格超过 $5m，我并不惊讶多数家庭会拥有不止 1 辆车（尽管 COE 价格高企）。除非我们在“更少依赖汽车的社会”方面取得更大进展，否则车位数量最终可能仍显不足。

这一点在考虑 6/7 居的顶层公寓时尤为相关，其起步价预计为 $12 million。很难想象购买如此高端产品的买家会满足于仅 1 个车位。这也突显了一个颇为“反直觉”的现象：车位配置与居住面积的扩张并不总是成比例。

关于顶层公寓，其面积介于 3,412 至 4,080 平方英尺，仅有 8 套 6/7 居的双层顶层公寓，最大亮点是上层被公共景观环绕。

整体建筑利用 Watten House 起伏的地形，营造出如画的花园与层叠水景。开发商强调许多单位面向绿意与/或水景，营造宁静氛围。对此我并不怀疑——身处低密度的有地住宅圈层中，Watten Estate 的居住环境确实相当静谧。

从抵达点步入园区，会先经过迎宾叠水景，低调而有仪式感。

话虽如此，越过叠水景后，这里并没有太多“戏份”。坦率讲，我对这片“留白”略感失望。我觉得建筑师在此处原本可以做得更多，如今多少有些“未尽其功”之感。甚至列为设施之一的 Sun Deck（“日光露台”）也略显突兀，像是匆促拼接。Watten House 北侧的花园庭院似乎也面临同样的问题——空间未被充分利用，若能增添更多绿化，或许能更好地烘托氛围。当然，这只是主观观感；实景往往优于沙盘模型所能传达的氛围。有时“少即是多”，这或许正是其中一种情境。

更积极的一面是，这里配有 50m 标准泳道，以 180 户的公寓而言相当亮眼。泳池旁还设有较小的娱乐池，包括按摩池与水疗池。若偏爱放松，也可在池畔休憩区的躺椅上小憩。

泳池部分区域将种植树木，白天可享更具荫蔽的游泳体验。需知 Watten House 位于起伏地形之上，泳道区正处于整个项目的制高点。

尽管占地尚可，但这里并没有网球场，这本可进一步提升项目的吸引力。

对于健身爱好者，地库设有健身房。同时，地库还配备宴会/会所功能室，带全套厨房电器，若您邀请私厨到访也可轻松应对。在我看来，这些都是豪宅项目的标配。功能室将会是您承办大型聚会的主场，其氛围足以令宾客惊艳。

除上述主设施外，楼栋之间亦设置了多处水景。例如在 40、42 与 44 号楼之间，设置了梯田式瀑布与水中健身区（aqua gym）。附近亦有康乐池、游乐区与阅览亭等。

有年幼孩子的家庭或许会关心游乐场的位置——园区内其实并未设置。与 Meyer House 类似，园区外即有一个；考虑到本区低密度的环境，这大概也已足够。

在 stack 26 前方，亦可见层叠式水池与水上会客区，这些水景的存在将增添环境的静谧感。

您也会注意到，许多一层单位前方即设镜面水池，这一巧思令底层单位更具情趣。顺带一提，朝向园区内侧的楼栋基本都能获得一定的水景视野（占整体叠位略多于 50%）。

与他们的部分高端项目如 15 Holland Hill 与 Meyer House 相比，Watten House 的取向显得更为克制。举例说，Meyer House 每户均配私家电梯与电梯厅，私密与便利兼具；15 Holland Hill 则以大尺度园林与每户私家电梯见长，居住体验独特而豪华。相较之下，Watten House 更倾向于极简路线。虽然每户都拥有较高的楼板层高，但与同类竞品相比，那些“奢华到一眼出挑”的配置并不算鲜明。

从单位数量也可见端倪——Watten House 的单位数量超过两者的三倍。

总体而言，我认为 Watten House 的地块尺度不错，虽然已纳入公寓应有的配套（园林也相当茂密），但整体的豪华感不如其以往作品那般强烈。或许 Watten 的地段与市场对非有地“大平层”产品的需求已足以形成强大吸引力，但这仍有待市场验证。

接下来，我们进入样板间！

Watten House – 3卧室＋书房 Type CS1 (143 sqm/1,539 sq ft) 评测

该示范单位是6个3卧室＋书房布局中的1个，均为1,539 sq ft，且全部配备私家电梯入户。如今的新盘中，如此尺度已相当罕见，能在3卧面积上更胜一筹的，也就像15 Holland Hill 与 Park Nova 这类个别项目。如果预算更为紧凑，你也可选择常规3卧单位（无私家电梯），面积介于 990 sq ft 与 1,163 sq ft 之间，价格会低出不少。

层高达3.25m，在近期新盘中可谓行业领先（上一次有类似规格的是 Perfect Ten）。这通常是个被低估的优点，因为它确实能让空间显得更为宽敞。全屋用料同样上乘，公区为大理石，卧室为工程实木。虽然这些在2010年代末的公寓发布中几乎是“标配”，如今却多见于更高端的项目。

走出私家电梯，迎面而来的是3.1 sqm 的入户玄关，可作为宾客等候区与出门整理之处。虽然面积不算大，但建议在此自行定制鞋柜与长凳，开发商并不提供。

进入单位后，你会留意到3.25m 的层高很好地烘托了31.1 sqm 的客餐厅尺度。你或许也会察觉到本项目的设计与一般新盘迥然不同——整体更显高端、打磨更为精致。开发商沿用了其早前 Meyer House 项目的同一设计团队（Massoneong）。

豪华公寓的一项重要特征是风管式空调，视觉上远比常见的笨重分体机更为雅致。Watten House 全部户型的客餐厅均配备此项。细心的读者会注意到，ID 选用了多件高端家具（Tacchini 尤其醒目），契合项目的奢华定位——毕竟，即便是本户型中最“入门”的一套，售价也将超过$4.7mil。

客餐厅尺度可观，平行排布并朝向阳台。即便搭配如示范单位所示较为厚重的餐椅，也可轻松容纳至少6个座位；若改用更为紧凑的餐椅，放下8人也问题不大（虽然此处餐桌略小）。

客厅同样相当宽裕，除电视柜、茶几等外，放下一张4人位沙发也十分轻松。注意入户门旁还有一处转角位，这些角落都可按喜好布置为额外的单人座椅——大户型的种种便利尽显其间！ 

10.5 sqm 的阳台与此类户型相称。其平整的长方形也很实用，宽度足以摆下一套餐椅的户外餐桌，适合喜爱露天用餐的住户。此处示范以几盆绿植点缀，一张来自 Varier 的座椅（看起来并非户外家具）与一张小茶几。  

当然，得益于本户型的尺度，你还能拥有更多“锦上添花”的配置，例如独立的干厨房。在我看来，这更像是一处展示区——以大理石特色墙与台面来惊艳访客；同时也具备实用性，比如下部柜体可收纳物品。我能预见这一区域日常可作为咖啡角，朋友来访时又能化身自助餐与饮品吧台。 

沿通往湿厨房的过道前行，左侧为家庭避难室（home shelter），右侧为化妆室（powder room）。我喜欢这种从视线中巧妙“隐身”的处理方式，毕竟这些空间更偏重功能而非装饰性。 

家庭避难室向来是个好用的空间，尤其是岁月累积、物件渐多之时。理想情况下，可如示范所示增设层架，用于收纳酒杯、罐瓶等；而在多数新加坡家庭的现实使用中，这里大概会成为你的储物间。面积为4 sqm，属常规尺寸。 

我一向欣赏在大面积、私密性更强的公寓里配置化妆室，因此在本项目见到这一点也颇为满意。若你对“powder room”不熟悉，它本质上是不带淋浴功能、主要供访客使用的盥洗空间。这样的设置让住户无需与来宾共用私卫，十分体贴。此处化妆室面积为2.6 sqm，通体大理石墙面颇为考究，足以在宾客参观你的住宅时留下深刻印象。一大亮点是来自意大利品牌 Gessi 的水滴形出水器，自天花吊装，增添一分华丽感。如今的新盘里，这种考究的配置已越来越少见，开发商往往会选择更具成本效益的方案。我很欣赏这间浴厕低调却奢雅的设计；除水滴形出水器外，还配备了来自瑞士高端品牌 Laufen 的台盆与壁挂式坐便器。

转入11.5 sqm 的湿厨房，可见瑞士品牌 V-Zug 的高端家电，包括双门冰箱、3炉头燃气灶、抽油烟机、烤箱，以及独立洗衣机与干衣机。若你留意过此类电器的市场行情，便会知道 V-Zug 的定价绝对位列顶端。

整段厨房都配有上下柜体，收纳量可观。唯一的小遗憾，是以超过1,500 sq ft 的户型而言，台面操作空间略显有限。值得一提的是，这里设有窗户以利于自然通风。 

在湿厨房内左转为7.9 sqm 的后勤阳台/工作区。对部分家庭而言或许显得略为宽裕，但鉴于此处配有独立的盥洗间（w/c）且私密性更好，也可作为女佣房使用。并设有通风窗及一扇通往公共电梯大堂的后门。 

接着来到卧室3，距离客餐厅最近。空间方正，面积10 sqm，较一般卧室略大。示范单位作为ID 处理的一部分，拆除了实墙并以玻璃窗取代。由于 Watten House 为非PPVC 项目，拆改非承重墙以扩大空间的灵活度更高——在当下其实是一项被低估的优势。

此处被布置为简约的书房，配以几盏颇具手作感的吊灯；若按常规卧室使用，可从容摆下一张 Queen 尺寸床与床头柜。标配为一组2扇推拉衣柜。 

浴室2仅可经卧室3或卧室2以“双门共用（Jack-and-Jill）”方式进入。这样的好处有二：其一，两间卧室皆成“带卫套房”；其二，此浴室仅供住户私用（访客将使用化妆室）。面积4.9 sqm，配有窗户以便自然通风。洁具与龙头来自欧洲高端品牌 Gessi 与 Laufen，包括淋浴龙头、壁挂式坐便器与龙头。尽管在公用浴室里配备顶喷并不常见，但考虑到 Watten House 的高端定位，这里未提供雨淋式花洒仍让我有些意外。

卧室2为两间共用卧中较大者，13.8 sqm，部分面积来自进入主区的一段较长走道。所幸这段走道并非完全浪费，右侧整合了内置衣柜；因此“主”睡眠区呈舒适的方正形态，可摆下一张 Queen 床，并按示范所示设置更大的学习/梳妆区。 

此处我想谈谈窗户——这并非我对豪宅项目所预期的大面积整窗。事实上，它让我想起我在 Midwood 看到的窗型，后者无疑更偏向大众化定位。采用较小窗幅的表面理由，是更契合整个项目的立面与设计语言。 

与卧室2相对的是书房。面积为3.8 sqm，体量偏紧凑，基本不适合作为临时卧室。不过，作为书房已能胜任，并配有独立空调与窗户，以提升通风与采光。

最后来到主卧。连同步入式衣帽间与套卫，总面积为28.8 sqm，达到了预期中的宽敞尺度。

这里提供4扇衣柜门宽度的收纳空间，采用更为高阶、现代感的深色金属与玻璃饰面。这样的材质也在无形中提醒你把衣物收纳得更为整齐！ 

以常规标准衡量，此卧室相当宽大。你甚至还能在一侧摆放单人沙发椅。容纳一张 King 尺寸床与两个床头柜毫无压力。除卧室常规窗外，侧向还设有一扇窗，以增强通风。 

最后是主卫。很高兴见到开发商在此处给到更高规格：配备来自 Laufen 的浴缸，搭配 Gessi 的出水口与浴缸龙头。当然，若只需快速冲洗，也设有独立的淋浴间。主卫内的 Gessi 五金为青铜色饰面，与公卫中的常规款形成区分。

与公卫的另一处差异，是仅主卫配备了雨淋式花洒。或许对一个超过1,500 sq ft 的单位而言，唯一稍显欠缺的是“双台盆”，不过对某些住户来说，浴缸的存在可能更为重要。 

Watten House – 5卧室 Type E1 (220 平方米/2,368 平方英尺) 评测

这是Watten House中唯一的5卧室户型，若不计入顶层公寓，它也是本项目中面积最大的单位。以2,368 平方英尺计，即便是最便宜的单位也要$7.6m（$3,209 psf），因此若您在考虑这样的单位，说明您手上有不少选择。事实上可选项很多，除非您只想找一手新盘公寓。Watten House共有36套5卧室单位，占全部单位的20%，开发商显然寄望于此类大户型的稀缺性。

公共区域层高为3.25米，这是我在目前公寓中见到的最高层高。这样的层高会让本已宽敞的空间更显开阔，并赋予您在卧室等处增建阁楼的可能。Watten House在用料上也更为考究，公共区域为大理石，卧室为工程木地板。

按标准配置，Watten House几乎所有单位都设有私家电梯，5卧室自然也不例外。入户即是自用的6.1 平方米玄关，尺度相当舒适。我认为开发商本可以在此设置一些鞋柜，但选择不这样做——或许也对，因为这个级别的买家对自家设计往往自有主见。

盥洗室就位于玄关之后，做法与Park Nova相当类似。有人跟我说不喜欢一进门就看到厕所，但我认为这样安排很有其务实理由。来访的客人若满身是汗、希望先梳洗再与他人互动，就能就近处理；反过来，临出门前想再去一下洗手间，这样的动线也更为方便。

其设计与3卧示范单位的盥洗室相近，低调而奢华。墙面铺以大理石，并配备欧洲品牌的洁具，如来自Gessi、天花吊装的水滴形龙头混水器，我个人觉得相当讲究。除水滴形龙头外，还配备瑞士高端品牌Laufen的台盆与壁挂式坐便器。

进入室内，迎面而来的是开阔的客餐厅，一共47.7 平方米，面积比市面上一些1卧单位还要大。空调为风管式配置，符合此类豪华公寓的定位，机位也被巧妙隐藏。

如前所述，3.25米的层高突显了空间的宏伟感，也让您有条件悬挂诸如水晶吊灯等吸睛的装饰。

我觉得这套5卧单位的整体室内设计……挺有意思。家具与木饰面的选择更偏向旧钱、带点王室气息的风格，而非大多数设计师常用的现代主题。不过我也并非朋友圈里最有艺术细胞的那个，也许您会有完全不同的看法。

有趣的是，餐区只预留了一张可坐6人的餐桌，与3卧示范单位的做法相同——尽管本户型比那套多出800+ 平方英尺。当然，如果不介意坐得紧一些，容纳2位或更多客人也未尝不可。

至于客厅，确实非常宽敞。从示范单位可以看出，即便摆下一张6–8人座的沙发，另一侧依然还能再放一张，或改为1人座与2人座的组合。这种空间上的灵活性总是令人愉悦，朋友来访时也能随心落座。

整体而言，这里的空间感受与这个价位的预期相符。

客厅与餐厅均面向16.8 平方米的阳台。若这个数字对您没有概念，不妨这样想，那或许比您在其他示范单位见过的任何主卧都要大。试着想象一下。

这里的陈设相对简洁，只放了2把椅子、一张茶几，旁边点缀了一些绿植。考虑到该区域的实际长度与宽度，完全可以打造成一个小型露天用餐区，或者若您偏好，也可作为户外健身区。

接着来到厨房，这是一个可封闭的空间，配有推拉门，尤其适合在招待宾客时使用。

中部设有方正的中岛，配有下柜，实用性不错。料理台面为L形，且上、下柜储物相当充足。

作为开发商的交付配备，将预装并提供V-Zug 5头炉灶、抽油烟机、烤箱、蒸汽炉、真空抽屉、洗碗机、酒柜、一体式冰箱，以及独立洗衣机与烘干机。对市场有所了解的读者会知道，V-Zug是瑞士高端品牌，这些电器售价不菲。这里也设有窗户，便于自然通风。

厨房与工作阳台之间以另一扇门相隔，工作阳台面积为9 平方米，尺度相当可观。鉴于其面积、具备自然通风的窗户以及这里还配有一间坐厕，这对帮佣而言是个不错的私密空间。

这里还设有5.3 平方米的家庭防护室，对于5卧单位而言必不可少。通往公共电梯大堂的后门也位于此处。

继续往前，次主卧位于其余4间卧室的另一侧，距离盥洗室最近。对于多代同堂的家庭来说，这样的布局能为居住者提供更多私密性。其面积为13.6 平方米，稍大的内置衣柜设置在通往卧室的过道上。

这意味着卧室本体为高效的方正格局，约10 平方米。摆放一张Queen尺寸床，仍可在两侧放置床头柜，并在角落设一处小型梳妆台。若由年幼孩子居住，也可以改为Single尺寸的床并配置书桌。

次主卧的套房浴室面积为3.9 平方米，较本屋内其他浴室略小（不含没有淋浴间的盥洗室）。当然，功能性依然齐全，配备Gessi的淋浴龙头与面盆龙头，以及Laufen的壁挂式坐便器与台盆。未设窗户与雨淋式花洒——以本项目每平方英尺的高单价来看，后者的缺席颇为意外，毕竟其成本相对不高。

卧室5最靠近客厅，面积为11.7 平方米。示范单位中将其墙体拆除，打造成一处休闲区，窗边摆放了沙发，另有一张可供4人使用的小桌，晚餐后打牌小酌再合适不过。

墙面采用了带有旧式光泽的木皮饰面，让我想起上一代的5*酒店大堂，甚至是欧系车的中控台。无论如何，这只是ID设计手法，若不合您口味，最终都可按您喜好重新设计。需注意，根据户型图，这间卧室不带内置衣柜，但若有需要，增设一个并不困难。

卧室5与卧室4共用浴室4。浴室4面积为4.9 平方米，以当下标准而言相当体面，且将配备与其他浴室相同的欧洲品牌配件：包括Gessi龙头与淋浴混水器，以及Laufen台盆与壁挂式坐便器。这里同样未提供雨淋式花洒。

卧室4是所有公用卧室中面积最大的，为14.2 平方米，但其中一部分会被通往房间的长走道占用。我们在次主卧及Watten House其他一些公用卧室也见到了类似做法，我不禁在想这是否为刻意的设计。

这样带来了更高的私密性，但有时也会让人觉得空间被浪费。无论如何，入口处设有一组内置衣柜，而实际可用的卧室面积仍相当可观。除了一张Queen尺寸床外，甚至还能放下一张舒适的单人沙发与茶几——卧室尺幅在这里确实是加分项。

卧室3是公用卧室中最小的一间，为10.5 平方米，但它的优势在于自带一间只供本房使用、且格局端正的套厕。其面积略大于一般新公寓卧室，但这点额外空间能否转化为更多家具摆放，仍有讨论空间。

我会建议仍以常见的两种搭配为宜：要么是标准Queen床加床头柜，要么是Single床配梳妆台或书桌。整体会更显宽敞；若考虑按摩椅等体量较大的家具，或许应优先考虑其他卧室。

套厕3面积为5.2 平方米，配置与其他公用浴室相同，包括Gessi淋浴混水器与龙头、Laufen壁挂式坐便器与台盆；并设有窗户，便于自然通风。

最后来到主卧。连同套内主浴，整体面积达37.1 平方米，十分可观。

从步入式衣帽间开始，您将获得7组衣柜面板的充裕收纳空间，采用金属与玻璃的组合质感。相较一般新盘公寓，储物容量显然更为充足，这一点令人满意。即便如此，房间本身仍留有更多可利用空间，若您仍需额外收纳，也不会成为问题。

卧室本体可谓气派非凡。为契合项目的高端定位，这里同样采用风管式空调。另设一处带ID设计处理的书写兼梳妆区域，房内尚有相当余量可供利用。此级别的房型通常少不了一张King尺寸床；若您喜欢，还完全可以再添一张扶手椅与茶几。

最后，套内浴室同样奢阔，配有独立式浴缸与双台盆。

当然，若您更偏好淋浴，也设有带雨淋式花洒的独立淋浴间。与本户型其他部分一致，洁具与配件均来自欧洲顶级品牌Laufen与Gessi。

Watten House 地段评测

Watten House 位于新加坡最为成熟的住宅区之一，3 km 半径内分布着大量 Good Class Bungalows。尽管 Watten 区本身并非 GCB 区，但其很大一部分由新加坡顶尖地产巨擘开发，其家族宅邸亦坐落于此。从声望角度来看，Watten House 毫无疑问符合要求。 

对于家长而言，Bukit Timah 向来是教育天堂。以 MRT 站名为线索，一端是 Stevens（SCGS、ACS），另一端是 King Albert Park（MGS、Pei Hwa），中间是 Tan Kah Kee（Nanyang Primary、RGPS）。众所周知，Watten House 属于第三个板块，并位于 Nanyang Primary 与 RGPS 的 1 km 范围内。这里之所以受欢迎，是因为在 Bukit Timah 一带，Nanyang Primary 除 Pei Hwa 外是唯一的男女同校选择。长期居住在 Watten House 对家长也不成问题，因 Hwa Chong Institution、Nanyang Girls High School 与 National Junior College 均为开设 6 年一贯制课程的顶尖学府，可绕过传统 O-Level 路线。这 3 所学校距 Watten House 皆少于 2 km。甚至可以从小让孩子对法律产生兴趣，因为 NUS Law 也在 2 km 以内。

就 MRT 的可达性而言，Watten House 并非最近的一个。步行至 Tan Kah Kee MRT 约 8–10 分钟，至 Botanic Gardens 约 15 分钟；后者兼具 Circle Line 与 Downtown Lines，前者仅有 Downtown MRT。我通常认为步行 10 分钟到 MRT 是可接受的（我自己也住在距地铁 10 分钟处），尤其 Watten House 位于 CCR，距离 Bugis 仅 12 分钟、距离 Downtown MRT 18 分钟。

由于这里主要为住宅地带，我会说其在生活配套可达性方面或许被认为较弱。视你的容忍度而定，Watten House 并没有一些人想象中那么不便。步行 10 分钟可达设有 NTUC、Starbucks 及多家餐馆的 Coronation Plaza；短途驾车即可到达设有 Cold Storage、Tiong Bahru Bakery、Plain Vanilla 等的 Cluny Court。预计于年底完工的 One Holland Village 也将为该区增添更多配套。 

最近的 MRT： Tan Kah Kee MRT（步行 10 分钟，750m）

公共交通 

巴士站	服务巴士线路	距离公寓 (& 预计步行时间)
Coronation Plaza 对面Stop ID: 41049	67, 74, 151, 154, 156, 157, 170, 174, 852, 961, 961M	550m，步行 8 分钟

学校

学校	距离公寓 (& 预计步行时间)
Raffles Girls Primary School	<1km
Nanyang Primary School	<1km
Singapore Chinese Girls School	<2km

商场 / 设施 

目的地	距离公寓 (& 预计车程)
Coronation Plaza	700m，步行 11 分钟
Cluny Court	2.3km，车程 3 分钟
One Holland Village	4.0km，车程 7 分钟
Bukit Timah Plaza	5.4km，车程 8 分钟
Ion Orchard	6.2km，车程 10 分钟

私人交通 

主要目的地	距离公寓 (最快时间于 高峰时段 [0830] 车程)
CBD (Raffles Place)	9.7km，18 分钟
Orchard Road	4.7km，8 分钟
Suntec City	8.4km，14 分钟
Changi Airport	22.9km，22 分钟
Tuas Port (By 2040)	37.8km，40 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	12.1km，14 分钟
Mediapolis (and surroundings)	6.5km，12 分钟
Mapletree Business City	8.5km，18 分钟
Tuas Checkpoint	27.4km，26 分钟
Woodlands Checkpoint	16.6km，16 分钟
Jurong Cluster (Westgate)	12.5km，16 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.6km，22 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	13.5km，18 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	30.7km，30 分钟

就近上路出口: 1 – 进入 Shelford Road，随后接驳 Dunearn Road

户型配置（按布局及一些总体说明） 

户型	面积	单位数量
3 卧室	990 – 1,163 sqft	40
3 卧室 + 书房	1,539 sqft	60
4 卧室	1,851 sqft	36
5 卧室	2,368 sqft	36
顶层公寓	3,412 – 4,080 sqft	8

显而易见，Watten House 的目标客群并非一般买家，而是资金实力雄厚、寻求更大面积自住或出租的购房者。其单位面积位列新加坡近期新盘之最之列，除标准 3 卧室外，大多数单位均配备专属私家电梯直达。 

鉴于此类大面积格局在新盘中愈发稀缺，加之 Watten House 所在社区的高端属性以及周边众多品牌学校，预计将吸引附近“降级换屋者”及其子女的需求。 

Watten House 栈号分析

Watten House 总平面图

Watten House 最佳栈号

朝北（栈号 23-25、28-29）与朝东（栈号 32-34）的单位，景观相对不那么理想，因为正对面是与 Watten House 楼高相近的公寓。其余朝向大多面向 Watten 有地住宅区，我认为最理想的是朝东南的单位，前方由 Watten Estate 公园作缓冲，能为家中引入更多自然绿意。由于整体地势抬高，多数楼块将略高于周边，而靠近 50m 标准泳道池的楼块位于整个项目的最高点。 

下午西晒分析

Watten House 开发商评测

开发商概览

UOL 于 1963 年以 Faber Union Ltd 起家，1973 年被 UOB 取得控股权，1975 年更名为 United Overseas Land。2018 年，Singapore Land 成为 UOL Group 的子公司。UOL 于 SGX 上市，管理资产约 ~$22b。其核心业务涵盖房地产开发、房地产投资与酒店运营。在开发领域，自 1970s 起便相当活跃，代表性项目包括 Cairnhill Plaza 与 Orchard Bel-Air。近年来亦接连参与多项新盘推出，包括 Clavon、Avenue South Residence，以及超豪华的 Meyer House。

Singapore Land Group 前称 United Industrial Corporation Limited（UIC），自 1971 年起于 SGX 上市，是新加坡首家上市的房地产开发商。其版图横跨商业、住宅、零售与酒店资产，包括 UIC Building、Singapore Land Tower、Parkroyal Collection Marina Bay、Pinetree Hill、Amo Residence 与 Avenue South Residence 等诸多项目。 

Watten House 价格分析评测

如果你在考虑 Watten House，你一定会拿它与周边项目进行比较。以下看看它的表现如何！

项目	单位数	$PSF	TOP	产权	价格差异
Watten House	180	$3,200	2027	永久产权
15 Holland Hill	57	$2,826	2022	永久产权	13%
Leedon Green	638	$2,852	2023	永久产权	12%
The Shelford	215	$2,227	2005	永久产权	44%
Duchess Residences	120	$2,074	2011	永久产权	54%
Astrid Meadows	208	$2,286	1990	永久产权	40%

Watten House 参考价格

户型	面积	价格	估算 $PSF 起
3BR	990	From 3.0xM	$3,081
3BR	1163	From 3.5xM	$3,052
3BR + S	1539	From $4.7xM	$3,086
4BR	1851	From 5.9xM	$3,214
5BR	2368	From $7.4xM	$3,146
PH	3412 – 4080	POA

上述估算的 $PSF 仅为推测，价格从“From”价位的中点起算。例如，990 sq ft 的单位起价为 $3,050,000。

基于此，我们估计起步价约在低 $3,000 每平方英尺（$3,000 PSF）。由于楼层数不多，我不预期 $PSF 会有明显跳升。或许 3 卧的平均会在 $3,100+，而 4 卧/5 卧会在 $3,300+。

鉴于价格区间、项目配套与地段，很明显 Watten House 主要面向希望在该区舒适自住的个人或家庭，而非以投资为主的买家。现有的 3、4、5 卧室户型正是为想在此地居住、且不愿承担有地住宅更高持有成本的家庭而设。

根据 Watten House 的起步价，我预估平均 $PSF 约为 $3,200。由于大户型占比较高，Watten House 很难做到完全同类对比。我认为 15 Holland Hill 是最接近的参照——同样以大户型为主，且同为 UOL 开发。相较之下，它的体量更“精品”，单位数更少。考虑到不同年代、且 Holland Hill 的位置在便捷性上或许略逊一筹，我会认为 13% 的价差是合理的。 

另一处属性相近的公寓是 Leedon Green，预计相对较快取得 TOP。尽管它体量更大、户型更广，但同样提供不少大面积单位可供考虑。其 3 Bedroom 在 2023 年初 $PSF 已超过 $3,300，因此 Watten House 作为全新项目提出相近的 $PSF 定价，在我看来并不过分。 

我也纳入了附近的 The Shelford，我个人认为它是 Shelford/Watten 地段里最好的项目之一。它是少数拥有全套公寓设施（如网球场）的项目，整体维护良好，且因网球场旁设有侧门，距离 MRT 也最近。单位尺度也相当可观，3 卧为 1,399 sq ft、4 卧顶层单位为 2,411 sq ft；如果你不介意购买转售项目，我认为这也是值得考虑的选择。 

Duchess Residences 与 Astrid Meadows 同样是拥有 2,000 sq ft 以上大户型的转售项目。它们与 Watten House 相对接近，但不完全在同一片区。或许更关键的是，尤其对位于 Queen Astrid Park GCBA 正中的 Astrid Meadows 而言，它们离任何 MRT 站都不算近。因此，如果你在寻找既是新项目、又能步行至 MRT 的选择，那么这些转售项目与 Watten House 的价差依然是可以理解的。 

现在，我们来看看与部分新盘的更直接比较。

区域新盘

为了了解 Watten House 当下的价格位置，看看附近已售新盘单位的成交价格会很有帮助：

项目	2018	2019	2020	2021	2022	2023
15 HOLLAND HILL
3BR				$3,006	$3,053
4BR			$2,931	$3,079
5BR			$2,734	$2,908
DALVEY HAUS
3BR						$3,740
4BR			$3,210	$3,201		$3,572
5BR				$2,960
HYLL ON HOLLAND
3BR			$2,858	$2,426	$2,700	$2,873
LEEDON GREEN
3BR			$2,695	$2,718	$2,950	$3,105
4BR			$2,664	$2,651	$3,044	$3,197
PARKSUITES
3BR			$2,006
4BR	$2,231
ROYALGREEN
3BR		$2,709	$2,702	$2,739	$2,829
4BR		$2,818		$2,788
VAN HOLLAND
3BR			$3,006	$2,991	$2,825	$2,975
4BR			$2,773	$2,570	$2,851	$2,831
平均	$2,127	$2,638	$2,727	$2,641	$2,779	$2,892

我仅挑出了 3–5 卧的 $PSF 数据（这也对应 Watten House 的户型）。在 2023 年，平均 $PSF 为 $2,892，与 Watten House 的 $3,000+ $PSF 并不算差太多。这意味着 Watten House 在 $PSF 上大约高出 5–10%。

这个定价合理吗？

要判断较周边近年新盘多付 5–10% 的 $PSF 是否可接受，我们应评估该区对大户型的需求。为此，不妨看看Royalgreen：

该项目位于 Bukit Timah Road 上、Watten Estate 的对面一侧，靠近主干道。其 4 卧单位在 2021 年已全部售罄，最后的 3 卧单位则在 2022 年售出。这显示出强劲的需求，尤其考虑到通常较小的户型会更先售罄；但在 Royalgreen 的案例中，4 卧与 3 卧反而是率先清空的。

卧室类型	单位数
3BR	86
4BR	22

Royalgreen 共提供 3 卧与 4 卧单位分别为 86 与 22 套。以下是它们的去化速度：

期间	剩余3卧	剩余4卧
2019	70	15
第4季	70	15
2020	49
第1季	67
第2季	65
第3季	60
第4季	49
2021	17	2
第1季	42	10
第2季	35	4
第3季	30
第4季	17	2
2022	0	0
第1季	9	1
第2季	5
第3季	3
第4季	0	0

表格展示了各期间内相应户型的剩余单位数量。很明显，多数 4 卧单位在 2019 年第 4 季售出，随后在 2021 年第 1 季出现一波热销，最后一套在 2022 年第 1 季售罄。

3 卧同样很受欢迎，多数在 2021 年前已售出；两种户型在 2023 年前均已清盘。这与 Royalgreen 的 2 卧形成对比，后者在 TOP 之后仍有在售。这对 Watten House 是个正面信号，考虑到其户型组合，开发商显然也意识到这一点，并据此定位项目以满足该需求。

尽管 $PSF 看起来较高（超过 $3,000/平方英尺），但这里的 3 卧因面积更为紧凑，整体总价仍具一定可负担性。

来看一下 990 sq ft 的平面图：

这个布局基本就是我对 990 sq ft 3 卧单位的预期。没有 service yard，但设有 household shelter，可兼作杂物间。阳台也不算大。

我觉得略为可惜的是，两间浴室都没有自然通风。

我们再与 Royalgreen 的 990 sq ft 单位对比一下：

Royalgreen 的 990 sq ft 单位与 Watten House 的 990 sq ft 非常相似，差别主要在更大的阳台。不过它没有 household shelter，有些人会觉得实用性略逊。好的一面是，其浴室具备通风窗。

在 2022 年 11 月，Royalgreen 一套 990 sq ft 的一楼单位以 $2,770,000 售出，价格大约低 10%。Royalgreen 于 2021 年正式完工，较 Watten House（预计）要年长约 6 年。考虑到这个“年龄差”，溢价看起来是合理的。

那么 4 卧如何？来看 Watten House 的 1,851 sq ft 户型：

开发商并未尝试“做小”4 卧，而是押注于对该区有兴趣的买家愿意为 4 卧大宅支付可观预算。

最小的 4 卧也提供了你对高端 4 卧的全部预期：私家电梯、宽敞的 U 型厨房、独立 yard 与 WC、powder room、尺度充裕的餐客厅，以及主浴的浴缸。主卧面积同样非常可观，双面采光并配有步入式衣帽间。

不言而喻，这就是你对任何 4 卧应有配置的“满配”。问题在于，你会选它，还是在 Watten Estate 入手一套有地房？

来看附近有地住宅的价格：

物业类型	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单价 ($ PSF)	成交日期	地址
半独立式洋房	10,800,000	4,002.06	$2,699.00	27-Mar-23	16 WATTEN PARK
独立洋房	15,600,000	9,415.27	$1,657.00	20-Jul-23	42 WATTEN ESTATE ROAD
排屋	6,100,000	1,899.85	$3,211.00	10-Aug-23	132 SHELFORD ROAD
排屋	5,080,000	1,766.37	$2,876.00	11-Aug-23	10 WATTEN RISE
半独立式洋房	10,500,888	4,503.66	$2,332.00	17-Aug-23	54 WATTEN ESTATE ROAD
半独立式洋房	10,750,000	4,709.25	$2,283.00	31-Aug-23	58 WATTEN VIEW
半独立式洋房	10,300,000	4,037.58	$2,551.00	28-Sept-23	5 WATTEN VIEW
排屋	5,180,000	1,765.30	$2,934.00	13-Oct-23	17 WATTEN RISE
半独立式洋房	9,088,800	6,189.30	$1,468.00	18-Oct-23	442A DUNEARN ROAD

你会发现，该区排屋价格大致与 Watten House 的 4 卧相当，甚至在某些情况下更低。

有人可能会想，既然可以在 Watten Estate 买到永久产权有地住宅，为何不多花一点？

这最终取决于个人偏好。许多新加坡人会强调更倾向“拥有土地”。

然而，或许会让你意外的是，并非所有人都这样认为。

有地住宅，尤其是大房子，因为整栋建筑都归你所有，需要持续维护。很多标价 $5+ million 的老排屋尚未翻新或未充分重建，有的甚至未必有 4 间卧室（仅 3 间）。翻新一间排屋的成本可能非常高，往往达到高六位数甚至七位数，取决于工程范围。

需要注意的是，园区内有地住宅的价格，可能会对 Watten House 大户型的价格形成某种“天花板”。在这个区域，Watten House 的单位价格超过有地住宅并不合理（尽管在其他区域或许可见）。根据参考价，结合上述因素，Watten House 的定价看起来是审慎的。我甚至不会去比较半独立屋，因为其价格往往是两倍以上。再者，Watten House 还提供了配套设施，这对家庭尤为有利。

现在把它与 Royalgreen 面积仅 1,432 sq ft 的 4 卧对比一下：

该单位的实用性无疑很强，配有杂物间、独立 yard，主卧还带步入式衣帽间，主浴也设有浴缸。

不过，它与 Watten House 的 4 卧并不完全可比，后者配有私家电梯。Royalgreen 的厨房略显遗憾，与 3 卧 premium 户型的厨房差别不大；餐客厅的开间也不算大。换句话说，Royalgreen 适合寻求实用且总价更可控的 Bukit Timah 区 4 卧买家；而 Watten House 的 4 卧则以豪华与尺度见长。

作为参考，Royalgreen 的 1,432 sq ft 4 卧在 2021 年以 $4.1 million 成交，考虑到市场上涨，现在大概率更高。当时折合 $2,864 psf，这与 Watten House 4 卧的起步价并不算远。

考虑到面积与预算的差异，把两者视为直接竞争并不准确。很明显，Watten House 的 4 卧更面向预算更充裕、追求更大起居空间的买家。从某种意义上说，开发商提供这些更大尺度的单位是件好事——想要在该区长期居住的人，往往资源更雄厚，追求的不仅仅是“实用的 4 卧”。

最后，我想更仔细看看周边的一些转售项目。这很重要，因为我们需要了解，未来这些最近的转售公寓会如何与 Watten House 形成竞争。

周边转售项目

以下为 2023 年成交、且同为永久产权的部分 3 与 4 卧转售项目：

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	卧室	单价 ($ PSF)	落成年份
D’CHATEAU @ SHELFORD	$1,940,000	914.9	3	$2,120	2010
THE PARK VALE	$2,000,000	1119.5	3	$1,787	1997
NINETEEN SHELFORD ROAD	$2,100,000	1065.6	3	$1,971	1997
ADAM PARK CONDOMINIUM	$2,320,000	1162.5	3	$1,996	2004
SHELFORD SUITES	$2,590,000	1270.2	3	$2,039	2011
SHELFORD REGENCY	$2,600,000	1280.9	3	$2,030	1998
LA SUISSE	$2,620,000	1657.7	3	$1,581	1993
THE SHELFORD	$2,638,050	1227.1	3	$2,150	2005
LA SUISSE	$2,700,000	1679.2	3	$1,608	1993
THE SHELFORD	$3,180,000	1399.3	3	$2,273	2005
SHELFORD REGENCY	$3,220,000	1517.7	3	$2,122	1998
LA SUISSE	$3,320,000	2099.0	3	$1,582	1993
THE SHELFORD	$3,380,000	1399.3	3	$2,415	2005
SHELFORD GREEN	$3,800,000	2238.9	3	$1,697	1982
THE PARK VALE	$3,500,000	2034.4	4	$1,720	1997
WATTEN HILL	$4,800,000	2669.5	4	$1,798	1979
THE SHELFORD	$5,100,000	2411.1	4	$2,115	2005
SHELFORD VIEW	$7,500,000	5134.4	4	$1,461	1983

2023 年成交最实惠的 3 卧位于 D’Chateau @ Shelford。这主要因为其面积较小，仅 915 sq ft，比 Watten House 的 3 卧还要小一些；此外其建成年份为 2010，较 Watten House 约年长 17 年。

其户型如下：

延续 2010 年代公寓的典型风格，它带有飘窗，阳台上也设有 planter（花槽）。

因此，你会注意到第 2、3 卧的可用空间有限，两张户型图都只能较舒适地摆放单人床。若要放入一张 queen 尺寸的床会比较勉强，主要是空间利用效率不高所致。

虽然配有 yard 与 household shelter 提升了实用性，但代价是卧室面积被压缩。对于希望在 Watten Estate 以较低总价入手 3 卧的小家庭/年轻家庭，这个布局或许说得通；不过其房龄、面积与效率较低的格局，也正是其较低定价的原因。

接着看看更大的单位。我选择了 The Shelford，这是我在该区的转售之选。它于 2005 年落成，较 Watten House（建成时）约年长 22 年。以下为 1,399 sq ft 的户型：

在这个面积下，该 3 卧本质上可与 Watten House 面积更大的 3 卧 + 书房对比。我认为这更公平，因为这里的书房是完整的一间房（如上图所示），而非 Watten House 较大但不带书房的 3 卧。

两者均配有私家电梯、household shelter 与 yard。The Shelford 的布局另外设有 store；而 Watten House 则提供 powder room，并且带有“书房”这一功能空间，而且带窗，作为书房的实用性很强。

The Shelford 的两间公共卧室有飘窗这一劣势，尽管在屋内其他空间里不太明显。

单就格局而言，Watten House 的 3 卧 + 书房为主卧提供了更好的私密性，因为它不在客厅一侧，而是位于走廊尽头；同时还带步入式衣帽间（不少人会偏好），并且有另一侧的采光。

Watten House 还设有干厨房，对招待客人非常友好。但这也得益于更大的面积，相应地总价也更高。

3 卧 + 书房起价为 $4.5 million，至少比 The Shelford 的 3 卧贵 $1 million。虽然差额看似不小，但若从比例看，这相当于溢价 28.6%，换来的是一套更新、更新代化、且更大的单位。

在这个语境下，与 Watten House 的价差就更容易理解了。

往下看清单，你会注意到有些公寓面积更大，但价格却低于 Watten House。然而多数都相当老旧。比如，等到 Watten House 建成时，Shelford Regency 的“房龄”大约会老 30 年。

因此，即便它提供更大的 3 卧，你也需要将物业维护、建筑风格、以及小区设施等因素一并纳入考量，才能判断 Watten House 是否值得这部分溢价。

归根结底，这取决于个人选择。不过，如果以周边新盘的价格表现为参照，该区买家愿意为新盘支付显著高于转售公寓的 $PSF，主要由对 Bukit Timah 区 3 与 4 卧的强劲需求所驱动。

总的来说，我能理解为何在 Watten House，这个价位的买家会接受低 $3,000+ 每平方英尺（$PSF）的定价。转售替代品房龄明显更大，而这里的户型组合依然供不应求，附近新盘已验证了这一点。未来的风险取决于项目的最终呈现——能否兑现其所宣称的豪华定位。

Watten House 升值分析

1. 大面积户型的稀缺性 

这可以说是 Watten House 最大的卖点。市场上几乎没有带有大面积户型的新盘。我将其归因于 1 个原因——可负担性，以及由此带来的开发商风险偏好。尽管新加坡是全球最富裕的国家之一，但 $5m 及以上价位的买家毕竟只是少数。这些买家可选择的项目不少，而要成就一个成功的开发，需要具备信心与雄厚财力的开发商。UOL 在 Meyerhouse 与 15 Holland Hill 已多次成功实践，因此这对他们而言是一套经过验证的打法。只要新加坡的富裕程度持续提升，此类户型的稀缺性将在长期内进一步提升其吸引力。 

2. Turf Club 住宅用地开发 

Turf Club 与 Watten House 相距不远，如你所知，目前这里汇集了零售、F&B、体育与休闲设施，从五人制足球场地到餐馆与托育机构一应俱全。自 1999 年 Singapore Turf Club 搬离这片巨大地块以来，一直如此。然而，让附近许多人失望的是，这些租户的最后一次续约仅至 December 2023，之后该地将为住宅开发做准备。 

这是一块面积巨大的地段，接近 200 个足球场。政府需要非常谨慎，确保本区不会出现供应的突然涌入。其毗邻 Binjai Park、Swiss Club Road、Raffles Park 与 Eng Neo Avenue 的 GCB 住区，最终的住宅产品组合将颇为值得关注。尽管这无疑会为本区带来大量新增供应，但同样令人期待的是，一旦地块分期推出，或将把市场目光重新吸引回 Bukit Timah。此外，这些地块预计均为 99 年地契，因此 Watten House 作为本区少见的设施齐全的永久地契公寓，将拥有鲜明优势。 

3. Holland Plain 重建

在更广义的 Bukit Timah 区域，还有多块大型地段的开发规划。除规模庞大的 Turf Club 地块外，还有可提供约 2,500 个单位的 Holland Plain 草场与公园连道的延伸。其靠近 King Albert Park，将为本区进一步增加供应。若管理得当，这些 99 年地契地块将有助于为 Bukit Timah 设立新标杆；而凭借永久地契属性与更为完善的配套，Watten House 有望从中受益。 

我们的看法 

Watten House 在 2023 年的新项目中颇为突出——凭借其大户型与优越地段，它属于街坊普通买家难以企及的那类项目。然而，我在某个工作日的下午到访时，现场人头攒动，或许反映了市场对这类高端产品的兴趣。话虽如此，我认为 Watten House 的灵感在于打造一个类似 UOL 在 Meyer House 所实现的超高私密性社区。

因此，我必须说整体产品给我的惊喜略显不足。或许这更能说明 Meyer House（以及某种程度上的 15 Holland Hill）有多么与众不同；相较之下，Watten House 就没有那么突出。

鉴于其所在区域的富裕属性，将 Watten House 打造成如 Park Nova、15 Holland Hill 与 Meyer House 般的标志性资产，本应是最终目标。也许如果市场更为亢奋，尤其是在没有最新外国人印花税的情况下，UOL 会进一步打造一个更为排他的项目，超越他们以往的作品。

当然，毫无疑问，Watten House 在奢华配置上依然不遑多让：从风管式空调到盥洗室、从大理石地面到欧洲品牌家电与卫浴配件（V-Zug、Gessi、Laufen），均属上乘。Watten House 的平均单位价格在 $5m 以上，因此要在此置业，确实需要雄厚的财力。

不过，也许这些都不是决定性问题，毕竟在周边要找到体量可观的新推项目本就不易。正如附近 15 Holland Hill、Royal Green 与 Leedon Green 的销售情况所示，大户型有其稳定需求（反而是小面积单位通常售出更慢）。再加上邻近顶尖学校的区位，或许最终就足以促成成交。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。