三项永久地契资产以$67M挂牌，两处可望改造为精品酒店

由三项永久地契资产组成的一组物业，现以合计指导价$67 million挂牌出售，包含位于 South Bridge Road 的两栋商业大楼，以及 Frankel Avenue 的一间两层店屋。买家可选择整组收购，亦可逐一承接。

位于 South Bridge Road 的两栋商业大楼——74 South Bridge Road 与 80/82 South Bridge Road——指导价分别为$20.5 million与$40 million；同时，位于 89/A Frankel Avenue 的店屋挂牌价为$6.5 million。

作为商业物业，South Bridge Road 的两栋大楼对买家主体与国籍不设限制（包括外国人及公司），且无需缴付 ABSD 或 SSD。

不过，Frankel Avenue 的店屋分区为“Residential with Commercial at 1st storey”，其二层住宅部分的购买将适用 ABSD。

该组合将通过独家营销代理 CBRE 以意向征询（EOI）方式推售。

两栋商业大楼已满租，且具备改造潜力

80/82 South Bridge Road 物业为 Golden Castle Building。这栋六层建筑占地 3,127 sq ft，GFA 为 9,848 sq ft；全楼六层均已出租。

依据最新 Master Plan，上述地块分区为“Commercial”，地积比为 4.2。CBRE 将其尚未用尽的开发量作为重建潜力对外推介；若当局批准提高密度，总 GFA 约可达 13,133 sq ft。

该物业$40 million的指导价，折合现有 GFA 的$4,062 psf；若按潜在重建体量计，则约为$3,046 psf。

大楼一、二层已获 F&B 相关审批；据 URA 记录，至 2024年3月，以上两层仍获批可继续作为餐馆使用。

再往前数间，即 74 South Bridge Road，为 Wong Shee Fun Building。这栋六层建筑占地 1,093 sq ft，GFA 为 5,791 sq ft，各楼层租户涵盖多种业态。

$20.5 million 的指导价，折合现有 GFA 的$3,540 psf。

今年6月，URA 放宽了 Upper Circular Road 一带新设酒店、旅舍与服务式公寓的规定。根据通告公布的政策调整，该区长达12年短期住宿禁令已告终结，使这类店屋对投资者更具吸引力。上述放宽为期两年的试点，至 2028年5月；这意味着买家需在试点期结束前取得改装审批。

CBRE 表示，两栋建筑“有望从更灵活的重建选项中受益”，买家可在取得相关批准的前提下考虑改造成精品酒店。

两栋大楼位于 Chinatown 与 Central Business District 之间，步行可达 Raffles Place、City Hall 与 Clarke Quay。该区的零售与人流主要来自上班族、居民与游客。

周边步行范围内有四个 MRT 站：Clarke Quay（North East Line）、Chinatown（North East 与 Downtown Lines）、Raffles Place（North South 与 East West Lines）以及 Telok Ayer（Downtown Line）。

South Bridge Road 近期商业交易包括 76 South Bridge Road 的 Merchants Building 与 72 South Bridge Road 的 MMI Building。Merchants Building 的第六至第十层于 2022年4月成交$20.4 million，而 MMI Building 则在 2022年7月以$39 million 成交。

38 South Bridge Road 亦于 2026年7月以$38 million 挂牌，为占地 2,624 sq ft、GFA 10,503 sq ft 的修复保留建筑，折合$3,618 psf。而 74 South Bridge Road 目前$3,540 psf 的叫价，较该挂牌低约 2%。

Frankel Avenue 店屋的住宅部分需缴付 ABSD

第三项资产 89/A Frankel Avenue，坐落于第15邮区 Frankel Estate 有地私宅区内，邻近 East Coast Road。该两层店屋占地 2,296 sq ft，建筑面积约 3,441 sq ft。

一层已获永久性餐馆用途审批，二层获批为住宅用途。$6.5 million 的指导价，折合两层合计$1,889 psf。

该物业分区为“Residential with Commercial at 1st storey”，总体地积比 1.4。根据该分区，一层计为商业、楼上一层计为住宅；因此，上层适用住宅印花税税率，若出售则需缴付 ABSD。

肉干零售商 Bee Chun Heng 目前占用一层，其余空间分别出租予一家越南咖啡馆与一家补习中心。同排店屋的其他零售租户还包括 Wine Connection Bar、The Coconut Club 与 Dutch Colony Coffee Co.，以及多家生活方式与健身业者。

这一排店屋主要服务周边有地私宅社区，Frankel Estate 近在咫尺，Opera Estate 亦相隔几条街。

Frankel Avenue 更内侧路段一间永久地契店屋已于 2025年2月以$5.9 million 成交，按土地面积计为$2,566 psf。其 2,299 sq ft 的地块规模与本案店屋几乎相同。

交易记录显示，过去五年 Frankel Estate 共录得五宗店屋买卖，价格介于$1,739 psf 至$2,566 psf。本案店屋的指导价高于该区间，但其建筑体量更大，地块则大致相当。

“该组合为投资者提供难得的机会，可在优质地段收购一批永久地契物业。这些资产持续受强劲而稳定的需求支撑，有望带动长期租金增长与资本增值。”CBRE 新加坡资本市场部副董事 Ong Zhen Hao 表示。

他补充称，这三项资产在规模、重建潜力与价格上各有不同，因而可覆盖更广的买家群体；预计将吸引家族办公室、高净值人士与自用型业主，为其业务与长期投资组合锁定具战略意义的物业。

价格差异也意味着三处物业更有可能分别成交，而非以组合形式售出。South Bridge Road 的两栋大楼受益于该区的办公与旅游人流，并具备重建潜力；Frankel Avenue 的店屋则主要受惠于成熟的住宅客群。

该组合出售的 EOI 将于 October 21 截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。