这场拉锯战持续了整整五年——从一纸仲裁令，到地方法院命令，再到另行向法院申请——Sea Esta 的管理法团才终于拆除了某单位阳台上未经批准的玻璃幕帘。

在 10 September 2026 公布的判决书中，地方法官 Jonathan Ng Pang Ern 最终批准了公寓管理法团（亦称 MCST）所需的法院命令，以执行拆除。

Sea Esta 位于 Pasir Ris Link，是 99 年地契的共管公寓，共有 376 个单位，2015 年落成。

这起案件之所以值得关注，是因为它为两类人敲响警钟：一是打算先施工后补批的业主，二是拿不准执法应推进到何种程度的 MCST——当业主始终不让步时，这条路会有多漫长。

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一纸仲裁令，磨了五年才见效

事情起于 Sea Esta 某单位业主 Daniel Leigh Taylor 与 Sangeetha Taylor 在阳台安装了全封闭式玻璃幕帘。MCST 认为该工程未经授权，遂将案件提请名为 Strata Titles Board 的仲裁机构处理，该机构专门处理业主与其 MCST 之间的纠纷。

案件于 September 2021 达成双方同意的命令：Taylors 须在六个月内拆除玻璃幕帘，可改为安装 Ziptrak blinds；前提是他们在两周内提交装修申请，而 MCST 须在此后两周内回复。

但业主一开始便错过时限，迟了一个月才提交申请。

MCST 以资料不全为由驳回申请；随后数份申请也因同一理由被拒。到 March 2022，当 Taylors 递交最后一份申请时，六个月的拆除期限已逾期 12 天，MCST 仍以同样理由拒绝。

由于玻璃幕帘仍未拆除，又迟迟见不到合格的申请，MCST 于 June 2022 向地方法院申请将仲裁令转为可执行的判决。又过了一年，到 June 2023，法院作出判决，重申相同的拆除义务及相关条款，并额外判令 Taylors 承担 $9,000 诉讼费用。

即便如此，命令似乎仍不足以促使业主行动。MCST 屡次发出提醒，Taylors 则再未提交任何申请。

但法律站在 MCST 这一边

到了 December 2024，MCST 的耐心告罄，决定派代表直接入内处理此事。承租人雇用的家政帮佣在门口阻拦并报警。

MCST 随后于 April 2025 再度提起法律申请，请求法院签发禁令——禁止 Taylors 及其承租人 Xu Xiaoyan 阻止入内或阻挠拆除工作。

该申请的法律依据，源自当时名为 Building Maintenance and Strata Management Act 的三项规定（于 1 October 2025 更名为 Building (Strata Management) Act）。

  1. 未经批准不得改动。 子业主未经 MCST 批准，不得进行影响建筑外观的改动。
  2. MCST 可介入处理。 如业主不予纠正，MCST 可自行进行修复或整改。
  3. 并可依法入内。 只要事前发出通知，MCST 可进入单位执行相关工作。

Ng 法官认定，该玻璃幕帘毋庸置疑地属于未经授权。Taylors 辩称 2021 年的命令只是双方协商的结果，并非真正针对他们的不利裁决。 

但这一说法未能说服法官：该命令出自一个其决定可与法院判决同样强制执行的仲裁机关；若玻璃幕帘根本不是问题，就没有发布命令的必要。

尽管上述三项规定并未明文赋予 MCST 向法院申请此类命令的权力，Ng 法官认为，这却是使这些规定在实践中可行的唯一途径。若没有法院命令背书，一旦业主拒不开门，MCST 自行整改及入内执行的权力便形同虚设。

Taylors 的抗辩是 MCST 蓄意设下“无休止的要求”以拖延批准，并指控其恶意与偏见；但法官认为这只是臆测，缺乏证据支持。

庭上亦呈上证据，包括 MCST 律师于 5 March 2022 发出的函件，明确列出申请所缺内容：从未有任何一份申请附上装修图则；而直至当周（距仲裁令已过六个月）所提交的文件，工程描述才首次提到要拆除玻璃幕帘。

此外，Ng 法官在书面判词中指出，命令仅要求 MCST 在两周内“回复”申请，并非“批准”申请。因此，并无证据显示 MCST 的要求不合常规，或仅针对 Taylors 个案适用。

租客身份也难置身事外

其间，业主将单位出租给承租人 Xu Xiaoyan。不过，这名租客并未被列入仲裁令或 2023 年的法院命令中。她与 Taylors 之间仅为租赁关系，亦非最初玻璃幕帘纠纷的当事人。

然而，在 December 2024 阻拦 MCST 代表入内并报警的，正是她的家政帮佣。

Ng 法官最终裁定 Xu 对此负有责任，这也意味着她被纳入该诉讼之中。此举表明：若仅对 Taylors 发出禁令，而租客一方仍可阻拦，禁令便形同虚设。

更添复杂的是，Taylors 还向两人出具授权委托，代为处理该单位事务。其中一人正是本案他们的律师；而这两人又另聘物业代理，具体安排拆除工作。

但法官认为，这些安排并不改变任何实质：作为两道命令的指名当事人，Taylors 仍须亲自承担遵令履行的责任。

对此，Taylors 与 Xu 提出反诉，列明九项请求，要求法院强制 MCST 批准其申请、将 Xu 从案件中剔除，并以对他们有利的方式驳回整个申请并判给费用。

但在他们的书面陈词中几乎未提到这份反诉；甚至在庭审中，他们的律师还需法庭提醒该反诉依然存在。

法官因此径行驳回反诉。九项请求中，有四项已被其就禁令、抗辩以及 Xu 身份的裁决所涵盖；其余请求或为法律所不允许，或是试图通过反诉达致无法实现的结果。

最终，法院批准了 MCST 申请的禁令，并判令 Taylors 与 Xu 就此次申请再付 $8,000 费用，另加 GST。加上两轮程序的费用，他们现合计需向 MCST 支付 $17,000（不含 GST）——更遑论其自身的律师费，以及最初那道玻璃幕帘的拆除成本。

五年拖延的真实代价，以及这场争执为何尚未落幕

在结语中，Ng 法官从两个维度衡量了拖延：自仲裁令起，Taylors 违背拆除该玻璃幕帘的法定义务将近五年；而自地方法院命令起，又拖了三年。

他写道，这种拖延“彻底嘲弄了 DC Order 的权威”，并形容 Taylors 的行径从仲裁阶段的冷漠与无能，演变为在地方法院介入后对命令的公然抗拒。

公开记录亦指出，几乎在 Ng 法官当庭口头宣判后不久，Taylors 的律师便要求法院暂缓执行，以待上诉——当时尚未来得及听取、更遑论考虑其裁决理由。

在法官看来，这表明 Taylors 已预设只要结果不利便会上诉，不论法院如何裁示。他们随后已向高等法院 General Division 提出上诉。

类似的 Strata 诉讼其实并不鲜见。此前一宗因白蚁侵蚀向 MCST 追偿的案件，让业主在败诉后自掏腰包超过 $42,000；另一起因篮球架网结引发的诽谤官司，一路打到高等法院。

三案归根结底都在探问同一个问题：MCST 的权力边界究竟何在？而当有人选择去“试探”时，所有相关方要付出怎样的代价。

对于任何考虑“先装了再说、审批以后补”的业主，这里真正的教训并非玻璃幕帘本身，而是：就算你在法庭上赢了，对方也不一定会立刻照做。

Taylors 最终会否遵令履行，将取决于高等法院对本案的裁决。

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