公寓业主拒拆未获批准的阳台装置达5年——法院如何裁定

这场法律拉锯战耗时5年——从仲裁庭命令、地方法院命令到再次向法院申请——Sea Esta 的管理公司才终于得以拆除一户单位阳台上未获批准的玻璃幕帘。

在2026年9月10日公布的判词中，地方法官 Jonathan Ng Pang Ern 最终向该公寓的管理公司（亦称 MCST）签发所需的法院命令，以便执行相关工程。

Sea Esta 位于 Pasir Ris Link，为99年地契公寓，共376户，2015年落成。

这起法律纠纷之所以引人关注，是因为它给两类人提了个醒：一是任何打算“先装后批”的业主，二是面对“寸步不让”的业主时，MCST 需要走到哪一步。

一纸仲裁庭命令，5年后才真正起作用

这段长达5年的故事，源于 Sea Esta 一户单位的业主 Daniel Leigh Taylor 与 Sangeetha Taylor 在自家阳台安装了一道全封闭玻璃幕帘。MCST 认定属未经授权，遂将案件提请 Strata Titles Board，这是一家专门裁处业主与 MCST 之间纠纷的仲裁机构。

该案于2021年9月以双方同意的命令了结。Taylors 须在6个月内拆除玻璃幕帘，并可在满足条件的情况下改装 Ziptrak blinds：他们需在2周内提交装修申请，MCST 则须在此后2周内回复。

但业主错过了首个期限，申请晚了1个月才提交。

MCST 以资料不全为由予以驳回，其后的几次申请也因同样原因被拒。到2022年3月，Taylors 递交了最后一份申请，但此时距6个月的拆除期限已逾期12天，MCST 仍予以驳回。

玻璃幕帘仍未拆除，合规的申请也迟迟不见，MCST 于2022年6月向地方法院申请将仲裁庭命令转为可执行的法院判决。此判决于2023年6月作出，重申相同的拆除要求及相关条件，并判令 Taylors 承担$9,000的费用。

但连这一道命令也未能促使业主行动。MCST 屡次发出提醒，Taylors 则再未提交任何申请。

但法律站在 MCST 这一边

到2024年12月，MCST 的耐心告罄，派代表上门准备直接动工整改。租户的家佣拦在门口并报警。

随后，MCST 于2025年4月再度入禀法院，申请禁令——禁止 Taylors 及其租户 Xu Xiaoyan 阻挠入内或阻碍拆除工作。

其法律依据来自当时名为 Building Maintenance and Strata Management Act（已于2025年10月1日更名为 Building (Strata Management) Act）中的三项条文。

1. 未经批准不得改动。 分层产权业主未经 MCST 许可，不得进行影响建筑外观的改动。
2. MCST 可亲自介入。 若业主拒不整改，MCST 可自行执行相关工程。
3. 必要时可自行入内。 在事先发出通知的前提下，MCST 可进入单位执行工程。

地方法官 Ng 明确认定这道玻璃幕帘属未经批准的改动。Taylors 抗辩称，2021年的命令不过是双方同意的安排，并非真正作出不利于他们的裁断。 

但这一说法未能打动法官：该命令出自可与法院判决同等强制执行的仲裁庭；若玻璃幕帘本来不是问题，也就无从谈及发布该命令。

尽管上述三项条文并未明文授权 MCST 向法院申请此类命令，Ng 法官仍认为这是使条文在实践中发挥作用的唯一可行途径。若没有法院命令作后盾，一旦业主拒绝开门，MCST 关于自行整改以及进入单位的权力形同虚设。

Taylors 的抗辩还称 MCST 通过层出不穷的“无止境要求”故意刁难审批，并指控其恶意与偏见，但法官认为这只是猜测，缺乏证据支持。

庭上亦呈示了证据，包括 MCST 律师于2022年3月5日发出的来信，明确列出了材料缺失之处。历次申请均未附任何装修方案，且直到该周（距仲裁庭命令已6个月）所提交的文件中，工程说明才首次提及需拆除玻璃幕帘。

此外，Ng 法官在书面判词中指出，命令仅要求 MCST 在2周内回复申请，而非必须予以批准。因此，并无证据显示 MCST 的要求不合常规，或只针对 Taylors。

身为租户，也难以置身事外

期间，业主将单位出租给租户 Xu Xiaoyan。该租户并未被列入仲裁庭命令或2023年的法院命令。她只是向 Taylors 承租，与最初关于玻璃幕帘的争议并无关联。

但在2024年12月，正是她的家佣在门口阻拦 MCST 的代表并报警。

Ng 法官最终认定 Xu 须为此承担责任，这也意味着她被纳入诉讼之中。这表明，若仅对 Taylors 发出禁令，而租户一家仍可阻拦，禁令便毫无效果。

更复杂的是，Taylors 还将单位相关事务的代理权授予两人，其中一人正是本案的代理律师；而他们又委托了一名地产经纪实际对接拆除事宜。

但法官认为，这些安排并不改变实质：作为两道命令的指名当事人，Taylors 仍须亲自履行命令。

对此，Taylors 与 Xu 提出反诉，包含9项请求，要求法院强制 MCST 批准其申请、将 Xu 完全剔出本案，并裁定驳回 MCST 的申请且由对方承担费用。

但在其书面陈述中几乎未提及反诉，连其律师在庭审时也还需被提醒该反诉仍然“存在”。

因此，法官径行驳回反诉。其中4项请求已被其就禁令、抗辩及 Xu 身份作出的裁定所涵盖；其余请求或属法律不允许，或属试图以反诉达成并不适用的结果。

最终，法院准许了 MCST 申请的禁令，并判令 Taylors 与 Xu 就此次申请再付$8,000费用，外加GST。两轮程序合计，他们现需向 MCST 支付$17,000（不含GST）的费用——更遑论其自付的律师费，以及引发一切的玻璃幕帘拆除成本。

拖延5年的代价，以及这场拉锯为何尚未落幕

在结语中，Ng 法官从两方面衡量了拖延：自仲裁庭命令起，Taylors 违背拆除一处玻璃幕帘的法定义务将近5年；自地方法院命令起，又拖了3年。

他写道，这种拖延“彻底嘲弄了 DC Order 的权威”，并形容 Taylors 的行为从仲裁庭阶段的冷漠与不当，演变为地方法院介入后的公然对抗。

公开记录亦指出，Ng 法官一作出口头裁决，Taylors 的律师几乎立刻请求法院暂缓执行，以待上诉；彼时尚未来得及聆悉、更谈不上考虑裁决理由。

在法官看来，这表明 Taylors 早已决定对任何不利结果提起上诉，而不论法院具体理由为何。此后，他们已向高等法院普通庭提起上诉。

类似的 Strata 纠纷其实比我们想象中更常见。先前一桩因白蚁侵扰而起、针对 MCST 的索赔，诉讼结束后让当事人自掏腰包超过$42,000；另一起因篮球框网结引发的诽谤诉讼更一路打到高等法院。

三起案件归根结底是同一问题：MCST 的权力边界究竟何在？而当有人执意试探它时，相关各方要付出多大代价。

对于任何想着“先装再补批”的业主，这次的启示并不在于玻璃幕帘本身，而是：即便在法庭上胜诉，也未必能让对方立刻听从。

Taylors 最终是否会遵从，取决于高等法院对本案的裁决。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。