房东起诉追讨 $84.5K 欠租，租户归咎房屋缺陷——法院这样裁定

位于 81 Lorong K Telok Kurau 的精品公寓 Cubik 一套顶层单位，屋主兼房东与其近期的企业租户相互指控、对簿公堂。这起个案对房东与租户都颇具参考价值，尤其是在沟通破裂、争议尖锐的情况下。

本案所涉顶层复式单位建筑面积为 2,033 平方英尺，业主为 EG Development（EGD）。EGD 向企业租户 Our Cocomo（Cocomo）及其董事 Won Shi Lin Yura 提起诉讼，索赔 $84,584。

案情显示，Won 是 Cocomo 的唯一股东兼董事，并在当时被登记为该顶层单位的占用人。EGD 的索赔包括 $46,296 的欠租，以及逾 $38,000 的修复费用及因违反维护义务造成的损失。

这套复式顶层公寓是该永久地契项目中面积较大的单位之一，并配有私人泳池。该第 15 邮区项目由 EGD 于 2011 年落成，共 24 个单位。

不过，Cocomo 与 Won 反诉称，房东未能修复严重的渗水与电力故障，致使部分空间不宜居住，并造成约 $66,000 的奢侈品受损。他们还就精神压力与不便索赔 $40,000。

水渗漏如何把纠纷推向诉讼？

起初，该顶层公寓自 2023 年 5 月 31 日起以月租 $8,888 租予 Cocomo，为期 12 个月；其后自次年 5 月 31 日起再续租 12 个月，月租为 $7,800。

但 EGD 指称，Cocomo 自 2024 年 7 月 31 日起未按第二份租约支付每月 $7,800 的租金。2024 年 8 月 13 日，EGD 要求其于 1 天内清缴所欠租金并支付利息，同时要求在 2024 年 8 月 19 日前交还该顶层单位的占用权。

然而，Cocomo 未予遵从。EGD 称其有权终止租约并收回单位。此外，EGD 依据 Civil Law Act 1909 主张“double rent”（双倍租金），自 2024 年 8 月 20 日起按每月 $15,600 计收，直至 Cocomo 迁出为止。

争议不止于欠租。房东还指称租户多次拒绝为泳池维护提供入内许可。在第一份租约期间，尽管事先通知，Cocomo 据称在 12 次预约中拒绝放行私人泳池维护人员入内，最终导致泳池排水管堵塞，并产生高额管道维修费用。

上述各项合计，EGD 估算的总损失为 $84,584，涵盖欠租、修复及维护费用。房东主张，租户未妥善维护该顶层公寓，并以 Cocomo 董事兼单位占用人身份，向 Won 追究违反注意义务的责任。

对此，Cocomo 与 Won 否认相关指控，称 EGD 曾表示泳池维护为可选服务，并称其可拒绝该服务，因维护安排在每周三上午，而 Yura 通常在上班时间。直至 2024 年 4 月，EGD 才开始坚持要求进行定期维护。

纠纷如何一步步升级

面对指控，Won 主张其享有租约赋予的保护；并主张 EGD 对占用人负有房东应尽的注意义务，须确保单位安全无虞，且不存在渗水及电力缺陷。

她表示，EGD 在租期内未能处理严重且持续的渗水问题，已构成违反义务。案卷显示，她最初通过 Whatsapp 向 EGD 的代表反映主卧卫生间的渗水问题。

维修预约定于 2023 年 11 月 27 日。但在 2023 年 12 月 18 日，Yura 发现主卧卫生间与泳池再度无法使用。次日，楼下邻居也投诉称，该顶层公寓其中一间卫生间漏水渗入其单位。

当天渗水情况较为严重，导致一楼被水淹没。此后，Won 的女儿无法使用卧室，一楼地板也遭损坏。Won 最终于 2024 年 11 月 9 日搬离单位。

房屋缺陷是否构成不付租金的正当理由？

案件进入审理后，Cocomo 承认自 2024 年 7 月 31 日后未支付租金，但主张其有权以 EGD 被指违反租约所致的损失予以抵销。

该公司争辩称，EGD 于 2024 年 8 月 13 日的来函并未行使重新入屋权，亦未赋予其在 2024 年 8 月 20 日终止租约的权利；并认为任何“double rent”（双倍租金）均应因屋内既有且未获修复的缺陷而酌减。

Cocomo 进一步主张，作为房东，EGD 依据租约负有以下义务：

• 保障承租人对房屋的安宁占用
• 将屋顶、结构、墙体、地板、电线与管道保持在良好状态
• 确保房屋适宜居住
• 提供充分安保，包括 CCTV 与保安岗

该公司还称，任何应付金额均应扣抵 $8,888 的押金；同时，并一贯否认曾违反其对 EGD 负有的注意义务。

本案主审法官、地方法官 Sia Aik Kor 需裁断的其中一项争点，是本案租户能否就其个人财物主张损害赔偿。

因此，在反诉中，Cocomo 以 EGD 违约所致的间接损失为由，主张就 Won 存放于该顶层公寓的奢侈品索取相应的损害赔偿。受影响物品包括一枚价值最高可达 $260,000 的 Richard Mille RM 67-01 White Gold with Diamonds，一枚约 $135,000 的 F.P. Journe Elegante with Diamonds，以及一只约 $45,000 的 Cartier Love Bangle。

据 Cocomo 与 Won 传召出庭作证的奢侈品鉴定专家 Angela Ng 估算，因包装与鉴定证书受损而导致的奢侈品价值贬损约在 $152,000 至 $178,000 之间。

但在今年 9 月 1 日作出的判决中，地方法官 Sia Aik Kor 否定了 Cocomo 关于 Yura 个人物品受损的相关主张。她认为，Cocomo 并未证明其因 Won 个人财物受损而实际遭受或将会遭受任何损失。

简言之，法官指出，鉴于 Won 与 Cocomo 的密切关系，Cocomo 无法证明其对 Won 的个人财产另具独立的法律或财务利益；因此，法院不接受 Cocomo 就该等个人物品提出的赔偿请求。

那么，法院如何裁决？

9 月 1 日发布的判决指出，尽管 EGD 对租户负有注意义务，但按合同约定，租户支付租金的责任同样不可免除。

因此，地方法官 Sia 裁令 Cocomo 向 EGD 支付 $31,703 欠租，并就应付金额按年利率 10% 计息；该金额可抵扣 EGD 持有的 $8,888 押金。

总欠租 $31,703.22 的构成如下：2024 年 7 月 31 日至 10 月 17 日为 $20,129.03（其中 7 月 31 日至 9 月 29 日为 $15,600，9 月 30 日至 10 月 17 日为 $4,529.03）；以及 2024 年 10 月 18 日至 11 月 9 日的“双倍租金” $11,574.19（按每月 $15,600 折算 23 天）。

另外，法院还裁令 Cocomo 向 EGD 支付 $340；同时，裁令 EGD 分别向 Cocomo 与 Won 赔偿 $10,992.29 与 $1,000。原因在于，Cocomo 与 Won 指出，EGD 的合约终止与通知不足以结束租约，并主张只有在起诉状正式提交并送达后才构成丧失租赁权，意味着“双倍租金”应自 2024 年 10 月 18 日起算。

整体而言，判决反映房东与租户各自均有违反其义务之处，法院最终裁定的金额远低于双方各自提出的数额。

这也说明，在双方均负有一定责任的情形下，结果往往取决于租约中已达成的具体约定。

本案表明，裁判的核心在于谁违反了租约中的合同义务。无论是关于租赁押金、签订租约，还是了解一份标准租赁协议所涵盖的内容，租客与房东都需要明白并遵守签署租约所带来的法律后果。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。