女皇镇一套四房式 HDB 以 $1.388M 刷新纪录——楼层却低于此前纪录

SkyParc @ Dawson 一套四房式组屋创下女皇镇该户型的转售价纪录。这套位于 94 Dawson Road、介于 19 至 21 层的 980 平方英尺单位上周以 $1.388 million（$1,417 psf）成交。

这比此前女皇镇四房式转售纪录仅高出 $8,000。排在其后的是 SkyTerrace @ Dawson 一套 1,023 平方英尺、介于 34 至 36 层的四房式单位，已于 2024 年 8 月以 $1.38 million（$1,350 psf）成交。

但更值得注意的是，本次成交单位的楼层与此前高楼层纪录保持者形成鲜明对比。楼层差异在一定程度上折射出当下买家对这批优质 HDB 项目的信心。

这套 SkyParc @ Dawson 四房式单位何以脱颖而出

SkyParc @ Dawson 是一项 Build-To-Order（BTO）项目，用于安置 Tanglin Halt 原业主的 Selective En bloc Redevelopment Scheme（SERS）住户。

项目于 2021 年落成，我们在2021 年的评测中给予了高度评价。此后，SkyParc @ Dawson 以及邻近的 SkyVille @ Dawson 和 SkyOasis @ Dawson 多个转售单位均创下高价纪录。

今年 5 月，我们也曾报道 SkyParc @ Dawson 一套三房式单位以 $900,000 创下纪录。

拥有 810 个单位的 SkyParc @ Dawson 由 3 栋 34 至 43 层的住宅楼组成，户型涵盖两房至五房。其中，Block 94 为 43 层，共有 270 个单位，包括 122 个三房式和 148 个四房式。

该楼的租期自 2021 年 10 月起算，尚余约 94 年。也因此，SkyParc @ Dawson 的单位是目前女皇镇转售市场中房龄最“年轻”的一批。

对于在此购买百万级转售 HDB 并申请银行贷款的买家而言，这样的剩余租期足以按最长贷款年限来计算贷款额度。

$1,417 psf 也高于此前的 $1,350 psf 纪录，且两套单位面积差异并不大。整体来看，这与过去一年 SkyParc @ Dawson，尤其是 Block 94 内的稳步涨势相契合。

2026 年 3 月，一套 947 平方英尺、位于 10 – 12 层之间的四房式以 $1.23 million 成交。随后在 2026 年 6 月，一套 980 平方英尺、位于 28 – 30 层之间的四房式也以同样价格成交。

2026 年 8 月，一套 893 平方英尺、位于 28 至 30 层的四房式则以 $1.158 million 成交。

最新纪录与此前成交相比，可谓再上一个台阶。与楼内次高成交相比，价格跃升了 $158,000，我们认为这是在短时间内出现的显著价差。

Block 94 Dawson Road 其他高价成交记录

我们回顾 SkyParc @ Dawson 的成交记录时，发现了一些有趣的现象。比如，同为 980 平方英尺、位于 28 至 30 层的单位，2026 年 6 月仅以 $1.23 million 成交，且其楼层比本次创纪录的单位高出 9 层。

换言之，本次买家为同一栋楼中低 9 层的单位多付了 $158,000。

这种“倒挂”现象——低楼层反而溢价更高——与我们在其他高需求 BTO 群组中观察到的情况相呼应：在时机、朝向/景观以及整体市场情绪面前，传统的楼层溢价似乎正在淡化。

女皇镇近期成交

为便于理解此次新高的含义，以下列出女皇镇四房式转售价格排名前五的成交记录。

女皇镇四房式转售成交价 Top 5

更细分的转售数据表明，此前女皇镇四房式转售价格前五，几乎都来自 Dawson Road 一带的优质 BTO 项目——尤其是 SkyParc 的 Block 90、91 与 92。

如今 Block 94 也加入行列，该楼的成交正把这一片区的价格上限进一步推高。

同时也值得关注此前的前五楼层分布：这些成交集中在 34 至 42 层，价格介于 $1.33 million 至 $1.38 million。但这宗 $1.388 million 的纪录成交，楼层仅在 19 至 21 层，明显低于此前该片区的所有纪录保持者。

女皇镇最新四房式转售成交（2026 年 9 月）

本月女皇镇最新登记的四房式成交，显示市场正呈现“两极分化”的迹象。在这宗最新成交出现之前，Dawson Road 与 Ghim Moh Link 的热门 BTO 项目已占据高价榜前列，成交价区间在 $1.18 million 至 $1.246 million 之间。

过去 12 个月，女皇镇四房式转售的中位数价格为 $1.02 million（基于 324 宗成交）。因此，这套创纪录单位的成交价较本区同类户型的中位数高出 $368,000。

SkyParc @ Dawson 何以屡创新高？

由于尚余约 94 年租期，SkyParc @ Dawson 的四房式在女皇镇同类转售中拥有更长的剩余年限。该成熟社区中现有的多数四房式为楼龄更高、剩余租期更短的旧组屋，对部分年轻买家而言，可能带来融资方面的限制。

SkyParc @ Dawson 也是女皇镇较新的 HDB 项目之一。因此，这些既新、租期近乎完整且格局现代的单位，吸引了希望留在女皇镇、但不想承受旧楼租期隐忧的买家。

此外，SkyParc @ Dawson 的户型配置——尤其是在 Block 94 内——也推升了价格表现。43 层楼中仅有 148 个四房式单位，稀缺性推动价格上行，并在议价时让卖方处于更有利的位置。

项目在生活方式与设计上同样亮眼。社区内的空中花园与屋顶花园，可眺望毗邻的 Ridley Park Good Class Bungalow（GCB）片区，以及 Dempsey Road 一带的生活方式聚集地，视野开阔、无遮挡。

SkyParc @ Dawson 的可达性同样出色，多数楼座步行 10 分钟内可达 Queenstown MRT 站，且有多所学校——包括 Queenstown Primary School——在 1km 范围内。周边其他学校还包括 Alexandra Primary School 与 Gan Eng Seng Primary School，均在 2km 内。

较新的 Dawson 住宅区已形成完善的配套网络，包括食肆、诊所、托儿中心、24 小时超市、学生托管中心、乐龄活动中心与 RC centre。SkyParc @ Dawson 自身也设有便利店、托儿中心与零售店铺。

综合以上因素，我们更能理解 Dawson Road 片区各个 BTO 项目价格走势的成因。回顾此前女皇镇四房式 Top 5——全部来自这一走廊上的楼盘——价格从 2024 年 7 月的 $1.3 million 升至 2024 年 8 月的 $1.38 million，随后又被此次 $1.388 million 的新高进一步抬升。

因此，此次纪录的意义不仅在于绝对价格，更在于其所传递的价格预期：如果 Block 94 的中层单位都能达到 $1.388 million，那么同栋及周边高楼层单位在接下来数月内，或许会触及更高的价格基准。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。