HDB转售价连跌两季，“百万组屋”成交反创新高

HDB转售市场整体价格走弱，但以$1 million及以上成交的单位数量却攀至新高。

根据7月24日发布的最新HDB转售价格指数（Resale Price Index，RPI），2026年第二季度转售价环比（q-o-q）下跌0.3%至202.8；而在1Q2026也已录得0.1%的环比回落。

这是自2Q2019以来，RPI首次连续两个季度下跌。与此同时，指数与一年前的202.9基本持平，使今年第二季度成为自2019年底以来，RPI首次在同比（y-o-y）层面趋于持平的季度。

最新数据表明，市场正呈现出两头分化：整体涨势放缓，但价格带顶端的成交愈发常见。

PropNex Realty研究与内容主管Wong Siew Ying表示，这一读数更像是长期趋势的延续，而非新的变化。“2026年第二季度进一步反映出HDB转售市场正由强劲升值逐步过渡到价格稳定期。”

目前HDB转售价格指数较2025年第三季度的历史高位回落约0.4%，而3Q2025仍是有记录以来的峰值。

各类户型走势不一

这0.3%的回落反映的是二手市场各类户型的综合表现。对HDB转售交易数据的分析显示，2026年第二季度，两房单位的中位价环比上涨1.6%，行政式单位上涨2.1%。

相较之下，三房与五房价格则逆向而行，季度跌幅分别为1.1%与1.0%。与此同时，占全部转售交易近半的四房单位，价格基本持平，环比微涨0.3%。

Realion（OrangeTee & ETC）集团首席研究员兼策略师Christine Sun将整体走弱归因于多重因素叠加：来自Build-To-Order（BTO）市场的激烈竞争、就业前景转弱以及宏观经济不确定性持续。

今年以来，受多个市镇平均价格下滑拖累，转售价已连续两个季度回落，2026年上半年的跌幅达0.4%，与2025年和2024年上半年分别上涨2.5%和4.2%的表现形成鲜明对比。

不同户型的分化延续了一季度的格局：当时跌势集中在户型大小的两端，而三房与四房相对稳健。如今这一格局在三房上出现部分逆转，这意味着走弱迹象正在扩散，而非固化为固定模式。

转售量较上季回升，但仍是新冠疫情以来最弱的第二季度

2026年第二季度共登记转售申请6,396宗，较第一季度的6,285宗增加1.8%。

各类户型的转售量均有所上升：两房环比增长3.6%，五房增长2.9%，三房增长2.6%，行政式增长1.9%，四房增长0.5%。

按户型划分的转售申请数量

从同比角度看，转售市场的降温更为显著。

2026年第二季度的总体转售量较2Q2025的7,102套同比（y-o-y）下滑9.9%，为自新加坡在2Q2020新冠疫情（Covid-19）高峰期仅有3,426套成交以来，成交量最低的第二季度。

整体而言，今年上半年HDB转售市场的总成交量为12,681套，同比下降7.4%，低于去年同期的13,692套。

买方议价能力提升，是读数走弱背后的重要原因之一。

“经历数年的卖方市场后，买家如今可能拥有更多议价空间。但这并不意味着卖家必须大幅削价，只要对单位的估值合理，且没有过高的估价以外现金（COV）预期，仍能顺利成交。”ERA Singapore关键执行长Eugene Lim表示。

中央区、Toa Payoh与Queenstown进一步拉开与大市的差距

按市镇统计的转售中位价，延续了今年首季已现的地理分化，且这一趋势更为明显。

四房方面，Queenstown的中位价升至$1.04 million，Toa Payoh维持在$1.02 million，均与上季迈入“百万水平”的表现变化不大。其后为Bukit Merah的$944,000与Kallang/Whampoa的$918,900。

另一端，Jurong West（$530,000）、Woodlands（$550,000）与Yishun（$545,000）约为Queenstown同类户型水平的一半。

Central Area自3Q2025上次触及百万关口后，本季再度站上，四房转售中位价接近$1.2 million。Lim表示：“重返‘七位数’并不意外，因为像Toa Payoh与Queenstown等中心区市镇的四房中位价上季已迈入百万级，这可能抬升了Central Area类似单位的定价预期。”

五房则呈现另一番景象。Queenstown、Clementi与Toa Payoh这几个在四房榜单领先的市镇，在2Q2026五房转售交易量过少，HDB未公布具代表性的中位数。在有足够成交量的市镇中，Bishan（$978,000）与Kallang/Whampoa（$976,300）位居前列；而Jurong West（$633,500）、Choa Chu Kang（$662,000）与Sembawang（$644,400）处于另一端，最高与最低中位数相差约$330,000。

“不过，影响并不均衡。在Toa Payoh、Queenstown等热门市镇，较新MOP单位的释放，也扩大了可能触及百万成交的房源池，进一步加剧了转售市场的两极分化。”Lim补充道。

随着Toa Payoh与Queenstown的四房转售中位价连续两个季度稳守百万关口，该价位愈发像是这些市镇的新“价格底线”，而非短期高点。

2026年第二季度按市镇与户型划分的转售中位价

短划线（“-”）表示该季度无转售交易；星号（“*”）表示该市镇与户型的季度转售交易少于20宗。数据四舍五入至最接近的百元。来源：HDB

指数下滑之际，百万成交创历史新高

2026年第二季度共有491套转售组屋以$1 million或以上成交，较1Q2026的411宗百万成交增加19.5%，也较2Q2025的415宗高出18.3%。百万成交占上季全部转售交易的7.7%，高于1Q2026的6.5%。

四房以212宗百万成交领跑，其次为五房（183宗）与行政式（93宗）；另有两套三房与一套多代同堂单位跨过百万门槛。该季度总数刷新纪录，超越3Q2025创下的480宗高位。

Toa Payoh再度录得最多的百万成交，达66宗；其后为Queenstown（65宗）、Bukit Merah（64宗）、Kallang/Whampoa（41宗）与Ang Mo Kio（38宗）。Bedok与Tampines这两个成熟但非核心市镇亦各录得27宗，且均为较大户型。

Lim表示：“这些买家很可能更看重更大的居住空间，即便要以距离市中心更远为代价。”

较新的单位是该板块的主力：491宗中有251宗、约占51%，为房龄不超过15年的单位。ERA的研究进一步显示，另有121套、接近四分之一，房龄介于5至7年，即项目Minimum Occupation Period（MOP）之后的紧邻年限段。Toa Payoh在这一年龄段录得最多交易：Bidadari Park Drive与Alkaff Crescent的38套四房与五房单位，毗邻新近达MOP的Alkaff CourtView与Alkaff LakeView，成交价介于$1 million至$1.38 million。

SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran提醒：“这不应被解读为转售市场全面上涨的证据。相反，增幅主要反映出一小部分具有卓越属性的优质单位（尤其位于成熟市镇、或拥有更大面积与更长剩余租期）需求持续旺盛。”

与RPI下行一致，多数户型的中位价在2Q2026持稳或回落。这表明，尽管大盘降温，买家仍愿意为特定类型的单位支付溢价，推动百万成交数量上升。

2026年达到MOP的单位或将是去年的两倍

从更宏观层面看，推动市场降温的主因与上季并无变化。预计2026年将有13,480套HDB单位达到MOP，较2025年的6,973套显著跃升。

今年约80%的MOP到期量集中在五个市镇：Punggol（3,222套，23.9%）、Queenstown（2,405套，17.8%）、Tampines（2,133套，15.8%）、Toa Payoh（1,594套，11.8%）以及Bedok（1,440套，10.7%）。

2026年各市镇达到MOP单位分布

MOP到期供应并非止于今年。SRI预计，2027年约有18,000套将达到MOP，2028年约为21,000套；这与近年来较大批次BTO项目陆续跨越5年期限有关。

PropNex的数据显示，这一效应已体现在交易结构中。剩余租期在94年及以上的转售单位（可视作新近达MOP的替代指标）在2Q2026的占比为5.9%，高于1Q2026的4.5%。Wong表示：“很可能是刚满5年最短居住期的单位在支撑2Q2026的转售成交量。”

Tampines、Bukit Batok与Punggol合计占本季364套新近达MOP转售单位的约58%；其中在Ang Mo Kio、Toa Payoh、Bedok与Queenstown等市镇共有87套，成交价不低于$1 million。

Sandrasegeran认为，持续涌现的新近MOP单位正扩大市场上相对较新的转售供给，为买家在不同地段与价位提供更多选择，并缓解此前热门单位的竞价压力。

租赁需求受季节性因素推动走高

HDB在2Q2026批准了10,002宗租赁申请，较1Q2026的9,535宗增加4.9%，与2Q2025批准的10,066宗大致相当。Realion将季度性走高归因于季节性因素：租客在春季假期后回流，以及部分国际学生在第三季度开学前续约或新签。

中央区租金仍高企：三房中位数约$3,300，四房约$4,600，五房约$5,100。两房中位数最高的是Bukit Batok，约$2,450；行政式则由Jurong West与Tampines以约$4,000领跑。

全年来看，Realion预计HDB租金将维持1%至3%的温和增幅，全年租赁成交量或达36,000至39,000套。

分析师普遍认为市场正走向更为平稳

SRI预计全年HDB转售价将以更温和的0.5%至2%涨幅上行，成交量维持在约25,000至26,000套。PropNex的观点也相近，预期转售价格大体稳定，全年涨幅或最高达1%，成交量约26,000至27,000套。

不过，Realion提醒，来自新房供给的竞争加剧，正为许多屋区的价格带来下行压力，因此预计2026年整体转售价将在-1%至2%之间波动。

ERA的Lim表示：“展望未来，HDB板块可能还会出现一定幅度的再定价，因为买家情绪与宏观经济及就业稳定性密切相关。不过，任何调整更可能是循序渐进，而非急转直下，因真实的居住需求仍将支撑稳定的成交量。”

无论更广泛市场如何演变，百万成交板块料将继续走高。PropNex统计，截至7月23日，年内已售出1,050套百万转售组屋，已与2025年全年1,593套的水平相去不远。

BTO管线也将持续补充供给。HDB在今年前两次销售中已推出11,644套BTO与4,320套SBF单位；此外，10月还将在Bedok、Geylang、Sembawang、Tengah、Toa Payoh与Yishun七个项目推出7,960套BTO单位，全年19,600套BTO目标可望达成。

全年BTO与SBF合计供给约24,000套，另有13,480套单位达到MOP。

今年底HDB转售价的最终落点，或将取决于这波新近MOP单位的消化速度，以及10月BTO是否吸引走原本可能转战二手市场的首次购屋者。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。