6月BTO结果折射出新加坡人如何选房
June 28, 2026
我认识一位朋友,为了省下50分钱的面,愿意多走两条街;要去市区,也得有朋友顺路载他才肯去。
然而就在几年前,这个人却以当区四房的最高价买下自己的家。到明年,他还打算换一套更靠近办公室的五房。通勤时间其实差不了多少——搭火车大概只近了 three 站而已。
这和刚出炉的2026年6月BTO申请结果以及HDB转售价有什么关系?
我认为,从这位熟人的心态,以及本期新推BTO的申购情况,都能看出一些端倪。我们曾报道,本期共推出6,952套单位,却吸引了超过22,3份申请,详见这篇文章。
我们注意到,两个位于黄金地段的 Prime 项目——Berlayar Rise 与 Lakeview Cascadia——就占了约65%的申请。与此同时,Sembawang 的两个 Standard 项目在首次申请的家庭组别中则出现认购不足。
而且这两者并非典型的 Standard BTO——工期更短,不到3年即可建成;但申请比率却只有:三房0.7、四房0.6、五房0.4。
不管怎样,本轮BTO申请者的兴趣主要集中在 Plus 和 Prime 单位。它们更贵、工期更长,还附带远不止10年MOP的各类限制;但高申请率显示,多数BTO买家愿意接受这些限制以及更高的价格。
以本期的四房为例。买家本可以申请 Sembawang Brook 的四房,起价$302,000;或是 Woodgrove Acres,起价$353,000。
但我们看到,相当大一部分需求却流向了 Lakeview Cascadia(四房起价$534,000)、Kebun Baru Ridge(四房起价$543,000),以及 Berlayar Rise(四房起价$592,000)。
(想全面了解本期所有项目,请参阅我们的6月BTO推盘指南)。
在补贴前,这相当于约$180,000到将近$300,000的溢价。尽管等待更久、转售限制也显著更严,这些项目依然收获了最多申请。
这与我多年来接触到的一些新加坡人形成鲜明对比。多数人务实至上,肯为省钱多走几步;但一到住房——似乎也如对子女教育般——许多束缚就松了。
看起来,我这位熟人的行为背后也是同样的逻辑。谈到住房,负担能力当然重要。但这并不意味着只选最便宜的,而是在自己现实可负担的范围内,尽量争取最大的生活品质改善。
但这仅仅是为了转售增值、再升级到公寓吗?
我也不敢说完全不是。我承认,有些新加坡人或许低估了 Prime 和 Plus 限制的影响。
正如我先前指出的那样,许多买家似乎只把焦点放在10年MOP和补贴回收(Subsidy Recovery)上。我留意到,关注转售时的收入上限与 Mortgage Servicing Ratio(MSR)的人反而较少,而这些同样会适用于未来买家。再加上补贴回收与接近13年的总等待期,Plus 和 Prime 项目内建了让「追求意外之财」的业主却步的机制。
话虽如此,我更倾向认为,大多数买家至少明白这些大方向的取舍。或许有人低估了影响的程度,但总体上他们知道自己在承担不小的代价。即便如此,很多人仍清楚地认为这些取舍值得。
住在更便利的地段所带来的日常生活品质,可能比转售收益或资产进阶更重要。
如果是这样,也能解释为何转售组屋价格迟迟不肯回落
若新加坡人把地段、便利与生活品质置于价格上涨空间、升级潜力之上,那也就解释了为何即便市场供应更高,转售价仍难以下调。
过去一年,HDB转售市场出现了更多供应。今年预计有约13,480套组屋到达MOP,几乎是去年的6,973套的两倍。
自新冠疫情结束以来,公共住房市场也已改善。我们从新房供应远远追不上需求的局面,转为整体供应与长期需求趋势大致匹配。
尽管如此,今年第一季度,约三分之一的转售买家仍以至少$800,000成交,「百万组屋」成交也持续攀升。整体转售市场或许在降温,但对最理想地段的需求依旧坚挺不摇。
对 Plus 和 Prime 的强劲需求,很可能与我们在转售市场上观察到的同一种心态相呼应:当有选择时,许多新加坡人愿意为更适合自己的家支付可观溢价。若未来能卖到「百万价」,当然更好;但或许对越来越多的买家而言,那只是次要收益。
也能解释为何「租约折旧」的负面影响屡屡被淡化。
在我们去年的分析中,许多位于成熟区、屋龄达50年的单位仍维持高价。2025年,大巴窑的老五房平均价格仍高于$1 million;而同龄单位在马林百列约$938,000,在加冷/黄埔约$765,000。即便是女皇镇、马林百列与武吉知马的四房,成交价也都轻松在$600,000之上。
如果相当一部分新加坡人连「租约折旧」都不怕,哪怕SERS已不再,那么10年MOP、补贴回收与收入上限对他们的「威慑」就更小了。
不论这是否是政府当初的本意,Plus 与 Prime 的推出在我看来,已不止是为了防止不公平的暴利。它更塑造了一套机制,折射出新加坡屋主对「家」的深层心理。
这些规则有意让此类单位对「逐利型」买家吸引力降低,但我们依然看到许多新加坡人蜂拥而上。与此同时,在另一端,市中心老单位——哪怕只剩最后50年——价格依旧坚挺,持续吸引买家。
把这两点放在一起,就勾勒出一个常见的网上抱怨:新加坡人总把HDB当投资资产。可事实上,到目前为止的一切行为都指向相反的方向。
转售价之所以昂贵,恰恰因为多数新加坡人更看重「拥有一个家」,甚于收益率、资本增值或试算表里的算计。持续走高的转售价未必意味着大家把公共住房当成投资品;它也可能反映了更朴素的事实:为了住在自己真正想住的地方,我们愿意付出溢价——不论有无 Plus 与 Prime 的限制,也不论租约折旧。
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每周成交盘点(6月15日至21日)
新盘最高成交价Top 5(按项目)
| 项目名称 | 成交价(S$) | 面积(SQFT) | $PSF | 地契 |
| RIVER MODERN | $6,180,000 | 1830 | $3,377 | 99 yrs (2025) |
| ONE MARINA GARDENS | $5,418,000 | 1647 | $3,290 | 99 yrs (2023) |
| THE CONTINUUM | $5,330,000 | 1905 | $2,798 | FH |
| J’DEN | $3,751,000 | 1485 | $2,525 | 99 yrs |
| CANNINGHILL PIERS | $3,613,000 | 1130 | $3,197 | 99 yrs (2021) |
新盘最低成交价Top 5(按项目)
| 项目名称 | 成交价(S$) | 面积(SQFT) | $PSF | 地契 |
| NARRA RESIDENCES | $1,542,000 | 700 | $2,204 | 99 yrs (2025) |
| COASTAL CABANA | $1,670,000 | 915 | $1,825 | 99 yrs (2024) |
| BLOOMSBURY RESIDENCES | $1,720,000 | 678 | $2,536 | 99 yrs (2024) |
| HUDSON PLACE RESIDENCES | $1,765,000 | 689 | $2,562 | 99 yrs (2025) |
| CANBERRA CRESCENT RESIDENCES | $1,995,861 | 990 | $2,015 | 99 yrs (2024) |
二手最高成交价Top 5
| 项目名称 | 成交价(S$) | 面积(SQFT) | $PSF | 地契 |
| HILLTOPS | $8,088,600 | 2379 | $3,400 | FH |
| DRAYCOTT EIGHT | $7,500,000 | 2906 | $2,581 | 99 yrs (1997) |
| THE DRAYCOTT | $5,650,000 | 2637 | $2,142 | FH |
| PALM SPRING | $4,360,000 | 1862 | $2,341 | FH |
| LEONIE GARDENS | $4,200,000 | 2540 | $1,653 | 99 yrs (1990) |
二手最低成交价Top 5
| 项目名称 | 成交价(S$) | 面积(SQFT) | $PSF | 地契 |
| RIVER ISLES | $720,000 | 441 | $1,631 | 99 yrs (2012) |
| SKYSUITES17 | $735,000 | 377 | $1,951 | FH |
| EUHABITAT | $755,000 | 538 | $1,403 | 99 yrs (2010) |
| SPACE @ KOVAN | $783,666 | 549 | $1,428 | FH |
| TREESCAPE | $793,000 | 431 | $1,842 | FH |
涨幅最大Top 5
| 项目名称 | 成交价(S$) | 面积(SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| LEONIE GARDENS | $4,200,000 | 2540 | $1,653 | $2,930,000 | 28 年 |
| THE ESTA | $3,388,888 | 1346 | $2,519 | $2,464,278 | 20 年 |
| MIRAGE TOWER | $3,700,188 | 1496 | $2,473 | $2,370,188 | 20 年 |
| BLOSSOMS @ WOODLEIGH | $2,768,000 | 1206 | $2,296 | $1,993,000 | 19 年 |
| GOLD COAST CONDOMINIUM | $3,200,000 | 1894 | $1,689 | $1,800,000 | 17 年 |
跌幅最大Top 5
| 项目名称 | 成交价(S$) | 面积(SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| MARINA COLLECTION | $2,780,000 | 1873 | $1,484 | -$2,167,760 | 18 年 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $4,050,000 | 2336 | $1,734 | -$782,100 | 19 年 |
| ROBINSON SUITES | $1,155,000 | 506 | $2,283 | -$565,000 | 16 年 |
| OUE TWIN PEAKS | $1,175,000 | 570 | $2,060 | -$394,100 | 10 年 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,270,000 | 753 | $1,686 | -$347,145 | 6 年 |
ROI%最高Top 5
| 项目名称 | 成交价(S$) | 面积(SQFT) | $PSF | ROI(%) | 持有期 |
| BRADDELL VIEW | $1,541,688 | 1453 | $1,061 | 267% | 20 年 |
| THE ESTA | $3,388,888 | 1346 | $2,519 | 267% | 20 年 |
| BLOSSOMS @ WOODLEIGH | $2,768,000 | 1206 | $2,296 | 257% | 19 年 |
| LEONIE GARDENS | $4,200,000 | 2540 | $1,653 | 231% | 28 年 |
| THE TESSARINA | $2,400,000 | 1033 | $2,323 | 216% | 22 年 |
ROI%最低Top 5
| 项目名称 | 成交价(S$) | 面积(SQFT) | $PSF | ROI(%) | 持有期 |
| MARINA COLLECTION | $2,780,000 | 1873 | $1,484 | -44% | 18 年 |
| ROBINSON SUITES | $1,155,000 | 506 | $2,283 | -33% | 16 年 |
| OUE TWIN PEAKS | $1,175,000 | 570 | $2,060 | -25% | 10 年 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,270,000 | 753 | $1,686 | -22% | 6 年 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $4,050,000 | 2336 | $1,734 | -16% | 19 年 |
成交构成

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