上季度转售组屋价格回落，但约三分之一的买家可能并未感受到。
我们在今年前 3 个月看到转售组屋价格约 7 年来首次回落*。这发生在今年达到最短居住期（MOP）的转售组屋数量增加，以及部分建屋配售（BTO）项目建造周期缩短的背景下。
不过，本周初发布的 Realion (OrangeTee &ETC) Group 2026 年第 1 季 HDB Resale & BTO 报告提供了更多洞见。报告援引 data.gov.sg 的成交数据指出，至少以 $800,000 成交的转售组屋数量，较上一季环比增加 30.3%，从 2025 年第 4 季的 1,047 套上升至 2026 年第 1 季的 1,364 套。
因此，尽管今年首季整体 HDB 转售价有所回落，但如果你正是那三分之一支付 $800,000 及以上的买家（或在与他们竞争），关于涨幅放缓的统计，可能会让你感到与自身体验并不相符。
一如既往，细节很重要。取决于你购买的地区，即便公共住房市场的涨幅在放缓，某些地点的转售价实际上可能更高了。
根据 Realion 报告，Clementi（金文泰）的 HDB 转售价在 2025 年第 4 季至 2026 年第 1 季从平均 $753,523 下降至 $701,862（-6.9%）；Marine Parade（马林百列）从 $665,880 降至 $629,204（-5.5%）；Bishan（碧山）在同期从 $891,850 降至 $852,960（-4.4%）。
另一方面，Ang Mo Kio（宏茂桥）的平均转售价从 $568,088 升至 $675,105（+18.8%），Serangoon（实龙岗）则从 $682,880 升至 $720,833（+5.6%）。
尽管 Clementi、Marine Parade、Bukit Timah（武吉知马）与 Bishan 录得本季最陡的跌幅，但这并不意味着这些区域突然就“便宜”了。总体而言，它们依然是 HDB 中较为昂贵的城镇。
这四个城镇的价格回落，主要归因于转售成交量较低。在这种情况下，几笔相对较低价、偏离主流的个别成交，可能会拉低该季度全镇的平均价。
事实上，在高需求区域，“百万组屋”的数量仍在增加。今年第一季度共有 412 笔百万成交，高于 2025 年第 4 季的 350 笔。
与此同时，2 月刷新了有史以来最贵的转售组屋纪录：一套位于 SkyTerrace @ Dawson 的$1.7 million 5-room flat。
Realion 的市场分析预计，2026 年全年整体 HDB 转售价仍有望上升 2% 至 4%。这与我们在 2025 年看到的 2.9% 涨幅相差不大。
综合来看，有迹象显示这可能就是“双速市场”形成的方式。
总体上，HDB 市场的转售价格涨势或已开始放缓。但如果你追求的是极佳的位置，或稀缺的户型（例如 DBSS 单位），你实际上是在另一个市场中博弈。
再多新增的 BTO 供应，也未必能提供 Pinnacle @ Duxton 或女皇镇（Queenstown）复式组屋的替代品。那么，这在 2026 年的公共住房可负担性上意味着什么？
嗯，讨论到这里就会有些复杂了。
有人直言不讳：如果仅仅因为你挑剔而买不到房，这并不意味着我们有可负担性问题。
如果你因为偏好居住在 Kallang / Whampoa（加冷 / 黄埔）而拒绝更便宜的 BTO，或者因为想要尽可能大的户型而不愿申购 3 房式（中签率高得多！），那是挑剔，而非被困。
也有观点强调特定买家的需要。我遇到的一位读者提到，他们需要照顾双方父母，因此必须居住在他们附近的女皇镇。
还有人提出诸如与子女学校的距离，或因家庭情况而只能选择更昂贵的转售选项，例如夫妻双方同为永久居民等考量。
也有纯粹是运气不佳的情况：有人多次申购 BTO，却屡投不中，直至时间与紧迫性迫使他们转向转售市场寻求替代。
对这些买家而言，有关公共住房市场所谓“放缓”的说法，往往与他们面临的现实脱节。每一套新的“百万组屋”成交，都会强化这样一种印象：转售价只会继续攀升，而 HDB 住房的初衷似乎出现了偏离。
这种感受可以理解，但并不完全反映现实。住房政策措施在更广层面上对转售市场显然起到了一定作用。挑战在于，这些变化过于渐进，并为部分买家提供了即时纾困。
那么，买家究竟该如何运用这些信息？
首先，要认识到新闻标题里描述的住房市场通常并不是你实际找房所面对的市场。
在实践层面，本地多数自住者面对的，其实是一系列小而分散的子市场，各自有其动态，即便在同一城镇内亦然。Sunset Way 的社区与 Clementi 其他地区截然不同，Tampines West 与 Tampines 也非常不同——相关话题我们曾在Stacked Pro 中讨论过。
关键是关注你所看区域的成交“中位带”，因为这最有可能代表你将实际体验到的子市场动态。
其次，要意识到选择观望的风险在市场各处并不相同。比如，设想两位都在等待价格下跌的买家：一位希望在兀兰（Woodlands）买到更便宜的 4 房式，另一位则希望在女皇镇买到更便宜的 5 房式。
现在假定两人都判断失误，并为简化起见，本季度价格上升 3%。以当前平均价计算，这意味着兀兰 4 房式约上涨 $17,000，而女皇镇 5 房式则上涨逾 $36,000。
因此，如果你决定以这种方式尝试“择时”（本身就是个值得商榷的想法），要牢记不同买家面临的下行风险可能存在显著差异。
关于 HDB 组屋——特别是转售单位——是否过于昂贵的争论一直存在，但在新冠疫情后转售价攀高的近几年更受关注。若说当下的不同之处，是政府措施采取了相对更轻的触动，风险在于短期效果不那么明显。
早在 2013 年，政策更为“重手”，例如实施 Mortgage Servicing Ratio (MSR)，并将 Cash Over Valuation (COV) 数据从公众视野中移除。到了 2026 年，政府更可能通过逐步提高新房供应，并依靠更短的建造时间，来缓解转售市场的购买压力。
但毫无疑问，若价格确实需要更快降温，政府手中有合适的工具。我们之前也见识过这些工具的运用。
同时，其他房地产动态……
- Executive Condominiums (ECs) 近期备受关注，Coastal Cabana 与 Rivelle Tampines 推售成功。但在当下更高的价格下，EC 是否仍是昔日的“金矿”？我们将做更深入的剖析。
- 用永久产权公寓换取租赁产权有地：这种取舍值得吗？我们通过对一位读者的回应，解析了这一有趣的两难。
- Kallang Close 的 GLS 地块以 $610.8 million 成交。若你在寻找城市边缘的临水公寓，请留意：此处项目起步价或在约 $2,900 psf。完整详情见这里。
- Thomson Plaza 的零售楼块在 2023 年仅以 $172.5 million 收购，但如今已以 $250 million 转手。发生了什么。
- Bishan Loft 是较早一代的 EC，但因位于碧山而脱颖而出。它后来如何表现？我们与 Stacked Pro 做了深入解读。
每周销售回顾 (30 March – 05 April)
Top 5 最昂贵新盘成交（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| RIVER MODERN | $6,611,000 | 1830 | $3,613 | 99 yrs (2025) |
| TERRA HILL | $5,200,000 | 2142 | $2,428 | FH |
| THE CONTINUUM | $4,509,000 | 1690 | $2,668 | FH |
| CHUAN PARK | $4,067,600 | 1550 | $2,624 | 99 yrs (2024) |
| PARKTOWN RESIDENCE | $3,973,000 | 1679 | $2,366 | 99 yrs (2023) |
Top 5 最便宜新盘成交（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| ARINA EAST RESIDENCES | $1,291,000 | 495 | $2,607 | FH |
| NARRA RESIDENCES | $1,321,000 | 646 | $2,045 | 99 yrs (2025) |
| THE CONTINUUM | $1,378,000 | 560 | $2,462 | FH |
| RIVER GREEN | $1,530,000 | 452 | $3,384 | 99 yrs (2024) |
| PINERY RESIDENCES | $1,538,000 | 624 | $2,464 | 99 yrs |
Top 5 最昂贵转售
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| TOMLINSON HEIGHTS | $10,600,000 | 2745 | $3,862 | FH |
| THE GRANGE | $7,438,000 | 2282 | $3,259 | FH |
| NASSIM JADE | $6,500,000 | 2411 | $2,696 | FH |
| ARDMORE THREE | $6,050,000 | 1787 | $3,386 | FH |
| THE TRILLIUM | $6,000,000 | 2217 | $2,706 | FH |
Top 5 最便宜转售
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| PARC ROSEWOOD | $680,000 | 527 | $1,289 | 99 yrs (2011) |
| EUHABITAT | $728,000 | 527 | $1,380 | 99 yrs (2010) |
| KINGSFORD . HILLVIEW PEAK | $755,000 | 517 | $1,461 | 99 yrs (2012) |
| EUHABITAT | $760,000 | 527 | $1,441 | 99 yrs (2010) |
| SELETAR PARK RESIDENCE | $768,000 | 581 | $1,321 | 99 yrs (2011) |
Top 5 最大赢家
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| NASSIM JADE | $6,500,000 | 2411 | $2,696 | $2,560,200 | 31 Years |
| CLOVER BY THE PARK | $3,550,000 | 1744 | $2,036 | $2,301,610 | 17 Years |
| RIVERGATE | $4,762,000 | 1507 | $3,160 | $1,974,050 | 16 Years |
| THE TRILLIUM | $6,000,000 | 2217 | $2,706 | $1,820,000 | 19 Years |
| THE STELLAR | $2,600,000 | 1485 | $1,750 | $1,720,000 | 20 Years |
Top 5 最大亏损者
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,500,000 | 1539 | $1,624 | -$863,000 | 13 Years |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,200,000 | 678 | $1,770 | -$474,820 | 5 Years |
| MARINA ONE RESIDENCES | $2,160,000 | 1119 | $1,930 | -$260,100 | 11 Years |
| ICON | $1,170,000 | 786 | $1,489 | -$100,000 | 18 Years |
| THE ENCLAVE . HOLLAND | $1,050,000 | 570 | $1,841 | -$4,500 | 6 Years |
Top 5 最大赢家（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THE CENTRIS | $2,310,000 | 1442 | $1,602 | 208% | 19 Years |
| THE STELLAR | $2,600,000 | 1485 | $1,750 | 196% | 20 Years |
| CLOVER BY THE PARK | $3,550,000 | 1744 | $2,036 | 184% | 17 Years |
| SUMMERDALE | $1,222,888 | 1270 | $963 | 171% | 27 Years |
| HILLVIEW REGENCY | $1,010,000 | 904 | $1,117 | 152% | 23 Years |
Top 5 最大亏损者（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,200,000 | 678 | $1,770 | -28% | 5 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,500,000 | 1539 | $1,624 | -26% | 13 Years |
| MARINA ONE RESIDENCES | $2,160,000 | 1119 | $1,930 | -11% | 11 Years |
| ICON | $1,170,000 | 786 | $1,489 | -8% | 18 Years |
| THE ENCLAVE . HOLLAND | $1,050,000 | 570 | $1,841 | 0% | 6 Years |
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