Bishan Loft EC 价格评述：为何这座较早期行政公寓录得强劲涨幅

当 Bishan Loft（位于 Bishan Street 11、共 384 户的行政公寓）于 2001 年开售时，新加坡楼市正从亚洲金融危机的余波中复苏，本地自住者的情绪仍偏谨慎。但与此同时，新推出的 EC——尤其坐落于 Bishan 这类成熟市镇的项目——因其中心地段与邻近完善配套而备受追捧。

当年，大多数 EC 买家并非为了日后转售获取“意外之财”而购入，更多是自住需求。如今，不少新 EC 业主则期望在项目进入转售市场时取得可观利润。

Bishan Loft 于 2003 年 9 月完工，是早期一代 EC 的典型代表。以下我们将回顾其多年来的表现——从推出、到私有化、再到当下。

Bishan Loft 当年如何定位？ 

Bishan Loft 是最早一批面市的 EC 项目之一。EC 住房计划于 1995 年推出，本项目于 2001 年预览。

当时，市场普遍不把 EC 视为能显著增值的资产。它取代了以往的 Executive Maisonette 式样 HDB 组屋，服务于所谓“夹心层”——买不起公寓、又因收入较高而不符合 HDB 津贴资格的自住者。

Bishan Loft 以家庭为主，户型为 3 卧室与 4 卧室。与较新的 EC 项目相比，面积普遍更大，且户型更为朴实方正——我们稍后会详述。

Bishan Loft 的亮点在于其 Bishan 的地段，靠近南北线与（现今的）环线交汇的 Bishan MRT 换乘站，以及 Junction 8 商场等购物设施与诸多社区配套，这些都是成熟社区常见的便利。

截至 2025 年，Bishan Loft 的成交价格如下：

尽管总价位不低，但平均 $PSF 相对较低。这反映出其单位面积较大，我们会在文后进一步说明。

当下谁适合买这座公寓

现在来看 Bishan Loft 所在的第 20 邮区（D20）转售市场整体表现。

这将帮助我们判断 Bishan Loft 是否能匹配或跑赢所在邮区的平均价格。我们将观察过去 10 年内的所有交易类型（新售、转售、新售转售）。

所有地契

鉴于所有 EC 都是 99 年地契，我们也应将 Bishan Loft 与同为地契的项目对比。