克拉码头一组$90M店屋组合挂牌——最多可规划约450个旅舍床位

在 URA 最新监管调整落地后，克拉码头部分商业地产持有者似乎正尝试把握回升的买盘兴趣。背景可参阅：为何部分 Clarke Quay 与 Beach Road 店屋对投资者更具吸引力。

随着现有商业楼宇更有机会获批改作酒店、旅舍或服务式公寓，URA 指定街区内已有多处商业资产挂牌。

最新释出的标的是 Upper Circular 一带保留区内的三栋翻新店屋。三处物业分别位于 40 Carpenter Street、38 North Canal Road 与 32 Hongkong Street，均属新加坡河规划区。

同时，这三栋也位于 URA 指定的两条街段之一；在此范围内，变更用途的规划申请将更易获批。联合推介代理 Cushman & Wakefield（C&W）与 CBRE 表示，标的有望改作新旅舍或服务式公寓。

三处资产合计指导价约 $90 million，亦可分别收购。

每栋楼宇近期均已翻新，并带现有租约出售。C&W 与 CBRE 指出，其地段通常吸引专业服务公司、家族办公室以及餐饮（F&B）与生活方式业者等租户。

因毗邻克拉码头、牛车水及更广义的 CBD，整体零售人流亦受带动。项目步行可达四个 MRT 站：North East Line 的 Clarke Quay、North East 与 Downtown Lines 的换乘站 Chinatown、North South 与 East West Lines 的换乘站 Raffles Place，以及 Downtown Line 的 Telok Ayer。

此外，三处的 99 年地契已于近期完成续期：

• 40 Carpenter Street 自 2024 年 5 月 31 日起
• 38 North Canal Road 自 2024 年 1 月 31 日起
• 32 Hongkong Street 自 2023 年 9 月 29 日起

每处物业地契尚余约 96 年。三者在 2025 年《总纲规划》中均划为“Commercial”，地积比率 4.2。

放宽的规定正利好卖方

十余年来，URA 基本不批准在新加坡河规划区内新增酒店、背包客旅舍或服务式公寓，主要担忧短租型住宿会挤压赋予此类保留区独特风貌的餐饮、零售及专业服务租户。

如今这一立场已适度放松；为期两年的试点将持续至 2028 年 5 月，涵盖若干指定街段，包括 Upper Circular Road、Carpenter Street、Hongkong Street 以及 North Canal Road 的部分路段。此次挂牌资产正位于上述街道上。

URA 表示，此举旨在降低合规摩擦、提升片区活力，并将其视为更广泛规划规则检讨的一部分，而非永久性逆转。

CBRE 资本市场执行董事 Clemence Lee 表示，业主已委托顾问评估改造潜力；在取得相关批准的前提下，现行方案显示三栋楼合计可规划约 450 个床位，形式为背包客或学生旅舍。

亦可将其重新定位为精品酒店或服务式公寓，客房面积通常较旅舍更大。

与此同时，C&W 资本市场董事 Sophia Lim 表示，此次组合收购属于“先行者机会”，可在存量稀缺的片区内一次性获取新近翻新的交钥匙资产。

她强调，已焕新的 99 年地契叠加已完成的加建与改建（A&A）工程，将为新业主带来“长期年限保障、稳健租金收入，并通过资产重新定位实现未来的价值提升”。

三栋店屋定价区间接近

以其 7,012 sq ft 的 GFA 计，40 Carpenter Street 的 $22.4 million 指导价折合约 $3,200 psf。

38 North Canal Road 的 $44.4 million 指导价，按其 14,322 sq ft 的总 GFA 计算，约为 $3,100 psf。

至于 32 Hongkong Street，GFA 为 7,211 sq ft，$22.35 million 的指导价折合约 $3,100 psf。

整体而言，整个资产组合的指导价为 $89.15 million，按合计 28,545 sq ft 的 GFA 计，折合约 $3,120 psf。

就占地面积而言，最小的 40 Carpenter Street（1,669 sq ft）与最大的 38 North Canal Road（3,320 sq ft，几乎为前者两倍）按 $PSF 计的差距仅约 3%。

这表明三处标的的指导价大体一致，而非逐一差异化定价。但这并不改变一个事实：38 North Canal Road 的要价几乎是另两处的两倍。对于不打算整组收购的买家而言，这将是一项考量。

最新且最具可比性的交易，则是 North Canal Road 上一栋 99 年租赁店屋于 2025 年 12 月易手，成交价 $23.89 million（据 URA 备案）。这与 32 Hongkong Street 与 40 Carpenter Street 的单体指导价处于同一水平。

该 North Canal Road 店屋的地契亦自 2014 年起算，剩余年限与本组合大致相近。

不过，同两条街上更早前的两宗交易价格明显更低：2023 年 4 月一栋 Hongkong Street 店屋成交 $9.6 million；2022 年 3 月一处面积更大的 North Canal Road 物业成交 $14.38 million。

两处土地的地契分别可追溯至 1951 年与 1941 年，交易时其原有 99 年地契仅余约 18 至 27 年——远低于本组合约 96 年的焕新地契，这或能解释价差为何如此之大。

邻近的 Boat Quay 保留区（沿 Circular Road）多为 999 年超长期地契，自 2021 年以来成交价介于 $9.5 million 至 $16.8 million。

亦值得一提的是，前述 Hongkong Street 交易恰逢针对外国人购买住宅的 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD）上调至 60% 的同一月份；此番大幅上调，或已开始将原本流向私人住宅的部分外资引向商业资产。

包括本次组合在内的商业物业不受 ABSD 与卖家印花税（SSD）约束，外国人及公司主体均可购买。

与 North Canal Road 与 Hongkong Street 上年限相近的可比交易对照，本组合定价与那宗同样具“新地契”的近期成交基本一致，且明显高于仅剩数十年地契的店屋成交水平。

店屋市场交投趋淡

克拉码头这批店屋挂牌之际，整体成交量已显著放缓。PropNex Research 的数据显示，2026 年第一季度仅有 13 宗店屋交易完成备案，合计成交额 $88 million。

为自 1998 年第二季度以来最疲弱的季度表现；买卖双方的价格预期差距，亦是交投清淡的关键原因之一。

在此背景下，URA 放宽的规划立场有望正向影响该特定片区的店屋需求。但在成交量跌至 28 年来低位的市场中，是否足以吸引接近 $90 million 的出价，仍有待观察。

这组三栋翻新商业建筑的意向征集（EOI）将于 8 月 18 日截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。