Tengah 是一座新城，未来几年里会有很多“第一”。率先登场的是位于 Tengah Plantation Way 一带的全新 Executive Condominium（EC）。为融入整座新城的整体概念而打造，Novo Place 将备受关注——尽管价格攀升，EC 仍是进入公寓市场的最低门槛。以下是关于这个即将推出的 EC，你需要知道的要点：
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Novo Place 概览
Novo Place 将是一座 504 户的 EC，土地面积约 176,971 sq. ft.，GPR 为 2.8，由七栋 18 层住宅楼组成。
本项目由 Sunway/Hoi Hup 开发；这两家名字我们如今已习以为常。两者近期共同开发了 The Continuum 和 Terra Hill，在市场上记忆犹新。过往 Sunway 推出的知名 EC 项目包括 Parc Canberra 与 Northwave。二者也共同打造了淡滨尼另一处 EC——Parc Central Residences，已于 2021 年推出。
配套设施包括 4 个泳池、2 个多功能厅、一个美食厨房与一间健身房等。只有一个多功能球场（可视作网球场），以 504 户的体量而言也算合适。值得一提的是会所的布局颇为独特：几近“走廊式”的 80 米长轴线，旨在充分利用未来森林边缘线性公园的绿景视野。未来的景观有望相当出色。
开发商表示，每一户均为南北朝向，且没有单位面向 Plantation Close 一侧的道路。另需注意的是，每层仅有 4 户。
户型配比
| Unit Type | Bedrooms | Size | No. of Units | Proportion | Estimated Maintenance Fee |
| Type C1 | 3 卧室 | 872 sq ft | 126 | 25% | $390 |
| Type C2 | 3 卧室 + 书房 | 883 sq ft | 144 | 29% | $390 |
| Type C3 | 3 卧室 + 书房 | 947 sq ft | 90 | 18% | $390 |
| Type D1 | 4 卧室 | 1012 sq ft | 36 | 7% | $390 |
| Type D2 | 4 卧室 + 书房 | 1163 sq ft | 108 | 21% | $455 |
起始价格
| Bedroom | Size (Sq Ft) | Starting Price | Estimated $PSF |
| 3 卧室 | 872 | $1,300,000 | $1,491 |
| 3 卧室 + 书房 | 883 – 947 | $1,350,000 | $1,529 |
| 4 卧室 | 1012 | $1,580,000 | $1,561 |
| 4 卧室 + 书房 | 1163 | $1,780,000 | $1,531 |
Novo Place 明显面向家庭客群，全部为 3 房与 4 房户型。话虽如此，与较早期的转售公寓或更早年的新盘相比，面积看起来可能偏小——但这在一定程度上源于 GFA 协调后的变化（见下文）。
3 房户型起自 872 sq. ft.，最大至 947 sq. ft.，构成 Novo Place 的主体户数。4 房占比相对较小（28%）；但鉴于 EC 的整体价位更低，面积更大的 4 房或仍具备可负担性。故尽管更大的单位理应更难去化，我们也不排除这少量 4 房会比预期更快售罄。
车位方面共有 249 个，其中 3 个为 EV 车位、3 个为无障碍车位。平均不到 1 户 1 位，但这在 Tengah 的重要性低于许多其他公寓，因为 Tengah 本就定位为轻车城镇；且未来的地铁站距此非常近（对 EC 来说已是极佳的通勤便利）。
Novo Place 的单位并非 PPVC，有利于室内空间更具弹性。卧室与客厅之间的墙体可拆，小家庭可轻松打通空间。带“+ 书房”选项的单位，也可将书房空间外扩为客厅或主卧的一部分。
阳台一向见仁见智，有人喜爱有人不喜；本案的阳台从客餐厅外延而出，且为更实用的方正形（房间亦然），因此多数户型在室内设计上会更为好用。
若你关心 Novo Place 的定价相对位置，下面将其起步价与新盘市场的已知价格进行一览比较。
3 房新盘备选
| Project Name | Tenure | Area | Lowest Asking |
| North Gaia | 99 年租赁权（自 15/02/2021 起） | Yishun | $1,228,000 |
| Novo Place | 99 年租赁权 | Tengah | $1,300,000 |
| Lumina Grand | 99 年租赁权（自 27/12/2022 起） | Bukit Batok | $1,364,000 |
| The Shorefront | 999 年租赁权（自 27/11/1937 起） | Pasir Ris | $1,739,000 |
| The Arden | 99 年租赁权（自 14/07/2023 起） | Bukit Batok | $1,837,000 |
| Kassia | 永久产权 | Pasir Ris | $1,838,000 |
| The Myst | 99 年租赁权（自 11/05/2023 起） | Bukit Panjang | $1,891,000 |
| Jansen House | 999 年租赁权（自 01/09/1876 起） | Hougang | $1,988,000 |
| Lentoria | 99 年租赁权（自 19/12/2022 起） | Ang Mo Kio | $1,988,000 |
| Hillhaven | 99 年租赁权（自 13/02/2023 起） | Bukit Batok | $2,008,917 |
| SORA | 99 年租赁权（自 30/08/2023 起） | Jurong East | $2,073,000 |
| Mori | 永久产权 | Geylang | $2,093,000 |
| The Botany at Dairy Farm | 99 年租赁权（自 08/06/2022 起） | Bukit Panjang | $2,112,000 |
| Hillock Green | 99 年租赁权（自 19/12/2022 起） | Ang Mo Kio | $2,116,000 |
| Chuan Park Residences | 99 年租赁权 | Serangoon | $2,150,000 |
| Bartley Vue | 99 年租赁权（自 13/04/2020 起） | Toa Payoh | $2,163,000 |
| Nava Grove | 99 年租赁权 | Bukit Timah | $2,188,000 |
| Hill House | 999 年租赁权（自 01/07/1841 起） | River Valley | $2,218,000 |
| The LakeGarden Residences | 99 年租赁权（自 31/05/2023 起） | Jurong East | $2,233,400 |
| Sceneca Residence | 99 年租赁权（自 10/02/2021 起） | Bedok | $2,248,000 |
| Lentor Mansion | 99 年租赁权（自 11/07/2023 起） | Ang Mo Kio | $2,307,000 |
| Terra Hill | 永久产权 | Queenstown | $2,376,000 |
| The Continuum | 永久产权 | Geylang | $2,377,000 |
| Koon Seng House | 永久产权 | Geylang | $2,387,000 |
| The Arcady at Boon Keng | 永久产权 | Kallang | $2,390,000 |
| Lentor Hills Residences | 99 年租赁权（自 25/04/2022 起） | Ang Mo Kio | $2,424,000 |
| Grand Dunman | 99 年租赁权（自 12/09/2022 起） | Marine Parade | $2,458,000 |
| Claydence | 永久产权 | Geylang | $2,474,800 |
| Tembusu Grand | 99 年租赁权（自 25/04/2022 起） | Marine Parade | $2,648,000 |
| The Hillshore | 永久产权 | Queenstown | $2,670,000 |
| Pinetree Hill | 99 年租赁权（自 12/09/2022 起） | Bukit Timah | $2,671,000 |
| Atlassia | 永久产权 | Geylang | $2,804,578 |
| 8@BT | 99 年租赁权 | Bukit Timah | $2,813,000 |
| J’den | 99 年租赁权（自 30/08/2023 起） | Jurong East | $2,970,000 |
| Enchante | 永久产权 | Novena | $3,398,700 |
| 10 Evelyn | 永久产权 | Novena | $3,416,000 |
| Ikigai | 永久产权 | Novena | $3,465,280 |
| Canninghill Piers | 99 年租赁权（自 17/09/2021 起） | Singapore River | $3,652,000 |
| One Bernam | 99 年租赁权（自 10/12/2019 起） | Downtown Core | $3,800,000 |
| Cuscaden Reserve | 99 年租赁权（自 14/08/2018 起） | Orchard | $3,848,000 |
| Midtown Bay | 99 年租赁权（自 02/01/2018 起） | Downtown Core | $4,714,000 |
| Watten House | 永久产权 | Bukit Timah | $5,038,000 |
| Klimt Cairnhill | 永久产权 | Newton | $5,128,000 |
| The Giverny Residences | 永久产权 | Bukit Timah | $5,497,000 |
4 房新盘备选
| Project Name | Tenure | Area | Lowest Asking |
| Novo Place | 99 年租赁权 | Tengah | $1,580,000 |
| Lumina Grand | 99 年租赁权（自 27/12/2022 起） | Bukit Batok | $1,650,000 |
| North Gaia | 99 年租赁权（自 15/02/2021 起） | Yishun | $1,682,000 |
| Altura | 99 年租赁权（自 20/06/2022 起） | Bukit Batok | $1,728,000 |
| The Arden | 99 年租赁权（自 14/07/2023 起） | Bukit Batok | $2,193,000 |
| Straits at Joo Chiat | 永久产权 | Bedok | $2,196,520 |
| Jansen House | 999 年租赁权（自 01/09/1876 起） | Hougang | $2,430,000 |
| Hillhaven | 99 年租赁权（自 13/02/2023 起） | Bukit Batok | $2,495,595 |
| Kassia | 永久产权 | Pasir Ris | $2,522,000 |
| Norwood Grand | 99 年租赁权 | Woodlands | $2,590,000 |
| Lentoria | 99 年租赁权（自 19/12/2022 起） | Ang Mo Kio | $2,598,000 |
| Hillock Green | 99 年租赁权（自 19/12/2022 起） | Ang Mo Kio | $2,608,000 |
| Lentor Mansion | 99 年租赁权（自 11/07/2023 起） | Ang Mo Kio | $2,676,000 |
| The LakeGarden Residences | 99 年租赁权（自 31/05/2023 起） | Jurong East | $2,693,200 |
| Sky Eden@Bedok | 99 年租赁权 | Bedok | $2,698,000 |
| The Myst | 99 年租赁权（自 11/05/2023 起） | Bukit Panjang | $2,746,000 |
| Koon Seng House | 永久产权 | Geylang | $2,780,000 |
| Lentor Hills Residences | 99 年租赁权（自 25/04/2022 起） | Ang Mo Kio | $2,787,000 |
| The Shorefront | 999 年租赁权（自 27/11/1937 起） | Pasir Ris | $2,797,000 |
| Nava Grove | 99 年租赁权 | Bukit Timah | $2,988,000 |
| Sceneca Residence | 99 年租赁权（自 10/02/2021 起） | Bedok | $3,000,000 |
| Chuan Park Residences | 99 年租赁权 | Serangoon | $3,150,000 |
| Pinetree Hill | 99 年租赁权（自 12/09/2022 起） | Bukit Timah | $3,180,000 |
| Tembusu Grand | 99 年租赁权（自 25/04/2022 起） | Marine Parade | $3,288,000 |
| The Continuum | 永久产权 | Geylang | $3,306,000 |
| Grand Dunman | 99 年租赁权（自 12/09/2022 起） | Marine Parade | $3,311,000 |
| J’den | 99 年租赁权（自 30/08/2023 起） | Jurong East | $3,312,000 |
| Blossoms By The Park | 99 年租赁权（自 10/01/2022 起） | Queenstown | $3,436,000 |
| Terra Hill | 永久产权 | Queenstown | $3,469,000 |
| 8@BT | 99 年租赁权 | Bukit Timah | $3,613,000 |
| Enchante | 永久产权 | Novena | $3,748,300 |
| The Hillshore | 永久产权 | Queenstown | $3,880,000 |
| Watten House | 永久产权 | Bukit Timah | $4,956,000 |
| Claydence | 永久产权 | Geylang | $4,977,200 |
| Canninghill Piers | 99 年租赁权（自 17/09/2021 起） | Singapore River | $5,544,000 |
| AMO Residence | 99 年租赁权（自 30/08/2021 起） | Ang Mo Kio | $5,588,000 |
| Midtown Modern | 99 年租赁权（自 10/12/2019 起） | Downtown Core | $6,208,000 |
| The Arcady at Boon Keng | 永久产权 | Kallang | $7,387,000 |
| Irwell Hill Residences | 99 年租赁权（自 13/04/2020 起） | River Valley | $9,452,000 |
| The Giverny Residences | 永久产权 | Bukit Timah | $9,566,000 |
| 32 Gilstead | 永久产权 | Novena | $13,016,000 |
一个重要考量：这是 GFA 协调后项目
Novo Place 推出于 2022 年首次提出的 GFA 协调规则之后。这意味着开发商不能将空调板等不可使用空间计入整体建筑面积。
这会让单位在纸面上看起来更小，因为较旧的公寓会把空调板、Strata 中的挑空面积等计入，从而多出上百平方英尺。但这些空间本就无法实际使用；因此在比较时请牢记这一点。
这种更为诚实的计量方法，也会造成一个误导性印象：像 Novo Place 这类协调后项目更贵。举例来说：
以 3 房 + 书房单位为例，假设成交总价为 $1.6 million。
若采用协调前的计量方式，该单位面积会是 1,001 sq. ft.，而非 947 sq. ft.。这将对应 $1,598 psf 的单价，看起来就是 2024 年新推 EC 的常见水准。
若采用协调后的计量（947 sq.ft.），对应的单价会是 $1,690 psf。它看上去更贵，但请记住总价（$1.6 million）并未改变；且实际可居住空间并无变化，新的计量只是剔除了不可用面积。
地块概况
该地块位于 Plantation Close，去年 9 月以 $348.5 million（约 $703 psf）成交。
作对比，同月截止的淡滨尼 Aurelle 地块标价为 $721 psf，而今年 8 月 Jalan Loyang Besar 的更近期地块以 $729 psf 收官。迄今最高的是$768 psf，创下淡滨尼 EC 地价新高。
因此，该地价相对偏低，反映了 Tengah 仍在发展中的状态。尽管我们尚无 Novo Place 的确切定价，但预计它将是迄今最为可负担的推盘之一——即便在 EC 范畴内亦然。最近的 EC 竞争项目为 Altura 与 Lumina Grand，不过 Lumina Grand 已达 83.4 per cent，而 Altura 的 4 与 5 房仅剩 15 户。
市场宣传强调其邻近 Jurong Lake District 与 Jurong East。这是顺理成章的卖点，因为 Jurong 已在 Jurong East 一带形成强势零售枢纽，如 IMM、JEM 等。我们注意到 Choa Chu Kang 并未被突出为邻区；或许是因其风格与“耀眼”的 Jurong 相比显得更为朴实。
但我们不妨撇开这些宣传点：
Tengah 目前是一个非常新的区域，配套不多。零售与娱乐多需外出至邻近城镇，这种状况可能还会持续多年。这里有“先行者优势”——但先行者优势意味着需要包容初期的不便。当然，这并不代表 Novo Place 不好，而是说它更适合愿意长期扎根的人群。
若你打算在满 5 年时转售这处 EC，这段时间可能不足以让片区完全成熟。Tengah 何时能迅速发展为热门城镇尚未可知。潜在买家将主要来自周边的 HDB 升级客：届时 Tengah 预计有约 30,000 名潜在升级者，Choa Chu Kang 约 48,900 名，Bukit Panjang 约 35,325 名，而 Bukit Batok 约 40,612 名。
不过，对于这约 155,000 名升级者而言，关键词是潜在，因此需求多少带有一定的想象空间。无论你是自住还是投资，我们建议以长于通常“5 年周期”的视角来购买。Tengah 目前仍过于新，难以作出准确预测。
话虽如此，最近的 MRT 站——JEL 线上 Tengah Park——步行距离很短。预计 2028 年通车，但这与 Novo Place 的建成时间点相近；若你入住时尚未开通，也会很快开通。
另外，理解一下 Tengah 新镇的规划也有帮助。就本项目所在的 Plantation Way 而言，将设有大型社区花园，且邻里中心也会落在此处（详见这里了解新一代邻里中心的功能）。
因此，尽管 Tengah 目前尚未成熟，未来这一带将成为一个小型枢纽，邻近 MRT 站与众多邻里型设施。只是，在一切到位之前，你可能仍需到周边城镇寻找休闲娱乐。
需要注意的一点：邻近地块
地块一侧规划了未来的华人庙宇。我们知道有些人不介意，但也有不少人会担心噪音。另一侧相邻地块则预留给未来的高层建筑。Tengah 四周多为绿地，我们认为这未必会严重遮挡景观，但需留意 Novo Place 不会长期是周边唯一的几栋塔楼。
目前这些仍为空置地块，其具体影响尚属推测。
值得关注吗？
Tengah 正在成长为自然爱好者的理想之地，未来或可与 Bukit Timah 的资源比肩。若纸面上的规划如期实现，凭借轻车理念与广阔公园空间，这里将会非常适合家庭居住。从政府对邻近 Jurong 的改造速度看，发展节奏这些年确实在加快。
此外，邻近片区的一些变化——如 Jurong Innovation District——预计将在 2027 年左右完成，恰与 Novo Place 的完工时间接近。届时 JEL 线也将接近第二阶段的完工；整条线路很可能在 2030 年全线贯通，早于 Novo Place 的 Minimum Occupancy Period（MOP）。不过再强调一次，我们认为这更适合将目光放在 5 年以上的人士。
鉴于 Novo Place 坐落于其所属分区的“枢纽位”，也意味着更有望享受长期的价值增值潜力。
如果你喜欢绿意、偏爱西部、且足够耐心，那么在项目推出时（还需留意具体定价）这或仍是进入公寓市场的合理切入点。但如果夜里听到的是蟋蟀声而非列车掠过/商场喧嚣会令你倍感落寞，那或许另觅其处更为合适。
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