Terra Hill 评测：坐落于坡地地形的 Pasir Panjang 永久地契奢华住宅

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项目：	Terra Hill
地区：	05
地址：	18 – 22B Yew Siang Road S(117755-118955)
地契：	Freehold
总单位数：	270
用地面积：	208,443 sqft
发展商：	Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 的 JV
TOP：	2026

如今我们所熟悉的 Pasir Panjang，与昔日已大不相同。其马来语意为长滩，曾是一段绵延的沙滩，因而在 1920s 吸引了富裕家族在此兴建临海宅邸，其中包括 Lee Kong Chian 及 Tiger Balm 创办人 Aw Boon Par 等。此后，随着新加坡快速工业化，岸线被填海拓地，建设出今日的 PSA 的 Pasir Panjang Terminal，并在新加坡成为全球顶级中转枢纽的过程中扮演了关键角色。 

这也引出 Terra Hill 的面世——前身为 Flynn Park 的重建项目，这座 72 户的公寓以 en-bloc 形式成交，作价 $371mil，折合每平方英尺 $1,355。此后，Hoi Hup Sunway 将地块潜力充分发挥，Terra Hill 共规划 270 户，几乎是原有单位数的 4 倍。待我们细看 Terra Hill 的总平面图时，这一点会更加明显，后文再详述。

Terra Hill 的独特之处在于其建于坡地之上，入口与最高点（Block 20）之间有约 20m 的高差，相当于约 5 层楼。这并非 Terra Hill 独有，另一处类似的公寓是 Palisades，其以独特的斜坡缆车式电梯应对坡度。若感兴趣，可点击 Mothership 的相关文章这里，或参阅由 Finbarr 精美拍摄的报道。 

无论如何，Terra Hill 的坡度为高处单位提供了良好的视野。从航拍图可见，这些单位可远眺 PSA Pasir Panjang Port 与更远处的海景；待港口于 2040 搬迁至 Tuas 后，视线将完全无遮挡。不过，也因坡地地形，开发商需应对不平整地势，建造成本势必更高。对于网上所见的估算保本价——请勿被这些数字误导，它们绝对未将坡地施工的更高成本计入在内。

同样值得一提的是，Terra Hill 处在多项重要转型的临界点上，包括 PSA 港口于 2040 年迁至 Tuas，由此释放出宝贵土地，纳入新加坡大南部滨海区（Greater Southern Waterfront）愿景的重塑蓝图。尽管 2040 看似遥远，Terra Hill 的永久地契意味着时间站在你这一边。此外，该区亦有更近在眼前的进展：到 2026，地铁 Circle Line 环线将增设 3 座新站（Keppel、Cantonment、Prince Edward），从 Pasir Panjang 直达 Marina Bay 仅需 7 站。 

我想你已迫不及待想知道 Terra Hill 的独到之处，那就直接进入本次的 Insider Tour！ 

Terra Hill 深度走访

Terra Hill 位于 Pasir Panjang 的 Yew Siang Road 尽头（cul-de-sac），沿途为有地住宅与 Fragrance Court 公寓。若你想回顾 Pasir Panjang 曾经的辉煌（富豪在此兴建海边宅邸），旁边 24 Yew Siang Road 的 Breakthrough Missions 便是最好的例证。顺带一提，该园区用地达 240,304 sqft，实际上比 Terra Hill 还大，且大部分入口沿线皆为绿化空间。 

与项目其余部分相比，Terra Hill 的入口略显低调，设有双车道入口及单车道出口，对于 270 户而言已绰绰有余。项目提供 1 比 1 的地下停车位配置，考虑到 Terra Hill 靠近 Pasir Panjang MRT，这无疑是额外的加分项。话虽如此，鉴于此处单位平均价格约 $2.5mil，我预计不少住户仍会至少拥有 1 辆车，以提升出行便捷性。

为帮助你更好理解，Terra Hill 由 2 个不同类别的单位组成。其一为 Signature Collection，所有单位均配备家庭防空室，且一层单位设有挑高；更高端的是 Prestige Collection，采用每核仅 2 户的专属布局，并提供私家电梯入户。一层单位同样设有high ceiling，至于其他优惠之处，我将在示范单位参观部分详细说明。 

所有楼栋的朝向均经过规划，避免出现正西向单位，这一点也相当可取。 

若你关注可持续与环保，Terra Hill 目标达成 Green Mark Platinum 认证，举措包括太阳能板、EV 车位、节能空调机组，以及每户标配吊扇（这对我而言绝对是头一次！）。 

在设计方面，深棕铜色调是近年非常流行的取向。Terra Hill 并未刻意重塑这一风格，但整体配以较深色调，质感显得相当高端。

这里配备 24/7 安保，你的访客可在设有静水庭院的上落客区下车。坡地地形也为塑造更强的归家仪式感创造了机会。这一带属于 Terra Hill 的五大主题分区中的第一处——“The Valley”，同时设有 Mini Putt、Chill Out Deck 等设施。 

接着来到 “The Enclave”，我认为这里汇聚了公寓最实用的配套设施。该分区与 Prestige Collection 单位同处一隅，可想而知，这里也享有项目内最佳的景观。鉴于项目有约 20m 的高差（确实相当陡峭），从入口处设有坡道可直达这里。你需要它，因为这正是 2 层会所 Terra House 所在之处。

Terra House 部分悬挑于 50m 标准泳池之上，让二层 Gym 的使用者在俯瞰住户畅泳时更具动力。开发商也在健身房引入社交空间的概念，颇为新颖。据我了解，这部分用意在于促进健身房内的社交互动，使其成为更具活力的空间，而非仅仅功能性的场所。 

Terra House 的一层设有 1 间多功能室（The Club Room）与 1 间观影室（Media Screening Room），可因应不同年龄层与来宾类型发挥所长。The Club Room 约 500 sq ft，内有 2 张桌子，可容纳最多 16 人，并配备水槽与冰箱；而 Media Screening Room 面积不到其一半，更适合温馨小聚。项目的另一处分区还设有另一间多功能室，或许更靠近其他楼栋的住户。

你也会在此找到 50m 标准泳池。由于 Terra Hill 的坡地特性，泳池相较于更高处的 Jacuzzi Pods 与 Coast Cabanas 会显得更“低”，我反而颇喜欢这种“隐秘”感；再加上看起来会有层叠植物点缀，能进一步提升泳池周边的美感。泳池旁设有多处池畔躺台、Poolside Cove 与 Aqua Lounge，方便你悠闲小憩。 

此外，这里还有池畔亭，似乎也配备了 BBQ 设施。若你喜欢池畔派对的氛围，这里非常适合招待亲友！

亲子方面，会所在后方还设有跌水景观与儿童池。

接下来来到 “The Sanctuary”，这里同样汇集多处亲水设施，包括 Aqua Gym、Jacuzzi Seats 与 Hot Tub 等。若想进行更多运动，这里甚至设有 Basketball Hoop（并非半场），另外还有 BBQ Pavilion 与 Teppanyaki Pavilion，方便你在此用餐与待客。 

其北侧为 “The Alcove”，更贴近小朋友的需求。这里设有 Play Cove 与 Embankment Slide，并通过 The Creek 引入更多水景元素。Terra Hill 的第三间、也是最后一间多功能室位于此处，可容纳 8 人，并配置微波炉与冰箱，适合小型活动。

最后，在项目的最高处是 “The Hillside”，可谓名副其实。此处的侧门可通往 Pepys Road，这是一条通往 The Peak 公寓与 Reflections at Bukit Chandu 的曲折山路。你也可以从这里散步前往多处公园，包括 Kent Ridge Park 与 HortPark。不过要提醒一下，这段台阶坡度很陡；若你想带孩子的玩具或野餐篮，未到达公园前就得先运动一番！对于年长者而言，虽距离公园很近，但楼梯也可能有一定挑战。 

此外，这里还设有另一处 BBQ 亭，以及香草花园与冥想草坪。也许因其紧邻 Pepys Road 侧门，这里还配备了健身露台，帮助你“热身”准备。 

总体而言，以 270 户的体量而言，这里纳入的设施可谓相当丰富。我认为在配套方面已相当“大方”，但尽管地块不小，Terra Hill 仍缺少网球场。你或许也会关心楼栋间距是否过近——平均距离约 24m，且大多数楼栋并非正对而立。

然而，东南朝向的单位距离边界墙仅有 3.5m（因坡地地形而产生的遗憾），低楼层的单位在此基本上不会享有景观或临近任何设施。唯一的优势？你可以确定这一带将会十分清静与安宁。

（哦，这也意味着这里很可能是全盘中价格最低的单位所在分区。）

说到这里，我们进入示范单位参观！

Terra Hill – 4卧室 Type DP1（176 平方米/1,894 平方英尺）评测

共有 4卧室单位 11个stack，其中 6个属于更奢华的 Prestige Collection，这些单位的面积均为 1,894 平方英尺。Signature Collection 的同类产品面积介于 1,302 至 1,335 平方英尺（不含顶层公寓），因此 Prestige Collection 的 4卧室在面积上几乎大了近 50%。除面积之外，单位所配备的用材与装置也有所不同。

首先的不同在于配备私家电梯直达，所有 Signature Collection 的买家都可享有这一礼遇。对于这种面积（与价格）的单位而言，这份专属感无疑值得称道。因此，您将拥有面积为 5 平方米的私家电梯前厅，开发商在左侧配置了内置鞋柜。

尽管空间不算大，但这里增设了一扇可望向餐厅的窗户，让自然光能够引入，亦可从另一个角度知晓宾客已抵达。我相当喜欢这一细节；在其他带私家电梯前厅的新盘中，我还未曾见过类似的做法。

步入正式的起居空间后，单位的优势便充分展现。全屋铺设大理石地面（仅适用于 4卧室单位），并拥有标准的 3m 层高（Prestige Collection），高于常见的 2.8m。再配上横向开间达 6m 的超宽客厅，无论招待亲友都相当气派。空调也采用了隐藏式风管机，客厅、餐厅与主卧均为风管式配置，看不到突兀的室内机。（您或许也注意到白色吊扇——已包含在内，且无颜色可选。）

整体第一观感相当出众，如今要在新盘中见到分离式的客、餐厅已属少见——而我个人正偏好这种布局。

从室内设计团队选择的沙发组合已可看出此处尺度之大——一套体量十足的 L 形沙发，容纳 10 人以上不成问题。这也印证了我常说的，如今许多 新盘公寓 的客厅往往只足以舒适摆放三人座。当然，能负担得起可轻松容纳 10 人的空间本身即是一种奢侈。即便配置了如此庞大的沙发，这里仍留有充裕的通行空间，侧边还可放下一张单人沙发。总之，关键在于您有充足选择——若采用体量更小的沙发组合，开阔感还会更强。

12 平方米的阳台也受益于 6m 宽的客厅，几乎贯穿整个横向开间。买家可如开发商示范般在此设置一处露天用餐区，这里放置的是 6 人餐桌。

若您愿意，也可布置更大的餐桌；但我猜在日常使用中，6 人位已足够，同时还能留出空间打造一方小花园或户外健身区。别忘了，Prestige Collection 位于整个地块的最高标高，朝外的单位可远眺港口与海景。

餐厅隐藏于客厅一侧，得益于充裕的面积，无论摆放长桌或传统圆桌都十分合适。

样板间选择了后者，10 人就座亦相当从容。我个人也更偏爱圆桌，氛围更亲密、更具家庭感。

餐区紧邻干厨，这一点我很喜欢。中岛台面采用质感华丽的人造石，足以给来访宾客留下深刻印象；对面操作台与防溅板亦使用同材质。

使空间更具美感的，无疑是带玻璃搁板的茶色玻璃吊柜（并配有柔和灯带），非常适合陈列酒品或精致餐具。中岛下方同样预留了收纳空间，还贴心配备了餐具分隔抽屉等细节。

右侧另有 4 片从地到顶的一体化收纳柜，对这种面积的单位而言非常实用。其中 1 片为可拉出的食品储物架，其余则内嵌了冰箱、烤箱与酒柜。所有电器均来自瑞士高端品牌 V-Zug，可谓市面上价位更高的选项之一。至此为止，您应已能感受到本户型所追求的豪华定位，开局相当不错。

湿厨同样非常适合热爱烹饪的住户。沿 L 形布局提供了充裕的操作台面，几乎覆盖整段墙面；上下柜的收纳体量也相当可观。

在这样的大户型中，这些配置的重要性不言而喻——住户往往家庭成员较多，或经常招待朋友。标配方面，您将获得 V-Zug 的高端电器，包括 5 炉头燃气灶与嵌入式洗碗机；Samsung 则提供洗衣机、烘干机与双门冰箱。洗槽旁还设有窗户，便于厨房获得自然通风。

湿厨尽端设有次入口，可通往共用电梯大堂；此处同时配置了 w/c 与家用防护室。

居住在此类大户型的住户往往会有帮佣，因此这一私密空间也可作为其起居之用。

公用走廊通向单位内的 4 间卧室，且每间卧室均配有卫浴（其中 1 间浴室由 Bedroom 3 与 Bedroom 4 共享）。

至于来访宾客的使用需求，走廊旁特设 3 平方米的盥洗间。这类空间通常不占很大面积，却是营造精致与奢华氛围的绝佳载体。开发商果然在此大手笔使用了大理石，墙面、地面与洗手台台面皆为石材铺陈。

这里配备了现代而奢华的卫浴五金：Gessi 的拉丝黑色龙头与厕纸架（Signature Collection 单位为镀铬饰面）、Laufen 的台盆与挂墙式坐厕，以及 Tece 冲水面板。与近年不少开发商转向更亲民的品牌相比，这些选择明显更为高端。

先来看 Bedroom 4，其面积为 11 平方米，比一般公寓的普通卧室更大。不过，由于入门处为 L 形动线，会稍微吞掉一部分可用面积，因此体感上可能不会完全等同于 11 平方米。

此房被布置为书房；若您作为卧室使用，仍会配备一体化衣柜。窗户亦为落地规格，符合预期。

Bedroom 3 与 Bedroom 4 基本为镜像，面积同为 11 平方米。入门同样是 L 形过道，而样板间在此则布置为常规卧室。

与大多数公寓一样，摆放一张 Queen 尺寸床毫无压力；但若还需书桌或梳妆台，Single 单人床会更为合适。

Bedroom 3 与 Bedroom 4 皆可直接进入 Bathroom 3，形成“Jack-and-Jill”设计。其面积为 5 平方米，属常规尺度，配有带收纳的镜柜、石英石台面与瓷砖墙面。需要说明的是，只有盥洗间与主浴会使用天然大理石。

标准配件包括 Gessi 的黑色镀铬系列龙头、花洒与厕纸架，以及 Laufen 的台盆与挂墙式坐厕。

接着来到 Junior Master Bedroom，面积为 18 平方米。但别被数字迷惑，其中还包含了 Junior Master Bath 与一段相对较长的走廊。

这段走道实际安置了内建衣柜，采用更为高档的玻璃门板，格调不俗。内部配置相当贴心，包括饰品抽屉、电源插座、侧向梳妆位及其他常规分隔。整体表现令人满意，也体现了开发商在细节上的考量。

因此留给卧室本体的空间并不算宽裕，但仍可放下一张 Queen 床，只是随后活动空间会相对有限。值得一提的是，3m 的层高与大幅窗扇将正面提升空间感受。

至于 Junior Master Bath，本身相当紧凑，且未配备窗户。其瓷砖选材与公共浴室一致，但仍沿用欧洲高端品牌 Gessi、Laufen 与 Tece 的配置，包括 Gessi 的黑色镀铬饰面与顶喷花洒，以及 Laufen 的挂墙式坐厕。

在前往主卧之前，特别想强调每户均配备的优质储物间。这处巧妙利用的空间，便于收纳日常常用的小型电器或家居物件；内部还预留了电源插座，方便为吸尘器、扫地机器人、行李箱等设备充电与收纳。

最后来到奢华的主卧，这里无疑是全屋的核心所在。其面积为 33 平方米，几乎是次主卧的两倍。

从步入式衣帽间开始，开发商将提供一张可移动的梳妆台，上方为玻璃饰品抽屉，下方为抽屉柜，兼具美观与实用。

L 形步入式衣帽间亦延续同样的思路，体量显著大于一般主卧的衣柜，观感上也十分到位。这里使用了黑色玻璃门板，而非其他房间（除 Junior Master 外）常见的木纹贴面，使得此处更显现代与高端。

步入式衣帽间亦与主浴相邻，住户起居更为便利。与盥洗间相同，主浴从地面到墙面皆采用天然大理石铺陈。且这一空间相当可观，开发商在此显然不惜工本。

此外，主浴还配备数项亮点：Laufen 的无边缘坐厕，集成清洗喷嘴并支持遥控；浴缸；以及“双台盆”设计。与其他浴室相比，这里的尺度明显更大——这也理所当然，毕竟主要由业主使用。

总体而言，这是一个出色的布局，所用材料与设备的质感也相当到位。

Terra Hill – 3卧室 C5 户型 (101 平方米/1,087 平方英尺) 评测

在 Terra Hill 一共有 108 套 3卧室单位，面积介于 904 平方英尺 至 1,098 平方英尺。不包括另外 18 套 3卧室顶层公寓，面积为 1,249 平方英尺 至 1,335 平方英尺。此处的示范单位是常规 3卧室户型中第2大的类型，同时也是底层单位，层高达到 3.55米（观感确实很不错）。 

进入后是一个 L 形玄关，可完全遮蔽来自邻居的视线。鉴于有些楼栋每层约有 8 户，这就显得实用。你也可以利用这片区域做通顶鞋柜。另一方面，你也可以认为这是一块被浪费的面积，本可更好地分配给户内其他空间。坦白说，我更倾向于后者的看法。 

当你看餐厅面积时，这点就更明显了。这里摆放的是一张 5 人餐桌，但你会发现第 5 把椅子已经侵占了走廊空间，靠墙的座位看起来也不算宽敞。总之，用餐空间偏紧凑，尤其是当你偶尔想招待朋友时。

我完全没有意见的是厨房，面积为 9 平方米。它为长方形布局，因此整条长度都可设置操作台面。

事实上，另一侧还有一小段台面，并通过玻璃窗让厨房显得更为宽敞通透。这段较小的台面很适合作为小型茶水吧台，且靠近厨房门，必要时方便客人自取。 

从这里可以看到，上下两排的内置橱柜提供了足够的收纳，不过需要注意上方吊柜的进深较浅。虽然牺牲了一些收纳容量，但整体观感更为开阔。 

厨房还配有 De Dietrich 的 3 区燃气灶台与抽油烟机。请注意，Prestige Collection 采用的是 V-Zug 电器，但必须说明，De Dietrich 也是较为高端的品牌之一。Terra Hill 在品牌选择上让我颇感惊喜。你还会获得 Samsung 的洗烘一体机和冰箱。 

厨房尽头设有可自然通风的窗户，另有一个 3 平方米的家用防护室和一个 w/c。这些设施在家中有帮佣时会很有用，或者也可以把它当作储物间使用——如果打算长期自住，这基本是刚需。 

回到起居/餐厅区，最独特之处之一是中央的吊扇。多数人可能以为这只是 ID 设计的一部分，但这其实是开发商为所有单位提供的标配，体现了为当代住户打造可持续社区的理念。我赞赏这一配备及其背后的考量（毕竟，说实话，很少有家庭会整天开着空调）。不过美中不足的是，吊扇仅提供白色，无法选择其他颜色。 

至于客厅，面积中规中矩，轻松容纳一组 3 人座沙发。鉴于本户型整体面积高于同类，也还有空间放置小型电视柜和茶几。

和大多数示范单位一样，他们省略了前者，以展示空间的延展性。再加上本户型层高较高，你当然也会更明显地感受到空间感。 

如果想呼吸新鲜空气，你还有一个 6 平方米的阳台可供休憩。在这里，他们摆放了高脚凳与吧台——既可作为你 WFH 日子的替代工作台，也可在下班后静坐读书。有些人可能会以为底层单位会在这里设置出入口——但所有单位都没有这样的设计。因此即便面向泳池，你也无法直接无缝走出。 

通往卧室的走廊旁设有一个储物间（左侧第1扇门），这大概是所有开发商都该采用的最佳贴心设计。这个小巧空间足以收纳日常用品，例如熨衣板、雨伞和吸尘器。 

卧室 2 与 3 面积相同，均为 9 平方米，这在当今市场里算是非常常见的大小。卧室 3 被布置为常规卧室，摆放了 Queen 尺寸床。

如你所见，几乎没有多余空间。他们只摆放了一个小床头柜，这也使得取用衣柜的空间所剩无几。好在此特定单位配有落地窗与高层高。

对于卧室 2，开发商充分利用了 3.55米的层高，打造出一个孩子的梦想房间。这里做了类似阁楼的设计，沿楼梯每一级都设置了收纳空间；下方还能摆放书桌，确保需要时有地方完成作业。尽管面积与卧室 3 相同，这个房间的体感确实更宽敞。 

卧室 2 和 3（以及来访客人）共用浴室 2，配有一扇小窗用于通风。整体是标准配置，卫浴品牌采用 Gessi 与 Laufen 等优质欧洲品牌。想要顶喷雨淋的朋友这里没有——只有主浴室才提供！

接下来是主卧室，与主浴室合计面积为 20 平方米。由于房间更大，再加上更高的层高与大面积窗扇，我必须说这处空间的体感相当宽裕。

如你所见，这里摆放梳妆台要比其他卧室从容得多。

作为主卧室，你还能在衣柜一侧见到常见的饰物收纳柜。

这里的主浴室看起来比公共浴室略大一些，同样配有窗户。Prestige Collection 采用的是黑色拉丝款 Gessi 龙头与混水阀，而这里的标准配备则为常见的抛光款。

同时标配 Laufen 的 w/c 与洗手盆。整体而言，这是一个实用的空间，足以满足你的日常所需。

Terra Hill – 2卧室＋书房 B3 户型（75 平方米/807 平方英尺）评测

Terra Hill 共计有 70 套 2卧室单位，最小的仅 624 平方英尺。此处展示的样板房为其中最大的一款——不过其面积也只是略高于市场平均水平。本户型与项目中其他 2卧室一样，采用哑铃式布局，自然更为高效。更令人印象深刻的是，所有户型均配有第 2 间浴室，即便是 624 平方英尺的单位亦然。 

Signature Collection 的标准层高为 2.85m，仅一层与顶层单位享有更高的层高。公用区域为瓷砖，卧室为天然木地板；后者在当今市场更为高档且较为少见。 

进入单位后，左手边即是厨房，面积约 5 平方米。以 2卧室而言，这个尺寸不错；虽非正式封闭式，但 U 形布局便于加装某种形式的推拉门。不过这里没有窗户，排烟与异味需完全依赖抽油烟机。 

一如既往，这是个设备齐全的厨房，配备 De Dietrich 的 2 区电磁炉与烤箱，该品牌客观而言属于高端家电品牌。冰箱（非嵌入式）与洗烘一体机来自 Samsung；若你留意，洗烘一体机上方还设置了额外的操作台兼储物/备餐空间，我认为相当贴心。

这里的收纳也被最大化，厨房两侧均提供柜体。但与 3 卧室单位相似，顶柜会再向内收一些。 

再往里走，右侧有一间约 3 平方米的储藏室（home shelter）。他们把它打造成类似鞋履展示区，挺有创意；对于球鞋爱好者而言，这或许就是你的专属空间。

该 home shelter 的位置在一定程度上影响了我对整体尺度的感受，入户玄关看起来比应有的更狭窄些。尽管如此，这依然是非常实用的空间；许多小户型业主都抱怨缺少储物间，若计划在同一住所居住多年，它的价值会愈发凸显。 

餐区摆放了 4 人餐桌，属市场中的常规尺度。我也能想象换成可延展的餐桌，因户型横向宽度还能容纳更多。固然，这会占用部分通道，但若只是偶尔招待朋友，也不失为可行之选。 

客厅面积同样中规中矩；从某些角度看似较宽，或许是因为这里没有设置电视柜。当然，不放电视柜更好，可释放宝贵空间，使公寓显得更为宽敞。

以现状而言，容纳一张 3 人位沙发与一张茶几毫不费力。 

我一直偏爱带阳台的设计，可在自家范围内“走出去”透口气。对于小户型尤为如此，室内有时会显得局促。这里的 6 平方米阳台尺寸不错，能灵活布置；你可以设为户外健身区、阅读角，或两者兼具——正如开发商在样板间所呈现的那样。

在浴室配置方面，客人及公共卧室共用 Bath 2，面积为 4 平方米，属常规水平。唯一的不足是没有窗户且不配备雨淋花洒——不过这两点在公共浴室本就少见，倒也不必视为缺点。更值得关注的是其优点：设计简洁清爽，并采用市场上优质品牌的洁具——Laufen 的坐便器与面盆、Gessi 的龙头与雨淋花洒，供你享用。虽然我会更希望这间浴室能与旁边的书房直接联通，但这显然称不上硬伤。 

书房面积为 5 平方米，实用性与尺度恰到好处。放下两块显示屏与一把椅子绰绰有余，能很好地履行“书房”的功能。若你愿意，也可考虑将其封起，改造成公共卧室的步入式衣帽间。 

卧室 2 面积为 9 平方米，属平均水平；若有需要，或可与书房打通，形成更为宽裕的卧室。以现状而言，摆放一张 Queen 尺寸的床没有问题，但余下可用空间不多。

开发商这里采用了沙发床的布置，从而为简易学习区留出更多空间，非常适合有学龄孩子的家庭。由于单元旁就是空调机位，因此这里没有落地窗，稍显可惜。 衣柜为常见的双扇配置，不过我倒是挺喜欢这里所用的深色木纹饰面。

另一方面，主卧合计 17 平方米，自然更为宽敞——其中包含主卫，粗略估计约 5 平方米。

本主卧配备带饰物隔层的嵌入式衣柜，既便捷又节省空间。由于房内余量更充足，放置一张 Queen 床仍可留出床头柜位置。 

主卫的配套与公共卫浴大致相同，区别在于这里配备了雨淋花洒。其余同样采用瑞士品牌 Laufen 与意大利品牌 Gessi 的高端洁具，包括壁挂式坐便器、雨淋花洒等。

Terra Hill 位置评测

Terra Hill 距 Pasir Panjang MRT 仅 3 分钟步行，所在的 Circle Line 将在 2026 年闭环后进一步提升通达性。时间并不算久，届时也与 Terra Hill 的完工节点相衔接。以目前而言，距 HarbourFront MRT 与 One North 仅 3 站；至 2026 年环线完成后，至 Marina Bay 也仅 7 站。 

客观而言，Pasir Panjang 在 RCR 的便捷性不言而喻，我甚至认为它是新加坡较被低估的板块之一。 

驾车通达性同样出色，毗邻 Mapletree Business City 与 VivoCity，聚集众多 MNCs，如 Bank of America Merill Lynch、Google、HP Enterprise 等。同时其位置介于 CBD 与 One North 之间，路况畅通时短时间可达。众所周知，这两大区域承载着新加坡的诸多支柱行业，包括银行、法律与科技等，对海外高端人才具有强大吸引力。 

Terra Hill 在亲近自然方面也颇具优势——侧门通往 Pepys Road，可接驳至 Kent Ridge Park。周边还有 Labrador Park 与 HortPark，亦可在 Keppel Bay 欣赏港湾景致。某种意义上，这里集多重优势于一身；伴随景观放松或运动的机会，对我而言极具吸引力。

周边亦几乎步步可得亲民餐饮选择。Pasir Panjang MRT 旁的 Pasir Panjang Food Centre 距 Terra Hill 步行 3 分钟即可到达。若愿意多坐几站 MRT，也有 Telok Blangah Food Centre 与 Seah Im Food Centre 可供选择。 

当然，别忘了这一带林立的餐馆，例如拥有逾 40 年历史的 Hillman 99。再者，附近数站即是 VivoCity，足以满足你的日常所需。 

尽管如此，世上没有完美的地段。Terra Hill 的不足在于 1 公里范围内缺乏小学或中学；而 2 公里内唯一的小学为 Blangah Rise Primary School。若家长希望在更大范围内争取顶尖学校名额，可能需依赖校友关联等途径。 

最近的 MRT: Pasir Panjang MRT（350 米，步行 5 分钟）

公共交通 

巴士站	服务线路	距公寓距离 (& 预计步行时间)
Opp Currency Hse站点编号: 15199	10, 30, 51, 143, 175, 176, 188, 188e	350 米，4 分钟
Pasir Panjang Stn/Fc站点编号: 15191	10, 30, 51, 143, 175, 176, 188	450 米，6 分钟

学校

学校	距公寓距离 (& 预计步行时间)
Blangah Rise Primary School	<2km
ISIS International School	<2km

商场 / 配套 

目的地	距公寓距离 (& 预计车程)
Eccellente by HAO mart (Bijou)	280 米，步行 3 分钟
Fairprice Alexandra Centre	1.8 公里，5 分钟

私家交通 

主要目的地	距公寓距离 (高峰时段 [0830] 最快车程)
CBD (Raffles Place)	8.5 公里，12 分钟
Orchard Road	7.7 公里，12 分钟
Suntec City	12.5 公里，14 分钟
Changi Airport	27.2 公里，22 分钟
Tuas Port (By 2040)	34.2 公里，35 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14.3 公里，22 分钟
Mediapolis (and surroundings)	17.6 公里，16 分钟
Mapletree Business City	1.3 公里，4 分钟
Tuas Checkpoint	23.8 公里，22 分钟
Woodlands Checkpoint	25.7 公里，22 分钟
Jurong Cluster (JCube)	11.8 公里 14 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	26.3 公里，24 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	3.8 公里，6 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	27.7 公里，26 分钟

临近道路出入口: 1 – 通往 Pasir Panjang Road

Terra Hill 开发商评测

Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 多年来在多个项目上合作，包括 Royal Square @ Novena、Sophia Hills、The Miltonia Residences 和 Sea Esta。在此过程中，他们亦获得 BCA、FIABCI-Singapore 以及 EdgeProp 的多项奖项认可。其现有项目为  Parc Central Residences 和 Ki Residences。  

Hoi Hup Realty 成立于 1983 年，是一家来自新加坡、具备国际足迹的优质细分领域开发商。他们开发过从 City View @ Boon Keng（DBSS）到黄金第 9 与第 10 郡的高端物业，如 Suites @ Cairnhill 与 The Ford @ Holland。自成立以来，Hoi Hup 已开发超过 7,300 套住宅。此外，他们在 City of London 亦拥有多处优质商业物业。 

Sunway Developments 隶属于一家在 Bursa Securities（马来西亚证券交易所）上市的马来西亚地产开发公司。进一步而言，Sunway Property 属于 Sunway 企业集团的一部分，该集团业务遍及全球 50 个地点、横跨 12 个行业。毫无疑问，马来西亚物业是其强项，并在 Johor、Penang、Ipoh 和 Klang Valley 等地均有在建项目。 

户型分布（布局及一般要点） 

户型	面积	单位数量
2 Bedroom	624 – 807 sqft	70
3 Bedroom	904 – 1,098 sqft	108
3 Bedroom Penthouse	1,249 – 1,335 sqft	18
4 Bedroom	1,302 – 1,355 sqft	20
4 Bedroom + Study / Penthouse	1,539 – 1,862 sqft	19
4 Bedroom (Prestige Collection)	1,894 sqft	24
5 Bedroom Penthouse (Prestige Collection)	2,120 – 3,035 sqft	11

Hoi Hup Sunway 显然在 Terra Hill 上把重心放在了较大型的单位上。考虑到其周边名气不小（但常被低估）的邻居如 Island View、Pepys Hill Condo 与 The Peak 等，这个取向我个人认为是明智之举。可以说，该区域对大户型的需求不俗，而 Pasir Panjang 多数公寓楼龄较高，Terra Hill 有望成为潜在买家的关注焦点。 

2 Bedroom 起价 $1.5mil，3 Bedroom 起价 $2.3mil，4 Bedroom 起价 $3.4mil，Prestige Collection 单位起价 $5mil。项目平均价格预计约为 $2,600 psf，Terra Hill 将定位为高端开发。 

所有单位均为朝东北或西南。朝西南的单位约有半年时间会受到午后阳光直射。

Terra Hill 最佳栈号

偏好的栈号始终取决于你所选择的户型，但在 Terra Hill 的一般原则上，我更偏好朝外的单位，其次为朝内、面向泳池的单位。最不理想（但最实惠）的选择是临近项目边界的单位（部分位于 18 至 18B 座），如果你难以想象其位置，建议前往示范单位，便能明白我的意思。 

先从最昂贵的说起：Prestige Collection 的单位为单走道式布局，20、20A 与 20B 座每座仅有 2 户。20A 与 20B 座可俯瞰 50m 泳道池；而 20 座在较高楼层可享向港区的无遮挡景观，即便较低楼层，鉴于项目入口处与此处存在约 20m 的高差，仍有机会一瞥景色。需要注意的是，20A 与 20B 座与相邻建筑相距 24m，且对面阳台将正对你。虽然这一距离相对健康，但若你更注重私密性与/或景观，或许应优先考虑 20 座。

Signature Collection 中的其余 4 Bedroom 单位可选朝内或朝外，我更偏好 37 号栈与 53 号栈，最不推荐的是 22 号栈，因其与下一栋楼距离较近。 

3 Bedroom 的栈号较多，因此并不容易一眼挑出最佳选择，我会参照上文的一般原则。若预算有限，东南侧的单位由于面向构成 Terra Hill 边界的硬质围墙，通常最不理想，价格也预计最低。 

2 Bedroom 的情况也基本类似，最小、最实惠的单位主要分布在这一侧。因此，若你希望拥有一定景观并愿意为此支付更高价格，应尽量回避该侧。 

Terra Hill 价格分析评测

若你在考虑 Terra Hill，势必会与周边项目进行对比。以下是对比结果！

项目	单位数	Psf	TOP	产权	价格差距
Terra Hill	270	$2,600	2026	Freehold
Kent Ridge Hill Residences	548	$1,955	2024	99 Years	(25%)
Bijou	120	$2,072	2018	Freehold	(20%)
Skyline Residences	283	$2,190	2015	Freehold	(16%)
The Peak @ Balmeg	180	$1,623	2011	Freehold	(38%)
The Peak	20	$1,285	1988	Freehold	(51%)
Island View	72	$1,455	1984	Freehold	(44%)

上述价格比较涵盖了周边的新旧项目，包括 Haw Par Villa 与 Telok Blangah 一带。 

首先是 Oxley Properties 的 Kent Ridge Hill Residences，为本区另一处新盘，距离 Terra Hill 仅 700m。其 psf 较 Terra Hill 低 25%，且 TOP 更早。事实上，其开盘价仅为 $1,714 psf，以 2023 年的眼光看几乎好得不真实。就此而言，Terra Hill 的定价应属合理，原因有三：其一，Terra Hill 为永久产权，理论上应贵 25%-30%；其二，Terra Hill 更靠近 Pasir Panjang MRT；其三为时间因素——Kent Ridge Hill 于 2018 年推出，当时与 2017 年低点后价格刚开始回升的市场环境截然不同。

其次是 Bijou，这是本区上一次的永久产权新盘。它相当“小而美”，但具备一层商铺（含超市）的优势。纸面上便宜 20% 或显得颇具吸引力，但这无疑会成为反对 Terra Hill 的人士常举的例子。Bijou 自推出以来价格相对停滞，至今少数项目中其历史最高 psf 仍停留在开盘时期——准确来说是 2014 年的 $2,538 psf。尽管许多人会以 Bijou 为前车之鉴，但 Terra Hill 或许略有不同：其体量更大、配套更全，能吸引更广泛的客群。 

Skyline Residences 与 The Peak@Balmeg 并不在 Pasir Panjang MRT 旁，而是靠近 Telok Blangah 与 Haw Par Villa MRT。它们的价格便宜约 16% 至 38%。其中，Skyline Residences 的体量与配置均颇具说服力，户型高效，设施包括 50m 泳道池与网球场。其与 Terra Hill 仅有 16% 的价差并不明显，因此更取决于个人偏好——是喜欢高楼层可享全景海景的现成项目，还是选择一个买家以相近价格入场的新盘？

最后，我将 The Peak 与 Island View 纳入比较，作为 Terra Hill 的近邻。The Peak 位于 Pepys Road 顶部、Reflections at Bukit Chandu 旁，巧合（或并非巧合）的是，该项目亦由 Hoi Hup 与 Sunway 的 JV 于 1988 年开发。其单位面积介于 4,359 sqft 与 5,500 sq ft 之间，psf 看起来异常低，但总价高。Island View 的情况亦然——其为度假式项目，单位面积自 3,057 sqft 至 3,595 sq ft 不等。这些都说明 Pasir Panjang 区对大户型的需求存在且稳固，对 Terra Hill 有利。

以上为简要概览，接下来从总价角度进行更深入的横向比较。

Terra Hill 指示性价格：

类型	价格	面积	$PSF
2 Bedroom	$1.5xM	624	~$2,484
3 Bedroom	$2.3xM	904	~$2,600
4 Bedroom	$3.4xM	1302	~$2,650
4 Bedroom (Prestige)	$5.0xM	1894	~$2,666

注：指示性起价分别为 $1.5xxM、$2.3xxM、$3.4xxM 与 $5.xxM。由于未知最低具体数值，本文按各 $100,000 区间的中位数估算 $PSF。

鉴于高地价与市场对 OCR 新盘（如 Lentor Modern 与 AMO Residence）价格突破 $2,000 PSF 的预期，Terra Hill 明显会延续这一走势。

此外，作为位于中央区外围的永久产权新盘，至少在纸面条件上，Terra Hill 与其他新盘已然形成区隔。

从宏观角度看，自 2019 年以来，筹建管线中的私宅未售单位数量已在下降。

更重要的是，已推出的私宅项目中未售单位的总量明显下滑。

季度	已推出私宅项目的未售单位（数量）	已推出私宅项目未售单位的季度百分比变化（百分比）
2020Q1	4506	NA
2020Q2	4889	8.5
2020Q3	5353	9.5
2020Q4	6126	14.4
2021Q1	6534	6.7
2021Q2	6057	-7.3
2021Q3	4877	-19.5
2021Q4	4266	-12.5
2022Q1	3204	-24.9
2022Q2	2829	-11.7
2022Q3	2133	-24.6
2022Q4	1930	-9.5

在此背景下，寻觅新盘的买家可选项将更为有限。尽管如此，Terra Hill 的整体定价，考虑到其靠近 MRT、永久产权以及邻近更大南部滨海区，仍未到让人意外的高位。

在接下来的比较中，我将参考目前可售新盘的价格，并与 Terra Hill 的指示性价格进行对照。

注：以下所述价格基于当前可售单位，而非历史成交。相关项目过去或许有更实惠的单位，但目前已不可得。

与2卧室新盘的比较

2卧室	产权年限	起价 ($)	中位数PSF ($)	面积范围	区域
Pasir Ris 8	99年自05/07/2021起	$1,474,000	$2,087	710 – 721 平方英尺	中央区以外
The Gazania	永久产权	$1,513,000	$2,379	635 – 700 平方英尺	中央区以外
Terra Hill	永久产权	$1,550,000	$2,484	624 – 840 平方英尺	中部其他地区
The Lilium	永久产权	$1,570,300	$2,257	699 – 742 平方英尺	中央区以外
Forett At Bukit Timah	永久产权	$1,716,000	$1,950	764 – 947 平方英尺	中部其他地区
Hyll On Holland	永久产权	$1,716,700	$2,904	570 – 710 平方英尺	核心中央区
Mori	永久产权	$1,719,000	$1,955	883 – 883 平方英尺	中部其他地区
The Landmark	99年自28/08/2020起	$1,770,240	$2,748	678 – 764 平方英尺	中部其他地区
Kopar At Newton	99年自22/04/2019起	$1,773,000	$2,919	614 – 614 平方英尺	核心中央区
Irwell Hill Residences	99年自13/04/2020起	$1,806,000	$2,981	614 – 764 平方英尺	核心中央区
LIV @ MB	99年	$1,816,000	$2,656	624 – 850 平方英尺	中部其他地区
Haus On Handy	99年自07/05/2018起	$1,821,000	$2,694	689 – 926 平方英尺	核心中央区
Neu At Novena	永久产权	$1,822,000	$2,820	646 – 646 平方英尺	核心中央区
Leedon Green	永久产权	$1,837,000	$2,919	614 – 926 平方英尺	核心中央区
35 Gilstead	永久产权	$1,838,000	$2,626	700 – 700 平方英尺	核心中央区
One Bernam	99年自10/12/2019起	$1,851,000	$2,796	700 – 872 平方英尺	核心中央区
Peak Residence	永久产权	$1,854,700	$2,435	776 – 808 平方英尺	核心中央区
The M	99年自03/07/2019起	$1,882,000	$2,969	592 – 980 平方英尺	核心中央区
Van Holland	永久产权	$1,942,580	$3,055	657 – 1001 平方英尺	核心中央区
10 Evelyn	永久产权	$1,965,000	$2,696	732 – 753 平方英尺	核心中央区
Wilshire Residences	永久产权	$1,968,000	$2,814	743 – 797 平方英尺	核心中央区
One Pearl Bank	99年自01/03/2019起	$2,048,000	$2,965	700 – 840 平方英尺	中部其他地区
Grange 1866	永久产权	$2,051,000	$3,329	710 – 1012 平方英尺	核心中央区
Pullman Residences Newton	永久产权	$2,059,000	$3,145	667 – 667 平方英尺	核心中央区
Cairnhill 16	永久产权	$2,067,500	$2,702	775 – 775 平方英尺	核心中央区
Meyer Mansion	永久产权	$2,144,600	$3,113	689 – 689 平方英尺	中部其他地区
Ikigai	永久产权	$2,196,780	$2,267	969 – 1087 平方英尺	核心中央区
Midtown Bay	99年自02/01/2018起	$2,219,360	$3,216	732 – 1152 平方英尺	核心中央区
The Reef At King’s Dock	99年自12/01/2021起	$2,297,000	$2,508	883 – 980 平方英尺	中部其他地区
The Atelier	永久产权	$2,324,000	$2,868	872 – 915 平方英尺	核心中央区
Perfect Ten	永久产权	$2,474,100	$3,278	753 – 797 平方英尺	核心中央区
Atlassia	永久产权	$2,585,427	$2,054	1270 – 1270 平方英尺	中部其他地区
Klimt Cairnhill	永久产权	$2,650,000	$3,289	829 – 893 平方英尺	核心中央区
Cuscaden Reserve	99年自14/08/2018起	$2,762,000	$3,525	807 – 926 平方英尺	核心中央区
15 Holland Hill	永久产权	$3,919,770	$3,064	1292 – 1292 平方英尺	核心中央区
Boulevard 88	永久产权	$4,785,000	$3,903	1313 – 1313 平方英尺	核心中央区
Park Nova	永久产权	$5,868,000	$4,246	1432 – 1432 平方英尺	核心中央区

与价格最低的2卧室单位相比，至少从总价来看，Terra Hill 可说是较为实惠的选择之一。

不过，这也因为其竞品多位于传统上更受青睐的地段，例如核心中央区（第9、10、11区），或更靠近中央商业区（如 The Landmark、One Pearl Bank）。

价格更低的仅有 Pasir Ris 8 和 The Gazania，二者都位于中央区以外，且所处位置差异很大。

有趣的是，The Gazania 到达中央商业区所需时间与 Terra Hill 大致相当，且两者都在环线 MRT 站的步行范围内。

两者的单位数量也相近，但 Terra Hill 的定价更高。

两者的主要差异在于与 Greater Southern Waterfront 的距离，后者被视为具吸引力的卖点。

然而，若不把这一区位差异纳入考量，Terra Hill 与 The Gazania 相比就显得逊色，尤其是考虑到此前成交的单位价格很可能低于目前所披露的水平。

另一个值得一提的项目是 Mori。我们此前对这个位于 Geylang 的永久产权项目的评测认为其定价颇具竞争力，因此看到其更为昂贵颇感意外。不过进一步查看后可知，所标示的2卧室要价对应的是883平方英尺的“2卧室+客房”单位，由于包含客卧、面积更大，因而并不完全可比。

目前，位于第2层的单位开价为$1,719,000，高于 Terra Hill 的指示性起价。不过，考虑到两者之间的差异，这也在情理之中。

总体来看，就目前在售的单位而言，市场上所剩多为位于更核心地段、处于CCR之内，或是面积更大的户型，这与项目的基本竞争力关系不大。

与3卧室新盘的对比

3 卧室	产权年限	起价 ($)	中位PSF ($)	面积范围	区域
North Gaia	99 年，自 15/02/2021 起	$1,140,000	$1,249	958 – 1076 平方英尺	中央区外
Zyanya	永久产权	$1,728,900	$1,896	893 – 1044 平方英尺	中央区其余地区
Royal Hallmark	永久产权	$1,740,000	$2,184	797 – 936 平方英尺	中央区其余地区
Bartley Vue	99 年，自 13/04/2020 起	$1,887,000	$1,888	947 – 1066 平方英尺	中央区其余地区
Pasir Ris 8	99 年，自 05/07/2021 起	$1,934,000	$1,784	1023 – 1302 平方英尺	中央区外
Baywind Residences	永久产权	$2,016,000	$2,106	969 – 1055 平方英尺	中央区外
Mori	永久产权	$2,073,000	$1,814	1098 – 1184 平方英尺	中央区其余地区
Ki Residences At Brookvale	999 年，自 23/03/1885 起	$2,081,000	$2,223	936 – 1313 平方英尺	中央区外
Lentor Modern	99 年	$2,130,100	$2,109	969 – 1130 平方英尺	中央区外
Sky Eden@Bedok	99 年	$2,199,000	$2,082	1087 – 1302 平方英尺	中央区外
Atlassia	永久产权	$2,257,955	$2,072	1098 – 1141 平方英尺	中央区其余地区
Terra Hill	永久产权	$2,350,000	$2,600	904 – 1335 平方英尺	中央区其余地区
Piccadilly Grand	99 年，自 02/08/2021 起	$2,524,000	$1,861	1356 – 1356 平方英尺	中央区其余地区
The Lilium	永久产权	$2,528,800	$2,078	1227 – 1227 平方英尺	中央区外
Peak Residence	永久产权	$2,547,800	$2,623	1066 – 1088 平方英尺	核心中央区
Haus On Handy	99 年，自 07/05/2018 起	$2,607,000	$2,754	947 – 1141 平方英尺	核心中央区
The Landmark	99 年，自 28/08/2020 起	$2,615,888	$2,601	1076 – 1141 平方英尺	中央区其余地区
Enchante	永久产权	$2,695,000	$2,768	1001 – 1270 平方英尺	核心中央区
Hyll On Holland	永久产权	$2,696,100	$2,913	936 – 1055 平方英尺	核心中央区
The Atelier	永久产权	$2,724,000	$2,779	1173 – 1281 平方英尺	核心中央区
Midtown Modern	99 年，自 10/12/2019 起	$2,739,000	$3,199	904 – 904 平方英尺	核心中央区
The Reef At King’s Dock	99 年，自 12/01/2021 起	$2,785,620	$2,593	1076 – 1345 平方英尺	中央区其余地区
LIV @ MB	99 年	$2,863,000	$2,474	1119 – 1453 平方英尺	中央区其余地区
Cairnhill 16	永久产权	$2,876,300	$2,758	1055 – 1292 平方英尺	核心中央区
One Pearl Bank	99 年，自 01/03/2019 起	$2,988,000	$2,782	1098 – 1281 平方英尺	中央区其余地区
Ikigai	永久产权	$3,147,040	$2,104	1496 – 1915 平方英尺	核心中央区
Meyer Mansion	永久产权	$3,205,400	$2,890	1109 – 1496 平方英尺	中央区其余地区
Pullman Residences Newton	永久产权	$3,258,000	$3,064	1163 – 1281 平方英尺	核心中央区
Riviere	99 年，自 07/03/2018 起	$3,258,000	$3,041	1141 – 1711 平方英尺	中央区其余地区
Mayfair Gardens	99 年，自 26/09/2018 起	$3,261,000	$1,980	1647 – 1647 平方英尺	中央区其余地区
10 Evelyn	永久产权	$3,276,000	$2,692	1227 – 1238 平方英尺	核心中央区
One Bernam	99 年，自 10/12/2019 起	$3,357,000	$2,632	1421 – 1948 平方英尺	核心中央区
Van Holland	永久产权	$3,513,330	$3,050	1152 – 1152 平方英尺	核心中央区
Perfect Ten	永久产权	$3,609,760	$3,094	1227 – 1281 平方英尺	核心中央区
Kopar At Newton	99 年，自 22/04/2019 起	$3,918,000	$2,426	1615 – 1615 平方英尺	核心中央区
Cuscaden Reserve	99 年，自 14/08/2018 起	$4,255,000	$3,739	1152 – 1152 平方英尺	核心中央区
Midtown Bay	99 年，自 02/01/2018 起	$4,437,200	$3,657	1324 – 1324 平方英尺	核心中央区
Leedon Green	永久产权	$4,498,000	$3,317	1356 – 1356 平方英尺	核心中央区
Klimt Cairnhill	永久产权	$4,850,000	$3,509	1432 – 1496 平方英尺	核心中央区

对于3卧室户型，情况略有不同，因为它们已不再处于可负担范围的低端。您会发现，它们的价格高于 Lentor Modern（综合体）和 Sky Eden @ Bedok。

Lentor Modern 位于一个相对较新的片区，但与商场及一座 MRT 车站一体化，出门即达。

Sky Eden @ Bedok 之所以颇具竞争力，主要因为：

• 区域内私宅供应稀缺
• 临近 MRT，且有直达 CBD 的线路
• 靠近 Bedok Mall

购房时请牢记，地段至关重要。若您并不打算居住在东部，那么像 Atlassia 和 Sky Eden @ Bedok 这样的项目就不会进入您的考虑范围。

因此，即便从纸面上看它们可能更为合适，只要地段不理想，也无济于事。

因此，若您在 Pasir Panjang 的 Mapletree Business Park 等地工作，Terra Hill 或许会是更好的选择。

目前，Sky Eden @ Bedok 在售的最实惠 3 卧室为 3 卧室尊享型。其售价为 $2,199,000，并配有挑高、WC 及工作阳台。这些配置对家庭而言更为友好，也比紧凑型 3 卧室更实用。

另一处引起我注意的项目是 Piccadilly Grand。目前其仅有一套额外的 3 卧室，为灵活户型，且为顶层单位（#23）。其定价为 $2,524,000，面积为 1,356 平方英尺，客餐厅上方包含挑空区域。

只需比最实惠的 3 卧室多 $174,000，您就能在第 8 区的一处综合体内拥有一套顶层单位。该单位设有分离的干、湿厨房，并在厨房内配有 WC。

不过，该单位的设计并不理想，因为并没有真正的洗衣区域（尽管图纸上标注有）。Piccadilly Grand 是 99 年地契项目，但较新的租赁型项目在早期通常能较好地保持其价值。

离它最近的替代选择是永久产权项目，The Lilium。步行至 Bartley MRT 约 7 分钟，但其位置称不上出众。其价格的提升主要源于可售单位面积更大。

最实惠的 3 卧室为 #02 的尊享型，定价为 $2,528,800。其面积为 1,227 平方英尺，配有封闭式厨房、设计合理且具备通风的工作阳台、浴室，以及带步入式衣柜的主卧。

仅凭这些户内功能的差异，您就可能以多 $178,800（或成本增加 7.6%）的代价显著影响居住方式。需要注意的是，Terra Hill 的 3 卧室均未设置专门的工作阳台区域。

即便我们以较低的每平方英尺 $2,550 来估算那套 1,098 平方英尺的较大单位，总价仍将接近 $2.8 million，这比 The Lilium 的 3 卧室尊享型更贵，却没有工作阳台带来的便利。

与4卧室新盘的比较

4 卧室	产权年限	起价 ($)	中位数 PSF ($)	面积范围	区域
North Gaia	99 年自 15/02/2021 起	$1,608,000	$1,264	1313 – 1389 平方英尺	中央区以外
The Watergardens At Canberra	99 年地契	$1,941,000	$1,505	1302 – 1302 平方英尺	中央区以外
Zyanya	永久地契	$2,125,900	$1,833	1195 – 1313 平方英尺	中央区其他地区
Royal Hallmark	永久地契	$2,240,000	$1,994	1130 – 1163 平方英尺	中央区其他地区
Mori	永久地契	$2,355,000	$1,879	1259 – 1259 平方英尺	中央区其他地区
Bartley Vue	99 年自 13/04/2020 起	$2,422,000	$1,809	1356 – 1356 平方英尺	中央区其他地区
Atlassia	永久地契	$2,512,186	$2,131	1163 – 1432 平方英尺	中央区其他地区
Pasir Ris 8	99 年自 05/07/2021 起	$2,596,000	$1,777	1464 – 1464 平方英尺	中央区以外
Sky Eden@Bedok	99 年	$2,608,000	$2,058	1302 – 1302 平方英尺	中央区以外
The Lilium	永久地契	$2,620,300	$1,980	1291 – 1969 平方英尺	中央区以外
Piccadilly Grand	99 年自 02/08/2021 起	$2,823,000	$2,088	1378 – 1744 平方英尺	中央区其他地区
The Gazania	永久地契	$2,866,000	$1,955	1259 – 1970 平方英尺	中央区以外
Lentor Modern	99 年	$3,011,900	$2,024	1528 – 1528 平方英尺	中央区以外
Peak Residence	永久地契	$3,319,800	$2,613	1389 – 1389 平方英尺	核心中央区
Neu At Novena	永久地契	$3,339,000	$2,753	1195 – 1302 平方英尺	核心中央区
Terra Hill	永久地契	$3,450,000	$2,650	1302 – 1862 平方英尺	中央区其他地区
Enchante	永久地契	$3,460,000	$2,739	1281 – 1281 平方英尺	核心中央区
Wilshire Residences	永久地契	$3,556,000	$2,800	1270 – 1270 平方英尺	核心中央区
Midtown Modern	99 年自 10/12/2019 起	$3,781,000	$2,853	1442 – 1808 平方英尺	核心中央区
One Pearl Bank	99 年自 01/03/2019 起	$3,821,000	$2,887	1399 – 2788 平方英尺	中央区其他地区
Van Holland	永久地契	$3,865,590	$2,825	1345 – 1593 平方英尺	核心中央区
LIV @ MB	99 年	$3,896,000	$2,640	1518 – 1668 平方英尺	中央区其他地区
Kopar At Newton	99 年自 22/04/2019 起	$3,967,000	$2,531	1528 – 1604 平方英尺	核心中央区
The Atelier	永久地契	$4,371,000	$2,972	1496 – 1496 平方英尺	核心中央区
Pullman Residences Newton	永久地契	$4,411,000	$3,210	1378 – 1378 平方英尺	核心中央区
Parc Clematis	99 年自 08/08/2019 起	$4,530,000	$1,307	3466 – 3466 平方英尺	中央区以外
Meyer Mansion	永久地契	$4,713,300	$2,753	1722 – 1722 平方英尺	中央区其他地区
Leedon Green	永久地契	$5,088,000	$3,401	1496 – 1496 平方英尺	核心中央区
Cairnhill 16	永久地契	$5,239,900	$3,005	1744 – 1744 平方英尺	核心中央区
Canninghill Piers	99 年自 03/09/2021 起	$5,544,000	$2,830	1959 – 1959 平方英尺	中央区其他地区
AMO Residence	99 年	$5,588,000	$2,498	2293 – 2293 平方英尺	中央区以外
The Avenir	永久地契	$6,708,000	$3,252	2067 – 2067 平方英尺	核心中央区
Irwell Hill Residences	99 年自 13/04/2020 起	$9,452,000	$4,242	2228 – 2228 平方英尺	核心中央区

当我们比较4卧室单位的起始价格时，Terra Hill 处于中间水平。正如前文所述，一些项目价格较高，可能是因为面积更大或位置更为中心。那么，让我们看看 Terra Hill 的4卧室单位表现如何。

Terra Hill 的最低价4卧室约为 $3.4x million，已经比 Peak Residence 更贵，该项目是核心中央区（第11区）的永久地契项目。

尽管 Peak Residence 更靠近市中心，但其位置并非最理想。它不靠近任何 MRT 站点；如果不自驾，每天步行上坡会较为不便，而且步行路径也没有遮蔽。

Peak Residence 的优势在于街对面的 Balestier 设施非常丰富。对于不介意上述缺点的买家，以下是其最便宜4卧室单位的平面：

Terra Hill 的4卧室单位设有3间带自然通风的浴厕，这一点优于仅有2间的 Peak Residence。不过，Terra Hill 没有像 Peak Residence 那样的家务阳台。

Peak Residence 以带窗的书房取代了防空避难室，这更多取决于偏好：是要额外储物空间，还是独立工作区。

另一个位于与 Terra Hill 4卧室价位相近的项目是 Enchante。这是座位于 Newton 附近的永久地契精品项目，距离 Newton MRT 站步行仅7分钟。目前仅剩3个4卧室单位，起价为 $3,460,000（#12）。这与 Terra Hill 的4卧室起价非常接近，以下是其户型布局：

鉴于面积为 1,281 平方英尺，Enchante 缺少宽敞的餐区（以及缺乏完善的杂物间）对部分买家而言或许是个不足。然而，其平面也提供了一些可弥补的独特亮点。

例如，餐区可外扩至阳台；家中书房可改造成更大的卧室；主卧自带阳台，有利于通风。

此外，该单位设有私家电梯前厅，且4间卧室中有3间配备套房浴厕。

尽管 Enchante 的家务阳台确实很小，但这仍是 Terra Hill 最小4卧室所不具备的配置。

另一方面，Terra Hill 因体量更大而拥有更完善的设施；而 Enchante 仅25个单位，私密性与专属感更强。

最终还是取决于个人偏好与家庭对户型和位置的需求——这大概是最需要权衡的两大因素。

与转售项目的比较

2 卧室

项目名称	建成年份	平均价格	平均 $PSF
MENDON SPRING	2002	$1,284,000	$1,215
THE MAYLEA	2008	$1,443,000	$1,459
BIJOU	2018	$1,755,485	$2,265
THE GRANDHILL	2006	$1,800,000	$956

3 卧室

项目名称	建成年份	平均价格	平均 $PSF
VENTANA	2003	$1,798,000	$1,380
TREASURE PLACE	2006	$1,920,000	$1,416
PASIR VIEW PARK	1994	$2,000,000	$1,498
THE MAYLEA	2008	$2,270,000	$1,318

4 卧室

项目名称	建成年份	平均价格	平均 $PSF
TREASURE PLACE	2006	$2,575,000	$1,266
24 ONE RESIDENCES	2019	$2,580,000	$1,620
THE PEAK	1988	$5,600,000	$1,285

需要注意的是，该区域内所有转售项目均为永久地契，因此 Terra Hill 在产权年限上并无明显优势。就 Terra Hill 500m 范围内的转售项目而言，2022 年下半年仅找到 24 笔成交。此外，这些转售单位的平均每平方英尺价格更低，这也可能导致市场认为 Terra Hill 定价偏高。

一个例外是 Bijou，其单价突破了 $2,000。它是 Far East Organization 于 2018 年开发的永久地契精品项目，紧邻 MRT 站。其最近一套位于 5 层的2卧室以 $1,755,485（$2,265 psf）成交，面积为 775 平方英尺，并带有阁楼，这是 Bijou “Soho” 生活方式的标志性特色：

Terra Hill 的双钥匙户型平面可能不太好想象，这里有一段 视频导览可供参考。该设计颇为独特，但由于需要每日上下楼梯，未必人人喜欢。不过，它或许非常适合与年长父母同住的家庭、尚未育儿的年轻夫妇，或寻求投资物业的单身人士。

如果你对 Pasir Panjang 区域感兴趣——由于靠近 Mapletree Business Park，这里在租客中颇受欢迎——这种双钥匙户型对于自住兼出租单间的人而言可能是不错的选择。

尽管账面面积更小，Terra Hill 的2卧室在竞争力方面也可能是一个不错的选择。

Terra Hill 的户型为“哑铃”布局，因此效率更高。此外，Terra Hill 最小的2卧室配有 2 间浴厕，不同于某些仅有 1 间浴厕的紧凑型2卧室，后者在日常使用中可能会带来不便。

需要注意的是，这套 Bijou 的单位面向 AYE，噪音水平可能更高。

如果你接受较老的项目，也可以考虑 Mendon Spring，约 $1.2 million 可找到 2+Study。该单位面积为 1,055 平方英尺，比 Terra Hill 的大 69%，以下是一套近期成交的案例：

虽然单位面积宽敞，但确实显露年代感，需要一定的翻修，意味着额外成本。项目外立面与配套也较为老旧，且没有电梯，高楼层住户需爬楼。此外，该项目距离 MRT 需坐一站巴士，相比可以步行到站的 Terra Hill 便捷性较差。

此外，关于该项目的管理也有一些负面反馈。上述因素都可能使潜在买家重新考虑该项目。

再来看3卧室：表中较新的项目 The Maylea 近期一套顶层单位以 $2,270,000 成交，这与 Terra Hill 的 $2,350,000 起价相差不大。其单位如下：

鉴于建成年份为 2008，The Maylea 设有飘窗也在意料之中。相当一部分面积分配给了屋顶露台。虽然房间尺度并不出众，但设有一间颇为实用的书房。

The Maylea 距 Haw Par Villa MRT 步行仅 6 分钟，项目配套也尚可，包括标准泳道池。

总体而言，尽管楼龄较久，The Maylea 依然是颇具吸引力的选择。屋顶露台与飘窗或许并非人人喜欢，但其价格相对可控，并提供诸如书房以及厨房内的 WC 等额外功能。

至于4卧室，最近期有成交的转售公寓为 24 One Residence，距 Haw Par Villa MRT 步行几分钟。这套4卧室以 $2,580,000 成交，位于一层。

该单位一大优点是宽敞的家庭区，但其俯瞰客厅，若不改造，可能不适合作为独立卧室使用。

起居空间分布在两层也不太理想，因为家庭区可能会被闲置。

此外，以4卧室而言，厨房规格并不出众，且缺少完善的家务阳台区域。

玄关面积也偏大，可考虑改作储物间。

尽管存在上述不足，24 One Residences 的这套4卧室因价格更低，仍具不俗竞争力。

总体来看，考虑到户型高效、性价比较为合理，尤其在区域新盘供应偏少的背景下，我认为2卧室的定价是说得通的。

至于3与4卧室，最终还要看个人对位置的偏好，以及愿意为更现代、更豪华项目支付多大的溢价。 

升值分析

1. 更大的南部滨水区

更大的南部滨水区的愿景距离真正开花结果还有多年，Pasir Panjang Terminal 预计到 2040 才会搬迁至 Tuas。尽管如此，Terra Hill 的确处于这一切的前沿。Pasir Panjang Road 对面的海域当年被填海建港，2040 之后该片区将迎来令人期待的未来。码头迁移后，Terra Hill 无疑将受益于更佳的海景；更实际的是，随着 2040 之后片区逐步建成，作为永久产权房产，它也将重新受到市场青睐。事实上，资金已开始涌入该区域：一栋 34 层的 A 级写字楼 Labrador Tower 计划于 2024 完工。  

2. 地铁环线完工后的连通性提升

如果你一直好奇为何 Circle Line 并非完整一圈，现在答案已经揭晓。最后的 3 个车站——Keppel、Cantonment 和 Prince Edward——预计在 2026 完成，这将使 Pasir Panjang MRT 的住户在 7 个站内抵达 Marina Bay。更重要的是，沿途无需换乘。这将有助于提升其租赁吸引力，尤其是 Terra Hill 不仅靠近 CBD，也临近 Mapletree Business City 和 one-north。

我们的看法 

总体而言，这个项目适合希望留在 Pasir Panjang 一带、但在众多老旧且大面积户型项目当中寻求全新选择的家庭。

在地段与未来增长前景方面，Terra Hill 满足多项条件。这里曾是富裕人群兴建海边住宅的区域，且地铁通达性良好，毗邻 CBD、Mapletree Business City 和 One North。同时，公园与海边也在步行可达范围内。 

更大的南部滨水区将在未来几年为该片区带来更多关注，而当 Pasir Panjang Terminal 于 2040 搬迁后，Terra Hill 作为板块内最新项目的地位，或将令其更受青睐。

项目本身的产品打造也相当到位。户型布局整体高效，并通过 Prestige Collection 聚焦大户型。即便在 2023 的通胀压力下，开发商仍采用高端配置，值得称道——如今在 RCR 项目中，很难见到配备 V-Zug、De Dietrich、Laufen 和 Gessi 的用料与设备。 

但先来说说大家最关心的问题——定价。不妨直言，平均预期每平方英尺 $2,600 对于 Pasir Panjang 仍属未涉足的价位，但这也支撑了其作为更高端项目的差异化定位。

因此，若你在寻找更为奢华的家庭型单位，同时对居住在中央地带并非刚需，Prestige Collection 中的大户型将填补当下不易觅得的市场空白。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。