The Atelier 评测：大于平均的户型 + 以儿童为核心的设施

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项目：	The Atelier
地区：	09
地址：	2 Makeway Avenue
地契：	Freehold
单位数量：	120
占地面积：	41,582 sqft
开发商：	Bukit Sembawang
TOP：	2024

当你看到“Atelier”这个词，会想到什么？

巴黎高级定制、定制化、奢华。 

不知你如何，但这些正是我脑海里第一时间蹦出的几个词。

给不太熟悉的人一个背景，“Atelier”其实是“艺术家或设计师的工作室/作坊”的意思。 

毫不意外，许多品牌借此为其品牌注入华丽与恢弘的想象。你不妨搜一搜，就懂我的意思了。 

所以，Bukit Sembawang 对 The Atelier 的定位，自然也就不难猜测了。

只有 120 个单位的 The Atelier，放在当下动辄上千户的大型开发项目面前（例如近期推出、拥有 1,862 个单位的 Normanton Park），绝对算是小型项目。

算一算，这可是 The Atelier 的 15.5 倍体量。

毫无疑问——它就是更显私密与专属。

除去“私密性”，它还处于 ACS (Junior) 与 ACS (Primary) 以及 St Joseph Institution (Junior) 的 1km 范围内。

而且，是永久地契。

问题是，这些是否足够？你或许知道，Newton 区遍布小型公寓，大家都号称“豪华”。

让我们来一探究竟；但在此之前——先进行 The Atelier 的实地“内部参观”！

The Atelier 公寓实探

先从 The Atelier 的前身说起。它原为 1980 年代末建成的永久地契 Makeway View，仅有 28 套公寓与 4 套顶层复式，你可想而知当年的单位面积有多大！

2018 年 3 月，Bukit Sembawang 以 $168 million 收购此地，每户业主分得 $3.86 million 至 $10.74 million（也难怪业主们愿意卖）。按 $1,626 psf ppr 的地价估算，保本价约为 $2,251 psf。

因此，地价已大致昭示了 The Atelier 的定价区间。情理之中——毕竟它位于核心第 9 区，又是永久地契，目标客群清晰而细分，尽管价格不菲。

不可否认，41,582 square feet 的用地规模，让 The Atelier 处在一个较小的地块上。喜忧参半——若你喜欢在园区内漫步、享受全套设施、或在大泳池里畅游，The Atelier 大概不是你的菜。

但若你看重住区内的私密与专属，这样的体量就很合你胃口。仅 120 户，是那种在电梯里偶遇邻居都会有点惊讶的项目——而有些人正喜欢这种感觉。

接下来的问题是，如此地块大小会否让你感到局促？我们用最简单的方法来看：每户对应的土地面积。

41,582 sqft/120 units = 每户 347 sqft 的土地。

和竞品 Pullman Residences 对比：

95,443 sqft/350 units = 每户 273 sqft 的土地。

确实好过多数大众型项目。但是否最佳？差距明显。不过考虑到 Newton 区公寓密度较高，这里居住的一个“共性”大概也就是如此（Park Infinia @ Wee Nam 例外）。

The Atelier 位于 Makeway Avenue 上，这是一条与较大道路 Kampong Java Road 相连的单行道。尽管外侧车流繁忙，这条路本身其实相当清静。不过这种情况会改变，因为你将与未来的 378 户 Kopar at Newton 及 104 户 Newton Edge 共享此路。

我可以想象高峰时段会有些闷人，但 Kopar at Newton 有 51% 的单位为 1 与 2 卧，我推测出租比例不小——因此车流或许没有想象中糟。

这也引出了本区居住的一大亮点——靠近 Newton MRT。步行 9 – 10 分钟（并非最近），但它是 North South Line 与 Downtown Line 的换乘站，便捷程度是普通 MRT 站的双倍。

驾车驶入时，会看到 Arrival Piazza 与一座艺术雕塑（我猜是模仿字母“A”的造型？）。

说实话，未至于令人惊叹——或许是因为其精品豪宅的定位让我期望值较高。话说回来，仅凭样板模型也难以下定论。效果图显示此处的挑高空间会一直延伸向上，这样看会更显气派。

礼宾台大概率也会设置在这里（临近 TOP 时确认）。可期待的服务包括行李协助、雨伞租借、迎宾茶点、E-bicycle 租借，以及包裹/邮递代收等。营造酒店式体验，这往往是豪宅与一般项目的分野所在。

注意：这是开发商自 TOP 起 24 个月的免费服务——之后如何继续，取决于 AGM 的决定。

抵达区旁边是项目最大的泳池——Aura Lap Pool。受限于地块大小，你不会在池畔两侧见到常见的日光躺椅——它们将位于泳道池前方。

长度不短，从端到端达 48.5 米。虽不及标准 50m，但相信不会有人对长度有意见——这里可以认真“刷圈”。

更可能被诟病的是宽度。3.3 米的宽度偏窄。以一般人的臂展（通常与身高相当）来算，若两名 1.7 米身高的人并排，恐怕不太从容。

撇开宽度不谈，泳池还有几个优点。其一，池畔一侧配置了茂密绿植，游泳时的氛围更佳。再者，泳池的朝向设计让私密性更好。Chui Huay Lim Club 与 Rochelle at Newton 距离尚远（中间隔着两条路与运河），而 Newton Edge 的住宅楼也并非正对泳池。

所以，这里实际上相当私密。

拐角处是“秘密花园小径”，其实就是被绿植环绕的石板路。更实用的是，这里设有有顶的自行车停放区——在新加坡日益受欢迎。

若这里的自行车位不够，不必担心，地下车库也有额外储位。

说到这里，The Atelier 颇为特别之处在于同时提供地下与多层停车场。共 120 个车位，1:1 配比是个加分项。地下部分有 35 个车位，给你一个地上/地下分布的概念。

鉴于政府对电动车的最新取向，项目从一开始便提供 2 个电动车充电车位也值得肯定。虽说新加坡电动车普及仍处早期，但也做好了前瞻预留——MCST 可利用预留隔离器日后加装更多充电桩。

我尤其欣赏多层车库立面被满满绿植覆盖。与常见的“水泥块”相比，更显柔和。

好处有二：空气更清新、体感更凉爽。何乐而不为？

我知道并非所有人都喜欢多层车库，但好处在于，即便是这里的“地面层”单位，也从 7 楼起步。这意味着你会高过 Newton 高架桥，享有一定视野。代价是回家需在 6 楼换乘电梯。谈不上“硬伤”，但对有些人来说是个需要指出的小不便。

考虑到地块限制，The Atelier 的设施分布在 3 个楼层平台：Indulge @ 1st Storey、Immerse @ 6th Storey、以及 Inspire @ 18th Storey，善用更高楼层的景观优势。

6 楼还设有用餐空间——bistro 与 epicure dining。氛围惬意，有长餐桌与吧台（配咖啡机、冰箱与红酒柜），俯瞰一座小泳池。对小户型住户而言，拥有更大的会客空间很实用，这点值得点赞。

可惜的是，周边景观会被邻近的 Kopar 遮挡。

尽头处是儿童戏水池——这个位置安排合理。你可以在旁边办聚会，孩子在近处玩耍。

事实上，这一层几乎可看作“儿童乐园”，另一侧还设有完整的儿童游乐场。

更别提中间那片相当惊艳的活动区——Tree Top Adventure。不同于许多“名大于实”的设施名称，这里反倒是名字没完全展现出它的丰富性与动感。

对于计划要孩子的年轻夫妇而言，这样的设施在孩子早年会“回本”无数次。能让孩子尽情释放精力的空间简直是家长的福音——不仅对孩子，对父母的帮助也很大：终于能稍微“喘口气”。

在地块有限的前提下仍如此重视儿童相关配套，也说明了其定位。考虑到邻近 ACS 与 SJI 等名校，这样的策划很聪明。

最后看看 18 楼的设施。作为最高的设施层，这里自然拥有最佳视野。整栋楼只有 22 层，这里已是最好的观景点。

同层还有会所，现代简洁的空间，可兼作另一个会客区。这里配备灶台、微波炉、烤箱、冰箱等厨房设备。

顺应当下疫情，Bukit Sembawang 也巧妙地加入了研习间。从效果图看质感不俗；对需要居家办公的人来说，吸引力十足。拥有独立的工作区很诱人——也能作为家里书桌以外的第二选择。

当然，常规的健身房也有，另外还有一张桌球台作为娱乐。或许有点奇特的是，这里还有一副巨型国际象棋。老实说，我一直不太明白为何要加入它——真有那么多人喜欢下“巨型”棋吗？在超大型项目也许还能理解，但在这样的小型项目里，这块空间或许能被更好地利用。

顺带一提，你或许注意到上方住户外立面采用了特殊斜向翼片设计。这是因为朝南的户型面向 Istana，按规定需要遮蔽。

除此之外，The Atelier 的整体设计与当今现代开发案所见大同小异。深棕与灰调为主，颇合当前审美。总的来说是稳妥之选——若你追求更前卫的风格，这里可能不太适合。

最后，再说说因疫情而加入的一些智慧功能。电梯大堂可通过人脸识别或手机进出。电梯内也配有非接触式“挥手”按键——每次使用仍颇有“未来感”。

The Atelier 3 Bedroom 评测

以当今新盘的 3 卧来说，1,281 square feet 的面积无疑偏大。整体为较常规的格局，唯独“yard”与化妆间（powder room）的摆位稍显特别（后面会提）。

总体布局得体——但也有一些“个性化”的地方，取决于你的家庭生活方式，务必留意。

本项目完全没有私家电梯，这对“豪宅”定位略有意外。不过 3 部电梯服务 120 户、22 层楼，数量上已绰绰有余。

第一次走进单位，首先映入眼帘的是带有纹理的地面大理石。我个人很喜欢，但也能理解偏好极简的人未必“一见钟情”。

玄关足够放下一侧的玄关柜，收纳车钥匙等小物很实用。

左手边是多功能房，可作储物或书房。考虑到 3 与 4 卧更偏家庭取向，这里更可能作为帮佣房。这里带窗，采光与通风都更佳。

旁边是化妆间（powder room），这在非顶配单位中十分少见。我更惊讶的是其面积——比我见过某些 5 卧的化妆间还大。且这里的地面也是大理石，浴室里并不常见。

虽然我赞赏这个配置，但就实用性而言，我更希望把它改为 yard（是的，务实如我）。尤其是不常招待宾客的家庭，这样或许更合适。

往里走来到开放式厨房。颜值很能打。那层深色的丝绒质感玻璃饰面观感与触感都很高级。虽然并非首次见到，今年早些时候 The Reef at King’s Dock 已经用过类似材质。

需要注意的是，这种深色丝绒质感饰面仅用于 3 与 4 卧。1 与 2 卧采用的是更浅的颜色（后面会见到）。颜色审美见仁见智，但这种深色调确实很当下。

尺寸方面无可挑剔。修长的台面带来充足的收纳与备餐空间。也可充当快餐位，放上几张稳固的高脚凳即可。

家电配置同样高端：De Dietrich 全套——明火灶与抽油烟机（深度烹饪者会喜欢）、冰箱、洗干一体机与烤箱。

特别要点名的是双槽大水槽——洗碗时实在太好用了。

一侧还藏有一扇小窗，有助于通风。

整体而言，厨房的观感相当“有范儿”。但有时不仅关乎颜值——开放式对重度烹饪家庭不够实用。有人喜欢，但也有人更偏好封闭式。

遗憾的是，开发商不提供封闭式选项。你可以自行加装玻璃隔断与移门，但费用需自理。

客餐厅为一体化的狭长布局。你可以自由对调，或将餐区移至阳台，从而释放出更阔绰的客厅。

就本身而言，沙发与电视柜的距离不错。横向宽度则需留意，取决于你对过道空间的要求。

如图所示，这里摆的是 3 人沙发。若换成更大的，势必会侵占过道空间。

可舒适摆下一张 6 人餐桌。若要坐 8 人（两端加椅），也不是不行，但过道空间会被压缩。

即便如此，我也不会太担心需要招待更大的聚会——6 楼与 18 楼的设施平台有充足的用餐场地。不同于“大盘”需与许多住户共享，The Atelier 的 120 户基本不太会遇到“订不到”的问题。这是小体量项目的一大优势。

正如前文所言，把餐区移到阳台并不成问题。

阳台横贯客餐厅长度，宽度也足以正式摆下一套餐桌椅。

还值得一提的是，这里配有风管式空调出风口，观感更利落。

首间公用卧室尺寸尚可，并配有近乎落地的窗。以单人床的摆法来看，活动空间充足。

地面为常见的工程实木。

收纳为常见的两扇衣柜门设计，但上方也被巧妙利用为额外储物（不管多难够到，额外空间永远是好事）。层高为 2.9 米，属常规水平。

接下来是公用浴室。与化妆间和主卫不同，这里地面为常规的瓷砖。整体深色系很“性感”，颇有高端感。

卫浴龙头来自 Gessi 哑黑系列（我个人很喜欢那种利落、偏“硬朗”的观感）；面盆与挂墙式马桶来自 Villeroy & Boch。还配了冲洗喷枪，并没有你想象的那么常见。

我最满意的是有窗，自然通风到位。唯一的小遗憾是没有雨淋花洒。

这也是“燕尾式”（jack-and-jill）布局，可从走廊与第二间公用卧室两侧进入。

第二间公用卧室则偏小。若你不熟悉样板房，有个“套路”是：会加大镜面、并布置成书房而非卧室。

我不确定会有多少人把它当书房/办公室，但作为室内设计灵感，我很喜欢——看起来既专业，又温暖舒适。

至少可以放下一张单人床。所幸空调板的位置安排得当，这里也能享受近乎全窗高度的采光。

当然，这间卧室与公用浴室相连。

来到最后的主卧——本户型的“重头戏”。与前两间相比，面积差异立显。哪怕放下特大床，仍有充裕的活动空间。

更“讨喜”的是 L 形转角窗。或许不算“大事”，但对我来说是个耐看的小亮点。

收纳表现不错，衣柜略宽于常规。我尤其喜欢这里采用的高级深色丝绒玻璃饰面（与厨房一致）。上方也有额外收纳空间。

等等，还有更多！（有点像电视购物的口吻）贴心的小格收纳，让你的配饰都能各就其位。

另一侧衣柜还内置了保险箱，十分实用。搬家清单里的“第一必买”，现在直接标配，更省心。

主卫面积不错，整排镜柜更显开阔。

与化妆间一样，主卫地面为大理石（台盆台面也是大理石）。设有“双台盆”，水龙头同样为 Gessi 哑黑系列。

而最“酷”的部分在这里（至少对我而言）。

主卫的淋浴间不止一个雨淋花洒……

而是两个！不止“双台盆”，还有“双雨淋”。这类布局常见于豪华酒店套房，如今用在这里，我很高兴看到。

而且，几乎是“事实”——女性更偏爱超热的淋浴（男士们懂的）。对于喜欢“二人世界同浴”的伴侣来说，这样的布局几乎是最佳选择——在我看来比浴缸更实用。

当然，这里所有淋浴配件同样来自 Gessi 哑黑系列。

The Atelier 2 Bedroom 评测

872 square feet 的 2 卧在新盘中可谓相当宽敞。注意，这还是最小的 2 卧，最大可至 915 square feet。

整体为你对新盘已很熟悉的常见格局——只是阳台较小，且空调板位置较奇怪。

本 2 卧有个小玄关，通常来说不是最高效的利用方式——但侧面仍有足够空间可做更多内置收纳（如图）。

注意，除 DB box 外，右侧所见均为 ID 设计处理。

你也会注意到这里为浅色系大理石地面，与 3 卧相比更为明亮。开发商有意用色彩区分“级别感”。不过同样为大理石地面、层高也为 2.9 米，这方面不必担心。

这里同为开放式厨房。你也可以改成封闭式（同样需自理费用）。但鉴于本户型没有窗户，改为封闭式的意义不大。

除此之外，由于与过道共享空间，厨房实际操作区很宽，两人同做也不挤。

家电同样为 De Dietrich，不过这里是电磁灶与抽油烟机。另有冰箱、洗干一体机与微波炉。

同样要给双槽水槽好评——很高兴在 2 卧也能见到。

从这里也能最直观地感受到本户型最大的优点——空间的“奢侈”。很多人第一眼可能会以为这是 3 卧。

角落甚至还能放下一处小型书房/办公角。记住，这整段都是 ID 处理；拿掉后实际空间会更显宽敞。

厨房台面前方预设为餐区。样板房示例摆的是 4 人圆桌。

就实用性而言，这张 4 人小桌显然不适合日常正餐——更像是下午茶位。

另一方面，客厅的尺度非常到位。（你也能看到 2 卧同样配备风管式空调出风口）。

沙发到电视的纵深非常优秀。即便这张“并不实用”的弧形沙发，仍可见留出的宽裕空间。

话虽如此，布局在实用性上仍可更进一步。若你不需要书房角、却想要更大的餐区，就需要一些创意来优化空间配置。

本户型的阳台并未贯穿整个客厅长度，而是到中段便收口，形成近方形。仍足以布置舒适的座位（如图）。

接着是公用卧室。以 2 卧来说，尺寸在预期之内。虽不如公共空间那样惊艳，但考虑到客餐区的阔绰，这样的取舍合理。

小小的遗憾在于外侧空调板的位置，因此仅能配置半高窗。

衣柜为常见的双扇门形式。与 3 卧一样，上方也提供了额外储物。

公用浴室尺寸恰当，地面为瓷砖。

卫浴配件为 Gessi 哑黑系列，挂墙式马桶来自 Villeroy & Boch。这里没有配雨淋花洒。

主卧在面积上表现不俗。即便配上那两盏“略夸张”的床头灯，仍有充足的活动空间。

我不太能理解的是，这里同样设有外侧空调板。这并不常见，而且确实会影响视野与自然采光。虽称不上“硬伤”，但在整体良好的体验中是个小小的“瑕疵”。

衣柜为常见的双扇门，采用高端的丝绒玻璃饰面，质感不错。

主卫的配置较为常规。与公卫相同，但这里增配了雨淋花洒。

The Atelier 位置分析

The Atelier 的一大卖点是距离 Newton MRT 站很近。步行约 10 分钟即可到站；站对面就是有名的 Newton Circus 小贩中心。 

作为第 9 区的物业，它对在 CBD 上班的人吸引力不小。驾车至 Orchard 仅 2.4 公里，至 Raffles Place 约 5.4 公里。不开车的住户也方便，Newton MRT 到 Orchard 只需一站。

不过，与大多数靠近 Newton Circus 的物业一样，你得做好面对车流噪音与拥堵的心理准备；自 1933 年（Newton Circus 环岛为应对八条道路汇聚而建成）以来，这里一直如此。Kampong Java Road 并非最嘈杂，但仍算繁忙，且靠近 The Atelier。真正更可能造成噪音影响的是 Newton Flyover，不过 Kopar 的位置或许会更“背锅”。

这里缺少大型公园或开阔绿地，四周多为高楼。尽管“Rochor River”听上去不错，但其实就是条运河，对景观的加持有限。因此，这一带更适合“都市型”住客；The Atelier 更适合优先考虑美食、购物与便捷的人群，而非追求绿意的人。

周边配套

超市

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage – Thomson Road	650m，步行 8 分钟
FairPrice – Square 2	2.6km，车程 6 分钟 或 1.6km，步行 18 分钟

最近的超市是 United Square 的 Cold Storage，约 465 米，步行约 8 分钟。

若你偏好 FairPrice，则需前往 Novena MRT 附近的 Square 2。你可以从 Newton MRT 坐一站地铁，或步行约 1.4 km（18 分钟）。Novena 也有另一家 Cold Storage。

学校

教育阶段	院校数量
学前（步行 1km 内）	6
小学（车程 3km）	5
中学（车程 3km）	0
国际学校（车程 3km）	5
初级学院（车程 5km）	1
大学（车程 5km）	13
理工学院（车程 10km）	1

The Atelier 位置的一大优势在于小学资源近。步行即可到 Anglo Chinese School (Junior)、Anglo Chinese School (Primary) 与 St Joseph’s Institution——更关键的是，这 3 所都在 1 km 以内。Singapore Chinese Girl’s School、Farrer Park Primary 与 St Margaret’s Primary 则在 2 km 范围内，也属合理距离。

若你有更年幼的孩子，Newton Kindergarten 距离仅 500 米。

公共交通

巴士站	线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Opp Newton FC’	48, 66, 66B, 67, 170, 960, 960e	120m，步行 2 分钟
‘Newton Stn Exit B’	5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 518, 518A, 700, 700A	450m，步行 6 分钟
‘Newton Life Ch’	5, 54, 124, 143, 162, 162M, 167, 167e	240，步行 3 分钟

最近的 MRT：Newton MRT 步行约 10 分钟。它是换乘站，服务 North South 与 Downtown MRT 两条线。

Novena MRT 从 Newton 坐 1 站即到。不坐车的话约 838 米，步行约 11 分钟。

私家车

主要目的地	距公寓距离（及预计尖峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	8.8km，车程 20 分钟
Orchard Road	3.7km，车程 10 分钟
Suntec City	5.4km，车程 12 分钟
Changi Airport	19.3km，车程 20 分钟
Tuas Port (By 2040)	41.5km，车程 45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.9km，车程 20 分钟
Mediapolis (and surroundings)	14.2km，车程 20 分钟
Mapletree Business City	18km，车程 30 分钟
Tuas Checkpoint	30.7km，车程 35 分钟
Woodlands Checkpoint	20.2km，车程 30 分钟
Jurong Cluster (JCube)	16.1km，车程 25 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.5km，车程 30 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.4km，车程 20 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.7km，车程 20 分钟

临近出入口：

Makeway Avenue 设有两个出口接入 Kampong Java Road。由此可转入 Newton Circus，走 Newton Flyover，或转入 Thomson Road。你也可以经 Makepeace Road 转入 Bukit Timah Road 向市区，若在 CBD 上班会更顺畅。

Kampong Java Road 与 Newton Circus 在早晚高峰车流较大。进 Orchard 或 CBD 时段，或许搭 MRT 反而更快。

开发商团队

开发商 – Bukit Sembawang Estates Limited

Bukit Sembawang Estates Limited (BSEL) 是新加坡最资深的本土住宅开发商之一。自 1968 年起在本地上市；早年 BSEL 以引入高效施工技术著称，从而令项目更为亲民。 

不过近十年，BESL 更与豪宅及核心地区项目联系在一起。最近的有 8 St. Thomas (2020)，以及有地项目 Luxus Hills 与 Nim Collection。2019 年亦涉足服务式公寓，开业 Frasers Residence Orchard。

楼栈分析

项目总图

Indulge @ 1st Storey

Immerse @ 6th Storey

Inspire @ 18th Storey

仅约 41,580 sq.ft. 的 The Atelier 属小型项目。120 户分为 8 个楼栈，建筑最高 22 层；整体呈大致矩形布局。

不同于常见的“泳池居中”布局，这里的泳道池沿北侧边界布置，毗邻 05 至 08 号栈。三者更靠近设施：池畔 cabana 与镜面水景更靠近东北端的 08 号栈，花园庭院则更近 05 号栈。 

除靠近池畔 cabana 外，08 号栈在 18 楼还有 Serenity Fitness 区；想更快到泳池与健身区的住户大概率会优先考虑此栈。

02、03、06 与 07 号栈位于中部，环抱会所；不过会所的“近便”对多数买家并非决定因素。 

04 号栈最靠近 6 楼的感官泳池与儿童戏水池。6 楼的 Treetop Adventure 位于 04 与 05 号栈之间，儿童游乐区最靠近 05 与 06 号栈。家有孩子的家庭大概会重点关注 04 与 05 号栈。两者也离唯一的出入口更远，理论上更安静。 

只有一个出入口、且抵达区不大，可能是个“痛点”——幸好仅 120 户，否则这里在圣诞、新年等访客高峰时很易“爆满”。 

01 与 02 号栈最靠近出入口；若你喜欢接近唯一的进出点，可能会青睐此处。若想更私密，选更内侧的楼栈。 

午后西晒分析

受益于良好的开窗朝向，西晒影响不大。 

04 与 05 号栈理论上承受更多西晒；但窗面角度已避开直射，即便选它们，体感影响也有限。

01 与 08 号栈则最远离西晒。 

户型配比

户型	类型	面积	单位数	管理费
Uno – 1 Bedroom	Type A	549 sqft	30	$492
Duo – 2 Bedroom	Type B1	872 sqft	26	$492
	Type B2	883 sqft	4	$492
	Type B3	915 sqft	15	$492
Tres – 3 Bedroom	Type C1	1,173 sqft	11	$574
	Type C2	1,184 sqft	4	$574
	Type C3	1,281 sqft	22	$574
Quad – 4 Bedroom	Type D1	1,496 sqft	4	$574
	Type D2	1,496 sqft	4	$574

The Atelier 以一房与两房为主。1 卧为 549 sq.ft.；2 卧为 872 至 915 sq.ft.。合计 1 卧 30 套、2 卧 45 套。

1 卧的定位有点“尴尬”：相较许多“鞋盒”更大，但终归是一房。某些租客未必喜欢——单人占用带来更高租金，却又无法再分租室友（不过核心区公寓本就不是极端价格敏感型租客的首选）。 

03 与 06 号栈全为 1 卧。 

3 卧共 37 套，面积 1,173 至 1,281 sq.ft.。对家庭买家而言，这样的 3 卧被视为“刚好达到”最低可接受的家庭尺度。

4 卧仅 8 套，为 1,879 sq.ft.，仅位于 01 与 08 号栈的顶四层。

预计 1 与 2 卧管理费约 $492/月；更大户型约 $574/月。看似偏高，但考虑到仅 120 户的小体量，对豪宅而言尚算合理。

最佳楼栈

我们更倾向于 08 号栈。它既离出入口不远、出行便利，又不至于正对抵达区而受噪音影响。位于角落，靠近泳道池与 cabana，并可更便捷地到达 18 楼的健身区。 

若你更希望远离 Kampong Java Road，或想靠近儿童活动区域，可考虑前文提到的 04 与 05 号栈。 

The Atelier vs Kopar At Newton vs Pullman Residences 户型对比：1 Bedroom

The Atelier 1 Bedroom

优点：

• 双槽厨房水槽
• 客厅有阳台与窗
• 卧室可放下 king 尺寸床
• 燕尾式（jack-and-jill）浴室布局
• 可坐 4 人的餐区

缺点：

• 卧室因外侧空调板，无法做到全落地窗

Kopar 1 Bedroom

优点：

• 燕尾式（jack-and-jill）浴室布局

缺点：

• 卧室因外侧空调板，无法做到全落地窗

Pullman Residences 1 Bedroom

优点：

• 燕尾式（jack-and-jill）浴室布局
• 厕所配窗（对 1 卧而言罕见）
• 高效布局
• 餐区可坐 4 人
• AC ledge 位置最为理想

缺点：

• 三者中面积最小

价格评析

*以最近的 MRT 车站进行颜色标注

若你在看新盘Core Central Region 的项目，以下为可对照的近邻选择。The Atelier 尚未公布官方定价，但若以 $2,450 – $2,850 psf 的区间估算，这将是你与 CCR 现有新盘比较的基准。

为便于比较，这里还有一张量体价位对比图。

Kopar at Newton 是 The Atelier 就近的直接竞品。主要差异在于 Kopar 体量更大，有 378 户；且为 99 年地契。 

若 The Atelier 维持在 $2,450 至 $2,850 psf 之间，其定价在同侪中不低不高。 

Kopar 最高约 $2,585 psf，但我们也预期永久地契的 The Atelier 会定得更高。若以 $2,850 psf 的高位估算，较 Kopar 高出 10% 多一点，作为永久地契的溢价属合理。

若以总价（quantum）来看，Kopar At Newton 显然更亲民。但这也在预期之内——它是租赁地契、且同类单位面积也更小。

基于这些关键差异，也许更合适的对比是 Pullman Residences（也主打“豪华”调性）。它同为永久地契，且地块更大。其保本价估计更高，约 $2,500，而 The Atelier 约为 $2,250。

话虽如此，由于单位面积明显更小，Pullman 的总价也更低。因此，若你锁定本区“新盘 + 永久地契”，最终取舍更取决于你对“单位面积”的价值判断。

转售对比

Development	Units	PSF	TOP	Lease	Quantum
Newton Edge	304	$1,650 to $1,749 psf, with an average of $1,700 psf	2011	Freehold	1 BR – $1.1m 2 BR – $1.26m
The Atelier	120	Est. $2,450 to $2,850 psf*	2024	Freehold	*1 BR – $1.39m – $1.56m *2 BR – $2.13m – $2.4m *3 BR – $2.87m – $3.3m *4 BR – $3.6m – $4.26m
District 9 average (including new and resale)	$2,314 psf as of January 2021

*价格非开发商公布，仅为估计区间 

最具参考意义的两个项目是 Newton Edge 与 Kopar at Newton——因为距离最近。

Newton Edge 就在 The Atelier 旁边，体量相近（104 户）。它更早（2011 年完工），但同样是永久地契。位置几乎一致，共享 Newton MRT 与名校资源等区位优势。

2 卧及以上的价格自然高出不少，但这更多源于“年龄差”（TOP 时两者相差 13 年）与 The Atelier 的更大面积。

Newton Edge 约 $1,700 psf，考虑到十余年的年龄差，这样的价差是有根据的。话说回来，也会有一部分买家强调：Newton Edge 同样是永久地契公寓且地段不俗；对不太在意“最新设施”的买家，它或许比 Kopar 更具吸引力。

升值分析

本区未来增长的一大关键在于 Novena Health City。它是一个综合医疗生态系统，预计 2030 年全面完工——还需时日，但届时将成为新加坡最大的医疗综合体。

建成面积达 600,000 sqm——约 85 个足球场那么大。病床数也将超过 2,200。作比较，新加坡中央医院目前约 1,500——规模相当可观。

因此，可以预期这里的出租需求与居住需求会随之走强——如此大型医疗枢纽会创造大量就业。

虽然升值不等同于租金回报，但我们也需谈及租赁前景。第 9 区相较边缘地区，投资者比例更高；未来转售时，潜在买家更可能是投资者而非自住者。 

话虽如此，靠近 MRT 的核心区公寓，出租能力（rentability）一向不差；The Atelier 正是如此。但“好租”并不等于租金回报率高——每月 $492 至 $574 的管理费（因户数少而更高）可能让房东将目光转向隔壁的 Newton Edge 或 Kopar at Newton。投资层面最大的挑战在此：离 The Atelier 太近的两个强劲替代品，构成了不小的竞争。 

若你的目标是 20+ 年的长期投资（以小体量与永久地契来看，集体出售的概率不低），期间追求稳定现金流与低空置，The Atelier 可能适合你。但若追求高回报或更快的回本，或许应选择竞争更少的地方。 

我们的结论

就我个人而言，要把 The Atelier 放进“真正的豪宅”行列，还少了一些元素——例如大户型没有私家电梯。

同时，是否适合也取决于你的生活方式：并非所有家庭都能接受没有 yard，或开放式厨房。

话说回来，若以“单位空间”来衡量，它可归为豪宅类别。目标人群明确：在意更大的单位面积、愿意为永久地契支付溢价、且希望靠近优质学校。

若说亮点，儿童相关设施的用心程度令人印象深刻。Tree top adventure、儿童游乐场、儿童泳池，甚至还有桌球台与研习间。家有幼儿的父母会明白其中价值。

只有 120 户，价格想必不低——但这本就面向一个更“利基”的买方群体。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。