The Atelier 评测：大于平均面积的户型 + 以儿童为主的设施

项目：	The Atelier
地区：	09
地址：	2 Makeway Avenue
产权：	Freehold
单位数量：	120
用地面积：	41,582 sqft
开发商：	Bukit Sembawang
TOP：	2024

当你看到“Atelier”这个词，会想到什么？

巴黎高级定制、定制化、奢华。

不确定你的第一反应如何，但这些词是我脑海里立刻浮现的。

供不熟悉的人参考，Atelier 实际上是指“艺术家或设计师的工作室/作坊”。

不出意外，很多品牌都会用它来为自家品牌附着华丽与奢华的意象。你去搜一搜就知道我在说什么了。

所以，Bukit Sembawang 对 The Atelier 的定位，想必大家已经不难猜到。

The Atelier 仅有 120 个单位，放在今天动辄上千户的大型项目中（如近期推出、1,862 户的 Normanton Park），无疑属于小型项目。

算一算，这可是 The Atelier 的 15.5 倍规模。

毫无疑问——它的确更加小众而私密。

除了其专属感，它还位于 ACS (Junior) 与 ACS (Primary) 以及 St Joseph Institution (Junior) 的 1km 范围内。

当然，它也是永久产权。

问题在于，这些是否足够？Newton 一带林立着小型公寓，不少都自称为豪宅项目。

让我们一探究竟；但在此之前，先来一场 The Atelier 的内部探访！

The Atelier Condo 内部探访

先从 The Atelier 的前身说起。这里原本是上世纪 80 年代后期建成的永久产权 Makeway View，仅有 28 套公寓与 4 套顶层复式——可想而知，每套单位的面积该有多大！

Bukit Sembawang 于 2018 年 3 月以 $168 million 收购该地块，意味着每户业主分得 $3.86 million 至 $10.74 million（也就不难理解业主为何选择出售）。按 $1,626 psf ppr 的地价估算，保本价约为 $2,251 psf。

所以说，单是土地成本就足以让你预判 The Atelier 的定价区间。以它所处的第 9 区与永久产权属性来看，瞄准的客群非常明确——尽管在这个价位带十分小众。

毫无疑问，以 41,582 平方英尺的用地而言，The Atelier 的地块不大。对此你是喜是忧，全看你的取舍。如果你喜欢在社区里漫步、享受全套设施、或在宽阔泳池中畅游，The Atelier 显然并不适合你。

但若你更看重社区的私密与专属，那么这样的规模或许正合你意。仅 120 户，让你在电梯里偶遇邻居都可能是件稀罕事——而确实有人就喜欢这样的感觉。

下一个问题是，这样的地块会不会让你感到过于局促？要回答这个问题，我们从最简单的角度出发：每户占地面积。

41,582 sqft/120 units = 347 sqft 每户土地面积。

再来对比一下竞品 Pullman Residences：

95,443 sqft/350 units = 273 sqft 每户土地面积。

这显然优于多数大众型项目。但是否最佳？并非如此。不过考虑到 Newton 一带公寓密度较高，这也可以视为住在这里的一个典型特征（Park Infinia @ Wee Nam 除外）。

The Atelier 位于 Makeway Avenue 上，这是一条与更大规模的 Kampong Java Road 相连的单行道。尽管外侧车水马龙，这条路本身其实相当安静。但这种情况可能有所改变，因为你将与即将落成的 378 户 Kopar at Newton 及 104 户的 Newton Edge 共享这条道路。

所以我可以想象高峰时段的车流会有些许影响，但鉴于 Kopar at Newton 的户型配比中有 51% 为 1 与 2 房，我推测自住比例不会太高——因此实际车流或许不会那么糟。

这也引出下一个亮点——住在这里的优势之一是靠近 Newton MRT。步行约 9 - 10 分钟（并非最近），但由于它是 North South Line 与 Downtown Line 的换乘站，带来的是普通 MRT 站双倍的便利性。

驱车进入项目，你将首先看到 Arrival Piazza 与一座艺术雕塑（我猜是模仿字母 A 的造型？）。

实话说，它并没有太惊艳——但或许是因为在其精品豪宅的定位下，我的期望值很高。再者，单从样板模型也不易判断。效果图显示这里的挑高空间会一路延伸上去，这样看会更有气势。

礼宾服务大概率也会设于此处（具体以接近 TOP 时的确认为准）。你可期待如行李搬运、雨伞借用、迎宾茶点、E-bicycle 借用、以及包裹/邮寄等服务。这种酒店式体验，往往正是将真正的豪宅项目与其它项目区分开的关键。

请注意，这是开发商自 TOP 起 24 个月内提供的免费服务——此后是否继续，取决于业主大会的决定。

抵达区旁就是项目中最大的泳池——Aura Lap Pool。受限于地块规模，你不会在池畔两侧见到常规的躺椅——而是设置在泳道池前端。

它相当长，从一端到另一端达 48.5 米。虽未达到常见的 50m，但我不认为会有人对长度挑剔——你完全可以在这里畅快地游标准来回。

更可能引发争议的是宽度。3.3 米的宽度确实偏窄。以常见的臂展（你知道一般人的臂展大致等于身高吗？）为 1.7 米的人计算，两人并排行泳并不算宽裕。

撇开宽度不谈，泳池还有几个优点。其一，泳池一侧有一整排葱郁绿植，能营造更佳的游泳氛围。其次，基于泳池的朝向与布局，基本不会有外人直接对望。Chui Huay Lim Club 与 Rochelle at Newton 相距不近（中间隔着两条路与运河），而 Newton Edge 的住宅楼体也并未正对泳池位置。

因此，这里实际上相当私密。

拐角处是 secret garden trail，本质上是被繁茂绿植包围的石板小径。更重要的是，这里设有有顶的自行车停放区——这在新加坡愈发普及。

虽然这里看起来容纳不了太多自行车，但不必担心，地下车库也提供了额外的停放空间。

说到这里，The Atelier 的一个独特之处在于同时提供地下与多层停车场。共设 120 个车位，与单位数 1:1 配比，这是个加分项。地下部分有 35 个车位，供你对地库与多层车位的比例有个概念。

鉴于政府近期对电动车的立场，从一开始就配备 2 个电动车充电车位同样可喜。尽管电动车在新加坡的普及仍处于早期阶段，但项目也为未来预留了条件——MCST 可通过额外的隔离器在日后增设更多充电桩。

我尤其喜欢多层停车楼整面立面都被绿植覆盖。相比其他车库常见的水泥砌块，这显得柔和得多。

这带来两点益处：空气更清新、整体温度更凉爽。何乐而不为？

我知道并非所有人都喜欢多层车库，但好处是，这里即便是“地面层”单位，也从 7 层开始。意味着你能避开 Newton flyover 的噪音，并享有一定的景观。但不足之处在于，你需要在 6 层换乘电梯回家。谈不上什么硬伤，但的确算一个小小的不便，值得提前说明。

考虑到地块限制，The Atelier 的设施被分布在 3 个平台：Indulge @ 1st Storey、Immerse @ 6th Storey、Inspire @ 18th Storey。这是善用高区景观的好方法。

6 楼同样设有用餐空间——bistro 与 epicure dining。配置了休闲区、长餐桌与吧台（配有咖啡机、冰箱与酒柜），俯瞰一座小泳池。对于考虑小户型的买家而言，更大的待客空间总是有用的，这点配置让我很满意。

遗憾的是，周边景观会被邻近的 Kopar 遮挡。

远端角落设有儿童戏水池——这个位置相当合理。你可以一边举办晚餐，一边让孩子们在旁尽情玩耍。

事实上，这一层几乎可称为儿童乐园，因为另一侧还设有整套儿童游乐场。

更不用说，中央还有一处颇为亮眼的游乐区——Tree Top Adventure。不同于一些名字很“唬人”的设施，我得说这是少数名字还不足以呈现其活力与趣味的案例。

对于计划要孩子的年轻夫妻，我的建议是：拥有这样的设施，会在孩子早年起到极大作用。给孩子提供释放精力的空间简直是“救命稻草”。这不仅对孩子好，对你同样大有裨益——你终于能喘口气。

更能说明问题的是，在有限的地块上，他们仍投入大量心力在儿童相关设施上。考虑到靠近如 ACS 与 SJI 等名校，这样的取向很聪明。

最后来看 18 楼的设施。这里是最高的设施平台，自然拥有本项目最佳视野。毕竟整栋仅 22 层，这里已是“天花板”。

同层还设有会所，采用时尚现代的设计，同样可作为待客空间。这里配有厨房设备，如炉灶、微波炉、烤箱与冰箱。

顺应当下疫情，Bukit Sembawang 也在此巧妙地加入了 study pods。从效果图看相当有格调，我相信这会吸引需要在家办公的人。有独立的工作空间非常有吸引力——也能让你不必总在一个地方办公。

当然，有常规的健身房，甚至还有一张桌球台作为娱乐设施。或许有点奇怪的是，这里还摆了一套巨型国际象棋。老实说，我一直不明白这种配置——真有那么多人喜欢巨型棋盘吗？在较大型项目中或许还能理解，但在这样的小项目里，似乎这块空间可以更高效地利用。

顺带一提，你或许也注意到上方单位采用了独特的斜向鳍片设计。这是因为朝南的单位面向 Istana，因此被要求做遮挡处理。

除此之外，The Atelier 的整体设计与当下现代项目无异。以深棕与灰调为主，十分契合当下趋势。总体而言这是稳妥之选——如果你想要更前卫的设计，这里可能不是最佳答案。

最后，特别提及 Bukit Sembawang 因应疫情所加入的一些智能功能。电梯大堂可通过人脸识别或手机进入。电梯内还配有非接触式“挥手”按键——每次使用都颇有“未来感”。

The Atelier 3 Bedroom 户型评测

以当下新盘的 3 房户型而言，1,281 平方英尺无疑偏大。整体为相当规整的布局，唯一的例外是“yard”与客用洗手间的安置方式（稍后你会看到）。

总体布局不错——不过仍有一些“个性点”，取决于家庭生活方式，需要特别留意。

本项目所有户型均无私家电梯，这在豪宅定位下多少有点意外。不过 3 部电梯服务 120 户、22 层楼，配比上足够。

首次进入单位，首先映入眼帘的是地面的拼接大理石。我个人很喜欢，但喜欢极简风的人可能第一眼不一定能接受。

入户过道足够大，可以在一侧设置玄关柜，方便收纳车钥匙等零碎物件。

左手边是多功能房，可作储藏室或书房。考虑到 3、4 房偏向家庭客群，很可能会作为佣人房使用。这里设有窗户，自然通风与采光表现大幅提升。

旁边是客用洗手间，这在此类户型中极为少见，通常只出现在更高端的单位里。更难得的是其面积——甚至比我在部分 5 房单位里见到的还大。地面也铺设了少见用于浴室的大理石，格外特别。

虽然我很欣赏这种配置，但考虑到整体面积，我更愿意把它改成 yard 区域（是的，我知道，这很“务实”）。对于不常待客的家庭而言更为实用。

往里走是开放式厨房。颜值在线。那种深色、顺滑的哑光玻璃面板手感与观感都很高级。虽然并非首次见到，The Reef at King's Dock 今年早些时候也采用了类似配置。

需要注意的是，这种深色哑光饰面仅用于 3 与 4 房单位。1 与 2 房将采用较浅色的版本（稍后可见）。我知道色彩偏好很主观，但这种深色调确实非常符合当下潮流。

尺寸方面几乎无可挑剔。长台面带来充足的收纳与备餐空间。这里甚至可以作为快餐位，放上两张稳固的吧凳就可以了。

家电配置同样到位。全套 De Dietrich——燃气灶与抽油烟机（资深厨友会喜欢）、冰箱、洗烘一体机与烤箱。

特别要为那只双槽大水槽点赞——洗碗时格外好用。

侧面还设有一扇小窗，利于通风。

总体来说，厨房的确很“高级”。但有时不止于颜值——开放式对一些家庭而言实用性不足。对于常下厨的人，封闭式显然更受欢迎。

遗憾的是，这里并无可选项。不过你可以自行加装玻璃隔断与推拉门实现封闭——只是费用需自理。

客餐厅为一体式长条布局。你可以自由对调位置，或将餐桌移至阳台，从而让客厅更显大气。

就客厅本身而言，从沙发到电视柜的距离不错。需要注意的是横向宽度，取决于你希望预留的通道宽度。

如图，这里摆的是三人沙发。若选择更大的沙发，通道空间势必会被侵占。

可轻松容纳 6 人餐桌并保持舒适就座。8 人也非不可能，但通道空间会被压缩。

即便如此，我也不太担心需要招待更大规模的聚会——6 楼与 18 楼设施平台提供了足够的用餐空间。与那些众多住户共享公设的大型项目不同，在 The Atelier 你很少会遇到订不到的情况。这绝对是 120 户小型项目的强项之一。

正如前面所说，把餐区移至阳台完全可行。

阳台贯穿客餐厅长度，宽度也足够布置一套正式的户外餐桌椅。

同时值得一提的是，这里采用了风管式空调出风口，使空间观感更为利落。

第一间普通卧室尺寸尚可，并配有近乎落地的窗户。如图单人床的摆放，活动空间充裕。

地面为常规的工程木地板。

收纳为常见的两扇移门衣柜，但顶部也被巧妙利用（无论多高的额外空间总是好事）。层高为 2.9 米，属常规水平。

接下来是公共浴室。不同于客用与主卫，这里地面为常规的瓷砖铺设。整体深色调显得性感而高端。

龙头五金采用 Gessi 哑黑系列，我个人很喜欢这种利落、偏“硬朗”的风格。面盆与壁挂式坐便来自 Villeroy & Boch。还配有妇洗喷枪，这并不像你想象的那么常见。

我最喜欢的是自然通风的窗户。或许唯一的不足是缺少顶喷花洒。

这里也是“Jack-and-Jill”设计，因此既可从走廊进入，也可从第二间普通卧室直接进入。

第二间普通卧室相对较小。对于新手看样板房的人，一个“信号”是使用了镜面与书房布置，而非摆放常规床具。

我不确定有多少人会把它当作书房/办公室，但就室内设计灵感而言，我很喜欢——既专业，又温暖舒适。

至少可以放下一张单人床。所幸空调机位的布置得当，这里依然能享受近乎落地的窗户。

当然，这间卧室与公共浴室相连。

来到最后一间卧室——主卧，这里集合了本户型的诸多“亮点”。与前两间卧室相比，这里的尺度感明显不同。即便摆下特大床，依然有充足的活动空间。

同样很“加分”的是 L 型转角窗。对有些人来说或许不算什么大事，但对我来说，这是一个小而独特的细节。

收纳表现不错，衣柜略宽于常规尺寸。我尤其喜欢这里采用的高端深色哑光玻璃饰面（与厨房一致）。上方亦有额外收纳空间。

等等，还有更多！（不小心有点像电视购物了）衣柜内部还贴心地设置了收纳小格，方便有序摆放各类饰品配件。

另一侧还内置了保险箱，非常实用。这几乎是你搬家后第一时间会买的东西，能预装在内十分贴心。

主卫尺寸可观，大面积的镜柜拉伸了空间感。

与客卫相同，主卫地面也奢华地采用了大理石（台面同为大理石）。设有双台盆，五金同为 Gessi 的哑黑系列。

但对我来说，最酷的是——

主卫淋浴区不止有一个顶喷……

而是两个！不止双台盆，还是双顶喷。这种布局之所以常见于酒店豪华套房，我很高兴在这里看到它的落地。

另外几乎是“经验之谈”，女性普遍偏爱烫热的淋浴（男士们应该懂）。对于喜欢一起洗澡的伴侣，这无疑是最佳安排——我甚至认为比浴缸更实用。

当然，这里的淋浴五金也全部来自 Gessi 的哑黑系列。

The Atelier 2 Bedroom 户型评测

872 平方英尺的 2 房户型，放在 The Atelier 与同类新盘对比中，绝对称得上宽敞。需留意这是最小的 2 房配置，上至 915 平方英尺。

整体为新盘常见的布局——除了较小的阳台与空调机位的“奇特”摆放。

该 2 房有一个短短的入户过道，通常效率不算高——不过侧面留有足够空间，可加做更多的内置收纳（如上图）。

注意除 DB box 外，右侧看到的其余装置均为 ID 设计处理。

你也会留意到，这里的浅色大理石地面与整体氛围比 3 房更明亮。这是开发商有意为之，以区分更高端的户型。地面依然为大理石，层高同为 2.9 米，无需担心。

这里为开放式厨房。你当然也可以自行改为封闭式（同样费用自理）。但鉴于本布局缺少窗户，这样做的意义会打折。

除此之外，由于与通道共享空间，厨房纵向空间也较为充裕，两个人同时下厨不显拥挤。

家电同样为 De Dietrich。这里采用电磁炉与油烟机，此外还有冰箱、洗烘一体机与微波炉。

再次为那只双槽水槽点个赞——我很高兴它甚至在较小的 2 房中也有配备。

从这里也能更直观地感受到本户型的最大优点——空间的奢侈。对大多数旁观者而言，甚至会以为这是 3 房。

角落处甚至还有空间可做小型的学习/办公区。记住，这一整段都是 ID 处理；若不做这套装饰，实际体感空间会更大。

厨房台面的正前方即为预设的用餐区。样板房选择了 4 人圆桌。

就日常用餐而言，这张 4 人桌偏小——更像是下午茶位。

相较之下，客厅的尺度相当出色。（你也能看到 2 房同样采用风管式出风口）。

从沙发到电视墙的距离堪称范例。即便摆上一张并不“实用”的弧形沙发，你依然能感受到那份从容的尺度。

话虽如此，布局上仍有优化空间。尤其当你不需要书桌角而想要更大的餐区时，可能需要更有创意地利用空间。

这里的阳台没有贯穿整个客厅，而是在中段收口，形成更方正的形状。不过仍有足够空间容纳舒适的座椅（如图）。

接下来是公共卧室。尺寸与典型 2 房一致。虽然不如起居空间那般“惊艳”，但这也合理。

这里的小小不足在于外侧空调机位的位置，因此仅为半高窗。

衣柜为常见的两扇款式。与 3 房一致，顶部还有额外收纳空间。

公共浴室尺寸尚可，地面为瓷砖。

五金为 Gessi 哑黑系列，壁挂式马桶来自 Villeroy & Boch。遗憾的是，这里没有配置顶喷花洒。

主卧在尺寸方面表现不错。即便搭配了颇为“夸张”的大号床头灯，活动空间依然充裕。

我不太能理解的是，这里同样设置了空调机位。这并不常见，而且会影响视野与采光。我不会说这是“致命缺陷”，但在整体体验良好的前提下，算是一个小小的瑕疵。

衣柜为标准的两扇配置；采用了高端的哑光玻璃饰面，观感不错。

主卫中规中矩。与公共浴室配置一致，但这里增加了顶喷花洒。

The Atelier 区位评测

The Atelier 的一大卖点是靠近 Newton MRT 站。步行约 10 分钟即可到达；对面就是著名的 Newton Circus 小贩中心。

作为第 9 区的物业，对 CBD 办公人群有强吸引力。The Atelier 距 Orchard 车程仅 2.4 公里，至 Raffles Place 约 5.4 公里。不驾车的住户，Newton MRT 只需一站就到 Orchard。

不过，与多数临近 Newton Circus 的物业一样，你需要做好应对车流噪音与拥堵的准备；自 1933 年（当时为应对 8 条道路汇入而建的 Newton Circus 环岛）起，这就是该片区的“老问题”。虽然 Kampong Java Road 不是最吵的，但仍很繁忙，且靠近 The Atelier。真正可能造成噪音影响的是 Newton Flyover，不过 Kopar 的位置大概率承受更大一部分。

这里缺少公园或开阔绿地，多数方向上都是高楼林立。尽管“Rochor River”的名字听起来不错，但本质上就是一条运河，并不提供特别的景观。因此，这一带的公寓更适合城市型住户；The Atelier 更适合将美食、购物与便利置于绿意之上的人。

配套

生鲜与超市

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage - Thomson Road	650m，步行 8 分钟
FairPrice - Square 2	2.6km，车程 6 分钟 或 1.6km，步行 18 分钟

最近的超市是 United Square 的 Cold Storage；约 465 米，步行 8 分钟左右。

若你偏好 FairPrice，则需前往靠近 Novena MRT 的 Square 2；可从 Newton 坐一站地铁，或步行约 1.4 公里（18 分钟）。Novena 还有另一家 Cold Storage。

学校

教育层级	院校数量
学前（1km 步行范围内）	6
小学（3km 车程）	5
中学（3km 车程）	0
国际学校（3km 车程）	5
初级学院（5km 车程）	1
大学（5km 车程）	13
理工学院（10km 车程）	1

住在 The Atelier 的一大优势在于小学的近距覆盖。Anglo Chinese School (Junior)、Anglo Chinese School (Primary) 与 St Joseph's Institution 步行可达，更重要的是，这三所都在 1 km 圈内。Singapore Chinese Girl's School、Farrer Park Primary 与 St Margaret's Primary 位于 2 km 圈内，也在合理范围。

若你有更年幼的孩子，Newton Kindergarten 距离仅 500 米。

公共交通

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Opp Newton FC’	48, 66, 66B, 67, 170, 960, 960e	120m，步行 2 分钟
‘Newton Stn Exit B’	5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 518, 518A, 700, 700A	450m，步行 6 分钟
‘Newton Life Ch’	5, 54, 124, 143, 162, 162M, 167, 167e	240m，步行 3 分钟

最近的 MRT：Newton MRT 最近，步行 10 分钟。注意其为换乘站，覆盖 North South 与 Downtown MRT 线路。

Novena MRT 距 Newton 一站；若不搭地铁，约 838 米，步行约 11 分钟。

私家车出行

核心目的地	距公寓距离（及预计高峰期车程）
CBD (Raffles Place)	8.8km，车程 20 分钟
Orchard Road	3.7km，车程 10 分钟
Suntec City	5.4km，车程 12 分钟
Changi Airport	19.3km，车程 20 分钟
Tuas Port (By 2040)	41.5km，车程 45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.9km，车程 20 分钟
Mediapolis (and surroundings)	14.2km，车程 20 分钟
Mapletree Business City	18km，车程 30 分钟
Tuas Checkpoint	30.7km，车程 35 分钟
Woodlands Checkpoint	20.2km，车程 30 分钟
Jurong Cluster (JCube)	16.1km，车程 25 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.5km，车程 30 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.4km，车程 20 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.7km，车程 20 分钟

就近出入口：

Makeway Avenue 设有两个出入口通往 Kampong Java Road。由此可接驳 Newton Circus，再上 Newton Flyover，或转向 Thomson Road。你也可以通过 Makepeace Road 转入 Bukit Timah Road 往城方向行驶，若在 CBD 一带上班，会更方便。

Kampong Java Road 与 Newton Circus 在早晚高峰时段车流较大。建议考虑使用 MRT 前往 Orchard 或 CBD；在高峰期，可能比开车更快。

开发团队

开发商 - Bukit Sembawang Estates Limited

Bukit Sembawang Estates Limited (BSEL) 是新加坡最早的本土住宅开发商之一。BSEL 自 1968 年起成为本地上市公司；早期 BSEL 以引入高效建造技术而闻名，从而让项目更可负担。

但在过去十年，BESL 更常与豪宅与核心地段项目联系在一起。近期如 8 St. Thomas (2020)，以及有地项目 Luxus Hills 与 Nim Collection。BESL 也在 2019 年进入服务式公寓领域，开设了 Frasers Residence Orchard。

Stack 分析

项目总平面图

Indulge @ 1st Storey

Immerse @ 6th Storey

Inspire @ 18th Storey

仅 41,580 多 sq.ft. 的用地，The Atelier 是个小体量项目。120 户分布在 8 个 stack，中高至 22 层；整体为近乎矩形的紧凑布局。

不同于常见的“中央泳池”布局，泳道沿北侧边界分布，毗邻 05 至 08 号 stacks。这几组 stack 离设施更近：池畔凉亭与镜面水景最靠近东北端的 08 号 stack，而花园庭院更靠近 05 号。

除了靠近池畔凉亭，08 号 stack 在 18 楼还近 Serenity Fitness，因此希望快速抵达泳池与健身区的住户，可能更青睐这里。

02、03、06、07 号 stacks 位于中部，围合会所；但就大多数买家而言，会所并非主要卖点。

04 号 stack 最靠近 6 楼的感官泳池与儿童戏水池。6 楼的 Tree Top Adventure 位于 04 与 05 号之间，儿童游乐区最邻近 05 与 06 号。以家庭为主的买家可重点关注 04 与 05 号。这两组也离单一出入口最远，理论上更安静。

仅设一个出入口，加上到访区不大，可能是个潜在问题——所幸仅 120 户；我们怀疑在圣诞、新年或访客集中时段，这里可能会较拥挤。

01 与 02 号 stacks 距离出入口最近；若你喜欢就近出入的便捷，这两组或许适合。但若更看重私密，则选择更内侧的 stacks。

西晒分析

得益于窗户的良好朝向，西晒在 The Atelier 并非大问题。

严格说来，04 与 05 号更易受西晒影响；但窗户角度做了规避，我们认为即便选这两组，体感也不会明显。

01 与 08 号距西晒最远。

户型配比

户型类别	类型	面积	单位数	管理费
Uno - 1 Bedroom	Type A	549 sqft	30	$492
Duo - 2 Bedroom	Type B1	872 sqft	26	$492
	Type B2	883 sqft	4	$492
	Type B3	915 sqft	15	$492
Tres - 3 Bedroom	Type C1	1,173 sqft	11	$574
	Type C2	1,184 sqft	4	$574
	Type C3	1,281 sqft	22	$574
Quad - 4 Bedroom	Type D1	1,496 sqft	4	$574
	Type D2	1,496 sqft	4	$574

The Atelier 以一、两房为主。1 房为 549 sq.ft.，2 房介于 872 至 915 sq.ft.。共 30 套一房与 45 套两房。

1 房处境略显尴尬；相较许多“shoebox”更大，但终究只是 1 房。部分租客或不青睐，因为对单人而言租金较高，又无法再找室友（但核心地段公寓本就非强价格敏感型租客的目标）。

03 与 06 号 stacks 全为 1 房。

3 房共 37 套，介于 1,173 至 1,281 sq.ft.。这类 3 房大致是家庭买家的“最低门槛”。

4 房仅 8 套、1,879 sq.ft.，仅分布在 01 与 08 号 stacks 的顶层四层。

估计管理费：1 与 2 房约 $492/月，更大户型约 $574/月。看似偏高，但考虑到仅 120 户，对于豪宅项目而言其实合理。

最佳 Stacks

我们更倾向 08 号 stack。它离出入口足够近且便利，但不在到访点正前方，能避开噪音。同时位处角落、靠近泳道与凉亭，并与 18 楼健身区有更直接的连通。

若你希望尽量“内收”、远离 Kampong Java Road，或更靠近儿童游乐区，可考虑上述提到的 04 与 05 号。

The Atelier vs Kopar At Newton vs Pullman Residences 户型对比：1 Bedroom

The Atelier 1 Bedroom

优点：

• 双槽厨房水槽
• 客厅带阳台与窗户
• 卧室可放下 king 尺寸床
• Jack-and-jill 卫浴布局
• 4 人用餐位

缺点：

• 卧室因空调机位导致无全落地窗

Kopar 1 Bedroom

优点：

• Jack-and-jill 卫浴布局

缺点：

• 卧室因空调机位导致无全落地窗

Pullman Residences 1 Bedroom

优点：

• Jack-and-jill 卫浴布局
• 厕所带窗（1 房少见）
• 布局高效
• 餐区可放 4 人餐桌
• AC ledge 位置最为理想

缺点：

• 三者中面积最小

价格评测

*颜色按最近的 MRT 站点编码

若你在关注新盘核心中央区（CCR）的物业，下图为最接近的替代品供你参考。The Atelier 尚未公布官方定价，但基于 $2,450 - $2,850 psf 的估算区间，你可据此与目前 CCR 在售新盘比较。

为更直观对比，下图展示了最相关的新盘比较。

Kopar at Newton 在地理上是 The Atelier 最近的竞争对手。主要差异在于 Kopar at Newton 体量更大（378 户），且为 99 年租赁权公寓。

假设 The Atelier 落在 $2,450 至 $2,850 psf 区间，与同侪相比并不算高也不算低。

Kopar at Newton 最高约 $2,585 psf，但我们预期像 The Atelier 这样的永久产权会有明显溢价。若按上限 $2,850 psf 估算，仅比 Kopar 高出 10% 多一点，作为永久产权的溢价是合理的。

若以总价（quantum）计算，Kopar At Newton 明显更可负担。但考虑到其为租赁权、且等效户型面积更小，这是意料之中。

因此在上述差异下，或许更合适的对比对象是 Pullman Residences（也因其同样主打奢华）。它同为永久产权，且占地更大。其估算保本价更高，约 $2,500，而 The Atelier 约为 $2,250。

话虽如此，由于户型面积差异明显，其总价普遍更低。因此，若你坚持要在该区入手新盘永久产权，更主要的权衡在于你对单位面积的重视程度。

转售对比

Development	Units	PSF	TOP	Lease	Quantum
Newton Edge	304	$1,650 to $1,749 psf, with an average of $1,700 psf	2011	Freehold	1 BR - $1.1m 2 BR - $1.26m
The Atelier	120	Est. $2,450 to $2,850 psf*	2024	Freehold	*1 BR - $1.39m - $1.56m *2 BR - $2.13m - $2.4m *3 BR - $2.87m - $3.3m *4 BR - $3.6m - $4.26m
District 9 average (including new and resale)	$2,314 psf as of January 2021

*价格非开发商报价，仅为估算区间

最相关的两个对比对象是 Newton Edge 与 Kopar at Newton——因为距离很近。

Newton Edge 紧邻 The Atelier，体量相近（104 户）。它更早（2011 年完工），但同样为永久产权。因毗邻，Newton Edge 与 The Atelier 共享大部分区位优势，如靠近 Newton MRT 与优质学校。

2 房及以上的价格自然高出不少，但这主要源自于年龄差（TOP 时相差 13 年）与 The Atelier 更大的户型面积。

Newton Edge 约 $1,700 psf，当然更便宜，但这已反映了十多年楼龄差。话说回来，某些买家会指出 Newton Edge 同样是永久产权且享有同样的区位优势；对不太在意最新设施的买家来说，Newton Edge 或许比 Kopar 更具吸引力。

升值潜力分析

该片区未来增长的关键之一是 Novena Health City。它是一个一体化医疗生态，预计 2030 年全面完工——尚需时日，但建成后将成为新加坡最大的医疗综合体。

其建筑面积达 600,000 sqm——约 85 个足球场之巨。这也意味着将提供超过 2,200 张病床。作参照，新加坡中央医院目前约有 1,500 张——可见其规模之大。

因此，你可以预期租赁需求与整体需求会提升，因为如此庞大的医疗枢纽需要大量岗位支撑。

谈升值也绕不开租赁。第 9 区相较边缘区吸引了更多投资者；当你转售时，潜在买家更可能是投资者而非自住客。

话虽如此，靠近 MRT 的核心区公寓租出速度通常很快；The Atelier 也不例外。但“租得出”不等于租金回报高——每月 $492 至 $574 的管理费（户数少导致更高）可能会让房东转而关注隔壁 Newton Edge 或 Kopar at Newton。这正是最大的问题：离 The Atelier 太近的两个强劲替代品，从投资角度看并不“友好”。

若你的目标是 20+ 年的长期投资（鉴于体量小且永久产权，集体出售的几率不低），追求稳定现金流与低空置率，The Atelier 或许适合你。但若你寻求更高收益或更快回本，可能需要选择竞争更少的标的。

我们的看法

就我个人而言，若要跻身“真正的豪宅”之列，这里还缺少一些要素——大户型没有私家电梯，便是一例。

在单位内部，部分取舍也更偏主观；并非每个家庭都能接受没有 yard，或是开放式厨房。

话说回来，若以单位面积来界定，它又可被视为豪宅。目标客群十分清晰：看重更大室内面积、愿为永久产权支付溢价、并希望孩子就近入读优质学校的人群。

尤其值得点赞的是对儿童设施的重视：Tree top adventure、儿童游乐场、儿童泳池，甚至还有桌球台与 study pods。家有幼儿的父母自然知道这些配置的价值。

仅 120 户，价格肯定不低——但它本就服务于小众买家。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文