The Reef at King's Dock 评测：新加坡首个设有浮动甲板的公寓

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项目:	The Reef at King’s Dock
地区:	04
地址:	2-22 Harbourfront Avenue S(097992-098001)
产权:	99 年，自 January 2021 起算
单位数量:	429
占地面积:	284,264 平方英尺
开发商:	Harbourfront Three Pte Ltd (JV between Mapletree and Keppel Land)
TOP:	December 2025

自公布推出以来，The Reef at King’s Dock 在主流媒体与公众讨论中引起了相当多的关注。毕竟，它是最初在 Keppel Land 1999 年度报告 中获批的 32-ha Harbourfront 重新开发项目里的第 4 幅住宅地块。 

原本计划用 10 年完成，结果却拉长成了 22 年。若你需要一点提醒来感受这些年的变化……Keppel Land 表示，其首个项目（推测为 Caribbean at Keppel Bay）将配备“智能家居”功能，例如‘具备宽带上网的个人电脑’，并为住户提供‘专属的互联网域名电子邮箱地址’。彼时的生活该是多么简单！这也恰好提醒我们——至少在科技层面——我们已走了多远。

自一开始，新加坡的经济繁荣便与环绕我们的海域紧密相连。早在 1819 年 Sir Stamford Raffles 将我国视为英国新港口的天然选址之前，早在 14^th 世纪，新加坡便已是一个贸易港口。 

那么，这段小小的历史课有何意义？这处发展正位于新加坡部分财富起源之地。The Reef 所在并以其命名的 King’s Dock，于 1913 年启用时是仅次于利物浦 Gladstone Dock 的全球第 2^nd 大船坞。连同同一区域内另外 3 个船坞，新加坡的贸易活动随之兴旺。我认为，了解这个地点的历史，有助于你更深入地理解自己所购买的是什么。

以免继续让你感到乏味，我们进入惯常的内部探访吧！ 

The Reef at King’s Dock 深度探访

每当听到滨海公寓推出时，很难不为之兴奋。海景的诱惑、海风拂面的畅快，以及与众不同的生活方式，往往都是营销手册里承诺的卖点。

理所当然，这类项目通常定价更高，这也情有可原。就算在像新加坡这样的岛国，临水的地块也十分有限。因此，The Reef at King’s Dock 自推出以来备受关注，因其参考价从 $960,000 起（以这个价位就别指望能拿到海景朝向的单位）。那个低于 $1 million 的“魔法”总价，不出意外地吸引了大量目光。

话虽如此，众所周知，Reflections 和 Corals 的不少买家因当年买入价高而出现了账面乃至实际亏损，因此，The Reef at King’s Dock 需要证明自己能够打破这些“前辈”邻居的走势。 

因此，The Reef at King’s Dock 是继 Carribean at Keppel Bay、Reflections at Keppel Bay 和 Corals at Keppel Bay 之后的第4个住宅地块。不管你是否在意，The Reef at King’s Dock 将是唯一一个没有“Keppel Bay”门牌地址的项目。

我知道很多人会关心租期起算日——毕竟 Corals at Keppel Bay 的租期从 2007 开始，尽管它在 2016 才建成。所以你或许会高兴地得知，The Reef at King’s Dock 的租期已补足，自 2021 年 1 月起算。

至于没有 Keppel Bay 门牌这件事，其实既是利也是弊。利在于它位于更为通达的 Harbourfront Avenue，驾车者可便捷地左转或右转前往 Mapletree Business City 或 CBD；而前述公寓的车主通常得多开一段路再掉头才能抵达 CBD。（听起来似乎不多，但若你每天早高峰通勤，这差别可不小）。

弊在于这并非专用道路，往 Keppel Bay Tower 与 Harbourfront Centre 上班的车辆会大量驶入。

在我看来，这样的道路通达性仍然非常值得。

示范单位就位于实际工地旁，其所在位置日后将建设一座公共公园。紧邻现场的位置让潜在买家更容易想象未来每日清晨醒来所能见到的景致。

如上所述，The Reef at King’s Dock 坐落在 Harbourfront Avenue，上述区位为驾车者带来显著优势。此外，它也是 Keppel Bay 一众公寓中距离 Harbourfront MRT 最近的一个。

因此，尽管公共交通连接出色，The Reef at King’s Dock 实际上仍提供 1-to-1 车位配比。此外，因 81% 的单位为 1 与 2 卧室布局，我预计其中不少将租给更倾向于使用 MRT 或巴士等更环保出行方式的住户。无论如何，这里的车位供给基本不成问题。 

从模型可见，建筑师采用了 10 座不同高度的住宅楼，这背后自有深意：最大化面向水岸景观的单位数量。因而，没有海景“奢侈待遇”的单位，至少也能享有园景；另一些则可远眺 Mount Faber。

“Courtyard Blocks”（10 与 20）在中央设有天井式庭院（顾名思义），在新加坡算是相对新颖的概念。公共走道的设置会略微影响私密性，但也能与邻里建立起一定的社区氛围（前提是邻居友好）。当然，若与你的性格不太契合，还可选择层数更低的“Urban Villas”和“Garden Villas”，其中 Urban Villas 融入了更为现代的设计元素（例如：不规则形状的阳台）。 

The Reef 的最大亮点无疑是那条 180-m 漂浮甲板，它将泳池与 King’s Dock 本体无缝融合。甲板上设置了 50m 标准泳道池，左右两侧各有 2 个较小的泳池。也许谈不上同样震撼，但我对这一漂浮甲板的第一印象，让我联想到悉尼的 Bondi Beach Iceberg Club。值得一提、也很能打动千禧世代（或任何关注环保的人）的，是其对环境的重视：项目聘请了专业环境咨询公司与海洋生态专家 DHI，依据生态设计原则，优化混凝土漂浮甲板的水下表面，以促进海洋动植物的附着与栖息，从而提升 King’s Dock 的海洋生物多样性。

我也欣赏这一设计并非只为博媒体头条，而是相当聪明的构思——它为住宅留出了更多陆地面积，同时让所有亲水设施都“安放在水上”，这也更合乎情理（把你更贴近大海）。

不出所料，甲板会随潮汐升降。

不过，其与 Corals at Keppel Bay 的位置相当接近（那边住户几乎可以直接看进来），恐怕并非人人喜欢。我也很难想象那边的居民会对此感到高兴，因为它占据了他们过去所享受的相当一部分水景视野。

如果这座甲板能放在真正的临海一侧（面向 Sentosa），就完美了——当然，这只能想想……

以 429 个单位的体量来看，配备 1 个 50m 泳道池与 2 个小型泳池，算是相当体面。

50m 泳道池满足日常锻炼，休闲泳池则用于放松。这些泳池被巧妙地布置在甲板边缘，更贴近海面，我想实际感受会像是在一汪水上“漂”着另一汪水。

在更靠尽头的位置是活力池，同时也设有常见的按摩池区域。

在 180m 漂浮甲板的尽头还将设有一处海洋观景吊床，供住户欣赏景致。Straits Times journalists 早前报道该项目时，还曾在此处发现 monocle bream、orange-spotted rabbitfish、pipefish 与 copperband butterfly fish 等鱼类，或许确实会有些看头。我很喜欢“吊床”这个构想，因为它让人如此贴近自然；这些细节上的用心与勇于创新，值得为建筑团队加分。

我还想指出的一点，是新增了 3 房“别墅”单位。此类户型仅有 8 套，分为 2 栋，每栋 4 户。它们或可作为寻求多代同堂住宅、却对有地物业兴趣不大的买家的替代选择。

若预算充裕，买下全部 4 户，自然就等于整栋独揽。你也可以选择上下层各买一套，开发商可按需预留内部楼梯，将两户打通相连。

除这座新颖的漂浮甲板外，The Reef at King’s Dock 的其他配套相对常规——仅 1 个网球场；以“生活方式”为卖点的项目而言，这可谓最低配置。虽然宣传册称在 1 层/地库共有 35 项设施，但不少只是营销话术——许多社交亭、草坪被冠以不同名称。

比如所谓的“静谧平台”。

或者“Twilight Pavilion”（共有 3 处）。不过，这一处的观景条件或许最佳。

设备齐全的主会所（King’s Club）正对 180m 漂浮平台，我相信这将成为你招待亲友把酒言欢的体面场所。若 King’s Club 过于拥挤，你也可以选择 King’s Lounge 或其他亭阁来款待宾客。 

当然，常规的室内健身房与户外训练区也一应俱全。别忘了整条滨海步道任你使用（一路步行可达 Labrador Park）。

除上述配套外，10 号楼还将独享另外 3 层的设施！有趣的是，开发方选择集中在单一楼栋，而非分布在 2 或 3 栋之中。据称其考量在于，让住户不仅能面向大海，也能眺望 Mount Faber 山峰。 

不过，其他楼栋的屋顶却不对住户开放，倒是用于雨水回收与灌溉，多少有些可惜。我欣赏这些绿色设计，但或许也能挪出一小块空间做些屋顶座位！

3 层设有一处小型冥想平台，6 层则有同样不大的养生平台与 Faber Lounge；屋顶花园上一整层为社交与用餐亭区。

鉴于 The Reef 与静谧的水元素相邻，屋顶花园无疑是此类项目的加分项；不过，3 层与 6 层的区域除丰富景观外，似乎并无太多实质用途。 

最后，简单谈谈设计。总的来说，我喜欢。淡金色的点缀与错落的楼栋高度，使其在当前市场上颇为独特。

当然，审美向来主观，但我想，很少有人不会被它的外立面所打动。

The Reef at King’s Dock 1卧室评测

以 538 平方英尺的面积，在当下来看这类 1 卧室户型算是相对不错的尺寸。全盘共有 116 套 1 卧室单位，占 429 套的略多于四分之一，即 27%。 

因此，最小的 1 卧室为 431 平方英尺（无阳台），而最大的则为 657 平方英尺，因为带有书房。 

这通常不是我会特别留意的细节，但我确实很喜欢 The Reef at King’s Dock 展示门牌号的方式。采用流畅的哑光黑饰面，极简之中又不失——姑且这么说——精致感。 

不止如此，每户还配有可上锁的鞋柜。门外放置鞋柜并不新鲜，但自带锁的并不多见（考虑到安装并不难，这点反而有些奇怪）。就第一印象而言，这是个非常不错的开端。 

走进室内，最先感受到的是整体偏暗。我把这归因于深色木饰面与较为克制的灯光。或许 ID 想营造一种深沉的氛围，甚至仿若船舱。从积极的一面看，空间显得更为温馨，但也会让体感面积比实际更小一些。 

好消息是，您实际上可以在两种不同的饰面之间选择：其一，即眼前所见；其二，则是浅米色磨砂玻璃饰面。就我个人而言更偏好浅色方案，但能提供选择本身已相当难得。有趣的是，这项选配仅适用于 1 卧室户型。因此若您正考虑 1 卧室，可谓有福了——通常这类定制选项只会出现在更高端的单位上。

这里没有多余的玄关面积，入户动线直接与厨房合一。与多数小户型一样为开放式设计，因此若进行重油烟烹饪，最好同时打开大门与阳台门以形成对流。

冰箱与烤箱由高端品牌 Miele 提供，洗烘一体机则来自 Whirlpool——一个你可能不常听到的品牌。另一个亮点是哑光黑水槽，观感高级，手感也相当扎实。

继续往里走，2.9 米的层高（高于常见水准）更能被感知。更难得的是，这一规格在全栋统一配置，并非仅限于底层或顶层。

同时，作为较为高端的项目，各户型的地面均采用大理石铺装。

就空间而言，餐区表现可圈可点，摆下容纳 4 人的餐桌并不困难。当然，餐桌不宜过长，否则会侵占过道。

注意，电视背后的滑门可以移动，以完全遮蔽卧室，确保私密性。不过，悬挂电视所用的装置为样板房的 ID 配件，交付时不包含在内。

餐桌后方设置了 DB 箱与额外收纳，但深度不大，实用容量不宜期望过高。

起居区表现同样不错，可放下一张 2/3 人座沙发与一张小茶几。

这额外的层高确实显著提升了空间的尺度感与体感。

正如从平面图所见，阳台是本户型较为薄弱的一环。由于为三角形布局，除简单的坐椅与小桌外，其他摆设略显局促。无论如何，偏好室内空间者或许会乐见其成；若偶尔想坐在室外赏景，仍有一块尚可利用的区域。

如图所示，卧室的面积分配同样不俗。样板间放置的是 King 尺寸床，两侧仍留有充足的通行空间；若希望进一步节省面积，Queen 尺寸床完全足够。

遗憾的是，空调外机平台位于卧室外侧，因此无法做到整幅落地窗，稍显可惜。

衣柜尺寸中规中矩，但细节颇为用心。其一是深色玻璃移门，质感高级；另外，柜内照明也包含在交付标准内，甚至连抽屉内的灯光都有配备。

就面积而言，主浴室的尺度相当可观。水龙头等配件来自 Dornbracht（那套漂亮的黑色龙头）与 Geberit，规格上乘。

同时配备挂墙式马桶与自动洁身器——确实令人眼前一亮。

亦提供雨淋花洒，不过若能再加入常规手持花洒，使用弹性会更佳。

除此之外也需留意：这里没有窗户进行自然通风，更大的不足在于缺少 Jack-and-Jill 式双入口。因此，当有访客在场时，偏好将卧室保持私密的住户将别无选择。当然，若您本就不打算在家招待宾客，这点影响不大。

The Reef at King’s Dock 2卧室 B4 户型 (764 平方英尺) 评测

以 764 平方英尺而论，这个 2 卧室单位在当下新盘的 2 卧产品中属偏大尺寸。2 卧室也是 The Reef at King’s Dock 中数量最多的户型，在 429 个单位中有 233 个为 2 卧，占比 54%。 

产品线也相当丰富，最小的 2 卧为 678 平方英尺，最大的 2 卧别墅达 1,163 平方英尺。若偏好更高效的“哑铃型”布局，则需往更大户型看，只有 2 卧 + 书房才提供这种选择。 

同样地，这个 2 卧室单位也配有那块抛光的门牌号以及可上锁的鞋柜。

这里也是同样的做法，入口同时兼作厨房区域。虽无多余玄关空间浪费，但也意味着它仍为开放式厨房布局。

话虽如此，由于厨房空间并未侵占餐区，如有需要，你可以在交界处加装推拉门，将其改为封闭式。

过道较宽，即便 2 人同时操作也有足够活动空间。与 1 卧单位相同，厨房电器来自 Miele，但洗烘一体机为 Whirlpool。

差点忘了，这里的橱柜材质为我在上文 1 卧评测中提到的“选项 2”。不过遗憾的是，该选项仅适用于 1 卧，较大的户型无法选择。

收纳空间尚可，但台面可能略显不足。为缓解这一点，他们在柜体内设置了电源插座，你可以直接拉出抽柜即刻使用厨房小电器——而无需占用台面。

铰链来自 Hettich，虽不如 Blum 知名，但市场普遍评价其品质出色。当然，配有缓冲闭合。

这里也配有一体式挂杆（与前面的 1 卧相同）。

转到客餐厅，整体相对常规。2.9 米层高在此同样奏效，地面为高规格的大理石。

餐区表现中规中矩，需留意左侧的 DB 箱与储物柜。若希望在有人就坐时也能开启柜门，餐桌椅大概率需要略微往客厅方向移动。

当然，若这些柜子使用频率不高，也可临时挪开椅子，从而为家具争取更多空间。

综合而言，客厅尺度不错，可容纳一张较大的三人沙发，以及常见的茶几与电视柜组合。

当然，这也取决于电视柜尺寸；若采用壁挂方案，通行空间会更为充裕。

同样，阳台的形状并不算最理想，但仍有足够面积可布置舒适的座席以享受景观。

值得一提的是阳台配置的铝网帘（可作帘或屏幕——取决于视野）。其好处在于既能通风采光，又可在一定程度上隔热。并且为电动控制。

次卧面积中等，遗憾的是由于左侧有墙且外侧为空调机位，并未采用落地（或整面）窗。

衣柜为常见的两扇门设计，不过我更偏爱玻璃门板，整体更显利落与高端。

公共浴室面积相当可观，并配备 Dornbracht 与 Geberit 的同等级高端配件。公共浴室提供雨淋式花洒，但自动洁身器仅配置于主浴。

该单位并非边角堆叠，因此此处没有用于通风的窗户。

最后，主卧设有一段小玄关，起到一定的私密性过渡。

就面积而言并无可挑剔。即便摆放一张特大床，仍可留出一点位置放置小型梳妆台。

这里还设有一个阳台。尽管不大，但可供你享受海风或观景——尤其当你为面海单位支付溢价时，毕竟这是一个强调生活方式的项目。

主浴室的面积与公共浴室相当（更能说明公共浴室的尺寸出色）。

除相同配置外，这里还配备了 Geberit 的自动洁身器。若你常去当下新落成的豪华酒店，这一配置已愈发成为常见标准。

The Reef at King’s Dock 3 卧室尊享型评测

面积为 1,216 平方英尺，可以说这套 3 卧室单位比新盘市场上平均的 3 卧室单位更大，因为也有紧凑型单位不足 1,000 平方英尺。 

项目中仅有 80 个此类单位，占 429 个单位总数的 18.6%。最小的 3 卧室单位从 1,076 平方英尺起，而 3 卧室别墅型单位为 1,572 平方英尺。 

正如更大面积单位常见的做法，入户玄关可为住户提供私密性。顺带一提，这里没有配备私家电梯（因此维护费会比你预期更低）。

同样配有黑色蚀刻门牌号与可上锁的鞋柜，这一点没有意外。

继续往里走，厨房位于你的左侧。

尺寸不错，台面与收纳空间也可观。还配备了一台体积不小的 Miele 智能冰箱（比 1 和 2 卧室单位更大），非常讨喜。若你留意到，厨房的配色与 1 和 2 卧室单位所见并不相同；同样地，这是固定配置，并非可供选择的选项。 

另一个优点是这里设有可开启的窗户，有助于厨房通风。 

不过，对我而言，最出彩的是水槽上方的滑动玻璃面板。

如果你对新盘示范单位不陌生，或许已习惯了这里常见的固定玻璃——其作用主要是让厨房显得更开阔。但他们更进一步，做成了可移动的玻璃面板。因此你可以灵活选择封闭或打开，以便将厨房彻底通风。 

再配合外侧这块小吧台，你还可以把它当作“快餐式”的早餐台来使用！

再往里走，右侧有一个小型 WC，若你把所谓的“Universal”房间当作佣人房使用，它可起到补充作用。一个主要的缺点是缺少正规的晾晒/工作阳台，因此如果要晾衣服，可能需要改用阳台空间。 

多功能空间既与厨房相连，也与走廊相通，使用更灵活。由于柜体的镜面与灯光反射，实际面积不易判断；不过这里也配有窗户，若作为佣人房，自然通风会更好。

餐区整体还可以，但有个“小毛病”——由于墙面需要外凸以容纳公共卧室的衣柜，而餐区又需为通往客厅的走道留出空间，因此你可以预见会有一定局限。

最好选择一张可延展的餐桌，必要时可拉伸以容纳更多宾客。

至于客厅，面积表现更好。虽然仍需与不规则墙面“周旋”——这会对沙发长度形成物理限制。 

即便摆放了电视柜和相当尺寸的茶几，你也能看到仍有充裕的活动空间。不过仍需提醒，这里的沙发进深较短。

这里的阳台终于是规整的形状，面积也不小，如果你想要一个替代性的用餐空间，完全可以在此摆放一套小型餐桌椅。也可以从这里看到电动的铝制网状遮屏。 

接下来是公共浴室，采用“Jack and Jill”双门设计。这意味着既可从走廊进入，也能从卧室进入——在使用上等同于套内卫浴。

因此，这间浴室没有窗户可进行自然通风（因为它位于户型中部）。不过你能见到与此前相同的高规格配置，卫浴配件来自 Dornbracht 与 Geberit。

这间公共卧室进门有一段较长的走道，对注重私密性的人来说是好事，但确实不是最高效的空间利用。正如你在餐区看到的墙面外凸，那部分空间被“借”给了右侧这组一体化外观的衣柜。

卧室本身面积尚可，但由于室内设计加入了一组厚重的搁架，明显让空间显得更局促。这里看起来不是落地窗，是因为磨砂玻璃为 ID 处理；实际为落地窗，无需担心。

接下来是第二间公共卧室。

说实话，面积不大，但优点在于布置灵活，可按你的用途调整。示范单位展示为书房方案，配有书桌与上方搁架。 

如果仍打算作为常规卧室使用，也可选择常规衣柜配置——这点灵活性值得称道。

主卧的尺度与此类面积单位的预期相符。可放置一张 king size 床，床两侧还能摆放小型床头柜。

衣柜延续了其他卧室的简洁设计，但标准尺寸并未增加（基本上还是不太够用）。

对于向往海边生活方式的人来说，这里还设有一处阳台应当会令人满意。面积不大，但足以成为一个舒适的户外小空间。与另一处阳台相同，你也能获得电动网状铝制遮屏（仍取决于具体单位类型）。 

主浴室的面积完全不差；不过若你期待能有浴缸泡澡，我想“浮动平台”上的活力池也算是相当不错的安慰。

这里配备标准的壁挂式座厕，以及来自 Geberit 的自动洁身器。

与其他空间一样，哑黑色的配件走在潮流前沿。虽然配置了顶喷花洒很好，但下方花洒的安装位置偏低，若按常规方式使用并不算理想。

这里最后一个独特之处是这扇可摆动的网状“窗”。这种可透气的材质允许光线与微风穿过（类似于外侧的铝制网幕），同时仍能提供一定的私密性。

The Reef At King’s Dock 地段评测

如果你熟悉 Harbourfront 一带，你会清楚 The Reef at King’s Dock 在所有 Keppel Bay 公寓中的区位最佳——尤其是综合考虑驾车通达性与公共交通连通性时。

步行不远即可到达 Harbourfront MRT 站，而且别忘了，这大概也是新加坡少见的更具景致的步行路线之一。

Seah Im Food Centre 也在不远处，日常想吃小贩美食很方便；此外 Harbourfront Centre，以及当然，VivoCity，都有大量餐饮选择。

不过，说到底，大多数关注这一带的人看重的还是生活方式的优势。你可以步行至 Keppel Bay 的滨水咖啡馆——若想走得更远一些，驾车去 Sentosa 也只需很短时间。

配套

杂货/超市

超市名称	距离公寓（及预计步行时间）
Cold Storage – HarbourFront Centre	400m，步行 6 分钟
FairPrice Xtra – VivoCity	650m，步行 8 分钟
Shine Korea Supermarket – VivoCity	650m，步行 8 分钟

学校

教育阶段	院校数量
Preschool（步行 1km 内）	2
Primary（3km 车程）	2
Secondary（3km 车程）	2
International School（3km 车程）	0
Junior College（5km 车程）	0
University（5km 车程）	1
Polytechnic（10km 车程）	1

公共交通 

巴士站	服务巴士线路	距离公寓（及预计步行时间）
‘Aft HarbourFront Stn’	10, 30, 30e, 57, 61, 97, 97e, 100, 131, 143, 145, 166, 188R, 963R, RWS8	180m，步行 2 分钟
‘Harbourfront Stn Exit A’	10, 30, 30e, 57, 61, 65, 80,  97, 97e, 100, 123M, 131, 143, 145, 166, 188R, 855, 963R, NR1, NR6	450m，步行 5 分钟

最近的 MRT: Harbourfront – 步行 4 分钟，350m

居住在 Keppel 区域最大的吸引力之一在于，一边拥有极佳的联通性，一边还能欣赏迷人的海景。我对早期 Keppel 项目（如 Caribbean 或 Reflections）的一个不满之处，是前往 MRT 的步行距离——并不算近。然而，The Reef at King’s Dock 显然解决了这一点，它是距离 Harbourfront MRT 最近的地块，步行应少于 5 分钟。Harbourfront MRT 连接 Circle Line 和 North-East Line，可在数分钟内便捷通达新加坡的各个地方。 

如果乘坐地铁并非你的偏好（是的，确有其事——有人会抱怨缺少“风景”），这里的巴士服务也非常完善，基本可以带你往返全岛几乎任何地方。  

私人交通 

主要目的地	距离公寓（及预计 高峰时段 [0830] 驾车时间）
CBD (Raffles Place)	5.6km，20 分钟车程
Orchard Road	6.2km，26 分钟车程
Suntec City	6.4km，24 分钟车程
Changi Airport	23.5km，27 分钟车程
Tuas Port (By 2040)	35.0km，50 分钟车程
Paya Lebar 商区/空军基地 (By 2030)	17.7km，27 分钟车程
Mediapolis (and surroundings)	5.8km，16 分钟车程
Mapletree Business City	3.2km，11 分钟车程
Tuas Checkpoint	24.8m，32 分钟车程
Woodlands Checkpoint	24.8km，38 分钟车程
Jurong Cluster (JCube)	12.9km，25 分钟车程
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.3km，41 分钟车程
HarbourFront Cluster (Vivo City)	1.4km，7 分钟车程
Punggol Cluster (Waterway Point)	25.4km，32 分钟车程

就近出入口： 1 个出入口——Telok Blangah Road 双向可达。The Reef 与各大高速公路衔接顺畅，且新加坡的 CBD 位于南部，因此本项目距离上表中的多数核心地点都相当近。表中所示平均通勤时间较长，是基于早上 8:30 高峰时段的平均路况估算。 

开发团队

开发商 – Mapletree (61%) 和 Keppel Group (39%)

本项目由 Mapletree 与 Keppel Land 的 JV 合作开发，二者均是新加坡顶尖的开发商。尽管两家公司近年来在开发新加坡公寓方面并非最活跃，但 Keppel / Harbourfront 区域正是 Mapletree 与 Keppel 的大本营，如今此地的发展离不开他们的功劳。

Mapletree Investments 最初于 2000 年成立，用以持有从 PSA Corporation 转移至 Temasek Holdings 的非港口类资产。在此过程中，他们开发了 24ha. 的 Harbourfront 区域，包括 VivoCity、BofA Merill Lynch Harbourfront、St James Power Station 和 Harbourfront Centre。如今，他们在全球各细分领域管理着价值 S$60.5Bn 的资产，并管理 4 只 REITs 与 6 支私募股权基金。

Keppel Land 是 Keppel Corporation 的地产臂膀。Keppel Corporation 成立于 1968 年，起初专注于海事与近海业务。其进军房地产始于 1983 年收购 Straits Steamship Company，这是一家在新加坡拥有大量土地储备的航运公司。他们将 Keppel 区域从船坞改造为一系列奢华住宅项目，率先推出 Caribbean at Keppel Bay (2004)、Reflections at Keppel Bay (2011) 与 Corals at Keppel Bay (2016)。此外，他们目前亦在销售 19 Nassim 与 The Garden Residences。其地产版图亦跨出国门，已在越南、中国、印尼与美国等地完成多项项目。 

建筑设计 – KCAP Architects & Planners

KCAP Architects & Planners 成立于 1989 年，总部位于鹿特丹，由 Kees Christiaanse 创立。KCAP 以打造可持续的城市生活环境著称，其建筑与公共空间为城市注入活力并焕新面貌。

其设计方法论的特征，是力求为城市人居环境增添品质，本项目中即有所体现。他们此前亦曾参与 URA Master Plan 的 Jurong Lake District 规划。 

楼栈分析

项目总平面图

The Reef at King’s Dock 设施

功能室	休闲廊	健身房
工作室	更衣室与蒸汽浴	烧烤区
花园	草坪	庭院
游乐场	户外健身	网球场
宠物活动区	自行车停放区	50M 泳道池
休闲泳池	Jacuzzi

本项目所处地块狭长，因此在某些空间的尺度与气派上有所限制，例如 Arrival Plaza。不过，284,264 平方英尺的地块面积对于 429 个单位而言已相当可观。若只匆匆一瞥，你或许会觉得配套并无出奇之处——空中露台、网球场、50m 泳道池——这些通常在体量较大的项目中更常见。尽管如此，对于 429 户的项目而言，能配备这些已属加分项，而且在部分设施的呈现上，项目更是更进一步、执行得颇为出色。  

那条 180m 长的漂浮甲板让我彻底“种草”，在千篇一律的新加坡公寓中颇为新颖，肯定会成为你与访客间的话题。若再配上 King’s Dock 的一些历史，相信足以令他们印象深刻，甚至也会考虑入手一套。

项目内分布着大量社交与用餐亭阁，许多可享有某种形式的优质景观（多与水景相关），因此在需要预订时，竞争不至于太激烈。 

下午西晒分析

不言而喻，所有朝西、可饱览壮阔海景的单位，同样也会直面下午西晒。鉴于项目采取线性布局以最大化景观，这基本等同于所有拥有海景的 Stack。

西晒最严重的应是第 48 号 Stack，因为它在年末/年初还会受到来自西南方向的日晒。

下午西晒最少的 Stack 为 57、58 和 18–21 号，它们朝东，且被邻近单位遮挡，来自南北方向的间接日照影响也较少。

户型配比

户型	面积	套数	管理费
1BR	431 – 592	114	$375 / $450
1BR + Study PES	657	2	$450
2BR	678 – 764	195	$450
2BR + Study	893	6	$450
2BR Premium	883	20	$450
2BR Villa	980 & 1,163	12	$450
3BR + Study	1,076 & 1,464	25	$450
3BR Premium	1,216 – 1,464	47	$525
3BR Villa	1,345 & 1,572	8	$525
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项目共设 10 栋住宅楼，The Reef 的单位涵盖 1 至 3 Bedroom。鉴于邻近租赁客群庞大也在意料之中，多数单位（81%）为 1 与 2 Bedroom。若你考虑在 The Reef 购买 4 或 5 Bedroom，则需要转向周边其他项目。

从表格可见，每种户型都有多个变体，其中 Villa 单位通常位于一层并配有 PES。  

就 Keppel 区域而言，管理费同样令人满意——$450 与 $525 对于奢华项目来说偏低，尤其与其同侪如 Reflections at Keppel Bay、Corals at Keppel Bay，或牛顿新盘如 Pullman Residences 相比更具优势。 

不过，我也了解到不少较年轻的买家被一卧的吸引力价位与生活方式所打动，但请注意其管理费相较大众化项目要高出不少。 

最佳 Stack

要在 The Reef at King’s Dock 里选出“最佳 Stack”并不容易。

容我解释，10 与 20 号楼为较高的庭院楼（Courtyard Blocks），部分单位可享受最佳的海景与更远的视野。坦白说，这样的景观极为迷人；若你对可获得的景观仍有疑虑，不妨到示范单位先睹为快。

不过，为了获得如此全景视野，楼栋也以一定角度朝向，几乎会正面承受西晒。在我看来，这是最大的不足。亚洲买家往往更介意午后西晒，而世界上许多地方的人则乐于欣赏如画的日落。若你的打算是出租，这点或许问题不大。

若你仍希望一窥壮阔海景，则可关注低矮的 2 号与 8 号楼，以及 6 号与 22 号楼的部分单位。它们更偏向西北向，算是“两害相权取其轻”。此外，2 号与 8 号楼还可直接眺望 King’s Dock 与漂浮平台。 

The Reef at King’s Dock 与 Corals at Keppel Bay 1 Bedroom 对比

在 The Reef at King’s Dock 与 Corals at Keppel Bay 之间，The Reef 的整体单位面积更小，因此总价也更低。 

我个人更偏爱方正高效的布局，但并非所有人都会喜欢三角形阳台的户型。从 Corals 的平面图可见，因外立面设计所致，室内多为不规则布局。对部分单位而言，厨房与电视墙相对，沙发的摆位会显得尴尬。 

另外需注意，The Reef at King’s Dock 最小的一卧（无阳台）朝向为旁侧的办公楼；相比之下，Corals at Keppel Bay 最小单位则朝向内部或辅道。 

价格评述

如果你在考虑 The Reef at King’s Dock，你无疑会把它与周边项目作比较。以下是它的对比表现！

项目	单位数	Psf	TOP	租期起始	新 99 年
The Reef at King’s Dock	429	~$2,400	2025	2021	–
Caribbean at Keppel Bay	969	$1,480	2004	1999	$1,902
Reflections at Keppel Bay	1,129	$1,595	2011	2006	$1,879
Corals at Keppel Bay	366	$2,023	2016	2007	$2,356

The Reef at King’s Dock 直接与其 3 个主要邻近项目竞争。虽然 Harbourfront District 4 区域还有其他公寓，但为了便于比较，我选择了这 3 个。 

Caribbean 和 Reflections 基本可以视为“巨无霸”项目，因此并不具备 The Reef at King’s Dock 或 Corals at Keppel Bay 所能谈及的同等私密性。诚然，Reflections 因其 6 座独特的弧形玻璃塔楼，是且将继续是该地区真正的地标；而 Caribbean 则可谓是 4 个项目中外观最乏味的一个。

做一个非常简单的计算：用当前 psf 除以剩余年限，再乘以 99 以估算“全新租期”的成本，你会发现这 2 个较老项目大约在 $1,900 psf 左右。若我们假设 The Reef 的平均 psf 约为 $2,400，则较这些项目溢价约 ~27%，我认为这可归因于需销售的单位数较多，以及其距离 MRT 更远。 

至于 Corals at Keppel Bay，它一开始就处于劣势，因为其租期几乎在项目实际 TOP 前近 10 年就已起算。这并不常见，通常应在 4-5 年左右。若我没记错，当时这一带的单位供应确实过剩，而需求不足。Greater Southern Waterfront 与 Sentosa-Brani Masterplan 的公布，无疑重新激发了对该片区的兴趣。

因此，你会注意到它的 psf 价格与 The Reef 相差无几；而后者凭借诸如 180m 漂浮式平台等更具特色的亮点脱颖而出。如果要在两者之间选择，我个人会倾向 The Reef。其自 2021 年起算的全新99 年租期，也更有利于把握未来 GSW 总体规划的红利。 

总体而言，我对 The Reef 的投资观点主要仅限于 1 房型，这主要是因为该区域缺乏可负担的 1 房单位。正如你所见，Reflections 和 Caribbean 都不提供此类户型。 

因此，目前 1 房型唯一的存量竞争来自 Corals at Keppel Bay，其仅有 46 个 1 房单位，而且多数入场价约在 $2,500 psf。即便以最小面积计算，最近一笔 $1.55 million 的成交价与 The Reef at King’s Dock 相似面积（指示性）$1.2 – $1.3 million 的价格相比，仍存在相当可观的差距。 

对于以投资为目的、关注最小 1 房型的买家而言，那个 $95x,xxx 的价格颇具吸引力：其一，它低于“神奇”的 $1 million 门槛。在这样的地段能实现这样的总价，不难理解为何目前项目热度不低。我确实认为，若非当下的疫情，最小 1 房型很可能会以 $1.1 – $1.2 million 的价位推出。 

一如既往，我们观察到新项目在既有片区引入多样的户型配比以匹配供需。鉴于旁边有庞大的办公人群，我预计租赁需求会较为健康，从而为价格提供一定保护。当然，这里的管理费会影响到租金回报率，但其可租性仍具吸引力。对于寻求潜在租金收入的人来说，这同样是个相对容易的选择，毕竟与 The Reef 相比，Corals at Keppel Bay 的月度管理费相当高昂。 

至于 2 房与 3 房，你会发现从总价层面看，价格已经相当接近。因此，从投资角度，在目前的指示性价格下，我认为需要更谨慎的考量。这并不是说没有资本增值的潜力（尤其考虑到租期起算年份的显著差异），只是 1 房的风险相对更低。 

升值分析

或许对 The Reef at King’s Dock 最大的疑问在于迄今较新的 Keppel Bay 公寓的表现。简而言之，其转售市场表现相当低迷。再加上 Corals at Keppel Bay 与 Reflections at Keppel Bay 至今尚未完全售罄，你也就能理解为何一些人会心存顾虑。 

进一步来看，Corals at Keppel Bay 迄今仅有 1 笔获利成交，毛利为 $115,200。坦白说，扣除各项成本后，几乎谈不上有多少收益，甚至可能亏损。迄今有 5 笔亏损交易，亏损介于 $80,100 至 $238,400。 

Reflections at Keppel Bay 在转售方面同样表现一般，但至少目前有 108 笔盈利成交，最高利润达 $738,658。（曾有一笔 $2.4m 的毛利，但其买入价仅 $329 psf，极可能是个特例，我将其忽略。） 

尽管如此，目前总体上亏损交易仍多于盈利交易，共有 159 笔亏损。最大亏损高达 $4.8 million，实际成交于 2020 年 7 月。159 笔交易的平均亏损为 $475,919，幅度相当显著。 

所以，Keppel Bay 公寓的过往表现并不算令人信心倍增。话虽如此，也要记得这两个项目都不巧在市场高点推出——Corals 于 2013 年、Reflections 于 2007 年，因此可将此视为表现不佳的潜在原因。那么，同样的事情会不会发生在 The Reef at King’s Dock？这实际上取决于你认为当前的入场时点是什么：在 Covid 期间买入是否意味着低位入场？还是因为价格上涨而现在买入就意味着高位入场？ 

就长期潜力而言，多数中介最会着力宣传的是 GSW 的转型。随着超过 9,000 个公私住房单位将填补目前 Keppel Club 所在的土地，你大可预期该片区会出现匹配未来居民需求的关键商业、交通、教育乃至就业机会。正如先前文章所述，St James Power Station 正在改造为 Dyson 的全球总部。

但你真正需要了解的是，Greater Southern Waterfront 其实是一个长期规划。请记住，这一规划预计将在 2040 年后才完成；因此，若你把它视为退出的主要依据——那将是一次非常长期的持有。

我们的看法

对我而言，The Reef at The King’s Dock 是个非常有意思的项目。它在许多方面脱颖而出，我甚至喜欢它的名字——这与当下常见的“residences”或“parc”相比，是一次令人耳目一新的改变。

那个漂浮式平台也确实不一般，而整个项目看起来很适合作为自住之选——如果你一直向往滨水生活的魅力，这里会非常契合你的想象。

此外，极致的生活方式通常意味着要在便利性上作出取舍（可以问问 Sentosa 的居民），但在这里你并不会面临同样的问题。相反，它的区位相当出色——靠近拥有 2 条线路的 MRT，周边还有大量餐饮与购物选择。

总的来说，我对其硬件产品印象深刻。指示性价格是否最终如预期落地仍有待观察，但若真如此，你就能理解为什么 1 房会卖得更好。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。