| 项目： | Park Infinia at Wee Nam | 地区： | 11 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Lincoln Road | 产权： | 永久产权 |
| 占地面积： | 224,531 sqft | 单位数量： | 486 |
| 发展商： | Keppel Land Realty Pte Ltd | TOP： | 2008
|
它或许才刚庆祝过 10 周年，但 Park Infinia 的升值走势依然不容小觑。其顶层公寓单位在 2017 年录得高达 $2.71m 的夸张盈利，便是最好的见证。
距离 4 个主要分区仅 5 分钟车程，纽顿（Newton）长期以来被誉为新加坡最适合居住的地段之一。靠近 CBD，周边购物、学校、美食、私家交通甚至医疗等配套水准高，优势一目了然。
不仅是完善的生活配套与良好的升值表现，这个永久产权的 Park Infinia 在地段稀缺的区域里，仍能提供相当宽阔的自由空间。在整体简洁、略显内敛的基调中，它较为独特的设施也为社区增添了活力。
全盘共 486 户，分布在 4 栋 30–36 层高的塔楼内，涵盖 1 至 4 卧以及顶层公寓户型；不难看出发展商 Keppel Land 面向各类客群均有考量。
好奇它是否经得起时间考验，我们亲赴现场，细看社区内部设施（以及一个颇有意思的“岩洞”）。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Park Infinia at Wee Nam 内部参观
| 泳道池 | 儿童泳池 | 健身房 |
| 舞蹈室 | 住户休息室 | 音乐室 |
| 健身站 | 游乐场 | 篮球场 |
| 网球场 | 会所 | 按摩池 |
| 瑜伽平台 |
虽然这个公寓名字略拗口，但确实点出了 Park Infinia at Wee Nam 的核心卖点。总体而言，诺维娜（Novena）一带的公寓密度较高，且不少为小型精品项目。Park Infinia at Wee Nam 在邻里之间颇为“异类”，占地规模显著大于多数邻居。
这一点从入口处宽敞的环形车道就能直观感受到。
从主入口进来，映入眼帘的是一个体量不小的环形结构，围绕着中央的喷泉。其灵感来源不难猜。就我个人审美，这不是我的菜，但的确颇有气势，起到了一定的迎宾效果。
若水能从四周流淌而下会更酷，但维护成本恐怕会相当可观。
在一层，喷泉周围有一圈环形水体，水流瀑落至车库。只是瓷砖的低饱和度配色在视觉上略显逊色。
最后来一张“迷你财富之泉”的告别照！
入口右侧不远处是一个篮球场，确切地说，是半场。并不多见的配套，在已相当拥挤的诺维娜区域尤显难得。
顺着“健身”主题，篮球场旁还有一处户外健身站。色彩明快，略带童趣；但以一个十余年项目而言，器械维护状况不错。
再往前走，是个颇具未来感的游乐场。不知是否只有我这么觉得——这里的配色倒似乎更适合成人，而非旁边的户外健身设施……
Park Infinia at Wee Nam 有两座泳池，一座为标准泳道池，另一座为儿童池。儿童池其实相当有趣，稍后细说。
主泳池面积开阔，长度与宽度都很可观，适合认真下水或惬意漂浮。池边半圆形的浅水“凹槽”是亮点——浅水区让孩子们能在你视线范围内安全玩耍。
池畔设有多组躺椅与遮阳伞。属于常见的户外款式，耐用但谈不上多舒适。
这是你几乎不会在新加坡任何公寓见到的稀奇景观——“洞穴”！老实说，我不太确定这与整体主题如何呼应，但孩子们大概会很喜欢入口的瀑布与茧状的内部空间。如果顶部还能接一条滑梯就更棒了，可惜错失良机！
坦白说，内部稍显平淡，未达预期。但在炎热天气里，这里依然能成为纳凉的好去处。
儿童专用泳池的体量令人印象深刻，活动空间充裕；周圈沙色瓷砖也多少营造出“海滩度假”的氛围。
另一亮点是缓坡式入水设计，环绕整个池体边缘。对孩子（甚至成人）都非常友好。若更多公寓能采用此设计就太好了。
接着是几乎“标配”的烧烤炉。小小吐槽一下——以 2008 年落成的项目而言，这组烧烤炉造型看起来像是从 1990 年代初搬来的一样！
我们转到会所。看到那座双层挑高的圆柱形玻璃体了吗？那就是健身房！
如果你热爱健身，会喜欢 Park Infinia at Wee Nam 的健身房。面积大，双层挑高带来强烈空间感；落地玻璃可观泳池景观，也让自然光大量引入。器械配置也很齐备，心肺与力量训练一应俱全。
健身房外有 3 台自动售卖机和一台饮水机。虽然面包不是首选的训练后补给，但偶尔也派得上用场。
靠近泳池一侧，还有桌上足球以及多组户外桌椅。这也是如今公寓中不太常见的配置。（注意别大声喧哗，否则会有另一种“蓝衣人”上门）
虽说我不太喜欢这里的橙色涂装，但会所的体量确实高于平均水准。户外留白空间也很充足，若需要可承办更大规模的聚会。会所还由多个休闲功能室组成（如下）。
事实上，这间舞蹈室相当宽敞。我并非目标用户，但总觉得这类需求比较小众？如此大的空间似乎有些奢侈——想必也会被用于其他活动吧！
会所侧边有一片尺度可观的开放平台。尽管有树木遮阴，清晨做一场瑜伽仍绰绰有余。
从平台可跨过小桥，经过这片大型水池。
这座桥让人想起McDonald’s Tea Garden 的那座，深色木桥加上略显浑浊的绿水。
值得一提的是这里的开阔绿地，在诺维娜沿线实属罕见。
过桥后，便可到达 Park Infinia at Wee Nam 的后门。
这里的侧门可通往 Suffolk Road。
这基本就是 Park Infinia at Wee Nam 的第二个出入口，但仅供住户使用。若你从 Thomson Road 回家，这条路线会更为顺畅。
第二个出入口旁就是两片网球场。
回到步行道上，你能真切感受到这里的土地尺度。仿佛自家门口就有一座公园。周末铺张野餐垫的画面已在眼前。
若你有养狗，这片草地也很适合它们悠闲溜达。
*注意：我们获悉 Park Infinia 有住户反映，部分宠物主人未及时清理宠物粪便——在此提醒一声。
有人或许会觉得这里的水景偏“多余”，但在土地稀缺的新加坡，我认为这对眼睛是种享受。
事实上，沿着步道走下去，还会通往一个小小的“私密角落”！
我依旧不爱这橙色，但这是一个被绿意环抱的私密空间，适合举办活动。考虑到这是一段无遮蔽的平台，维护状况相当不错。
平台前方设有私密按摩池，可眺望池水与绿意。由于树木与植被遮护，从外部很难注意到它们，私密性不错。
在后方，你还能找到另一处户外健身站。
以及第二个儿童游乐场！
游乐场之后，是车道尽头的回旋道。从这里也可通往第二个侧门，基本上是前往 United Square 与 Novena MRT 的捷径。
车位数量与单位数量基本匹配，车位间距也还算宽裕。不过整体略显陈旧。天花高度偏低、照明偏暗，观感不算友好。
Park Infinia at Wee Nam 区位评析
介于新加坡最顶尖购物区、主要心脏地带、联合国教科文组织世界遗产与一个风格张扬的文化/美食区之间，Park Infinia 几乎可谓坐享全国优质资源的便捷性。
交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Newton Life Ch’ | 5, 54, 124, 143, 162, 162M, 167, 167e | 400m，步行 5 分钟 |
| ‘Opp Newton FC’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 960, 960e | 450m，步行 6 分钟 |
| ‘Opp United Sq’ | 56, 57, 131, 131A, 141, 166, 851, 980 | 650m，步行 8 分钟 |
最近的 MRT：Newton MRT – 850m，步行 11 分钟
这里的多样性似乎是以即刻近便性为代价换来的。
最近的巴士站分布在 3 条主要道路上，线路选择无疑更丰富，但前往这些站点的步程不算短，且并非全程有遮蔽。
最近的地铁站步行 11 分钟（且无遮蔽、需横跨主干道），考虑到其枢纽属性及住客与访客的高频使用，这个距离多少有些“费力”。
另外，注意从公寓没有直达地铁站的巴士。
| 高速/主要道路 | 距公寓距离（及非高峰期车程） |
| Thomson Road | 400m，车程 2 分钟 |
| Bukit Timah/Newton Flyover | 1.1km，车程 4 分钟 |
| Serangoon Road | 2.4km，车程 4 分钟 |
| Jalan Besar | 3km，车程 5 分钟 |
| Adam/Farrer Road | 4.2km，车程 7 分钟 |
| CTE | 2km，车程 3 分钟 |
| PIE | 3km，车程 4 分钟 |
| ECP | 4.6km，车程 6 分钟 |
| KPE | 6.4km，车程 7 分钟 |
| BKE | 8.6km，车程 8 分钟 |
| AYE | 8.9km，车程 8 分钟 |
| SLE | 11.6km，车程 10 分钟 |
| KJE | 13.7km，车程 12 分钟 |
驾车便捷度：非常好
尽管 Park Infinia 距多条主要道路与高速相当近，但周边如 Newton Circus 环岛、Moulmein Road 出口等地段的交通拥堵，仍可能影响通达性。
同样令人懊恼的是，尽管 CTE 在纸面距离上很近，但实际接驳过程却较为迂回。
通常需要经 Keng Lee、Thomson 再到 Moulmein Road，或在 Thomson Road 掉头入 Norfolk Road，再并入 Cavenagh/Bukit Timah Road 后接驳 CTE。
生鲜杂货
| 超市名称 | 距公寓距离（及非高峰期车程） |
| Cold Storage – United Square | 600m，车程 4 分钟 或 350m，步行 5 分钟 |
| Cold Storage – Velocity | 1.6km，车程 6 分钟 或 1.4km，步行 17 分钟 |
| FairPrice – Square 2 | 1.6km，车程 6 分钟 或 1.2km，步行 15 分钟 |
| FairPrice – Cambridge Road | 2km，车程 6 分钟 或 1.5km，步行 18 分钟 |
建议步行前往 United Square 的 Cold Storage（避免高昂停车费等），而其他 3 家杂货店则不太适合步行；不过我们仍附上了步行时间，供无法驾车时参考。
购物商场
| 商场名称 | 距公寓距离（及非高峰期车程） |
| United Square/Goldhill Plaza Mall | 350m，步行 4 分钟 |
| Novena Square/Square 2 | 1.6km，车程 6 分钟 或 850m，步行 11 分钟 |
| Balmoral Plaza | 1.9km，车程 7 分钟 |
| Cluny Court Cluster | 4.1km，车程 9 分钟 |
| Toa Payoh Mall | 4km，车程 12 分钟 |
| City Square Mall (Farrer Park) | 2.7km，车程 9 分钟 |
| Balestier/Shaw Plaza | 2.8km，车程 8 分钟 |
| Orchard Road Cluster | 2.5km，车程 8 分钟 |
| Bugis Cluster | 3.3km，车程 9 分钟 |
这正是诺维娜作为居住地的闪光点。无论是文化体验、寻味打卡还是购物娱乐，向任何一个方向延伸，选择都十分全面。
此外，我们较少提及诺维娜及周边的某些商场，这次特意加入如 Balestier、Goldhill Plaza Mall 等相对少被提到的选择。
知名的 Orchard 与 Bugis 购物带也在 10 分钟车程之内。
学校
| 学校名称 | 教育阶段 | 距公寓距离（非高峰期车程） |
| Chris Preparatory Place Montessori Preschool | 学前 | 1.4km，车程 6 分钟 或 550m，步行 7 分钟 |
| Eton-House Preschool (Novena) | 学前 | 750m，车程 3 分钟 或 650m，步行 9 分钟 |
| My Little Genius (Novena) | 学前 | 1km，车程 3 分钟 或 750m，步行 9 分钟 |
| Pegasus International Preschool | 学前 | 1.4km，车程 4 分钟 或 900m，步行 11 分钟 |
| St. Joseph’s Institution Junior | 小学 | 850m，车程 3 分钟 或 步行 11 分钟 |
| Anglo-Chinese School | 小学 | 2.1km，车程 7 分钟 或 1km，步行 12 分钟 |
| Farrer Park Primary | 小学 | 2.4km，车程 6 分钟 |
| Hong Wen School | 小学 | 3.1km，车程 9 分钟 |
| Stamford Primary | 小学 | 3.5km，车程 9 分钟 |
| Singapore Chinese Girls’ Primary | 小学 | 3.5km，车程 10 分钟 |
| CHIJ Primary Toa Payoh | 小学 | 3.8km，车程 10 分钟 |
| Northlight School | 中学 | 2.1km，车程 7 分钟 |
| Raffles Girls’ School | 中学 | 2.8km，车程 9 分钟 |
| Singapore Chinese Girls’ School | 中学 | 3.5km，车程 10 分钟 |
| ACS (Barker Road) | 中学 | 3.5km，车程 10 分钟 |
| CHIJ Secondary | 中学 | 3.6km，车程 8 分钟 |
| Bendemeer Secondary | 中学 | 4km，车程 10 分钟 |
| St. Andrews’ Secondary | 中学 | 5km，车程 10 分钟 |
| Catholic Junior College | 高等教育 | 2.6km，车程 7 分钟 |
| Hwa Chong Institution | 高等教育 | 5.1km，车程 11 分钟 |
| Raffles Junior College | 高等教育 | 5.4km，车程 14 分钟 |
| St. Andrews’ Junior College | 高等教育 | 6.4km，车程 14 分钟 |
| National Junior College | 高等教育 | 7.1km，车程 15 分钟 |
| Curtin Singapore | 高等教育 | 3.9km，车程 9 分钟 |
| NUS Law Faculty | 高等教育 | 4.1km，车程 10 分钟 |
| SMU | 高等教育 | 5km，车程 16 分钟 |
对年轻父母而言，周边学前教育机构基本都在步行范围内，这是加分项。
鉴于项目靠近武吉知马“教育带”，你也会在表格中看到更高比例的“名校/教会学校”。
另需注意，新加坡的理工学院多位于中心区外，因此最近的 Ngee Ann Polytechnic 距离也要 19 分钟车程。
相对而言，这里周边的初级学院数量多于平均水平，驾车通勤较为方便。
补充要点
- 即时医疗资源
诺维娜与医疗资源几乎是“同义词”。无论是 Tan Tock Seng、Thomson Medical、KK、Farrer Park 还是 Mount Elizabeth Hospital，周边各方向均衡分布，住户可因需优化医疗价值与精准度。
- 亲近自然
诺维娜距新加坡唯一的联合国教科文组织世界遗产——新加坡植物园仅 10 分钟车程，是家庭出游与静心放松的好去处。再往南还有 Dempsey Hill，同样适合休闲，同时提供多样独特的餐饮与零售选择。
- 美食天地
对于吃货来说，这一带最大的魅力莫过于多元的餐饮选择。
Little India 文化区（如 Tekka Market 与丰富的印度美食）、诺维娜美食区（Newton Circus Food Centre、Pek Kio Market 与 Thomson Road 的特色小吃），以及 Bugis 与 Orchard 商圈，提供从高端餐饮到地道小吃的广泛选择。
Park Infinia at Wee Nam 开发与场地
Park Infinia at Wee Nam 坐落于 224,531 平方英尺的土地之上，地积比 2.8，是纽顿区域较大的项目之一，尤其考虑到其永久产权属性。
如前所述，双出入口便于多线路选择与拥堵应对。更有意思的是，发展商将住宅楼体与公寓设施保持一定距离，并在其间留出大片绿地。
与许多更大体量的新项目（如 Parc Esta 与 Parc Clematis 等）将设施与大多数住宅楼紧密相邻不同，这样的布局有助于降低低楼层住户的噪音干扰——尽管意味着步行到设施处的距离略长。
与此同时，也为使用设施的住户提供了更好的私密性。
仍以设施为话题，体量可观的生态景观池为社区增添了识别度与多样性——但管理方也需妥善控制潜在的蚊虫滋生问题。
最后，园区内环路与各栋独立下客点的设计，提升了下客便捷性，但也可能带来一定的车辆相关污染。
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| 1-bedroom | 560 sqft |
| 2-bedroom | 850 – 969 sqft |
| 2-bedroom + Private Lift | 1,130 sqft |
| 3-bedroom + Balcony | 1,335 sqft |
| 3-bedroom + Private Lift | 1,421 – 1,464 sqft |
| 3-bedroom + Private Lift + Balcony | 1,582 sqft |
| 4-bedroom | 1,668 – 1,690 sqft |
| 4-bedroom + Balcony | 2,002 sqft |
| Penthouse | ~ 3,315 sqft |
首先要注意的是，2 卧及以上户型，部分提供私家电梯配置。
另一个需要强调的点是，地块北、西、东三侧均有高楼，难免影响部分景观视野。
好消息是，朝南的单位大多无遮挡，因为 Jalan Aruan、Makepeace Road 一带为低层排屋，远处的 Cavenagh/Winstedt Drive 区域楼高也较低。
更重要的是，周边土地基本已被开发利用，住户无需担心近距离内突发的大型施工与相关污染。
Kampong Java 高架桥距项目也足够远，不至于带来额外干扰。
最后，本项目的地段与大户型配置，使其在潜在租赁市场上对外籍家庭具有一定吸引力。
Park Infinia at Wee Nam 最佳堆号
若只看 Park Infinia at Wee Nam 内部布局，整体其实相当理想，多数堆号呈“一字排开”，意味着大多数单位不必彼此正对。
不过，鉴于周边公寓分布紧密，你会想尽量避免正对邻居，因为 8 Lincoln 与 Lincoln Modern 就在对面。除堆号 13 外，整个项目基本为东向或西向。因此更推荐东向，视野相对更开阔。
对于东向堆号，若你在意开阔景观，堆号 11、12、14、15、16 会被前方建筑遮挡。因此若希望获得较好的高楼层视野（理想为 17 楼及以上），可优先考虑堆号 1、2、8、9、10。
Park Infinia at Wee Nam 价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 比较点 |
| Park Infinia @ Wee Nam | 永久产权 | 2008 | $2,115 | – |
| Newton Suites | 永久产权 | 2007 | $2,104 | 临近 MRT |
| Iridium | 永久产权 | 2009 | $1,473 | 同区/同龄 |
| The Lincoln Residences | 永久产权 | 2011 | $1,844 | 同区/同龄 |
| 26 Newton | 永久产权 | 2016 | $2,286 | 较新项目 |
| 6 Derbyshire | 永久产权 | 2017 | $1,817 | 较新项目 |
| Suites @ Newton | 永久产权 | 2016 | $1,842 | 较新项目 |
周边项目超过 26 个，我们将比较对象收窄为以下几类：1）同龄且同区，2）更靠近 MRT（及商场），3）更新的开发。
先看与 MRT 临近度相近的对比对象——Newton Suites。有趣的是，过去 5 年两者的平均 PSF 非常接近。尽管同期 Newton Suites 的交易量明显更少，但两者自以往 $800 平均 psf 的价位起步以来，均实现了大幅升值。
The Lincoln Residences 与 Iridium 的情况则不同。前者早年平均约 $1,200 psf，如今升至约 $1,844 psf；后者起步约 $800 平均 psf，虽逐年上涨，但目前约 $1,473 psf，仍不及 Park Infinia。
这或许归功于 Park Infinia 更完善（且更具前瞻性）的设施配置，以及多年来良好的维护。
最后，26 Newton、6 Derbyshire 与 Suites @ Newton 属于区域内较新的项目。
不意外的是，26 Newton 因其豪华定位在总价区间上居首；即便如此，Park Infinia 仍在总价层面上压过其余两者，尽管存在近 10 年的楼龄差。
鉴于几者与地铁站及配套的距离大体相近，这从侧面说明在这类优质、土地紧绷且未来新增供给有限的地段，Park Infinia 更大的开放空间与更丰富的设施，是极具号召力的卖点。
更不用说，它离独一无二的 Newton Circus Food Centre 也更近。
我们的看法
从以上分析可见，尽管 Park Infinia 不具备如综合体项目那般的极致“门口即到”便利性，但它位处极佳的区位，能轻松抵达海量优质配套。
更重要的是，在土地紧俏的区域里，它拥有难得的开放空间；再加之多年来的维护得当，项目自推出以来总价已上涨逾 100%。
虽然短期内（撇开宏观经济/楼市周期）项目总价再度大幅跃升并不容易，但 Novena Medical City 的推进，或仍能进一步抬升其当前 psf 区间。
就我个人而言，若仅为短期投资，我不会选择在此购置单位——即便租赁需求或许仍然可观（目前租金回报率仅约 2.5%）。
部分原因在于楼龄，主要则是考虑到全国范围内转售需求可能因新盘热潮而走弱，从而拖累转售价。
但若你在诺维娜区域寻找自住型物业，Park Infinia at Wee Nam 在（相对）空间充裕这一点上，确实十分亮眼。
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