| 项目： | Park Infinia at Wee Nam | 地区： | 11 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Lincoln Road | 产权： | 永久地契 |
| 占地面积： | 224,531 sqft | 单位数量： | 486 |
| 开发商： | Keppel Land Realty Pte Ltd | TOP： | 2008
|
刚满 10 周年，Park Infinia 的升值走势依然不容小觑。2017 年，其一套顶层公寓曾录得高达 $2.71m 的惊人获利，足以为证。
距离 4 大主要区域只需 5 分钟车程，Newton 一向被视为新加坡最宜居的地段之一。无论是临近 CBD，还是购物、学校、美食、自驾出行，甚至医疗等优质配套，一应俱全，这也就不难理解。
不过，Park Infinia 的亮点不止于便利与升值潜力。这个永久地契项目在土地稀缺的地段里，罕见地保留了大量开阔空间。其颇具特色的设施配置，也为原本偏素净的基调注入了活力。
全盘共 486 个单位，分布在四座 30–36 层高的塔楼内，户型涵盖 1–4 卧以及顶层公寓，足见开发商 Keppel Land 意在满足不同客群的居住需求。
为检验它是否经得起时间考验，我们特地前往现场，实地走访其内部设施（以及那处颇为有趣的“岩洞”）。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Park Infinia at Wee Nam 实地探访
| 泳道池 | 儿童池 | 健身房 |
| 舞蹈室 | 住户休闲廊 | 音乐室 |
| 户外健身角 | 游乐场 | 篮球场 |
| 网球场 | 会所 | 按摩池 |
| 瑜伽平台 |
虽然名字有些拗口，但 Park Infinia at Wee Nam 确实点明了其核心卖点。整体而言，Novena 一带的公寓密度很高，且不少为体量较小的精品项目。与周边相比，Park Infinia at Wee Nam 的用地更为宽阔，颇为罕见。
从入口处宽敞的环形车道，便能直观感受到这一点。
从主入口走进来，首先映入眼帘的是一座环绕喷泉的大型圆形装置。其灵感源自新加坡哪处地标，不言自明。就个人审美而言，它不太合我口味，但气势十足，确实很有“仪式感”。
若四周也有流水倾泻而下，会更有气势，但维护成本恐怕不低。
在一层，喷泉外还有一圈环形水景，水流从这里倾泻至车库。只是瓷砖的色调较为素淡，在我看来略显平淡。
再看一眼这座迷你“财富之泉”！
入口右侧不远处有个篮球场，严格说，是半场。并不是很多项目配有这种设施，在早已拥挤的 Novena，有这一项已属难得。
延续运动主题，篮球场旁就是户外健身角。配色偏亮，有点像儿童设施，但以一座超过 10 年的公寓来说，器材维护得相当不错。
再往前，是一个颇具未来感的儿童乐园。不知是不是我的错觉，这里的配色反倒更像给大人用的，与刚才的户外健身角形成反差……
Park Infinia at Wee Nam 共有两座泳池：一座泳道池和一座儿童池。儿童池其实颇有趣，稍后再说。
主泳池面积很大，既长且宽，既适合做泳距训练，也适合休闲戏水。池侧的半圆形浅水区设计十分贴心，孩子可以在里面玩，家长在旁也更易照看。
池畔摆放了不少躺椅与遮阳伞，常见的户外款，耐用，但舒适度一般。
这是新加坡公寓里极少见的景观——“洞穴”。老实说，我也不太明白它与整体风格的关系，但入口处的瀑布和如茧般的内部空间，孩子们大概会很喜欢。若顶部再加一条滑梯就更妙了，可惜错失了亮点！
老实说，我对这里的预期或许高了些，洞穴内部略显平淡。不过在炎热天气里，这里倒是个不错的避暑去处。
这座专为儿童设计的泳池，尺寸相当可观。活动空间充裕，周边仿沙色的瓷砖也增添了几分海滩度假的氛围。
儿童池另一大亮点，是沿池体外沿设置的浅坡式入水区，几乎绕池一圈。对孩子（甚至大人）都很友好。若更多公寓能采用这类设计就更好了。
接下来是少不了的烧烤炉。小小吐槽一下——以 2008 年落成的项目而言，这款烧烤炉的造型倒像是从 1990 年代搬来的！
我们来到会所。看到那栋双层通高的圆柱形玻璃体了吗？那就是健身房！
如果你热爱健身，一定会喜欢 Park Infinia at Wee Nam 的这间健身房。空间很大，挑高营造强烈的开阔感，落地玻璃既可眺望泳池，也让大量自然光涌入。器械配置齐全，心肺与力量训练都能满足。
健身房外有 3 台贩卖机和一台饮水机。虽然面包并非最佳的运动后补给，但偶尔也会派上用场。
靠近泳池一侧，还摆放着一张桌上足球台，旁边配了不少户外桌椅。这在如今的公寓里算是少见的配备。（这里可别大声喧哗，不然另一种“蓝衣人”会来光顾）
虽然我不太喜欢这里的橙色涂装，但会所的尺度确实高于平均。户外留白也很充裕，需要时可承载更大型的聚会。会所内部由多个休闲/功能房间组成（马上就会看到）。
这间舞蹈室其实相当宽敞。我并非此类空间的目标用户，但总觉得受众偏小众？为它配这么大一间，似乎有点“壕”。想必也会被用来承办其他活动吧！
会所侧边是一片尺度可观的开放甲板。尽管有树木点缀，空间仍足以在清晨来一场瑜伽。
从甲板跨过小桥，就是这片大型水景。
这座桥让我想起了McDonald's Tea Garden 的那座，深色木桥配上微微泛绿的池水，颇有几分相似。
这一带的大片绿地在 Novena 区域并不多见，尤为难得。
过了这座桥，就是 Park Infinia at Wee Nam 的后门了。
从这里的侧门可通往 Suffolk Road。
这其实就是 Park Infinia at Wee Nam 的第二个入口，但仅供住户使用。如果你从 Thomson Road 回家，这条动线会顺畅许多。
第二个入口旁边，就是两片网球场。
回到步行道上，你会更直观地感受到这块土地的尺度之大，几乎像把公园搬到了家门口。周末铺张野餐垫，想想都很惬意。
如果你养狗，这段草地也很适合它们慢慢溜达。
*温馨提示：据我们了解，Park Infinia 的居民近来对部分宠物主人不清理宠物粪便颇有微词——还请多加自律。
有人可能会觉得这里的水景有些“用力过猛”，但在土地稀缺的新加坡，如此的视觉享受并不常见。
其实沿着步行道走，还会通往一个“小秘境”！
我还是不太爱这抹橙色。但这里是个相对私密的角落，可举办小型活动；尽管无遮蔽，甲板维护得相当到位。
甲板前方设有数个私密按摩池，面向水景与绿意。树木与灌木提供了良好的遮蔽性，从外侧几乎难以察觉。
后方还有另一处户外健身角。
以及第二个儿童游乐场！
游乐场之后，是车道尽头的环形回车点。从这里也能到达第二侧门，基本上是一条通往 United Square 与 Novena MRT 的捷径。
车位配比能满足住户数量，车位间距也算合理。不过整体观感已显老态：层高较低、照明偏暗，体验不够友好。
Park Infinia at Wee Nam 区位点评
坐落于新加坡最大购物带、成熟市心、UNESCO 世界遗产与繁华文化/美食区之间，Park Infinia 几乎可轻松触达城中最精彩的资源。
交通
| 公交站 | 途经巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Newton Life Ch’ | 5, 54, 124, 143, 162, 162M, 167, 167e | 400m，步行 5 分钟 |
| ‘Opp Newton FC’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 960, 960e | 450m，步行 6 分钟 |
| ‘Opp United Sq’ | 56, 57, 131, 131A, 141, 166, 851, 980 | 650m，步行 8 分钟 |
最近的 MRT：Newton MRT – 850m，步行 11 分钟
这里的多元选择，似乎是以“并非近在咫尺”为代价的。
最近的巴士站分布在 3 条主干道上，路线选择自然增至 3 倍，但步行距离不算短，而且并非全程有遮蔽。
最近的地铁站需步行 11 分钟（路程无遮蔽，且需穿越主干道），以其所处中心地段与高使用频率来看，这段距离确实有些考验。
另外需注意，公寓不提供通往 MRT 的接驳巴士。
| 高速/主干道 | 距公寓距离（及非高峰车程预估） |
| Thomson Road | 400m，车程 2 分钟 |
| Bukit Timah/Newton Flyover | 1.1km，车程 4 分钟 |
| Serangoon Road | 2.4km，车程 4 分钟 |
| Jalan Besar | 3km，车程 5 分钟 |
| Adam/Farrer Road | 4.2km，车程 7 分钟 |
| CTE | 2km，车程 3 分钟 |
| PIE | 3km，车程 4 分钟 |
| ECP | 4.6km，车程 6 分钟 |
| KPE | 6.4km，车程 7 分钟 |
| BKE | 8.6km，车程 8 分钟 |
| AYE | 8.9km，车程 8 分钟 |
| SLE | 11.6km，车程 10 分钟 |
| KJE | 13.7km，车程 12 分钟 |
私家车通达性：非常好
虽说 Park Infinia 靠近多条主干道与高速，但周边如 Newton Circus 环岛、Moulmein Road 出口等易塞路段，难免会“添堵”。
更令人挠头的是，尽管纸面上离 CTE 很近，实际驶入却略显曲折。
要么经 Keng Lee、Thomson 再到 Moulmein Road；要么在 Thomson Road 掉头，驶入 Norfolk Road，再并入 Cavenagh/Bukit Timah Road，最后接驳 CTE。
生鲜杂货
| 超市名称 | 距公寓距离（及非高峰车程预估） |
| Cold Storage - United Square | 600m，车程 4 分钟；或 350m，步行 5 分钟 |
| Cold Storage - Velocity | 1.6km，车程 6 分钟；或 1.4km，步行 17 分钟 |
| FairPrice - Square 2 | 1.6km，车程 6 分钟；或 1.2km，步行 15 分钟 |
| FairPrice - Cambridge Road | 2km，车程 6 分钟；或 1.5km，步行 18 分钟 |
前往 United Square 的 Cold Storage 最好步行（可免去高昂停车费等杂费），其余 3 家超市则不太适合步行前往。当然，我们仍一并列出步行时间，以备不时之需。
购物商场
| 商场名称 | 距公寓距离（及非高峰车程预估） |
| United Square/Goldhill Plaza Mall | 350m，步行 4 分钟 |
| Novena Square/Square 2 | 1.6km，车程 6 分钟；或 850m，步行 11 分钟 |
| Balmoral Plaza | 1.9km，车程 7 分钟 |
| Cluny Court Cluster | 4.1km，车程 9 分钟 |
| Toa Payoh Mall | 4km，车程 12 分钟 |
| City Square Mall (Farrer Park) | 2.7km，车程 9 分钟 |
| Balestier/Shaw Plaza | 2.8km，车程 8 分钟 |
| Orchard Road Cluster | 2.5km，车程 8 分钟 |
| Bugis Cluster | 3.3km，车程 9 分钟 |
这正是 Novena 的强项。无论向哪个方向走，文化、美食与购物选择都一应俱全。
此外，我们以往较少提到 Novena 及周边的部分商场，这次也特地补充了如 Balestier、Goldhill Plaza Mall 等相对较少被提及的去处。
著名的 Orchard 与 Bugis 购物带也在 10 分钟车程以内。
学校
| 学校名称 | 教育阶段 | 距公寓距离（非高峰车程预估） |
| Chris Preparatory Place Montessori Preschool | Preschool | 1.4km，车程 6 分钟；或 550m，步行 7 分钟 |
| Eton-House Preschool (Novena) | Preschool | 750m，车程 3 分钟；或 650m，步行 9 分钟 |
| My Little Genius (Novena) | Preschool | 1km，车程 3 分钟；或 750m，步行 9 分钟 |
| Pegasus International Preschool | Preschool | 1.4km，车程 4 分钟；或 900m，步行 11 分钟 |
| St. Joseph’s Institution Junior | Primary | 850m，车程 3 分钟；或步行 11 分钟 |
| Anglo-Chinese School | Primary | 2.1km，车程 7 分钟；或 1km，步行 12 分钟 |
| Farrer Park Primary | Primary | 2.4km，车程 6 分钟 |
| Hong Wen School | Primary | 3.1km，车程 9 分钟 |
| Stamford Primary | Primary | 3.5km，车程 9 分钟 |
| Singapore Chinese Girls’ Primary | Primary | 3.5km，车程 10 分钟 |
| CHIJ Primary Toa Payoh | Primary | 3.8km，车程 10 分钟 |
| Northlight School | Secondary | 2.1km，车程 7 分钟 |
| Raffles Girls’ School | Secondary | 2.8km，车程 9 分钟 |
| Singapore Chinese Girls’ School | Secondary | 3.5km，车程 10 分钟 |
| ACS (Barker Road) | Secondary | 3.5km，车程 10 分钟 |
| CHIJ Secondary | Secondary | 3.6km，车程 8 分钟 |
| Bendemeer Secondary | Secondary | 4km，车程 10 分钟 |
| St. Andrews’ Secondary | Secondary | 5km，车程 10 分钟 |
| Catholic Junior College | Tertiary | 2.6km，车程 7 分钟 |
| Hwa Chong Institution | Tertiary | 5.1km，车程 11 分钟 |
| Raffles Junior College | Tertiary | 5.4km，车程 14 分钟 |
| St. Andrews’ Junior College | Tertiary | 6.4km，车程 14 分钟 |
| National Junior College | Tertiary | 7.1km，车程 15 分钟 |
| Curtin Singapore | Tertiary | 3.9km，车程 9 分钟 |
| NUS Law Faculty | Tertiary | 4.1km，车程 10 分钟 |
| SMU | Tertiary | 5km，车程 16 分钟 |
对大多数年轻家长而言，周边的幼儿园几乎都可步行到达，这是加分项。
公寓靠近 Bukit Timah 教育带，因此名单上“顶尖/教会”学校的比例更高。
需要说明的是，新加坡的理工学院多位于非中心区，因此即便最近的 Ngee Ann Polytechnic，车程也要 19 分钟。
另一方面，周边可驾车通达的初级学院数量高于平均水平。
更多看点
- 就近医疗
Novena 与多家医疗机构联系紧密。无论是 Tan Tock Seng、Thomson Medical、KK、Farrer Park 或 Mount Elizabeth Hospital，四面八方皆有选择，住户可针对不同病症在费用与专业度之间取得最优平衡。
- 亲近自然
从 Novena 出发，10 分钟车程即可抵达新加坡唯一的 UNESCO 世界遗产——植物园，十分适合家庭出游，也是静心放松的好去处。再往南的 Dempsey Hill 同样适合散心，并有不少独特的餐饮与购物选择。
- 美食盛宴
对热爱美食的人而言，这一带最大的吸引力莫过于数不尽的美食选择。
Little India 文化区（如 Tekka Market 与各式印度美食）、Novena 美食带（Newton Circus Food Centre、Pek Kio Market 与 Thomson Road 美食），以及 Bugis、Orchard 购物带，都能提供从高级餐饮到本地小吃的全谱系的美味。
Park Infinia at Wee Nam 项目与园区规划
Park Infinia at Wee Nam 坐拥 224,531 平方英尺用地，地积比率 2.8，算是 Newton 一带较大体量的项目之一，而且还是永久地契。
如前所述，项目设置了双出入口，方便住户视路况选择不同路线。更巧妙的是，开发商将住宅楼体与公共设施相对分离，中间以大片绿地衔接。
与许多大型现代项目（如 Parc Esta 与 Parc Clematis 等）把设施紧贴住宅楼的布局不同，这种“错位式”安排，有助于降低低楼层住户受设施噪音影响——当然，前往设施需要多走几步。
也相应为使用设施的住户提供了更多私密性。
既然谈到设施，不得不提园内的大面积生态池，它确实提升了景观层次与辨识度——但物管需格外注意防蚊措施，避免蚊虫滋生的隐患。
最后，园区内部设有环形车道，并在各栋楼下设置独立上落客点，提升了上下车的便利性，但也难免带来一定的车行干扰。
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| 1 卧 | 560 sqft |
| 2 卧 | 850 - 969 sqft |
| 2 卧 + 私家电梯 | 1,130 sqft |
| 3 卧 + 阳台 | 1,335 sqft |
| 3 卧 + 私家电梯 | 1,421 - 1,464 sqft |
| 3 卧 + 私家电梯 + 阳台 | 1,582 sqft |
| 4 卧 | 1,668 - 1,690 sqft |
| 4 卧 + 阳台 | 2,002 sqft |
| 顶层公寓 | ~ 3,315 sqft |
从 2 卧起，部分户型配有私家电梯，值得留意。
另一个需要注意的是，项目北、西、东三侧均有高楼林立，难免对景观造成影响。
好消息是，朝南的单位大多无遮挡，因为 Jalan Aruan、Makepeace Road 一带以低层排屋为主，Cavenagh/Winstedt Drive 更远处也多为低矮建筑。
更重要的是，周边土地基本已开发成熟，住户无需担心附近再出现大规模新工地及随之而来的噪尘污染。
Kampong Java 立交桥距离项目也足够远，不会造成明显干扰。
最后，考虑到其地段优势及大户型占比较高，这里在外籍家庭租赁市场中也颇受欢迎。
Park Infinia at Wee Nam 最佳朝向与栈号
就项目本身而言，Park Infinia at Wee Nam 的整体排布相当利落，多数栈号呈一字排开，因此多数单位不至于正对彼此。
不过，鉴于周边公寓密集，购屋者通常会希望尽量避免与对面邻居直接对望——8 Lincoln 与 Lincoln Modern 就在马路对面。除 stack 13 外，整个项目基本为东西朝向。因此，东向会更理想，视野也更开阔。
就东向栈号而言，若偏好开阔视野，stack 11、12、14、15 与 16 容易被前方建筑遮挡。若希望获得较好的视野，尤其是高楼层（理想情况下 17 层以上），可重点关注 stack 1、2、8、9 与 10。
Park Infinia at Wee Nam 价格对比
| 项目 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比点 |
| Park Infinia @ Wee Nam | Freehold | 2008 | $2,115 | - |
| Newton Suites | Freehold | 2007 | $2,104 | 临近 MRT |
| Iridium | Freehold | 2009 | $1,473 | 同区/同龄 |
| The Lincoln Residences | Freehold | 2011 | $1,844 | 同区/同龄 |
| 26 Newton | Freehold | 2016 | $2,286 | 较新项目 |
| 6 Derbyshire | Freehold | 2017 | $1,817 | 较新项目 |
| Suites @ Newton | Freehold | 2016 | $1,842 | 较新项目 |
在周边 26 个以上的选择中，我们聚焦于 1）同龄且同区的项目，2）更靠近 MRT（与商场）的项目，3）较新的项目。
先看与 MRT 距离更近的 Newton Suites。有趣的是，两者过去 5 年的平均 psf 几乎持平。尽管 Newton Suites 这段时间的成交量明显更少，但两盘自最初以约 $800 psf 推出以来，涨幅都相当可观。
The Lincoln Residences 与 Iridium 的表现则不同。前者早年均价约 $1,200 psf，迄今升至约 $1,844 psf；后者首推约 $800 psf，虽有升值，但目前约 $1,473 psf，仍不及 Park Infinia 的水平。
这或许与 Park Infinia 当年的设施配套布局更为前瞻、且多年维护到位有关。
最后，26 Newton、6 Derbyshire 与 Suites @ Newton 是区内较新的项目。
26 Newton 因其定位更为豪华而位居均价前列并不意外；但即便与后两者相比，Park Infinia 的总体成交价仍更胜一筹，尽管它们之间相差近 10 年楼龄。
在与 MRT 及周边配套距离相近的前提下，这显示出 Park Infinia 在大尺度开阔空间与更丰富设施上的吸引力，在这类核心、土地紧张的区域尤为难能可贵，未来也难有更好的替代品。
更别提它离独一无二的 Newton Circus Food Centre 也更近。
我们的结论
综合来看，Park Infinia 虽不及综合体那般“下楼即达”的便捷，但其区位极佳，能够轻松触达大量优质配套。
更重要的是，它在寸土寸金的区域里，保留了备受追捧的大面积开放空间，且多年维护得当。这也是自推出以来，项目总价涨幅超过 100% 的重要原因之一。
虽然短期内（不考虑宏观经济/楼市周期）价格再度大幅跃升的可能性有限，但随着 Novena Medical City 的推进，psf 水平仍有望受益。
就个人而言，我不会为了纯粹的短期投资去买这里的单位——尽管租赁需求或许仍高（当前租金回报率仅约 2.5%）。
这部分源于楼龄因素，更主要在于全国转售需求可能因新盘热潮而回落，从而压制转售价表现。
但如果你在 Novena 寻找自住型住所，Park Infinia at Wee Nam 在（相对）空间感上的优势，确实十分亮眼。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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